商业地产项目独家销售代理合同.docx

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商业地产项目独家销售代理合同

************广场项目

销售代理合同

委托方：

************集团******房屋开发有限公司

受托方：

************福业房地产经纪有限公司

甲方：

************集团******房屋开发有限公司（以下简称“甲方”）

地址：

辽宁省******市和平区******南街46号

邮编：

11005

银行账号：

21001

乙方：

************房地产经纪有限公司（以下简称“乙方”）

地址：

邮编：

银行账号：

代表人：

甲方为房地产开发、经营公司，乙方为专业房地产中介代理企业，乙方现就甲方开发的************广场项目B、C座（以下简称本案）的写字间、公寓部分提供销售代理服务，甲、乙双方经协商一致后，订立本合同。

第一条：

物业概况

一、地址：

本案位于******市和平区******南街1号、2号。

二、性质：

本案是由甲方开发建设的商品房屋，使用性质为：

公建。

三、面积：

本案代理期内由乙方代理销售面积约为60410㎡。

详细指标以政府批复的预售测绘面积为准。

上述涉及面积等待政府批复的预售测绘面积明确后双方以合同附件方式共同遵守。

第二条：

委托代理期限和代理方式

甲方根据本合同约定，委托乙方代理本案2014年4月15日起至2015年4月14日，期间计划可销售项目的全部公建部分。

第三条：

本合同涉及的所有金额，均以人民币作为货币单位计算。

第四条：

销售计划、销售承诺和预售合同签订

一、双方约定：

合同期内销售平均底均价不低于10700元/平米（建筑面积），由乙方按平均底价制定价格表，经甲乙双方签订同意后，为本合同之不可分割的补充附件。

非经双方书面同意，任何一方不得随意更改。

二、本案正式销售前，由甲乙双方协商确认正式的销售办法。

本案销售办法以自然年度为单位，内容包括销售平均底价，销售折扣办法，付款方式，年度、季度及月度销售目标（包括销售面积，合同金额、回款计划等）、推广计划等，经甲乙双方认定一致后作为本合同附件，双方共同遵守。

3、甲方委托乙方销售指标：

合同期内销售任务为2.5亿元。

三、销售承诺：

1、本案各类型可销售单位正式销售前，甲方须提供相关经济技术指标、经政府机关审核后的规划图纸、销售许可等相关文件、图纸，以及与之相关的销售承诺内容。

2、乙方在甲方提供的文件图纸基础上编制《************大厦项目公寓和写字间产品销售手册》、（以下简称《销售手册》），经甲方书面确认后执行。

乙方在代理期内的销售讲解内容不得超越该《销售手册》约定范围。

如《销售手册》约定内容发生变更，甲方须出具书面变更说明，并通知乙方调整相关内容。

3、乙方在销售过程中，如发生《销售手册》内未涉及内容，乙方不得私自解释或承诺。

须向甲方通报相关内容后，由甲方出具相关书面说明作为《销售手册》补充。

4、由于《销售手册》作为本案唯一的销售文件属于商业机密范围，仅提供乙方相关销售人员使用，乙方有义务保证该《销售手册》的内容不外泄。

本合同终止后乙方应全部返还甲方，并保证乙方及其工作人员未进行复制。

四、合同签订：

1、本案所签订的商品房预定协议书（即认购书）由甲方提供范本，买卖合同条款内容（包括附加条款）由甲方提供范本；范本作为本合同的附件。

乙方负责在合同范本所承诺的范围内，协助甲方与买方签订本案商品房预定协议书，并对预定协议书的内容及客户的付款方式进行讲解，如客户要求，可向客户出示买卖合同范本等资料。

