贵阳市修文县五星级酒店可行性分析报告.docx
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贵阳市修文县五星级酒店可行性分析报告
贵阳市修文县阳光酒店
项
目
建
议
书
修文县
二零一三年四月
第一章：
总论
第二章：
项目开发单位概况
第三章：
项目建设背景
第四章：
市场预测与建设规模
第五章：
建设场址与建设条件
第六章：
工程建设方案
第七章：
环保、节能和消防
第八章：
项目物业管理：
第九章：
项目实施进度
第十章：
投资估算及资金来源
第十一章：
项目经济效益分析：
第十二章：
项目社会效益分析
第十三章：
结论
附件1：
总平面图
第一章总论
一、项目概况
1、项目名称
修文县五星级阳光酒店（暂定名）
2、项目背景
项目位于修文县阳明洞东南侧，阳明洞是国家级重点文物保护单位。
是明代思想家、哲学家、教育家王阳明读书悟道和讲学之所，是阳明文化的发源地和传播地，是中外驰名的王学圣地，被誉为中国第一哲理山洞。
是王学研究者和文人学士拜谒游览的佳地，也是进行阳明学术研究、国际文化交流、历史文化教育和爱国主义教育的好场所，更是修学之旅的首选地。
同时项目所在地背山面水，地理环境极佳。
而修文县至今没有一个上规模、上档次的酒店，因此存在巨大的消费潜力。
3、项目建设内容及规模
新建五星级酒店一座，为21层（含地下室）；产权式酒店公寓楼为2（层含地下室）。
酒店建设规模为248套客房，酒店单体接待用房8栋，商住楼120套。
建设用地面积14809.8㎡，总建筑面积4757.77㎡（其中地下绿化停车场面积3968平方米），总投资0.49亿元。
酒店配套功能包括餐饮、会议、娱乐、商务、SPA等内容。
4、建设周期：
2年
二、编制依据
1、修文县城市总体规划；
2、国家和地方有关政策法规、标准和规范；
3、有关设计的基础资料及拟建场址的规划方案。
三、编制说明
1、严格贯彻国家和地方有关法规，执行有关标准和规范。
2、以城市总体规划为依据，充分考虑项目身特征，使二者紧密结合，相互统一。
3、以人为本，运用现代科学的规划、设计手法，结合项目实际状况，进行的合理布局建设，提升酒店品味作为根本宗旨和最终目的；最大程度便利人们的生活、休闲、商务，旨在提升综合旅游质量；倡导高雅的文化内涵，体现县城现代化发展的建设特征。
4、充分利用先进建筑技术和材料，提高项目科技含量，充分利用场址区位和规模优势，使项目建成后，成为我县城的一道亮丽风景，为我县的城市改造增添光彩。
四、研究说明
本报告重点对五星级酒店项目的市场预测、工程建设方案、投资估算、经济效益、社会效益等进行系统的研究和论证、以期为项目的决策提供可靠依据。
五、建设规模
项目建设用地面积：
14809.8㎡，占地22.2亩
总建筑面积：
47756.92㎡
计容积率建筑面积：
43340.3㎡（其中包括酒店客房部分16398.6平方米，酒店附属用房10423.68平方米，产权式酒店公寓14322.99平方米，产权式单体接待用房2035.08平方米，公共配套设施160平方米。
）
不计容积率：
地下车库建筑面积4227.47平方米，出屋面楼梯间227.2平方米，建筑占地面积4349.12平方米，建筑密度29.4%，容积率2.94，绿地率30%，停车位368哥（其中地上158个，地下210个）宾馆标间248间，产权式酒店公寓户数120户，产权式单体接待用房8套。
六、投资估算与资金筹措
项目总投资估算：
4990万元
其中自筹资金：
4990万元
七、经济效益
本项目总投资4990万元，年利润920万元，6年内收回投资，本项目具有较强的财务盈利能力及清偿能力，有较强的抗风险力。
经济上可行性很强。
