红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院可研报告.docx
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红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院可研报告
XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院
可行性报告
项目名称：
XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院
项目执行单位：
XX红十字会
项目负责人：
四川省红十字会常务理事、XX政府党组成员、XX红十字会会长
在新世纪，具有悠久历史和卓越医疗服务水平的XX医院面临着新的机遇和挑战，有必要在服务规模和服务质量上进一步提高，特别是要摆脱目前地域狭小的桎梏，再觅新址，为提升自身发展带来契机，也能够更优良、更全面的服务于病痛患者，带来良好的社会效益。
光雾山镇大坝社区距离XX中心80公里。
在XX国家“AAAA”级光雾山风景区内处于极为重要的地位。
在新的城市规划和光雾山风景区规划中，具有较高的前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，交通便利，生态环境优美，已经初步形成了产业和居住的良好互动，对于整体的配套建设具有良好的支撑。
同时，为了区域经济的和谐发展，地方政府也高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，新型医疗服务中心建设条件成熟。
在这样的前提下，XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院建设具有了良好的条件，故做出此项目可行性报告。
目录
第一章项目总论6
§1.1项目背景与概况6
§1.1.1项目名称6
§1.1.2项目承办单位6
§1.1.3编制依据6
§1.1.4项目提出的理由6
§1.1.5项目拟建地点8
§1.1.6项目预期目标8
§1.1.7项目建设条件8
§1.2研究结论9
§1.3主要技术经济指标表9
§1.4存在问题及建议10
§2.1投资环境分析12
§2.1.1国家政治经济形势及有关政策12
§2.1.2XX（含安宁市，下同）及区域经济社会情况12
§2.2市场分析13
§2.2.1我国医疗消费市场宏观背景13
§2.2.2XX医疗市场现状14
§2.2.3某医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题16
§2.2.4关于医保定点问题17
§2.2.5医院消费新口味测试17
§2.2.6医院的假设（定位）建议18
第3章建设规模与项目开发条件19
§3.1建设方案19
§3.1.1方案描述19
§3.1.2指标20
§3.2项目现状概况21
§3.2.1地点与地理位置21
§3.2.2占地面积21
§3.2.3现有土地状况22
§3.3项目建设条件22
§3.3.1地形、地貌22
§3.3.2工程地质、水文条件22
§3.3.3环境条件22
§3.3.4区域性规划22
§3.3.5交通条件23
§3.3.6社会环境23
§3.3.7法律环境23
§3.3.8公共设施，给排水、煤气、道路等23
§3.3.9施工条件24
第4章机构设置25
§4.1机构设置标准25
§4.2机构设置25
§4.2.1总体介绍25
§4.2.1重要科室25
第5章投资估算与资金筹措27
§5.1、项目总开发成本27
§5.1.1、项目总体经济技术指标27
§5.1.2、项目工程进度估计28
§5.1.3、项目投资构成28
§5.1.4、项目投资估算28
§5.1.4.1、土地成本28
§5.1.4.2、建造费用28
§5.1.4.3、不可预见费29
§5.1.4.4、洁净手术室造价（不含土建）29
§5.1.4.5、设备购置费用29
§5.1.4.6、项目投资与筹资计划29
§5.1.5、项目投资成本汇总30
