工业地产简析.docx

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工业地产简析

工业地产简析

一、工业地产的概念、特点、开发模式

（一）工业地产的概念

工业地产泛指具有工业类使用性质的所有毛地、熟地，以及在该类土地上的供工业制造使用的建筑物及其他附属物的统称。

作为有别于住宅地产、商用地产和综合类用地以外的第四类性质的用地，工业类土地上可建的建筑物的用途范围通常包括：

工业制造标准厂房和非标准厂房、仓储物流用房、货物堆场、工业配套用房和用于工业研发类的楼宇等。

（二）工业地产的特点

工业生产的集中化、工业厂房要求的高标准化、生产与资产经营的专业化等催生了工业地产。

因能够快速启动、以收入抵偿支出、并能够在抵偿支出后有剩余，工业地产从而具备“大投资、快启动、提供增值服务、追求长期稳定回报”四大特性。

（三）工业地产的开发模式

工业地产常见的开发模式主要有如下四种：

1、工业园区开发模式

工业园区开发模式，是目前中国各级地方政府最常使用的工业地产开发模式，也是我国目前工业地产市场的主要载体。

工业园区开发并不属于简单意义上的工业地产开发，而更多的是基于区域经济建设、社会发展、百姓就业等各种综合因素考虑而设置的。

各类工业园区作为本地区国内外经济的交汇点，是我国价值链中具备良好的辐射、示范和带动作用的重要环节，是促进区域经济发展的强有力的推动器。

   其主要特性表现为：

此类工业地产开发都是在政府主导的前提下进行，通过创造相关产业政策支持、税收优惠等条件营造园区与其他工业地产项目所具备的独特优势，然后通过招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的工业发展项目。

2、主体企业引导模式

主体企业引导模式，是指在某个产业领域具有强大的综合实力的企业，为实现企业自身更好的发展与获取更大的利益价值，通过获取大量的工业土地，以营建一个相对独立的工业园区；在自身企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中的强大的凝聚力与号召力，通过土地

出让、项目租售等方式引进其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。

3、工业地产商模式

工业地产商模式是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取工业土地项目，在进行项目的道路、绿化等基础设施建设乃至厂房、仓库、研发等房产项目的营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进行项目相关设施的经营、管理，最后获取合理利润的地产开发模式。

4、综合运作模式

综合运作模式是指对上述的工业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进行混合运用的工业地产开发模式。

由于工业地产项目一般具有较大的建设规模和涉及经营范围较广的特点，既要求在土地、税收等政策上的有力支持，也需要在投资方面能跟上开发建设的步伐，还要求具备工业项目的经营运作能力的保证，因此，单纯采用一种开发模式，往往很难达到使工业项目建设能顺利推进的目的，必须对工业园区开发模式、主体企业引导模式、工业地产商模式等进行综合使用。

二、影响中国工业地产的有利和不利因素

（一）有利因素

1、国际产业转移和工业体系全球化

随着工业体系全球化趋势的加剧，越来越多的跨国公司把生产或服务转移到海外，再把产品纳入旗下的全球供应体系，形成供应链的重组，全球的工业格局发生巨大的变化。

而中国实行改革开放后，工业化进度加快，劳动力和生产资料价格低廉，在工业全球化格局中比较优势明显，工业制造企业纷纷崛起，中国成为全世界最大的工业产品加工厂。

2、产业结构性调整和产业升级

中国在很多领域处于产业链的低端，这虽然是中国工业化进程的必经之路，同时也是产业结构不尽合理所致。

正是意识到了这些问题和目前产业环境的改变，各级政府开始把产业结构性调整和产业升级当成主要经济工作来抓。

包括成都、重庆在内的许多二、三线城市正在积极备战新一轮的产业升级和产业大对接。

3、市场需求巨大

众多外资企业以更快的速度在中国建设生产基地，给工业房地产带来了稳定持续的客户群体，而国内工业制造业的崛起更是蕴育了一个潜力巨大的工业地产需求市场。

4、投资回报率高

目前国内工业地产的平均投资回报率保守估计在8％以上，好的项目能达到9％，甚至高达17％左右。

如果仅从标准化厂房的投资建设来看，工业用地的年限是50年，以现时建标准厂房来计算，年回报率大约在12％－16％，回报率较高。

5、融资渠道有望拓宽

2008年12月8日，国务院办公厅发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，《意见》中与房地产行业关系比较密切的主要有两点，分别是《意见》的第一部分，即“落实适度宽松的货币政策，促进货币信贷稳定增长”和《意见》的第五部分第十八条，即“开展房地产信托投资基金试点，拓宽房地产企业融资渠道”。

房地产信托投资基金（即REITs）是一种以租金收益为标的的融资产品，普通住宅项目不能以房地产投资信托基金形式上市，以持有物业为开发模式的商业或工业地产企业将从中受益