八、研究结论
本项目符合国家相关产业政策、我县有关政策和城市规划、对于盘活国有土地资源，使其开发增值，进而提升我县的旅游环境和品位，有着重要的实际意义。
同时，也落实了市政规划，促进了旧城项目改造，合理利用了土地资源；增加了就业岗位，确保了社会稳定。
项目市场前景良好，从经济效益上看，项目具有较强的盈利能力、清偿能力和抗风险能力，在财务上可行。
从社会效益上看，项目社会效益良好，所以项目是可行的。
第二章项目开发单位概况
一、单位名称：
二、企业法人：
三、企业概况：
第三章项目建设背景
一、项目区域概况
1、县情概况
修文地处黔中，山川秀丽，物华天宝，人杰地灵。
县城古名龙场，明代大思想家王阳明谪居于此悟道讲学，创立阳明心学体系，世称“王学圣地”。
县境西南面以猫跳河与清镇市为界，西北与黔西、金沙两县隔六广河相望，北面与息烽县接壤，东及东北与开阳县睦邻，东南与乌当区毗邻，南与白云区相连。
为贵阳市北部郊县。
总面积1075.5平方公里。
修文县区位交通优越，县城距贵阳城区仅半小时车程，经贵毕、贵遵及东北绕城高速公路到达贵阳龙洞堡机场48公里。
渝黔铁路、210国道、贵遵、贵毕高等级公路穿县境而过，物流运输极为顺畅。
2、项目区域的社会人文历史
修文县境内人文、自然旅游资源丰富，有省级阳明风景名胜区。
该县以多彩贵州旅游形象大使选拔大赛为契机，树立具有自身特色的旅游文化品牌。
继第三届国际阳明文化节建成阳明碑苑并对外开放之后，修文县目前正着手建设阳明主题公园，做大做强阳明洞旅游产业。
修文县旅游资源丰富，开发个性鲜明。
有遗迹丰厚的阳明洞奇境，有雄奇峻秀的六广河大峡谷风光，有奔腾激越的桃源河漂流，有高原森林型高尔夫度假中心，有贵州唯一的森林野生动物园，有瓜果飘香的山村农家和多姿多彩的民族风情。
3、项目位置选址特征
修文县五星级酒店建设项目选址位于修文县阳明园东南侧，高涧河沿岸，处于目前县政府重点开发的核心区块。
距离县城中心区约0.5公里，在白修线紧邻项目边界，该区周围山上绿荫葱葱，与高涧河辉辉相印，可以说该项目的选址地处在自然风景秀丽，周边环境优雅，城区交通便捷的良好环境中，是一块典型的“闹中取静”的世外桃源和风水宝地，非常符合建造园林式综合酒店的地理要求。
二、现阶段市场概况及投资环境分析
1、社会政策环境
“十五”期间，在市委、市政府及县委的正确领导下，在县人大和县政协的监督支持下，深入贯彻落实党的十七届四中全会精神，以学习实践科学发展观活动为契机，以“坚持科学发展，建设秀美修文”为目标，全力应对金融危机带来的不利影响，以“保增长、保民生、保稳定”为着力点，努力转变经济发展方式，加大产业结构调整力度，加快生态文明城市建设步伐，经济保持平稳较快增长态势，社会各项事业和谐发展，圆满完成了各项计划任务。
围绕“王学圣地·秀美修文”的形象定位，坚持以规划为龙头，着重突出特色，提升城市品位。
以旅游业为龙头的新兴服务业成为新的经济增长点。
并已逐步建立与社会主义市场经济体制相适应的产业宏观调控体系和统一开放、竞争有序的产业市场运行机制，促进全县经济产业的健康、快速发展。
近年，县政府明确提出及实施了提高行政办事效率，改善服务环境，简化审批手续，下放审批权限，减少收费项目，各级办事机构实行行政公示制和服务承诺制，减少审批环节，方便客商投资，强化社会信用等一系列配套政策，有力地改进了投资环境，建立了良好的投资政策导向。
目前，由于党委、政府的重视，修文县已经形成了良好的投资市场环境。
（二）经济发展状况
“十五”规划实施以来，修文县国民经济呈整体快速增长态势，综合经济实力明显增强。
根据县委十届八次全体（扩大）会议要求，2010年国民经济和社会发展主要预期目标为：
地方生产总值增长15%。
其中：