§5.2、项目收益部分预期30
§9.2.1、收入预期30
§9.2.2、项目经营税费估算31
§9.2.3、完全建成后年支出预期31
§5.3、项目财务评价31
§5.3.1、静态评价31
§5.3.2、动态盈利能力分析33
§5.4、财务评价结论33
第一章项目总论
1.1项目背景与概况
1.1.1项目名称
XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院
1.1.2项目承办单位
XX红十字会
1.1.3编制依据
1、相关项目建设的方针政策，国家医疗卫生的规范，标准。
2、国内外先进的医疗技术和科技成果，及先进、成熟、能满足社会需要的诊疗项目。
3、价值工程理论相关手段和方法。
4、光雾山大坝景区规划。
5、§1.1.4项目提出的理由
Ø我国及某医疗卫生产业发展空间巨大。
我国医疗卫生发展速度极快。
目前卫生费用占我国GDP的比重相对过小，加上我国未来经济的持续发展，人口老龄化，农村城镇化等因素，医疗服务业将会有很大的发展空间。
目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。
在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。
1999年以来，居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以35%以上的比例增长，目前某居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了10%。
Ø机遇和挑战并存。
目前，国内医院的转轨进程正在加快，外资、民营及私人医疗机构正在对传统医疗模式形成新的挑战。
虽然外资及民营医院目前所占市场份额很小，但由于现存医疗水平较高的医院数量不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，XX目前已建成和正在申报的高档次医院正如雨后春笋般纷纷涌现。
ØXX人民医院地域狭小现状。
作为全县卫生行业的龙头，作为全县第一家“二甲”医院，占地面积仅73亩，四周已无可拓展的用地，医院的整个环境随着医疗业务用房的不断建设，土地使用已近达到了极限，医院显得拥挤不堪，病床使用率均在100%以上，很多科研、教学工作开展不够顺利，许多新的治疗方式也无法顺利进行。
可用地的枯竭是制约医院发展的主要因素，另寻地点建设新院区势在必行。
Ø大坝社区建设的优越性
XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院建设具有三大优越性。
第一，新院区建设能够拓展地域，使得XX医院的技术设备、服务质量、服务规模都得到一个综合提升，解决目前XX医院的局促和紧张局面；第二，XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院的建设，对于南江到医院的人才培养和医疗资源的培育提供了空间，为医学研究的良好进行提供了优良的条件，也为医疗新产业的开拓留下了充足的余地；第三，地域的拓展，可以使医疗服务的品质大大提高，改善患者的就医环境和医疗康复环境。
Ø地点选择的考虑
由于医院的特殊性，选址是必须交通方便、环境适合、辐射广的地块才能满足要求，经过多方寻找、比较，认为安宁光雾山镇大坝社区是比较理想的地点。
原因有四个方面。
第一，光雾山镇大坝社区距离南江中心仅60公里，交通便利，生态环境优美，是医院建设的理想地点；第二，新的XX城市规划和光雾山风景区规划具有较高的前瞻性和合理性，地区经济发展迅速，已经初步形成了产业和居住的良好互动，对于整体的配套建设具有良好的支撑，医院的建设成为了片区发展的良好组成；第三，将来在面向整个某的同时，服务于就近20万以上人口，提高了片区的经济和社会效益；第四，地方政府高度重视这样的整个区域有机配套服务组成，是建设富有特色的、和谐的新城区的重要部分。
Ø公共支持的考虑
医院建设是一个长期的系统工程，具有特殊性和较大的社会公共影响力，地方政府对于片区和谐发展和项目建设的支持显得尤为重要。
