界线和竣工面积计算.docx

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界线和竣工面积计算

界线和竣工,面积计算

行政区域界线是指国务院或者省、自治区、直辖市人民政府批准的行政区域毗邻的各有关人民政府行使行政区域管辖权的分界线。

全国分为省、自治区、直辖市，省、自治区分为自治州、县、自治县、市

权属界是界线的一种，显示主权和支配的属性。

各类产权用地界线，其中包括集体土地、建设用地、国家用地、事业单位用地界线等。

界桩点的平面位置中误差一般不应大于相应比例尺地形图图上0.1毫米。

高程中误差一般不应大于相应比例尺地形图基本等高距的十分之一。

2.界线测绘

明确划定行政区域界线，离不开行政区域界线的测绘。

界线测绘的依据是《行政区域界线测绘规范》。

界线测绘的内容包括测绘准备、界桩埋设和测定、边界点测定、边界线与相关地形要素的调绘、边界协议书附图制作和印刷以及边界点位置和边界走向说明的编写等。

界桩点的平面位置采用卫星定位、导线测量确定。

同时采用GPS大地水准面拟合、水准测量和三角高程测量测定界桩点高程。

3.勘界测绘

勘界测绘就是勘定行政区域界线的测绘工作。

勘界测绘的目的是通过获取和表述行政区域界线的位置和走向等信息，为边界管理工作提供基础资料和科学依据。

勘界测绘过程是在确定界线实际走向后，在实地埋设界桩，测定界桩平面位置和高程，测绘边界线，并在有关图件上作描述。

2.界桩点

界桩是边界的永久性标志，由界碑和底座组成。

界碑一般用钢筋混凝土预制成型，在有条件的地区也可用花岗石、大理石等坚硬石料凿制成型；界碑和底座结合为一整体。

界桩类型分为：

三面大型、双面大型、双面小型和简易四种类型。

3.界桩登记表

界桩登记表的内容主要包括：

界桩号、界桩类型、坐标、高程、所在地、界桩位置略图、界桩位置说明、界桩与方位物相关位置、相邻界桩间距等栏目。

省界桩号由边界线编号、界桩序号和类型码组成，如5253006Q为贵州省和云南省边界上的6号单立界桩。

个方位占22.5度。

界线测绘成果验收

界线测绘成果由各级测绘主管部门根据测绘法的要求验收。

验收内容包括成果成图资料的完整性、正确性。

界线测绘成果要根据界线测绘的目的、内容和提供成果要求建立界线测绘资料档案。

竣工测量的任务

主要有在新建或扩建的工程时，为了检验设计的正确性，阐明工程竣工的最终成果，作为竣工后的技术资料，就必须提交出竣工图。

如为阶段施工时，则每一期工程竣工后，就应作出该期工程的竣工图，以便作为下期工程设计的依据。

工程竣工图的特点

竣工图的施测精度则是以解析数据为依据进行计算的，故精度应以细部坐标点的测量中误差来确定

测图内容繁杂

根据不同用途而采取不同的技术措施

3、施测竣工图的原则

控制测量系统应与原有系统保持一致

测量控制网必须有一定的精度标准

充分利用已有的测量和设计的资料

4、竣工图的内容

厂区现状标准图；辅助图；剖面图；专业分图；技术总结报告和成果表；

5、施测竣工图的要求

图幅；比例尺；坐标和高程系统；竣工图测量的精度要求；控制网的建立及精度要求；

5.3工程竣工图测绘

总平面及交通运输竣工图（工程测量规范）

应绘出地面的建筑物、构筑物、公路、铁路、地面排水沟渠、树木绿化等设施；

矩形建筑物、构筑物在对角线两端外墙轴线交点，应注明2点以上坐标；

圆形建筑物、构筑物，应注明中心坐标及接地外半径；

所有建筑物都应注明室内地坪标高；

公路中心的起终点、交叉点，应注明坐标及标高，弯道应注明交角、半径及交点坐标，路面应注明材料及宽度；

铁路中心线的起终点、曲线交点，应注明坐标，在曲线上应注明曲线的半径、切线长、曲线长、外矢矩、偏角诸元素；铁路的起终点、变坡点及曲线的内轨轨面应注明标高

什么是竣工总图？

随着施工的进展，将竣工后的实测数据展绘到设计总平面图上，逐步修改原设计的位置，改变设计总平面图，进而成为施工现状总图（竣工总图）。

1、工程测量规范对竣工总图编绘的基本要求

竣工总图的比例尺，宜为1∶500

竣工总图应根据现有资料，及时编绘

2、总图编绘的基本规定

总平面及交通运输竣工图；给、排水管道竣工图；动力、工艺管道竣工图；输电及通讯线路竣工图；综合管线竣工图；

建设工程规划竣工测量

1、房屋建筑面积是房屋各层建筑面积的总和。

按房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积计算，还包括阳台、挑廓、地下室、室外楼梯等辅助设施的面积。