（二）不利因素

1、市场风险将不断提高

（１）当前的国际金融危机还会持续甚至加剧，工业地产的投资与开发成本将大大增加。

（２）国内目前还缺乏完全立足于工业发展的工业地产开发商，其经营目标还主要在于规避政策风险和追求短期土地增值收益上，这将产生巨大的供需求脱节，经营风险不可避免。

（３）开发商和业主在工业地产市场的竞争更为激烈，态度也更为主动。

（４）由于目前普遍存在的市场供大于求现象，工业地产的质量要求更高但价格却在降低。

（５）地产租用方正变得更为理性，他们希望租用的地产地理位置更佳、基础设施更成熟、业主管理更规范。

2、工业用地供应继续吃紧

国务院《关于加强土地调控有关问题的通知》（国发[2006]31号）、国土资源部《关于发布实施<全国工业用地出让最低价标准>的通知》（国土资发[2006]307号）、《国土资源部监察部关于落实工业用地招标拍卖挂牌出让制度有关问题的通知》（国土资发[2007]78号），在事实上在政策上消除了各地“零地价”、“负地价”出让工业用地的可能。

从政策上来看，中国工业用地粗放式的供应阶段已经在2007年走向结束。

严格控制新增建设用地特别是工业用地将成为调控的重点。

这种政策的结果将使得工业地产市场上土地供应更加紧张，土地投资成本也将大大抬升。

3、目前融资渠道有限

国内开发商中，上市公司还可以通过证劵市场来获取一定的融资能力，而更多的开发商基本上是靠银行贷款这个单一的融资手段来实现资金融通。

这种融资条件显然不足以支撑开发商追求长期经营、回收成本与获得收益的目标。

另外，投资者市场传统上对工业地产并不活跃，近年越来越多的投资基金进入到工业地产领域，主要是为高质量的楼宇建筑和具备良好发展性的项目提供支持。

三、中国工业地产的现状

（一）大量的外资投资聚焦工业地产

随着国家加大对住宅地产和商用地产的政策调控，国外的投资大鳄们的注意力已经开始转向了工业房地产且大有蓬勃发展之势。

普洛思、AMB、腾飞、新加坡丰树、日本新熙地等国际投资集团都大规模的开始了中国的工业地产投资布局。

世界五大行的戴德梁行、仲量联行、世邦魏理仕、高力国际也纷纷成立了所属工业地产部门，建立了工业房地产投资专项服务。

外资加大对中国的工业地产投资力度，主要是基于中国的工业地产市场刚刚启动，现在快速介入意味着他们将可以争夺更多的“蛋糕”。

何况中国工业地产的投资回报率也很高，而且投资回报的稳定性和长期性更符合国外投资者的投资习惯。

外资在抢占市场的同时也带来了新的开发模式和投资理念。

如世界最大的上市工业房地产投资信托公司普洛斯，于2003年携“物流地产”概念登陆中国市场，只用了短短几年时间，便完成了在沿海地区的战略布局，普洛斯投资业务遍及沿海及内陆18个城市，开发并管理39个物流园共计近70万平方米以上的物业。

（二）国内工业地产投资现况

国内工业地产尚在起步阶段，国内的工业地产投资企业看中的可能是凭借自身资源实现拿地的低成本和今后转变为其他商业用地的增值潜力。

大致有以下几类投资商：

　　1、原先是住宅地产或者是商用地产的开发商，很早就储备了大量的工业用地，近几年国家的宏观调控政策让他们逐渐把注意力集中到工业地产上来，如上海的复地集团、鹏欣集团、绿地集团、陆家嘴集团等在内的诸多国内知名大型开发商，都开始涉足工业地产领域。

　　2、大型的产业集团、上市公司在自身的产品生产制造用地中储备了一部分的闲置土地，利用租金产生一些收益，俗称“养地”，静等土地升值。

还有就是一些公司的生产基地外移，把容易出租出售的土地或者厂房重新包装定位实行招商。

他们的招商特点是只出租不出售。

　　3、一些民间资本组成的投资集团，在操作上他们具备相当的灵活性，在资金的投入和使用上更为大胆，是工业房地产投资的“弄潮儿”。

如浙江资本组建的浦庆投资公司投资的招商体量达到27万平方米的“上海浦东机电数码港”、瑞安集团与大连软件园的开发商亿达集团共同开发的总投资达150亿元的大连软件园二期等。

4、一些小规模的生产加工厂家、投资商或是投机客，他们手中的工业房地产的单位体量不大，但是数量很多，分布很广，其所占的工业房地产的总的比重很大，是目前工业区在进行产业升级和产业结构调整中遭遇的最大障碍。

四、工业地产的发展趋势

现在，工业地产已由传统的工业物业发展成为一种产业模式、赢利模式、投资模式。

（一）从土地运作到资本运作

1、国家政策的推动

2005年3月，国务院办公厅转发商务部《关于促进国家级经济技术开发区进一步提高发展水平的若干意见》，堵住了那些廉价拿到工业用地然后做商业和住宅用途的开发商的土地运作之路。