光雾山镇大坝社区规划和建设条件良好，如此，可以切合地区发展的需要，使得区域成为某“医疗康复的后花园”。
§1.1.5项目拟建地点
XX光雾山镇大坝社区
§1.1.6项目预期目标
2011至2012年在光雾山镇大坝社区用13亩左右土地，分三期完成门诊，住院，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。
在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区100万以上消费者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院医院科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。
§1.1.7项目建设条件
Ø交通
本项目的拟建地点在光雾山镇大坝社区核心位置，地块为平坦，开发区内主干道为高速公路（现已部分建成），高速公路距离院区仅几分钟路程，交通方便。
Ø供电
项目建成后需用电量为1500千伏，距光雾山镇大坝社区范围内的有一个较大的电站，用电可满足要求。
Ø供水
项目建成后日用水量为200吨，光雾山镇大坝社区内水资源丰富，地下水资源也很丰富，从发展来看，用水可满足要求。
Ø基础设施
项目地位于光雾山大坝景区核心，水、电、通讯等设施齐全，交通便利。
Ø环境
优美宜人，绿色、生态、环保。
Ø环保
生活污水可以直接排放到化肥池内，医用污水将按国家环保要求进行治理，达到标准后才排放。
§1.2研究结论
本项目在充分调查研究的基础上，进行了反复论证，结论如下：
Ø社会经济、政治状况运行良好，宏观投资环境优良。
Ø通过详细的市场调查证明，XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院的建设可以得到市场的支持，处于良好的时机。
本项目的实施，可以借此引进目前国内外一些高、精、尖的技术比较成熟的新的医疗服务项目，技术人才同步引进，对提高医院的服务技术，学术水平都将起到积极的作用。
项目拟建地点距市区很近，交通方便又地处风景区，景色宜人，极其适合治疗、康复、疗养，安静舒适的环境也是科研和教学的良好场所。
Ø区域规划具有前瞻性，满足未来发展的需要，各项建设条件具备。
Ø本项目将XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院的品牌效应和开发区的相应优惠政策相结合，可以取得较好的社会效益和经济效益，通过财务分析可以看出这个结果。
Ø通盘考虑，本项目具有建设的积极意义和切实的可行性。
§1.3主要技术经济指标表
Ø总占地面积8500平方米
其中：
建筑用地面积（含待建、扩建用地）6000平方米
道路及停车场占地面积1500平方米
绿化覆盖占地面积1000平方米
项目主要技术经济指标摸拟
项目
建筑面积（平米）
备注
门诊部
1000
日门诊人数2500人
住院部
6000
100张床位
医技楼
1000
手术室
120
2间手术室
科研中心
800
25间实验室，40张观察床位
康复中心
5000
医疗康复、保健养生为特色
康复公寓
3000
医疗康复、保健养生为特色
生活中心
1800
医、学、研一体化为特色
专家公寓
2500
医、学、研一体化为特色
后勤辅助系统
1500
医、学、研一体化为特色
合计
22720
本项目财务评价：
投资回收期15.77年；
财务净现值（万元）（I=8%，50年）为：
1800万元
财务内部收益率（50年）为：
8.11％
§1.4存在问题及建议
本项目投资期长，资金回收慢，初期投资显得极为高昂。
本项目的特点是具有较高的社会效益，但经济效益的取得只能从长远的角度考虑。
本项目的实施必须具有长远发展的战略眼光，充分考虑到今后医院的扩建，技术、设备进步，整体规划要超前，水、电、道路、排水的设计应保证发展的需要。
本项目的实施采用分步骤进行，建设周期很长，在实施过程中各方面不可预知的变化因素较多，而且利润的很大一块也将会用于社会效益和自身发展。