2、房屋的使用面积系指房屋户内全部可供使用的净空面积，按房屋的内墙线水平投影计算。

不包括房屋内的墙、柱等结构构造面积和保温层的面积。

3、房屋产权面积系指产权主依法拥有房屋所有权的房屋建筑面积。

房屋产权面积由直辖市、市、县房地产行政主管部门登记确权认定。

4、房屋占地面积是指房屋底层外墙（包括柱、廓、门、阳台）外围水平面积。

5、房屋用地面积指房屋占用和使用的全部土地面积，包括房屋及其附属设施所占用的土地面积、院落用地面积和共用土地的分摊面积等全部使用面积。

包括：

建（构）筑物工程竣工测量

道路工程竣工测量

管线工程竣工测量

建（构）筑物工程竣工测量主要内容

建筑物竣工图的现场核对：

主要是建筑物土建工程竣工后竣工图与建筑物现状的位置、建筑物本身的名称、结构、细部尺寸、建筑物间距、与规划红线（道路、地界、绿地、河道、高压走廊以及相邻的其他管线等）间距等总平面布局的核查；

建筑物高度及调查内容：

主要包括竣工建筑物自身室内地坪高、周边建筑物、地面的高程、房基标高、房檐标高、房顶标高、架空层净空高、建筑物下通道位置及净空高；另外还应包括建筑物名称、道路名称、相邻单位名称、层数等调查内容；

面积计算：

主要是对所验收建筑物的总建筑面积、各种分类建筑面积、规划要求的各种公共建设配套项目（绿化、泊车位等）用地面积、建筑占地面积等，对提供了用地边界坐标的工程项目标注用地边界等；