2、乙方协助甲方签订的合同文本须经甲方现场销售AE（姓名：

蒋振超，如有变更，由甲方另行出具书面文件确定）审核通过后方可签署：

●未经甲方现场销售AE审核通过的，不得签署，否则视为销售事故，乙方必须承担责任并承担相应的损失；

●在签订合同过程中，如须对合同条款进行更改，乙方只能按照甲方现场销售AE签字通过的文本条款更改，除此以外甲乙双方任何人员不得擅自更改合同条款；

●如发现签署后的文本超出范本承诺范围，则视为销售事故，乙方必须承担责任并承担相应的损失。

第五条：

销售事务

一、销售配合工作

1、甲方须在销售现场派销售总监或销售经理一名，完成以下工作：

配合乙方销售工作和审核商品房预定协议书条款以及附加条款内容。

2、乙方在销售现场派驻的销售经理，年度内不得更换，因个人原因辞职除外。

3、乙方在销售现场派驻现场销售工作人员总人数（不包含销售总监和策划）销售旺季在13人以上，销售淡季在8人以上，调动需有同等资历人员补充，所有调动人员应先进后出；如乙方配置人员不能满足销售需求，甲方有权利要求乙方增加人员，乙方须无条件同意并执行。

4、甲方须在销售现场派驻财务人员一名，每天须完成以下工作：

收取销售定金以及房款；

严格执行甲方销售款项收取和退还的财务制度和纪律。

5、甲方完成的其他工作：

负责联络按揭银行和公证处等相关机关单位，配合乙方完成房款按揭工作。

6、乙方协助甲方签定商品房买卖合同，并送交本案所对口的交易中心进行合同登记备案工作。

7、乙方在委托代理期内必须替甲方整理并保管客户资料，并定期移交甲方。

成交客户资料须按甲方要求输入到甲方指定的客户管理系统中。

来访客户资料须按甲方要求输入到甲方指定的客户管理系统中。

8、成交单位的合同资料以及相关的客户按揭办理等资料，待乙方工作完毕后移交甲方指定人员保管，双方须核对并办理签收手续。

9、客户资料和合同资料为甲方的商业秘密，乙方及其工作人员不得对外泄漏、复制。

二、客户资料和合同资料：

1、乙方在委托代理期内有义务替甲方整理并保管客户资料。

●成交客户资料须按甲方要求输入到甲方指定的客户管理系统。

●来访客户（含流失客户）资料须按甲方要求输入到甲方指定的客户管理系统中。

2、成交单位的合同资料以及相关的客户等资料，待乙方工作完毕后移交甲方指定人员保管，双方须核对并办理签收手续。

3、客户资料和合同资料为甲方的商业秘密，乙方及其工作人员不得向第三人泄漏、复制，否则由此引起的相关损失由乙方承担。

第六条：

其他服务与广告预算

一、营销企划服务内容：

1、乙方须根据实际销售状况和市场情况，于每月第一次周例会上提供月度营销计划，经甲乙双方讨论后执行。

月度营销计划包括：

●上月销售情况评估；

●上月营销计划检讨；

●本月营销策略；

●媒体建议；

●促销活动建议。

2、乙方须每周向甲方提供以下销售信息分析，并每月作一次总结性分析：

●来人、来电分析（客户描摹及梳理）

●成交分析

●未成交分析

●媒体效果评估分析

3、乙方须负责每月一次向甲方提供市场有关竞争个案的具体资料及变化情况。

成果以双方确认的表单为标准格式体现。

4、乙方须每月1日向甲方提供每月的营销月报：

●上月的销售总结，销售小结，客户分析，推广效果评估和销售难点分析

●本月的工作思路，销控策略，广告策略建议，促销活动及包装策略建议

二、广告预算：

本项目的营销推广费用和广告费用由甲方承担且预算计划由甲方安排。

现场接待中心、样板房及销售现场水、电、电话等费用不计入广告预算，由甲方另行支出。

第七条：

售楼款收取

一、诚意金及定金收取：

1、诚意金（俗称“小定金”）数额不定，由甲方负责收取与返还工作，如买方提出退房，甲方可随时配合。

2、正式定金（俗称“大定金”）为人民币壹到壹拾万元不等，由甲方收取。

二、甲方负责收取全部售楼款，买方在缴纳首期签约款后，即可与甲方签订商品房买卖合同，甲方同时向买方出具正式收据。

三、买方所交纳的定金和房款收取以及返还手续必须符合甲方公司相关条例和规定，乙方有义务承担定金和房款的催缴工作。

第八条：

佣金计算及支付

一、佣金计算

1、甲方同意给予乙方销售代理佣金，按照本合同有效期内的实际销售总额（指客户实际签署大定合同或《商品房买卖合同》的销售总额）对乙方支付销售佣金，甲乙双方共同拟定2014年销售任务2.5亿元.

