产业地产项目开发与规划.docx
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产业地产项目开发与规划
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通过学习本课程，你将能够：
●知道产业地产的开展历程；
●认知产业地产的功能与价值；
●了解产业地产的类型与特点；
●掌握产业地产的开发模式；
●明白产业地产的盈利模式；
●学会成功进展产业地产工程开发。
产业地产工程开发与规划
一、产业地产的兴起与开展
2003年，联东集团率先提出“产业地产〞的概念。
2021年金融危机和2021年房地产市场严厉调控之后，产业地产投资呈现炽热局面，约有12%的传统房地产开发商开场转投产业园建立工程。
究其原因，一方面，产业地产可合理分散持续多年的住宅调控政策风险；另一方面，产业地产后期持续而稳定的增长性的收益为开发商们所看重。
很多原来做住宅或者做其他地产投资的大开发商已经进入产业地产开发：
富力地产投资了广州花都空港经济圈内的富力空港物流园，方案投资额高达30亿元；2021年初，远洋地产正式推出金石IT产业园，占地面积达66万平方米；复地集团更是早已涉及该领域，其投资了中环天地、金石湾产业园等工程。
产业地产的优点在于，在不少开发商陆续进入三、四线甚至更小的区域市场时，做产业或物流中心更易于“催熟〞地块，以到达逐步引入人口的条件。
地块催熟之后才会产生需求，才能做住宅，而随着人口的迁入才可以做商业配套，这是一种渐次的打造过程。
产业地产是一种将产业运营和地产开发相结合的地产形式，是工业地产的升级与换代产品。
产业地产的出发点是调整产业构造、开展创新经济和战略性新兴产业。
【案例】
义乌小商品城的产业地产
20世纪80年代前，义乌因资源匮乏、人口众多、商品交易萧条，其经济在浙江省县市级中排名靠后。
20世纪80年代初，义乌小商品城形成。
2000年以后，随着义乌小商品贸易的逐步展开，上下游产业形式逐渐增多，从最初的研发，到生产，再到交易、物流、仓储，分别形成了一系列产业环节。
2021年金融危机，义乌交易额仍到达492.3亿元。
2021年，义乌专业市场交易额到达了515亿元，全国排名第6位。
由此可见，义乌小商品城这样的产业地产，对城市的开展真正起到了调整产业构造、开展战略性新兴产业的目的。
产业地产最大的特点是，整合产业从研发、生产、仓储、销售、物流到原辅料集散等，甚至包含相配套产业，使上下游产业一体化。
二、产业地产的功能与价值
产业地产对经济开展的推动作用主要表达在以下方面：
企业加速孵化功能；产业集聚功能；辐射渗透功能；融合功能；产业地产内部互为客户，降低营销、物流、信息等本钱；产业自动升级、转型，优化产业构造。
产业地产通过向企业提供合理的地产及其他环境和条件、通过向企业提供各种扶持，促进企业成长壮大。
产业地产不仅给企业提供成长过程中的根底设施等硬环境，而且还提供高密度的智力资源、完善的社会化效劳以及支持型的政策法规等软环境，因此发挥着孵化器的作用，加速了城市的产品孵化与企业孵化。
例如，义乌小商品城产生了浪莎集团、文博日用品等一系列知名品牌，常熟服装城产生了波司登羽绒服等知名品牌，这些都属于通过产业地产的形式孵化企业，形成品牌的案例。
产业地产能够凭借与其他开展运营模式的比拟优势，使分别掌握在各种社会组织中的各类资源集聚在一起，协同发挥作用。
由于产业地产具有丰富的创新资源和良好的创新环境，如专业人才、风险投资、技术信息、优惠政策、配套效劳等，因此可以吸引那些选择差异化竞争战略的、与产业地产设计相符的企业进入，从而形成企业集聚。