第一产业增加值增长8%；第二产业增加值增长16%；第三产业增加值增长17%。
财政总收入增长17%;地方级财政收入增长18%。
全社会固定资产投资增长36%。
社会消费品零售总额增长17%。
招商引资实际到位资金增长20%以上。
城镇居民人均可支配收入增长10%，农民人均纯收入增长10%。
城镇登记失业率控制在4.5%以内。
单位生产总值能耗比上年下降4%；主要污染物排放量比上年下降4%。
（三）旅游资源现状
1、旅游资源
修文县旅游资源众多、气候良好、山水风光奇秀、人文古迹众多，民族文化古朴神秘，有省级阳明风景名胜区。
由于修文有利的区位和丰富的旅游资源，极大地提高贵州旅游的品质。
修文县区位交通优越，县城距贵阳城区仅半小时车程，经贵毕、贵遵及东北绕城高速公路到达贵阳龙洞堡机场48公里。
渝黔铁路、210国道、贵遵、贵毕高等级公路穿县境而过，物流运输极为顺畅。
近年来，修文县不断加快旅游景区（点）、宾馆饭店、旅游文化娱乐、旅游商品经营等“吃、住、行、游、购、娱”六要素旅游产业体系的建设与发展，截止2010年，全县已对外开放的旅游景区（点）有阳明洞景区、贵阳森林野生动物园（AAAA级景区）、贵阳高尔夫度假中心、珍珠岛度假中心（四星级酒店）、桃源河魔幻漂流、六广河风景旅游区、苏格兰牧场等。
通过几年的努力，我县成功开发出了猕露—猕猴桃饮料、有机兔—兔大哥系列、桑椹果系列等特色鲜明的旅游商品，扎佐蹄膀、萝卜干、蜈蚣桥豆腐等的知名度和美誉度也有了较大提高。
把发展农家乐作为乡村旅游的工作重点，大力发展了以桃源河景区为依托的六屯乡独山村、扎佐镇大河村农家乐，以六广河景区为依托的六广镇滨江村农家乐，以春赏花、秋品果为主体的“全国农业旅游示范点”——谷堡乡折溪村农家乐。
近年来，利用其辐射功能，招来了全国各地大中小城市及国内外游客的青睐。
2、旅游接待及收入状况
近年来，我县旅游工作在县委、县政府的领导下，在省市业务部门的指导下，围绕“王学圣地秀美修文”的旅游形象定位，抢抓机遇，全县旅游产业迅猛发展。
2008年，全县共接待旅游者116.38万人次，实现旅游收入92477.26万元；2009年，全县共接待旅客322.7万人次，实现旅游收入14.2亿元。
2010年1—8月，全县共接待旅游者257.94万人次，实现旅游收入13.72亿元，同比增长30%和40%，旅游产业发展形势喜人。
旅游产业的迅猛发展，大力推动了餐饮、娱乐、交通等相关行业的发展，旅游产业在第三产业中所占的比重逐年提高，旅游产业的龙头地位越发巩固。
3、存在的问题和不足
修文县的旅游接待服务业，近几年随着县旅游产业的发展虽然取得了很大的进步和发展，但是还存在一些问题和不足，主要体现在：
一是整体旅游宣传做得不够；二是旅游景区建设速度缓慢，不能形成较为完整的旅游线路；三是缺乏相对较高规格的酒店，且布局不合理，服务功能不到位。
（四）消费市场分析及市场定位
修文县目前广大市民对生活、娱乐的向往和要求日益提高，特别是在生活中办喜事、大事，如生子、参军、上大学、生日、乔迁新居、老人做寿等都习惯以聚众宴请的方式来祝贺，且比较舍得花线。
而修文县五星级酒店建成后，将起到轰动效应，生意将十分火爆。
另外，修文县旅游行业的不断发展壮大，到修文旅游的人数将急剧增加，特别是乡村旅游热的今天，这也给酒店市场带来无限商机。
根据修文的实际接待情况和发展趋势分析，修文建设五星级酒店的经营市场定为：
一、地方政府接待；二、地方政府、各职能机构、各企事业团体的各类会议或联谊活动；三、旅游团队；四、商务散客及海内外客商休闲度假等。
三、综合评价
结合修文县社会经济发展的特征和县政府所制定的“十一五”发展规划，认为，在修文县投资建设五星级酒店有几个方面的有利因素：