取费方式：

按销售目标2.5亿元的1.6-2.5%标准对乙方支付服务报酬

取费标准如下：

•完成销售目标2.5亿元的45%及以下时，按销售额的1.6%收取代理费；

•完成销售目标2.5亿元的45%-60%（含）时，按销售额的1.8%收取代理费；

•完成销售目标2.5亿元的60%-80%（含）时，按销售额的2.0%收取代理费；

•完成销售目标2.5亿元的80%-100%（含）时，按销售额的2.2%收取代理费；

•完成销售目标2.5亿元的100%以上时，按销售额的2.5%收取代理费。

注：

销售提成递增补差：

销售代理费率随代理期内实现的销售金额递增而递增，并在执行较高费率结算时，甲方对之前已支付的较低比率阶段的代理费率根据较高费率进行补差。

即代理费补差=售出单位累计合同总金额×相应代理费率—已收取代理费。

2、买方如在委托代理期内预缴定金，但商品房买卖合同于委托代理期后一个月内签订，亦应视同成交，甲方仍应支付乙方之佣金，如商品房买卖合同于委托代理期终止一个月以后签订，甲方不需向乙方支付佣金。

3、如果买方在缴纳定金后放弃购买商品房，买方所缴纳的定金将不计算佣金。

4、客户申请贷款过程中客户贷款条件具备及贷款需出具证明齐全，因甲方及银行原因、甲方与银行合作原因、工程在建抵押等原因导致客户超出20个工作日以上不能按期批复贷款的，甲方需预先向乙方支付该客户剩余贷款额的佣金。

5、如由于甲方原因（包括在建工程抵押等）已售房源超期不能按期备案、不能按期办理贷款、不能按期办理产权证（具体时间按照房产局及银行公示工作时间为准）的，此部分房源可视为可结算房源，甲方按本合同约定佣金比例支付乙方佣金。

二、甲方在下述情况下应向乙方支付佣金：

1、销售代理费结算条件：

乙方对每个销售单位以客户签订网上备案的商品房买卖合同并缴付首期购房款（或一次性付款的全额款）作为结算销售佣金的依据，双方据此确认结算单；甲方根据销售单位实际回款金额（包括首付款、按揭放款、一次性付款）向乙方支付销售代理费。

2、销售代理费结算方式：

结算时间实行每月结算一次，乙方需每月5日前向甲方提交上个月的结算清单，甲方需于5个工作日内审核后经甲方确认无误后支付销售代理费。

甲方支付销售代理费时乙方提供合法等额有效的代理费发票。

3、代理期限内乙方为本项目唯一销售代理者，除本条第四款约定的情形外，全部销售业绩的产生皆视为乙方销售业绩甲方并支付乙方佣金。

4、买方与甲方签订商品房预定协议书后，在符合预售合同规定及本合同第四条“销售计划、销售承诺和合同签订”条款时，甲方不得以任何理由拒绝与买方签订商品房买卖合同，否则该户视同售出，甲方仍应向乙方支付相应之佣金。

三、甲方在下述情况下不能全额向乙方支付佣金：

1.乙方接待的甲方或第三方的机构和个人介绍或推荐的客户签约成功的（不包括一二手联动期间及甲方双方协商制定相类似的营销策略期间），含在乙方任务完成额中，但乙方应将甲方支付代理佣金的一部分分配给介绍人或推荐方，具体比例由甲乙双方协商确定。

2.在整个合同履行期内，甲方或第三方的机构和个人直接成交的客户（以大客户为主，一次成交面积在半层以上），包含在甲方自行销售的5%销售比例中，超出5%比例后，不含在乙方任务完成额中，乙方按成交额的0.5%结算代理佣金，作为乙方的服务代理费用。

