第23届军博房交会报告.docx

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第23届军博房交会报告

第23届军博房交会报告

北京**地产服务机构第一事业部

二零零六年九月

第一部分前言

第二部分展会综述

一、展会概况

二、展会成交情况统计

三、历届房展会对比分析

第三部分参展项目分析

第四部分典型项目

第五部分展会特点分析

第一部分调研目的与方式

一、调研目的

近几个月来，北京房地产市场政策不断，国家通过各种手段不断对房地产市场进行调控，房地产市场弥漫着观望和对峙的气氛。

此外，自从“国六条”、九部委新政以及其他地产宏观政策加强的信号下，消费者的消费心理也趋于理性。

作为新政后西部地区的第一次大型房展会，军博房展会对于房地产行业的前景趋势和市场反映，通过对军博房展会详尽研究，了解和深度把握业内市场的动态。

可以说，真正的了解北京房地产市场的规律和发展趋势，是作为一家专业从事房地产工作的企业来说，是非常需要的工作。

为了获取第一手的、动态性的房地产资料，确保资料的准确性、及时性，为公司提供最有效的市场信息，我们特别对为期四天的军博房展进行了资料采集工作，并编写调研报告。

最终达到捕捉动态信息，深入了解市场的目的。

二、调研方式

本次展会调研采取多种调研方式详尽收集一级、二级资料，其中包括：

Ø问卷调查：

主动要求来访的消费者填写展会问卷调查，如：

参加展会的目的、计划买房的时机和价位、选择的楼盘区域等。

Ø实地调查：

调研员亲自走访各个展位，以消费者的身份向参展人员咨询楼盘的位置、房型、价位以及优惠方式等方面。

Ø资料收集：

通过网络、书籍、存档资料调取等方式进行二级资料的收集以保证资料的全面性以及权威性。

第二部分展会综述

一、展会概况

2006年8月31日，第23届军博房地产交易会在军事博物馆拉开大幕。

这是六、七月份“国六条，九部委新政”后北京西部地区的第一次大型房地产交易会，在宏观调控的背景下，房地产市场处于“过渡”的最敏感时期，而一向被视为房地产市场晴雨表的房展会，尤其在这次九部委细则出台后的第一次房展会，无疑最大程度地反映了当前楼市的景况。

本届房交会将以展出北京南部区域楼盘为主，除了丰台区的一些楼盘，房山、大兴等南部郊区的价格较便宜房占了很大的比重。

二、展会成交情况统计

据统计资料数据显示，本次持续4天的北京第23届军事博物馆房地产展示交易会于9月3日在中国军事博物馆落下帷幕，四天参展人数超过10.3万人,意向成交1617套，成交金额10.91亿元，住宅类物业仍是当前市场需求的主流。

从数据可以看出：

本次军博房展由于其主打低价房特点，市场对于此次房展较为认可。

三、历届房展会对比分析

1．展会成交量对比

与今年年春、夏展相比，今年夏季国贸的成交量进入了近几年来市场的低谷区，仅占前几年的成交量的1/3到1/4。

从数据中我们可以看出，政策性因素对于房展具有较大影响，从今年国贸春展的14.4亿成交量，到“国六条、九部委新政”之后的仅4.5亿成交量，再到现在军博的房展的10.91亿成交量，政策成为影响成交量的重要因素。