一是近年来修文经济发展速度明显加快，招商引资政策优惠，城镇化水平日益提高，旅游资源十分丰富，存在着良好的投资基础条件；二是目前修文缺乏上星级的酒店，存在着投资建设的市场契机；三是县委、县政府及相关部门非常重视这一项目的建设。
总之，该项目是一项能较快占领市场，获取良好回报的较佳的投资行为。
四、项目建设的基本思路与建议
根据修文县经济发展状况和旅游业及酒店业市场现状，修文拟建星级酒店，它的设计和建设应涵盖以下基本概念。
（一）基本设计原则
1、总体设计指导思想以市场需求及经营目标为前提，充分考虑开业以后的经营效果和投资回报，主要体现当地的特色。
2、酒店设计应体现出较强的对市场需求环境的适应性、可变性和前瞻性。
原则为：
基本建筑骨架如土建、酒店的布局、功能设计等按照现行国家GB/T14308五星级饭店标准设计建造；酒店的装修以及其他设备设施、用具、陈设等可考虑市场的实际需要和投资状况，按五星级标准进行灵活变通处理，力求既能满足初步的经营目标，树立良+好的形象。
3、因酒店用地条件较好，且本地星级酒店业市场尚未发展，在确保建设档次和标准的同时，相应地控制投资负担，可考虑分期建设，逐步发展完善。
4、酒店的建造与装修应重设计，轻材料。
体现设计是灵魂，建材为设计服务的投资理念。
避免贵重材料的堆砌而忽视酒店的文化内涵和个性。
5、酒店的总体建筑分为高层主楼与裙楼及别墅型套房三大部分。
主楼以248间（套）客房及公共部分和后勤部分组成，裙楼以餐饮、娱乐设施为主的配套设施，同时有10套每套面积约200平方米的别墅型客房。
以及利用山地高差形成的约3968平方米的半地下绿化停车场。
建筑总规模控制在48000平方米左右。
6、酒店设计应充分考虑环境因素，要与环境优势相结合，建筑物要有自己的个性和特色。
总体布局中要有自己的庭院与艺术小品，力求营造优良的内部环境，并与外部环境相协调，应体现出环保、绿色、园林、高雅等要素。
7、酒店应引进并体现绿色环保的理念，在节能、环保、关怀残疾人等方面，从设计之初就加以考虑，同时在经营管理上向客人提供绿色产品，包括酒店的内部环境、食品等都应体现绿色理念，在市场上确立个性化形象。
（二）酒店建设标准
酒店的建设按国家GB/T14308标准实施，为五星级酒店。
建设标准根据当地情况及前瞻性设计理念进行设计。
1、70%客房采用套间形式，每套净面积不小于60平方米，拥有独立的客厅、阳台、卫生间、衣橱等。
2、20%标准客房为标准间设计，每套净面积不小于30平方米，拥有独立的卫生间、衣橱等。
3、拥有中央空调系统，各区域通风良好。
4、拥有智能化管理系统、计算机网络系统、网络通讯系统、公共音响图文系统、现场视音频传播系统、多媒体演讲系统等先进的设备设施。
5、拥有性能优良、运行平稳、数量合理、装饰及设备良好的电梯装备。
6、拥有先进的、可靠的安全及消防设施与监控系统。
7、拥有规模合理、功能齐全、布局科学、使用方便、装饰豪华、整体舒适度良好的餐饮设施。
8、拥有规模合理、功能齐全、设备设施优良的会议及商务中心设施，其中大会议厅面积不小于150平方米。
9、拥有规模合理、配置符合较高专业化程度的公共及健康娱乐设施，其中大宴会厅面积不小于500平方米
10、拥有较为完善的员工及后勤服务设施。
11、拥有符合星级酒店标准的停车场。
（三）酒店设计设想与建议
根据修文县拟建五星级标准园林式酒店区块示意图和酒店建设基本思路，结合国家有关的规范、标准进行本酒店的设计。
实现功能划分合理、经济适用、安全舒适、环境优美、使用管理方便及满足现代生活水准需要的最佳效果。
1、总体布局
酒店总体布局拟呈园林式布置，与整体环境相协调。
项目区域地势平坦，酒店区域内要求交通流线顺畅，客货员工互不干扰。
