写字楼垃圾房整改方案doc.docx

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写字楼垃圾房整改方案doc

写字楼垃圾房整改方案

篇一：

高档写字楼管理方案

　　管理原则

　　为实现即定管理目标，追求最佳的环境效益、社会效益和经济效益，在物业管理过程将始终把握以下原则：

（一）服务第一、管理从严的原则：

　　“服务第一”是物业管理的宗旨，因此管理中要继续秉承“以人为本”的管理理念，从业主的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。

“管理从严”是服务的保障和基础，包括对物业的维护管理、员工的管理以及对业主不适当行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管理制度，实施依法管理、从严管理、科学管理以确保物业管理服务收到应有的成效。

（二）专业管理与业主自治管理相结合的原则：

　　在日常管理中，要充分发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（租户）的积极性。

物业管理公司应当尊重并按照广大业主的要求，通过管理处对物业实施专业化的管理，同时努力争取业主（租户）的支持配合，使其能正确使用和维护物业，并自觉遵守业主公约，共同创建文明的办公环境。

　　（三）物管为主、多种经营的原则：

　　在搞好日常管理和常规服务的同时，从物业的实际出发，开展一系列服务性的多种经营，既满足广大业主（租户）不同需求，又增强物管公司的造血功能，增加经济积累，以利于更好地为业主（租户）服务。

　　管理办法

（一）实施全程物业管理，从开发商、业主及专业物业管理公司的角度对物业提出合理化建议，构筑一个优秀的物业管理硬件环境。

（二）成立（大厦）管理处，配备专业管理人员，实施专业化管理。

　　（三）在公司现有管理资源的基础上，充分借鉴行业先进管理经验，积极培养高素质的管理人才，为（大厦）组建一支高素质的物业管理队伍。

　　（四）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合物业具体实际，制定一套切合实际的规章制度，确定一系列高标准的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务。

　　（五）严格遵守《杭州市物业管理条例》等有关物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项协议，依法约束双方行为。