　日期

展会期间成交量统计

成交套数

成交金额（亿元）

成交面积（万平米）

2006春季国贸房展

2000

14.4

23.132

2006夏季国贸房展

606

4.5

6.35

2006军博房展

1617

10.91

19.5

第三部分参展项目分析

此次参展的楼盘主要以北京南部区域楼盘为主，丰台和房山的楼盘最多，在参展的40多家楼盘中，均价每平米在5000元以下的占63%。

此次参展北京楼盘中最便宜的是位于房山区周口店的“新海龙乡苑”，售价仅有1600元/平方米。

同是位于房山区的滨水雅园售价也仅有1800元/平方米。

房山区售价在4000元的楼盘占到了80%以上，最贵的楼盘是两个别墅项目，包括售价在6500元/平方米左右的“加州水郡”和“靠山居艺墅”。

而通州、密云等大部分楼盘售价也都在3000元以下。

丰台区除了沸城是4400元/平方米，大部分的楼盘售价在6000元左右。

第四部分典型案例

★阳光左右间（阳光倾城）

区域

丰台

主诉求

四环边的低板公馆

开发商

北京中瑞建达房地产开发有限公司

占地面积

12.34万平方米

建筑面积

22.47万平方米

容积率

1.49

绿化率

33.6%

物业类型

普通住宅/板楼、多层

均价（元/㎡）

6750

主力户型

74平方米一居和99、102平方米两居

装修标准

毛坯

阳光倾城坐落于南四环大红门桥南500米、南中轴路东侧。

周边拥有成熟完善的购物、娱乐、医疗、教育等优质生活配套。

阳光倾城占地面积12.34万平方米，建筑面积22.48万平方米，容积率1.49。

是位于四环边的纯版式、低密度公馆社区。

项目一、二期自2004年8月推向市场以来，持续火爆，短期内全面售罄。

三期阳光倾城，环境、社区、户型全面升级，综合品质进一步提升。

2005年12月30日，快速公交线———前门至德茂庄长15.8公里的快速公交线的建成，使得阳光新城已市区的距离大大缩减。

★　熙湖

区域

海淀

主诉求

低密度、纯生活的人文社区

开发商

北京龙鼎华源房地产开发有限责任公司

占地面积

14.1万平方米

建筑面积

26万平方米

容积率

1.37

绿化率

30%

物业类型

普通住宅/板楼

均价（元/㎡）

8200

主力户型

120平方米两居至170平方米三居

装修标准

毛坯

项目位于海淀区畅茜园内，永定河引水渠南岸，被，紧邻160万平米小龙山国际体育文化公园，同时项目紧邻北京六条公交快速路之一的阜石路，规划中的地铁“M6号线（田村—定福庄）近在咫尺，体验繁华与静谧的瞬间转换。

熙湖总建面26万平方米，分两期开发，整体容积率低至一般住宅社区难以企及的1.37，全地下车库，260米林荫景观大道，绿化覆盖率30%以上，并规划了小学与中学。

一期西区为12层略带装饰主义的简约风格薄板，创新性的“阳光第三厅”设计，主力户型以近12平米的超大格局，完美演绎2+、3+创新户型概念。

二期规划了近万平米商业，约2千平米五星级社区会所，2800平米幼儿园，力求为业主打造一个时尚休闲、快捷便利的社区。

★　右安雅邻

区域

朝阳

主诉求

中国的海外生活社区

开发商

北京天鸿地产开发责任有限公司

占地面积

58.6公顷

建筑面积

85万平方米

容积率

1.4

绿化率

33%

物业类型

普通住宅公寓别墅花园洋房

均价（元/㎡）

7600

主力户型

69平方米一居至180平方米四居，其中以两居三居为主.

装修标准

精装修

中国首个海外生活社区――万象新天，地处北京朝阳北路沿线，由美国NBBJ和HOK做为整体规划设计，社区内拥有低板、塔楼、townhouse等各种建筑类型，拥有6.8万大型商业中心、有万象墅、万象街公寓、万象商业街等组成。

“路边的石头等你回家；清新的微风等你回家；温馨的灯光等你回家……”万象新天煽情的广告语可谓一语双关，因为在他们这次新开的二期楼盘的主要受众是“海归”。

在本次展会上，万象新天主要展示其商业地产部分，但由于参展人数有限，本次展会表现效果一般。

第五部分展会特点分析

特点一：

低价、南部项目成为展会的主打牌

在本次展会中，一是组委会考虑就是打低价牌，这次参展的开发商大都是南部郊区的楼盘，售价相对较低；二是由于军博展会由于其地处西部地区，从而在参展项目中，南部和西部地区的项目占到了绝大部分。

特点二：

展会规模稍减，市场观望气氛从浓厚逐渐走向淡薄

　通过与上届和同时期的展会各项指标的比较，本次展会在各项指标上稍逊于上届展会；房地产市场在政策的作用下从夏季房展的观望气氛浓厚，随着政策的逐渐明朗，市场逐渐回暖，观望气氛也随之淡薄，从本届展会与6月国贸夏季房展各项对比可略见一斑。

特点三：

组委会与购房者互动不断加强

 还有一个比较明显的变化是组委会从购房者的角度来考虑，和搜房网共同推出“地产榜中榜”活动，共有300多个楼盘参加评选，此次活动首次由购房者做评委，购房者可通过短信、网络、报刊、现场等多重渠道，进行投票。

这种方式最能反映购房者的心声，这可能是吸引众多购房者的一个原因。

特点四：

外地、外国项目对北京购买力越来越关注

展会吸引了秦皇岛、蓬莱、威海等沿海城市为代表的国内参展商，他们带来的海景房、度假房、投资型公寓在优美环境、高性价比、低总价对购房者产生了巨大的吸引力；而来自泰国的泰国度假村通过俱乐部形式的推广，通过加入“绝对俱乐部”的方式来推广其在全球各地的项目；他们看中北京这个巨大的市场，看来今后北京房地产市场的竞争会更加激烈。