同时，为满足日益增多的车流量，要求建有足够的停车泊位，初步建议停车位每间客房不少于0.4个，并能有部分室内停车位，必要时可设计成封闭式停车库。
2、建筑设计
根据修文县主管部门提出的建造“园林式”酒店的要求，结合所在地理环境的特点，酒店建筑层数以十二层的花园高层建筑为主，底层设置的经营用房。
建筑造型可采用有传统建筑符号的现代建筑造型。
根据市场定位，酒店经营的基本功能初步确定为互相有关联的五大功能：
（1）综合性住宿接待功能。
为能适应市场需要，客房区总计设180间（套）左右，可接待一般会议和旅游团队之用，并设有残疾人客房1间；它应有独立的接待、商务、会议、休息、健身、阅览及酒吧餐饮功能，房型以双套房为主。
（2）综合性会议等公共活动功能。
建议设置专用大型会议厅一间，面积150平方米左右，小型会议室两间，面积约60平方米左右。
大型会议厅必须交通集散方便，有空间宽敞的前厅、服务走廊和配套的服务、贮藏用房及卫生间。
大型会议室应配置同声传译设施。
（3）全方位餐饮经营功能。
为适应中型会议、政府接待、地方厂商经济活动及当地婚庆活动和其他各种中高档散客宴请等需要，建议适当扩大餐饮经营范围和内容。
宜设大、中、小型中餐厅、风味餐厅、咖啡厅（兼西餐厅）、大堂吧等。
其中设90座餐厅二间，包厢9间，包厢面积适当宽敞，尽可能单独设有卫生间。
咖啡厅（兼早餐自助餐）380平方米左右，大堂吧约120平方米左右。
大型宴会厅总计餐位约240座左右，可同时容纳一个大型宴请。
与餐厅配套的厨房部分，面积适当，布局合理，传菜线路不与主要公共区域相交叉。
（4）舒适、先进的健康娱乐功能。
利用优越的地理条件，室外可设置网球场、烧烤区、钓鱼池，预留室外游泳池及庭院散步休闲设施。
室内设健身中心、乒乓球室、台球房、桑拿中心（约120平方米）、棋牌房（5间左右）、KTV包房（8间左右）。
在适当区域设置独立的精品商店和美容美发中心及足浴按摩中心。
（5）政府接待和会议功能。
政府接待是一块较大的市场，是酒店树立形象的重要阵地，也是服务于当地政治、经济发展的具体表现。
因此酒店在筹建之初就应从硬件设施和软件管理上考虑此内容，以有利于更好地提供服务和酒店自身的发展。
具体使用功能已包括在各项经营内容中，但在交通组织、位置布局等方面，应考虑具有较佳的私密性、独立性和安全性的要求，例如会见室与豪华餐饮包厢二者之间应尽可能临近；大会议厅及多功能厅则应尽可能设贵宾休息室及单独通道；套房不宜设在同一楼层；如有可能在前厅区或行政办公区设政府接待办公室。
与上述经营功能区域相配套的前厅区、工程设备区、办公区、员工后勤区的基本要求如下：
①前厅是酒店的门面，面积（不包括营业区域面积，如总服务台、大堂吧等）以控制在700平方米左右为宜，空间要有迎宾的氛围和效果，体现高星级酒店的气势。
服务功能要全，布局要合理，流线要通畅。
②工程设备区尽可能集中设置，要注意环保与节能，防止噪音与振动对宾客产生不良影响。
设置适量维修、洗衣、监控、仓库等用房，并附设员工服装间。
③办公用房采用集中与分散相结合的布置方法。
前后各部门可考虑分设在各经营区域，行政办公可按对宾客服务和对内及其他业务往来为裙楼夹层，前者宜设在前厅附近，后者可设在临近后勤区或者独立设置通道。
④员工后勤区。
酒店初步考虑总员工数约为120人左右，男女比例约各占50%。
应设有员工食堂（50～80个餐位）、独立更衣室、淋浴室、员工活动室及卫生间。
员工用房如果独立设置，应与主楼有封闭式连廊相连。
（四）投资估算
酒店按照49651平方米的建筑面积的投资进行计算，一次投入费用初步估算如下：
土建工程：
49651平方米×550元/平方米＝2730.81万元
给排水及锅炉工程：
49651平方米×110元/平方米＝546.16万元
强电工程：