各种组织的集聚，有利于增加竞争气氛，促进各种组织的分工合作，进一步促进资源的优化整合。
【案例】
福建泉州南安市水头镇石材基地
福建泉州南安市水头镇是中国两大石材基地之一，全镇面积110平方公里，人口10万，石材企业1000多家，石材行业从业人员3万多人，在外地产经营石材的人员有8万多人。
水头镇石材基地包含中外石材原料集散、加工、仓储、销售、物流等一系列产业，有建筑石材、装饰石材、欣赏收藏石材、人造石、石材机械、五金、配件、石材安装辅料等一系列产品，年交易额达50多亿元。
优秀的产业地产会形成物流、人流、信息流、技术流、资金流、政策流。
物流
物流包括原料流、成品流、机械设备流等。
人流
人流，即积聚。
好的产业地产一定有很多人慕名而来，形成产业积聚，其交易不局限于区域，而是向外辐射，其目标客户群体是一个大范围。
如福建水头镇的石材交易已面向全国各地，甚至到了世界很多国家。
信息流
现代社会是一个信息社会，信息交易的价值有时远胜过实质产品交易，所以信息流非常重要。
信息流包括产业信息、技术信息、资本信息、人才信息等的交易信息。
要点提示
优秀产业地产必备“六流〞：
① 物流；
② 人流；
③ 信息流；
④ 技术流；
⑤ 资金流；
⑥ 政策流。
技术流
产业地产最大的功能是，通过集聚之后，可以自动进展整合、升级换代。
所以，优秀的产业地产应包含技术和科研本钱。
【案例】
中国五金科技城——浙江永康
浙江永康市被称为“中国五金科技城〞。
从铝质拖把到儿童小电单车，从水杯到防盗门、防盗窗、铝制家用梯，很多都产自永康。
20世纪80年代中后期，永康开场生产保温杯，之后又开场生产家用产品，如铝制拖等，接着又生产防盗门，最后又生产感应门。
围绕着科技开展，永康五金产业不断更新换代。
由此可见，技术流在产业地产的开展过程中发挥着重要作用。
资金流
产业聚集必然伴随着资本聚集，因此，优秀的产业地产一定有资金流。
政策流
产业地产的形成和开展离不开政策支持。
产业地产最大的特点是先有政策导入成立工程，然后随着产业地产越做越好，对整个区域、城市的经济起到推动作用。
辐射渗透作用是指，产业地产区域对毗邻区域和没有形成产业规模部门的渗透、扩散和影响作用，也包括对地区经济、科技和社会等方面开展的促进作用。
如中国五金科技城永康逐步向周边的武邑、金华地区辐射。
融合作用是指，产业地产在推动科技和经济相结合方面发挥的作用和表达出的能力。
产业地产是技术与资金的融合
有了资金才能做研发，有了研发成果才能形成市场效益。
技术推动资金的增值，资本的增值又推动技术的开展。
产业地产是成果与转化的结合
产业地产成果的转化速度非常快，产业地产的科技开展来源于市场的实际需求，需求的创新推动科技的升级换代。
产业地产将上下游产业、周边配套产业整合在一起，使产业内部互为客户。
上游研发企业的研发成果可以卖给下游的生产企业，生产的产品可以销售给下游的贸易商，贸易商可以通过物流企业将商品运输到全国各地，从而快速完成整个产业交易和过程。
这种互为客户的关系，很大程度降低了产业之间营销、物流、信息等本钱。
6.自动升级、转型与优化功能
产业地产内部的产业可以自动升级和转型。
随着企业的不断进入，产业内同质化增强，内部竞争加剧，一方面使差异化产品逐渐产生，另一方面使不符合区域产业需求的企业淘汰出局，最终实现区域产业构造的优化升级。
产业地产的六大功能说明：
政府政策是产业地产的根底，金融是产业地产的依托，地产是产业地产的载体，办公楼宅、配套住宅、研发及生产用房、商业及休闲配套、景区等是产业地产的建筑形式。