本项目地域目前还无法与XX核心区域相比，地块各项基础配套设施的完备需要时间，周边居住人口的增长也需要一个较长的过程，XX的宣传认知也需要时间。
医院自身院本部和新院区要形成资源共享、优势互补的格局，新院区的人员配备和工作开展也不是一蹴而就的事。
第二章项目投资环境与市场研究
§2.1投资环境分析
由于XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院的服务覆盖范围为全县以及全省愿意来光雾山疗养的人员，甚至可以达到全省乃至全国来分析。
§2.1.1国家政治经济形势及有关政策
1、中国目前政治稳定，经济平稳发展，宏观大环境长期向好。
2、城市医疗市场发展越来越规范，市场增长迅猛。
§2.1.2XX及区域经济社会情况
1、经济发展状况
2010年XX经济保持了较快的发展势头，是近几年来发展最快的一年。
XX国民经济增长快速，经济实力进一步增强。
全年实现生产总值（GDP）45.85亿元，比上年增长14.5%。
地方财政收入1亿元，增长22.6％，人均生产总值11558元，比上年同期增长13.9％。
2010年，XX年末总人口预计75万人（户籍数）。
城镇居民人均可支配收入达11558元，扣除物价上涨因素，比上年增长14.5%，城镇失业率控制在2%以内。
2、区域经济发展特点分析
从XX定位体系来看，XX最突出的城市优势的是气候，最突出的城市功能是面向省内外、国内外的观光旅游集散地和商务旅游目的地，最突出的城市魅力是都市休闲，最突出的发展前景是集商务、会展、休闲为一体的富于特色的高原生态旅游城市。
从XX近年来的发展趋势上也可以看出该定位切合了XX的特点。
3、政策环境
保持招商引资的良好态势。
以良好的环境和优质服务吸引项目；建立重点工程和重点项目资源库，做好项目储备和包装。
XX加快产业发展。
已做好光雾山大坝景区新区规划建设，引导企业向园区聚集，形成产业和企业集群，发挥规模和聚集效应。
抓住光雾山风景区建设机遇，利用未来良好的交通网络和区位特点，以建设川陕渝的后花园为目标，大力发展XX亲的型产业。
所有这些条件，都为XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院的建设提供了良好的政策条件。
§2.2市场分析
§2.2.1我国医疗消费市场宏观背景
目前，我国每年的医疗消费只相当于国民生产总值的4%。
在发达国家，如美国这一比例为14%，瑞典为9%，英国为5%，韩国、日本、香港等亚洲国家和地区为6-8%。
资料显示，我国医疗产业的市场年增长速度约为１３％（健康支出要高于收入增长的幅度），因此无论从哪方面讲市场空间都是巨大的。
由于我国医院是具有一定福利性质的社会公益事业，我国医院大部分是全民所有制医院，即国家所有制形式。
国家在1994年颁布的《医疗机构管理条例》中，已经明确国家扶持医疗机构的发展，鼓励多种形式举办医疗机构。
从2000年2月的《关于城镇医药体制改革意见的通知》到8月共出台的13个配套文件，包括：
城镇医疗机构分类管理、医药收支两条线管理、医疗机构有关税收政策、区域卫生规划政策等，为民营资本及外资进入医疗市场及其以后的发展营造了较好的政策环境。
§2.2.2XX医疗市场现状
1、XX医疗机构现况
XX的卫生机构和卫生技术人员发展提高很快，2010年XX医院58家，卫生技术人员一千多人，卫生机构床位数合计两千多张。
目前XX医疗机构中，政府非盈利医院占主导地位，它们的医疗水平代表了XX乃至XX最高的医疗水平，它们除了提供基本的医疗服务外，有的医院（如XX人民医院同时还承担着医学科研和教学任务）。
民营医院目前只是XX医疗市场的一种补充，尚无条件较好的大型综合型民营医院。
XX现代和惠民医院医疗水平和医疗条件远比不上政府非盈利性医院，所占市场份额很小。
虽然XX医疗机构近年来有了较大的发展，但现存医疗水平较高的医院数量仍不能满足社会的需求，高水平医院病房经常处于一种超负荷运转的状态，如XX人民医院的病床使用率均在100%以上。
同时，2010年以来，XX居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例每年以35%以上的比较增长，现在XX居民用于医疗保健的费用占可支配收入的比例已经超过了10%。