四、销售保证金：

1、销售保证金是乙方留存在甲方处5%的销售佣金，从每月的结算佣金中扣除，销售保证金不计算利息。

2、如乙方出现未按照《销售手册》进行介绍，或违反第四条销售承诺中的条款的，甲方有权视情节进行罚款，罚款金额可以直接在销售保证金中扣除。

3、由于乙方原因引起的销售责任事故所导致的损害赔偿，按实际发生金额从中扣除。

4、乙方在代理期中未完成项目全年销售总金额的90%及以上和相关任务指标或者按照合同约定乙方构成违约，甲方将扣除销售保证金。

5、销售保证金按年度结算，按合同约定扣除相关金额后，甲方于年度最末期佣金结算时一并返还乙方。

6、在销售保证金留存期间，如当期保证金不足以支付当期按照合同约定所产生的扣除金额，则不足部分从当期销售佣金中直接补扣。

7、与乙方有关的回款相关工作，乙方应积极办理和协调，如因乙方原因导致甲方不能如期回款，甲方有权利向乙方进行罚款并要求乙方承担相关责任。

第九条：

经甲方与买方订立商品房买卖合同后，双方依所订之合同内容相互负责，与乙方无涉，但涉及与乙方有关的缔约过失的除外。

第十条：

甲乙双方责任

一、甲方责任：

1、甲方负责办理本案预售所需的与政府部门有关的手续，如销售面积审核，预售许可证的申领等所有法律手续及文件。

2、甲方负责协调与银行的关系，申请内销商品住宅的抵押贷款事宜。

3、甲方应及时、真实的向乙方提供本案基本情况资料。

4、甲方应配合乙方在代理期间的销售工作，负责与买方签订商品房预定协议书和商品房买卖合同的签署、售楼款的收取、办理客户按揭手续及代表发展商现场解答在销售中出现的疑问等工作。

5、甲方根据乙方提供的各类报表及报告、案场销售管理的实际监督情况，有权对销售工作提出调整意见，并由乙方即时执行。

6、甲方提供乙方现场部分办公用品（与客户和销售有关）：

电脑、复印机、传真机、打印机各一台并双方共用。

乙方自行办公需要的各类固定资产和低值易耗品由乙方自行解决。

每月纸张耗材数量标准以双方确定为准。

7、乙方可向甲方提供售楼现场的整改意见，整改内容须双方共同确定。

8、甲方应负责因建筑材料、施工质量、产权等方面产生的问题。

9、须经甲方同意后乙方可在发布本案的报纸、电视、路牌等广告或楼书、单页等各类广告上以销售代理的身份刊登乙方公司的名称及标识。

10、在甲乙双方合作过程中甲方不得无故终止合作或转让销售代理权，如违约则须向乙方支付违约金人民币壹佰万元整。

11、甲方按约定时间向乙方支付本合同约定的代理费。

若逾期支付，则按同期银行贷款利率标准追加滞纳金。

若甲方连续两个月未支付乙方服务报酬，乙方将调整现场销售人员，并有权单方面提出解除合同，书面通知甲方后撤场，甲方须支付乙方已完成工作阶段的服务费用，且乙方保留追讨甲方违约责任的权利。

12、甲方可自主销售的比例为合同约定销售任务2.5亿的5%，自主销售部分计入乙方任务完成额，但乙方无权针对该部分向甲方申请佣金结算。

二、乙方责任：

1、乙方应向甲方提交工作进度表，经双方确认后严格按计划开展工作。

2、协助甲方完成产品、配套、服务等的设计规划工作。

3、按照甲方要求定期对项目竞品市场、产品、客户情况进行专业分析。

4、未经甲方书面承诺，乙方对客户予以的任何承诺均由乙方承担全部责任。

5、乙方有责任为甲方保守相关的商业机密如：

项目成本、客户资料、营销方案等。

6、乙方派驻本案销售现场的人员和企划人员，其所有的工资、奖金、各类补贴及各种社会保险福利等均由乙方支付。

此外如果发生工伤事故或者劳动争议，由乙方自行处理解决；如果存在甲方过错的，由甲方承担相应责任。

7、乙方须配合甲方完成本案的房屋交付工作及各类与产品营销有关的配套工作。

8、乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目销售手册向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺。

9、乙方的销售价格不得低于双方确定的底价表规定的底价。

10、乙方须在本案样板间形成后，派驻销售人员在样板间现场进行专业讲解，人员数量可以根据样板间位置和销售周期进行增减，但必须能够保证客户进入样板间后即能够得到有效接待。