　　（六）运用CS系统（顾客满意战略），建立富有亲和力的管理和服务模式。

　　（七）采取智能化手段构筑社区信息互动平台，提高管理水平和管理效率。

　　（八）运用CIS系统设计，进行整体形象策划包装，形式独特、鲜明的形象系统，以提升物业的整体品位。

　　（九）依照市场化、企业化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。

　　物业管理服务项目

（一）公共服务项目（全体业主能够享受的服务，费用纳入物业管理费）：

　　1、协助公安部门维护大厦内的公共秩序，实行24小时保安值勤、消防和交通道路管理；

　　2、公共场所保洁，办公垃圾收集和清运；

　　3、大厦共用部位和公共设施设备维护和保养；

　　4、公共绿地园艺的培植和保养；

　　5、室内公共场所绿化摆放养护；

　　6、对大厦的各类资料进行管理；

　　7、未装修房屋通风、打扫等服务；

　　8、电话及访客留言转告；

　　9、雨伞、雨衣临时借用；

　　10、节日环境布置；

　　11、重要时刻提醒服务；

　　12、代订报刊、信件收发；

　　13、代聘钟点工服务；

　　14、代收代缴水、电、宽带网络费、有线电视收视费和卫星电视收视费；

　　15、代叫出租车；

　　16、代办保险；

　　17、义务安全用电常识宣传。

（二）有偿专项服务项目（可以提供的、大多数业主都能够享受到的服务，具体价格在业主委员会成立前，由物管公司核定，报物价部门备案）：

　　1、大厦内物品搬运；

　　2、各项健身、娱乐活动（视大厦配置而定）；

　　3、机动车辆清洗：

　　4、提供大厦报警室内系统维护服务；

　　5、提供小型商务会议场所及服务；

　　6、商务中心服务；

　　7、办公区域绿化供应及代为养护；

　　8、办公区域报警系统维护及接警服务；

　　9、办公区域设备设施上门维修安装等；

　　10、代订车、船、机票；

　　11、代订代送饮用水。

　　具体方案

　　大厦的物业管理由早期物业管理介入阶段（物业预售至交付前三个月）与前期物业管理实施阶段（物业交付前三个月至业主委员会成立）组成。

在实际操作中，应分阶段有重点、有步骤地落实相应工作。

　　第一阶段：

早期物业管理介入阶段

　　从业主、开发商及物业管理专业角度，对物业的规划设计、建筑安装、设施配置、设备选型等方面提出合理化意见和建议，使之既符合物业管理的要求，又满足广大业主的需求，尽可能地减少疏漏，避免遗憾，保证质量，节约成本。

　　一、管理内容：

　　1、从政策法规的角度，提供相应物业管理意见及依据；

　　2、参与评审物业规划设计及建筑面积设计图纸，提出相关改善及改良的建议；

　　3、从管理的角度，评审设施设备的选配，减轻后期管理的压力；

　　4、提供有关公建配套设备设施的改良意见；

　　5、提供大厦公共部位环境设计的相关意见；

　　6、提供机电安装及能源分配的相关管理意见；

　　7、提供功能布局、用料更改的相关管理意见；

　　8、提供有关楼宇材质保护的具体管理意见，减少因施工对材质造成的损伤；

　　9、提供标识系统设计、配置的相关管理意见；

　　10、参与开发商市场营销中与物业管理有关事宜的协调和沟通；

　　11、参与开发商物业竣工验收。

　　二、管理措施：

　　1、熟悉、掌握物业管理法规政策，做到有法可依，有章可循；

　　2、学习、运用各类专业技术知识，提高早期介入的专业技术含量；

　　3、制定早期介入计划，积极稳妥地开展工作；

　　4、参与有关工程联席会议，协调各方面关系；

　　第二阶段：

前期物业管理阶段

　　前期物业管理阶段可分为接管验收管理、业主入伙管理、保安管理、消防管理、绿化保洁管理、房屋及公共设备设施管理、娱乐设施管理、水系使用管理、财务管理、质量管理、档案资料管理、人力资源管理等方面。