2、XX医疗机构就医病患分析
在XX就医的人群主要由XX本地病人（包括小部分的住在南江的外地人）。
由于整个XX技术力量较强、规模较大的大型综合性医院均设于XX区，而光雾山镇医疗水平及医疗配套较落后，所以这些地区的病人重大疾病均到XX区的大型综合性医院就医。
4、XX医疗消费市场病人就医较为关注的因素
据调查，目前XX医疗消费市场上病人在就医时较为关注的因素依次是价格、医疗条件（医疗技术、专家、医院规模、医疗服务、牌子）、区位、交通等。
目前XX的经济发展水平还较低、大部分人收入不高，医疗消费观念也因此较落后，医疗价格仍是病患较关心的一个问题，绝大部分人觉得目前医疗价格普遍偏高。
同时我们还了解到，这种对价格偏高的抱怨的背后，更多的是对性价比的抱怨，他们认为花了较多的医疗费用却没能得到相应的高水平的医疗服务。
病人在选择就医时，医术水平的高低显然是一个关键性的决定因素，在某些人们认为规模较大的省级政府医院是医学权威的代表机构，而各类资历较深的医学专家教授是医学权威的代表。
关于医术水平，一般老百姓认为是医生个人的医疗水平和技术，但医生个人的医疗水平和技术与医院的医疗设备的先进性有很大关系。
因此，一般老百姓认可医生个人医疗水平的背后，还隐含了对医院的医疗设备先进性认可的成分。
医疗服务不好、手续繁杂是目前就医者对医疗机构较不满意的两项内容。
对区位和交通的关注实际上是要求就医的方便性，一方面方便的就医条件可以使病情得到及时控制，另一方面是为了降低就医成本，包括就医的时间成本和经济成本。
§2.2.3XX医务人员的薪资调查情况及医务人才的问题
XX现有医院医生的薪资根据医院具体情况和医生级别的不同而不同。
医务人员级别依次为：
医士、医师、主治医师、副主任医师、主任医师（教授）等。
如果类似XX人民医院这样的医院级别，主治医师月薪至少2500以上，副主任医师以上级别月薪4000-5000以上。
现代医院到私营医院年薪达十几万以上，还有相应股份。
私营或合资医院医务人员薪资应高于政府医院1/3以上。
对于医疗人员，政府规定在中国设立的合资医院的医务人员要本地化；而从市场的角度来看，本土医疗专家在病人中的权威性及信任度更高。
§2.2.4关于医保定点问题
医保定点对于大型医院的经营来说是关键问题，国家在对医保定点单位进行审批的时候，首要审批的是该医院是否属于非盈利性医院，这主要是因为非盈利医院的医疗价格是由国家制定，国家能够直接控制非盈利性医院的医疗价格，这样才能使医保定点单位有效执行国家有关的医疗定价。
民营或合资医院在能够执行国家制定的医疗收费标准的前提下，才有可能进入医保审批程序。
商业医保灵活些，但医疗价格控制的原则也是一样的。
但市场调查的数据显示，被调查者在选择医院时，考虑医保的比例是很小的。
一方面，目前国内医保涉及的医疗服务范围和程度比较有限，老百姓不大会期望医保会给他们带来多大的实惠；另一方面，目前XX的医保制度很大程度还只落实到机关、国有企事业单位以及部分企业制度比较规范的非公有经济单位，医保制度对于相当大一部分老百姓来说还比较陌生。
基于以上原因，XX老百姓在选择医院就医时，对医保的敏感性比较低。
但随着中国医疗保障体制的不断完善和落实，老百姓对医保的信任度和依赖性会越来越强，医保条件也将成为消费者选择医院的主要影响因素之一。
§2.2.5医院消费新口味测试
从市场调查数据显示，所调查的大部份家庭及个人表示需要在XX设置一抽医院，他们认为“一流的医疗技术”、“一流的环境”、及以“星级酒店式的服务”比较能够吸引他们。
同时大多数被访者认为，在这样的医院就医，医疗费用可以比普通医院高出10%-20%甚至更高。
这也显示出某一直存在着较大一群高端医疗消费市场的消费者，随着社会经济的发展，这群消费者的数量也会逐渐增加。
通过数据报告交叉分析我们可以看出，需要此医院并愿意来此就医的消费者的特征是：
已婚，个人月收入在800元以上，家庭收入在2000元以上，交通工具以摩托车或私人汽车，年龄从主要是45岁以下，学历以高中/技校/和大学本科级以上的消费者。