数字地形图的修测

意义：

规划行政管理部门以此作为行政审批的依据，将竣工测量的结果与报建材料对照，以确定该项目是否有移位、超面积建设、不按设计图纸施工等违规建设行为。

竣工测量成果的精度更高，表示的内容更详尽。

1）、

1.1.1.住宅楼共有建筑面积分摊示例

如下图所示，全幢共6层，每层两个单元，每单元有两套住宅，各层套型相同，图中所标尺寸均为中线尺寸：

本幢外墙厚30cm，详细计算过程如下：

●户1、户4建筑面积：

套内使用面积+套内墙体面积=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60㎡；

阳台面积=（3.70*1.35）/2=2.50㎡；

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积=58.60+2.50=61.10㎡；

●户2、户3建筑面积：

套内使用面积+套内墙体面积=5.20*10.00+1.20*5.50=58.60㎡；

阳台面积=（3.55*1.35）/2=2.40㎡；

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台面积=58.60+2.40=61.00㎡；

●共有分摊面积计算：

本幢梯间面积=2.40*4.5*2=21.60m²；

共有外墙面积（一半外墙，其他共有墙已自动分摊）=25.90*10.3-25.60*10.00=10.77m²；

本层应分摊面积=21.60+10.77=32.37m²；

全幢应分摊面积=32.37*6=194.22m²；

本层套面积=61.10*2+61.00*2=244.20m²；

全幢套面积=244.20*6=1465.20m²；

本幢共有建筑面积分摊系数K=194.22/1465.20=0.1325552；

●检核：

本层应有建筑面积=25.90*10.30+阳台建筑面积（一半）=266.77+2.5*2+2.4*2=276.57m²；

本层四套产权面积=69.20*2+69.09*2=276.58m²；

●共有分摊面积计算

户1、户4分摊面积=61.10*0.1325552=8.10㎡；

户2、户3分摊面积=61.00*0.1325552=8.09㎡；

●产权面积（套内建筑面积+共有分摊面积）计算

户1、户4产权面积=61.10+8.10=69.20㎡；

户2、户3产权面积=61.00+8.09=69.09㎡。

1.1.2.商住楼共有建筑面积分摊示例

图1多功能综合楼面积的计算与分摊方法

原则：

按比例分摊，由上而下，先分摊幢，再分摊功能区，最后分摊层，即：

●多功能综合楼采用由上而下的分摊模式，即首先分摊整幢的共有建筑面积，把它分摊至各功能区；

●功能区再把分摊面积和功能区原来自身的共有建筑面积加在一起，再分摊至各功能区内各个层；

●然后再把功能区分别的分摊面积和层原来自身的共有建筑面积加在一起，分摊至各套或各户；

●最后，套内建筑面积加上分摊面积，就得到了各套或各户的产权面积。

本幢建筑物为一商住楼，共六层，分两个功能区，1~2层为商场，1、2层户型相同，每层8户；3~6层是住宅，每层两个单元，共4户，每层户型相同。

根据建房协议，门口警卫收发室，作为商业区和住宅区的管理用房，属两区共有，由整幢分摊。

住宅区和商业区各自备楼梯，分别使用，各自所有，各自分摊。

下图为建筑草图，图中标注的尺寸除阳台尺寸和门卫用房尺寸为外尺寸外，其余尺寸均为中线尺寸。

墙体厚度为30cm。

阳台均为不封闭的阳台。

图2一至二层各户平面图

图3三层至六层各户平面图（与住宅楼示例的尺寸相同）

1）、房屋各边长尺寸的检核

●墙北边：

2.40+2.80+2.40……+5.20=25.60

●墙南边：

6.40*4=25.60

●墙西边：

4.00+1.50+……=10.00

●墙中间：

5.20+2.40+……=25.60

如闭合差在限差规定范围之内时，应进行平差配赋处理。

以下S表示面积；Δ表示共有；θ表示整幢

2）、成套房屋套内建筑面积的计算

●商场部分：

S商1=17.64㎡

S商2、3、4=23.40㎡

两层16套共计套内面积ΣS商=380.48㎡

●住宅部分

S户1、4=61.10㎡

S户2、3=61.00㎡

四层16套共计ΣS宅=976.80㎡

3）、共有建筑面积的确定与计算

●幢共有建筑面积计算

✓全幢各层外墙墙体面积的二分之一

ΔS幢1=[（25.60+10.00）*2*0.15+0.15*0.15*4]*6=64.62㎡

或=[（25.60+0.30）*（10.00+0.30）–25.60*10.00]*6=64.62㎡

上式中：

（25.60+10.00）*2*0.15：

外墙中线之和*墙体一半厚度

（0.15*0.15）*4：

墙体四个小角

✓整幢共用的门卫收发用房

ΔS幢2=5.00*3.00=15.00㎡

✓整幢的共有建筑面积

ΔS幢=ΔS幢1+ΔS幢2=79.62㎡

●功能区的共有建筑面积

✓商场共用的梯间

ΔS商1=2.40*2.40*2=11.52㎡

✓商场共用的过道

ΔS商2=1.50*25.60*2=76.80㎡

✓商场共有建筑面积的计算

ΔS商=ΔS商1+ΔS商2=88.32㎡

✓住宅共有建筑面积

住宅区的共有建筑面积为两个梯间共6层的面积：

ΔS宅=2.40*4.50*2*6=129.60㎡

●层的共有建筑面积

本幢的共有建筑面积没有单独某一楼层独有的，故无需再按层分摊。

4）、各部分面积的计算

●功能区面积计算

✓商场区

S商=（2.80*2.40+2.10*5.20）*2+（5.20*4.50）*6+（6.40*4.00）*8+88.32（商场共有）=468.80㎡

✓住宅区

S宅=（61.10*2*4+61.00*2*4+129.60（住宅共有）=1106.40㎡

✓功能区总面积

S功=468.80+1106.40=1575.20㎡

●幢面积计算

全幢建筑面积应为：

商场面积+住宅面积+整幢共有的建筑面积

S幢=S商+S宅+ΔS幢=1575.20+79.62=1654.82㎡

●面积计算的检核

S幢=外墙尺寸25.90*10.3*6+（层阳台面积/2）*4+门卫房面积=1654.82㎡

与上面的计算结果相同，则计算无误。

5）、共有建筑面积的分摊

●幢共有建筑面积的分摊

✓幢的分摊系数

K幢=整幢共有建筑面积/功能区总面积=ΔS幢/S功=79.62/1575.20=0.050546

得到整幢分摊系数之后，将整幢共有建筑面积分摊到各功能区：

✓各功能区得到的分摊面积

θS商=K幢*S商=0.050546*468.80=23.70㎡

θS宅=K幢*S宅=0.050546*1106.40=55.92㎡

✓幢共有建筑面积分摊后，各功能区的共有建筑面积

ΔθS商=原有商场共有建筑面积ΔS商+整幢分摊面积θS商=88.32+23.70=112.02㎡

ΔθS宅=原有住宅共有建筑面积ΔS宅+整幢分摊面积θS宅=129.60+55.92=185.52㎡

●功能区共有建筑面积的分摊

将整幢分摊后的各功能区总的共有建筑面积，再分摊到各功能区：

✓商场部分共有建筑面积分摊系数

K商=ΔθS商/S商=112.02/380.48=0.294418

✓住宅部分共有建筑面积分摊系数

K宅=ΔS宅/S宅=185.52/976.80=0.189926

本例没有分层分摊系数，故直接分摊到各户/各套：

商场部分各套的分摊面积=K商*S商i，例如：

套1分摊面积=0.294418*17.64=5.19㎡

住宅部分各户的分摊面积=K宅*S宅i，例如：

户1分摊面积=0.189926*61.10=11.60㎡

●套（户）建筑面积与套（户）产权面积的计算与检核

商场部分㎡

住宅部分㎡

套面积

17.64

23.40

25.60

61.00

61.10

分摊面积

5.19

6.89

7.54

11.59

11.60

产权面积

22.83

30.29

33.14

72.59

72.70

套数

2

6

8

8

8

检核

小计

45.66

181.74

265.12

580.72

581.60

合计

492.52

1162.32

总计

1654.84