　　一、接管验收管理方案

　　为确保大厦的环境、建筑和设施设备等符合有关法规政策及规划设计的要求，维护业主的合法权益，为日后物业管理工作的展开奠定基础，物业接管前必须进行严格的验收工作。

物业接管验收标准作业程序

（一）、管理内容：

　　1、了解物业建设的基本情况，与开发商及时沟通，确定接管验收时间；

　　2、编制《物业接管验收计划》，确定物业验收的标准、方法和日程安排；

　　3、与开发、设计、施工单位一起，依照接管验收标准，对物业进行现场初步验收，并将验收结果记录在《物业交接验收表》上，同时要求施工单位对验收中存在的问题限期整改。

　　4、与开发、施工单位一起，对物业进行现场复验，直至符合规定的要求和标准；

　　5、与开发、施工单位联合进行物业交接：

（1）核对、接收各类房屋和钥匙；

（2）核对、接收各类图纸资料，并加以整理归档；

　　（3）核对、接收各类设施设备；

　　（4）核对、接收各类标识。

（二）管理措施：

　　1、组建接管验收小组，负责接管验收工作；

　　2、开展接管验收培训，提高对接管验收重要性的认识；

　　3、掌握物业验收的标准和程序；

　　4、制定接管验收规程，按程序办理接管验收手续。

　　二、业主入伙管理方案

　　在办理业主入伙手续时，为业主提供方便、快捷、及时、周到的服务，对于塑造管理处的形象，给业主留下良好的第一印象，具有重要作用，因此必须重视业主入伙工作的管理。

（一）管理内容：

　　1、准备业主领房所需资料；

　　2、布置业主入伙现场，为业主办理领房手续提供一条龙服务；

　　3、按领房流程办理领房手续：

（1）凭业主所持的入伙通知单和各类必备证明，发放交房资料；

（2）陪同业主验房，办理领房手续；

　　（3）收回业主按规定填写的各类表格，收取业主应缴纳的费用；

　　（4）对验房交接中发现的房屋质量问题，经业主确认后，填写《业主验收交接表》，并与业

　　主约定时间，及时解决。

（二）管理措施：

　　1、制定《业主领房程序》，准备各有关所需资料；

　　2、按照业主领房程序，安排工作流程；

　　3、策划业主入伙现场布置方案；

　　4、热情接待，百问不厌，虚心听取业主意见；

　　5、按规定办理业主入伙手续。

　　三、治安管理方案

　　在大厦物业管理中，适当运用现有的科学技术手段与管理手段，依靠各种先进设备、工具和人的主观能动性，维护物业和业主的安全，这是一项很重要的工作，最为广大业主所关注，

　　特制订常规防范与技术防范相结合的24小时全天候管理方案。

（一）管理内容：

　　1、常规防范：

采取站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护大厦公共秩序，防止和制止任何危及或影响物业、业主（租户）安全的行为。

（1）门岗的任务：

　　?

礼仪服务；

　　?

维护出入口的交通秩序；

　　?

对外来车辆和人员进行验证、登记和换证；

　　?

制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入大厦；

　　?

夜间对外来人员进行询问和登记；

　　?

严禁携带危险物品进入大厦；

　　?

遇到外来人员将大件物品带出大厦，即与物主核实，并作登记；

　　?

为业主提供便利性服务。

（2）巡逻岗的任务：

　　?

按规定路线巡视检查，不留死角；

　　?

巡查车辆停放情况，维护道路畅通、车辆安全，做好安全防范工作；

　　?

对大厦内的嫌疑人员进行检查防范；

　　?

对大厦及楼宇安全、防火检查；

　　?

装修户的安全检查；

　　?

防范和协助公安部门处理各类治安案件；

　　?

防范和制止各类违反大厦管理制度行为。

　　2、技术防范：

　　应用安全报警监控系统、电子巡更系统，对大厦内的治安情况实施24小时监控，以确保安全。

（1）对可疑或不安全迹象采取跟踪监视和定点录象措施，并及时通知值班保安，进行现场处理。

（2）值班保安接到治安报警，应迅速赶到现场酌情处理，并把情况反馈到监控中心，监控员对报警处理情况作详细记录，留档备查。

（二）、管理措施：

　　1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实施，以增强保安人员的工作责任心；

　　2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务

　　技能；制定《紧急事故处理办法》，定期组织演习；

　　3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；

　　4、严格执行保安巡更点到制度，确保巡逻质量；

　　5、监控中心定期检修、保养，确保监控设备完好；

　　6、保证监控、值勤记录详细完备，建立安全管理档案。

　　四、消防管理方案

　　消防管理是物业安全管理的重点，因此要根据消防法规的要求，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，确保业主的生命财产安全。

（一）管理内容：

　　1、做好消防监控中心的管理；

　　2、做好消防设施、器材的管理；

　　3、保持消防通道的畅通；

　　4、加强装修期间的消防安全管理；

　　5、严禁违章燃放烟花爆竹；

　　6、严禁携带、储藏易燃易爆物品；

　　7、防止电器短路等引发火灾因素。

（二）管理措施：

　　1、制订并落实消防管理制度和消防安全责任制，做到责任落实，器材落实，检查落实；

　　2、制订消防事故处理预案，防患于未然；

　　3、建立义务消防队，每月组织一次消防安全学习，每季组织一次消防演习；

　　4、定期进行消防检查，预防为主，防消结合，发现隐患，及时消除；

　　5、做好消防器材、设备的检查保养，使之始终处于完好状态；

　　6、制止任何违反消防安全的行为；

　　7、积极开展防火安全宣传教育，定期向业主传授消防知识；

　　8、发生火灾，及时组织补救并迅速向有关部门报警。

　　五、绿化保洁管理方案：

　　绿化保洁