2006年底，国土资源部公布《全国工业用地出让最低价标准》，零地价或廉价拿地投资运作工业地产的方式从法律上宣告结束。

2007年1月，国土资源部为落实《国务院关于加强土地调控有关问题的通知》精神，将建设用地审批权统一从地方收归到省级政府。

2007年11月1日起国土部将工业用地正式纳入招拍挂范围，彻底终结了工业用地协议出让的时代。

同时加大对闲置土地的打击力度，在全国各地开展打击“以租代征”违法行为。

一大批闲置土地被收回，大量的以租代征，未批先建的工业地产项目落马。

国家政策围追堵截，已经让靠廉价土地投资运作的模式没有了任何生存的机会。

2、REITs引领潮流

普洛斯、腾飞等外资的进入，正式开始了中国工业地产的资本运作之路。

3、国内工业地产资本运作的典范—张江高科

张江高科绝对是值得中国工业、产业园区深入思考和学习的案例，也是这些园区奋斗的目标和方向。

然而令中国其它园区望尘莫及的还不是工业园运作，而是张江高科高超的资本运作模式。

在吸引大量高科技企业入驻，形成以集成电路、软件、生物制药、创意产业等为代表的集群经济后，张江高科又开始投资参股到园区内的企业，不但支持了园区内的企业发展，也从这些高科技企业的上市中获得丰厚的回报。

（二）工业地产的产业化趋势

产业地产是指在新经济和新型工业化背景下，以产业为依托，地产为载体，以工业楼宇、高新技术产业研究与发展用房、生态写字楼为主要开发对象，综合开发、集约化经营的多功能综合性产业商服地产。

产业地产狭义上的主要形式为城市近郊或者郊区的工业园、开发区。

产业地产广义上的主要形态包括：

城市新区、城市副中心、都市型产业园、大学产业园区、创意产业园、媒体产业园等具备产业聚集特点，并在此基础上为之服务的综合性产业商服地产。

随着政府的支持力度不断加大，工业化市场的成熟预示着产业化升级已经是必然的趋势了。

国外的发展历程和我们的产业升级和结构性调整的线路相当接近，只是我们晚了近50年。

招商政策的优惠、产业链的成熟和产业资源的丰富是导致投资者作出投资选择的主要原因。

从根本上说，工业房地产的快速发展和产业升级的源头来自国家产业政策面的支持。

在产业升级的带动下，在国家严控土地使用，发展集约节约用地的大势下，工业地产的价值越来越凸现出来。

而产业和产业的切入又是工业房地产的重中之重，从工业房地产角度来说，因为它的客户对象不一样，他面对需求的基础也不一样，所以关注工业房地产的发展必须要密切关注整个中国产业的升级递进、产能的提高与产业的更新，即产业结构必须不断地调整以符合产业升级要求。

从现实意义讲，工业用地需要升级为符合新经济和新型工业化发展的产业升级需要，符合产业布局和城市规划要求的产业用地。

五、工业地产运作

（一）市场和产业链是关键

工业地产总是跟地方政府招商引资以及地方工业经济的发展联系在一起，具有政治性和很强的政策导向性。

按当前工业园的发展看，脱离当地的产业链和市场的项目是根本没有出路的。

因此工业园区和企业的选址一定要从市场、成本、物流、人才等几方面去考虑。

（二）努力打造服务品牌，转开发商为服务商和投资商是较好的发展之路

1、一站式服务

在新的政策和市场形势下，工业地产的运作需要包括融资、策划、定位、规划和招商等工作在内的一站式服务模式。

融资渠道的寻求，准确的定位，合理的规划，创新的策划加上超前的招商意识及预招商行为将会为项目后期发展铺平道路。

2、打造综合型服务机构

新阶段的园区管理不能只停留在业主和租户的简单租赁关系上，园区管理企业要对园区产业业态有足够认识，在招商对象筛选上有所搭配，以聚集效应逐渐形成完整的产业链，带动园区整体经济的发展。

管理企业需要以全新的综合型服务打造园区品牌，为招商引资带来便利。

综合型服务包括了高质量物业管理，融资渠道寻找，税收优惠政策解读，企业产品专利申请，辅助基金申请，信息交流平台打造等等。

针对园区内部的企业，开发商要推出自己的特色服务，如人力资源的服务，帮助进驻企业招聘相关人才如产业工人，并积极引进金融服务、法律服务，打造独特的工业园区物业服务。

总体看来，工业地产发展前景明朗，在较好的宏观环境下，对工业地产运作理念以及运营模式的准确把握，是投资工业地产成功的前提。

产品定位、策划、规划、招商的同步进行是操作的关键。

借鉴国际工业地产运作的经验，理解专业标准的综合型服务，象经营城市一样去经营园区，将会对工业地产投资运作成功提供较为有力的支持。

四川博成律师事务所

二00九年三月

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