按照区域卫生规划原则和卫生资源配置标准，XX医院床位配置标准为每千人口３．６４－４．９７张。
以此测算，今后３－５年内XX医院病床设置最低限为100张，不论其辐射范围，仅此才能适应当地人口的医疗服务需求。
§2.2.6医院的假设（定位）建议
根据前面的市场分析及消费者调查结果，我们认为XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院的定位应该是：
Ø立足于XX、巴中全市乃至全省，面向中高收入人群的综合性现代医院，具有较高的科技性、学术性、前瞻性和生态康复性的高层次医院。
Ø拥有一流的学术培育条件和人才培养环境。
Ø拥有一流医疗专家网络，拥有国内及本土一流的医疗专家及队伍，一流的医疗设备，先进的管理及经营模式，较高标准的医疗环境及医疗服务。
Ø尽可能将几个高端特色科室做到全国一流，最好填补某医疗市场上的空白。
第3章建设规模与项目开发条件
§3.1建设方案
2011至2016年在光雾山镇大坝社区用300亩左右土地，分三期完成门诊，住院，医学研究，教学培训，后勤辅助，专家公寓，康复公寓，生活配套，绿化建设为一体的现代综合医院。
在此基础上，形成以本院为核心，辐射周边新城区20万以上消费者，重点学科服务全省，以医、学、研一体化提升XX红十字会大光雾山镇大坝博爱卫生院科技含量，以医疗康复、保健养生为特色的现代医疗综合服务体。
§3.1.1方案描述
Ø项目逐步建成后，可形成如下规模：
建成满足日100人次的门诊部。
建成100床左右的住院部。
建成研发中心（附属40床）。
建成各类手术室2间。
建成康复中心及康复公寓
建成培训中心及相应配套设施。
建成后勤辅助设施。
建成满足新院区及院本部使用要求的生活设施及配套设施。
Ø项目实施相关问题
1、院区交通情况
建设过程中考虑院区主干道与各建筑间的位置和需要，整体规划，整体实施，规划中道路与停车场一起约占用地面积的25%。
2、院区内的绿化
为了使新院区的环境成为理想的诊疗、康复、保健、科研场所，在规划中要考虑较高的绿化率，项目实施后，院区内绿化覆盖率考虑在20%
3、电力设施
新院区建盖200平方米的配电室，并敷设高压、低压电缆供应临床、生活用的不同需要。
临床线路为铜芯塑料线穿难燃PVC塑料管。
新院安装弱电系统，满足数据交换，上网，远程会诊等需要。
防雷按规范要求设置，有特殊要求的设备、设施作单独接地保护。
4、消防系统
医院是一级消防单位，新院区的内外都严格按国家要求敷设消防系统。
Ø项目实施步骤
第一步：
2011－2012年首先建成日100人次的门诊部、100床住院部，研发中心、培训中心方案完成，完成大部分后勤辅助设施建设，完成大部分生活设施及配套设施；
第二步：
2012－2014年根据确定的实施方案进行门诊部、住院部的继续建设，研发中心、培训中心工程开始建设，继续完善后勤辅助设施，继续完成生活设施及配套设施；
第三步：
2014－2016年全面完成新院区建设及绿化工作。
§3.1.2指标
Ø总占地面积8580平方米
其中：
建筑占地面积（含待建、扩建用地）6000平方米
道路及停车场占地面积1500平方米
绿化覆盖占地面积1000平方米
Ø总建筑面积22720平方米
§3.2项目现状概况
§3.2.1地点与地理位置
光雾山镇大坝社区核心区。
§3.2.2占地面积
本项目占地13亩。
项目建设用地将由项目开发建设单位按国家和地方有关规定办理手续。
§3.2.3现有土地状况
规划市政配套条件完善。
水、电、气、热、通讯、道路等市政基础设施建设已完成规划方案并正在实施，随着项目的开发建设，各种市政条件将同步落实。
本项目用地范围内的市政基础设施可满足使用要求。
完备的市政基础设施为本项目的市政配套及项目建设创造了良好的先天条件
§3.3项目建设条件
§3.3.1地形、地貌
开发区核心，地形为平坦。
§3.3.2工程地质、水文条件
根据有关资料，拟建项目占用位置的气象条件、地质状况、消防条件均符合国家有关规范
§3.3.3环境条件
Ø位于光雾山镇大坝社区核心位置，
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