此部分人员所有的工资、奖金、各类补贴及各种社会保险福利等均由乙方支付。

此外如果发生工伤事故或者劳动争议，由乙方自行处理解决。

11、乙方销售人员在样板间讲解期间负有样板间物品保管责任，甲乙双方每周共同确认样板间情况，如果发生物品丢失或者损坏等情况，由乙方据实承担赔偿责任，但乙方有明确证据证明自己不存在过错的除外。

12、在销售过程中，由于乙方的行为造成对第三人的一切损失，由乙方负责和解、应诉，并承担全部法律责任。

对甲方造成的一切损失，乙方亦承担实际的损失赔偿责任。

13、在甲乙双方合作过程中乙方不得无故终止合作或转让销售代理权，如违约则须向甲方支付违约金人民币壹佰万元整。

第十一条：

违约责任及合同终止

1、未经甲方同意，乙方不得以任何形式将销售代理权转委托，否则甲方有权随时终止合同，相关损失由乙方负担。

2、合同履行过程中，由于乙方出现过错而造成客户投诉、媒体曝光、承诺不当或其它损害甲方利益、名誉的行为，甲方有权随时终止合同，甲方因此遭受的损失由乙方承担实际损害赔偿责任。

3、本合同如遇不可抗力之因素，战争、地震等发生时自动终止，双方不承担违约责任。

合同期满且双方履行完毕本合同约定权利义务后，合同自动终止。

4、如遇到国内重大政策调整，导致合同无法继续履行的，双方不承担违约责任，双方可友好协商变更或者终止合同。

5、合同履行过程中，甲方如违反本合同约定的义务应当向乙方承担损害赔偿责任。

本合同终止时，甲方应向乙方结清依据合同约定应付而未付的佣金。

6、合同履行过程中，乙方如违背第十条第二款乙方责任中的任意一条，甲方有权随时终止合同，同时拒绝支付未付佣金，甲方因此遭受的损失由乙方承担实际损害赔偿责任。

7、合同终止后，本合同中有关保密、结算、赔偿、协助以及其他依其性质应当继续有效的条款，在本合同终止后，继续有效。

8、在履行本合同期间以及在合同期满或提前终止后一年内，在没有得到另一方明确书面同意的情况下，不得招募或雇用根据本合同由另一方委派为此项目提供服务的现任或前任（在离职后不超过一年）员工。

如违反本条款，违约方需向另一方支付违约金人民币壹佰万元整。

9、在签署本合同至合同期满止，如甲方违约不将该项目交由乙方总代理或中途无故终止合同，则甲方需向乙方赔偿经济损失壹佰万元人民币及相应的经济赔偿；如乙方违约中途无故终止合同，则乙方需向甲方赔偿经济损失壹佰万元人民币及相应的经济赔偿（乙方在没征得甲方同意的前提下，擅自撤离，视为违约行为，甲方可以在代理费中直接扣除乙方上述违约行为的违约金）。

10、以本合同第四条第二款之“销售办法”为依据，若乙方连续三个月完成销售任务额不足当月任务指标的70%，则甲方有权单方面解除合同并要求乙方承担因此给甲方带来的所有经济损失。

第十二条：

争端解决

本合同签订后，如双方发生争议，应尽量通过协商解决，经协商不能解决的，可向本案所在地的法院提出诉讼。

第十三条：

一般规定

一、合同附件与本合同正本具有同等法律效力。

二、本合同经双方签字盖章之日起即刻生效。

本合同生效后，甲乙双方即刻按照合同约定履行各自权利和义务。

三、本合同生效后，除本合同另有约定，非经双方书面同意，任何一方不得擅自更改、解除或者终止本合同，本合同有效期内，如有增减条款，均应经双方书面签字同意后方可生效。

四、本合同一式陆份，甲乙双方各执叁份。

第十四条：

本合同未尽事宜，经双方同意订立补充协议，作为本合同组成部分。

——————————以下为双方签章，无合同正文——————————

甲方：

************集团******房屋开发乙方：

************福业房地产经纪

有限公司有限公司

法定代表人：

法定代表人：

开户银行：

开户银行：

账号：

账号：

年月日年月日