24000平方米×80元/平方米＝370.88万元
暖通空调工程：
24000平方米×60元/平方米＝278.16万元
电梯：
100万元
道路、围墙、庭院绿化：
200万元
质量监督及监理费：
150万元
设计及咨询费：
110万元
开办费用（包括餐饮、洗衣、健身、娱乐、客房等设备设施费及员工服装、培训等费用）：
150万元
购买土地费用：
360万元
总计：
4996.01万元
（五）投资效益预测（年度经营效益测算）
年度经营效益测算
单位:
万元
项目金额测算依据
1、客房收入：
3168.2万元
248间.套×500元/天×365天×70%＝3168.2万元
2、餐饮收入:
107万元
大堂吧、咖啡厅、餐厅:
196座×30元/人×365天×50%＝179万元
3、商场收入：
29.2万元
商场：
800元×365天＝29.2万元
4、康乐收入:
30.94万元
桑拿中心（男/女）：
40元/人×40人×365天＝18.25万元
足浴、保健按摩：
50元/人×40人×365天＝10.95万元
棋牌室：
5间×50元/天×365天×60%＝5.48万元
卡拉OK：
8间×50元×365天×50%＝7.3
美容美发：
800元/月×12月＝0.96万元
5、会议室收入：
3.65万元
500元×365天×20%
6、其他收入：
1.83万元
电讯、洗衣等：
50元×365天万元
7、营业收入合计：
2561.62万元
8、营业成本
减：
营业税金及附加230万元
减：
营业成本640万元
减：
各项费用
工资及福利费用：
187万元
工资：
120人×1000元/月×12月＝144万元
福利：
144×30%＝43万元
（包括:
职工养老保险、待业保险、大病保险、工伤保险、生育保险、粮食补偿金、住房公积金、教育统筹基金、工会经费等及其他有关职工福利费）
9、营业利润（GOP）：
920万元
（六）时间进度安排
1、前期各项准备工作3个月；
2、项目建设在18个月内全部完成。
（七）项目投资方式
该项目建设可采取独资、合资或合作方式对外招商。
五、结论
通过以上各项研究分析及测算，结果表明：
无论是从旅游市场发展的需要、建设条件以及工程技术的可行性，还是从酒店日后的经营效益和投资风险等方面来看，建造修文五星级酒店项目都是比较有利的，预计经营效益良好，虽然投资回报期会较长，但还是值得建造的。
从社会效益来看，本项目如果正常经营，每年向国家直接上缴各类税金230多万元，此外酒店还能为当地提供120人左右的劳动就业岗位，在就业压力趋紧、政府压力逐渐加大的今天，这无疑是对当地政府的巨大支持和帮助。
修文县一向缺乏上档次、高规格的星级酒店，这与其区位不相符，一旦本项目建成营业，即可缓解县内缺乏接待高规格代表团、大型商务活动、高档次宴会及观光客的星级酒店的问题，这样既能快速地提升修文的城市档次与品位，有效地改善其投资环境，同时又能有力地促进修文旅游酒店、饭店业的结构调整，从而进一步推动当地旅游产业的快速发展，具有相当的社会效应。
酒店的建造是一个投资大、短期经济效益差且投资回报期长的浩大的工程，因此作为投资方来说，考虑如何有效地规避投资风险，减轻投资压力，增加获利渠道，是非常重要同时也是必须的。
据我们调查了解，目前在贵州省内有不少地区为了吸引投资，当地政府都会采取形形色色的特殊优惠政策，对政府和开发商形成双赢的做法。
此外，当地宽松的政策环境和政府部门的大力支持也是增强开发商信心的有利因素。
综上所述，我们的结论是：
建造县城五星级酒店，无论是社会效益还是经济效益都非常地明显，因此这是一个建造可行性很强的项目。
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