除投资、开发外，产业地产还要具备技术教育、产业孵化、产业集聚、持续经营、配套住宅、商业效劳等功能。
产业地产是同时具备城市综合体和产业综合体两大特征的城市混合经济开展模式。
对于开发商而言，产业地产是房地产行业业态经营的多元化选择，其优点包括：
一是一个城市中同种业态的地产形式一般只有一种；二是在竞争上形成差异化竞争；三是对于房地产开发商而言，可以得到持续、稳定的增长收益。
三、产业地产的类型与特点
产业地产从区域位置来看，有都市产业园与新区产业园；从主导产业类型来看，有媒体产业园、创意产业园、动漫产业园、IT产业园、高新产业园、旅游产业园、大学科研产业园、汽车产业园等。
从产品类型来说，产业地产有总部综合体、产业综合体。
概念
总部综合体是指，在城市中心或副中心区域，以打造高品质、规模化的总部楼宇载体为手段，以培育和运营总部经济为目的，形成以总部首脑企业为核心，聚合上下游及现代效劳业等高端产业资源，形成开展总部经济的企业集群。
特点
总部综合体具备以下特点：
第一，位于产业和商贸集中和兴旺的中心城市或一、二线城市；
第二，城市经济为外向型，信息兴旺；
第三，城市海、陆、空交通兴旺；
第四，人口多，人才多；
第五，大专院校和研究机构多。
概念
产业综合体是指，在各业态之间建立一种相互依存、相互助益的上下游链接关系，从而形成的一个支持区域开展第二、三产业的综合体。
【案例】
北京798艺术园
北京798艺术园是一个典型的产业综合体。
798艺术区位于北京朝阳区酒仙桥街道大山子地区，故又称为大山子艺术区，原为国营798电子厂的老厂房。
2001年，北京朝阳区政府开场对该区域进展改造，来自北京周边和北京以外的艺术家开场集聚798厂，他们以艺术家独有的眼光发现了此处对从事艺术工作的独特优势。
通过改造，空置的厂房逐步开展成为画廊、艺术中心、艺术家工作室、设计公司、酒吧等各种各样的业态聚集地。
餐饮、酒吧等各种各样的空间的聚合，成了具有国际化色彩的SOHO式的艺术聚集和LOFT艺术生活，引起了国内外的众多关注，因此北京也屡次被评为“具有影响力的城市〞。
上海张江高科技园区规划
上海张江高科技园区是20世纪90年代初随着上海浦东大开发由上海市政府浦东区政府推动而形成的一个高科技园区。
高科技产业区主要包括生物医药产业基地、集成电路产业区和科技产业区。
技术创新区主要包括孵化楼、办公楼、标准厂房和商业中心、文体中心、地铁站、公寓、别墅等公共配套设施，重点开展孵化和创新工程，引入了很多世界500强高科技企业。
科研教育区主要包括区域研发中心、国家信息平安基地、生物医药产业基地〔二期〕、大学园区、医院、国家实验室等，重点开展高等教育和科学根底研究。
居住效劳区主要包括一个面积为40万平方米的主题公园及商业、金融配套等。
北京丰台总部基地
北京丰台总部基地是中关村丰台园与英国道丰国际集团合作开发的工程.占地65公顷，总建筑面积106万平方米，容积率约1.59，平均绿化率50%左右，总投资约45亿元人民币.主要为1000～5000平方米独体独栋、独立产权、独立冠名的总部楼。
丰台历来是“北京金角〞，是北京重要的陆路码头，进出北京的假设干水、陆、空干线都可顺利直驱这里。
近邻京石、京开、京津塘高速公路，亚洲最大的北京西客站和全国最大的丰台货运编组站。
毗邻西南四环快速路和城市地铁9号线；距首都第二航空港——南苑机场仅４公里。
丰台总部基地配套有约40000平方米的五星级酒店、约40000平方米商业配套总部小公寓、几十个200至500平方米不等的各种风味餐厅、全宿制双语幼儿园、健身中心、国际医疗诊所、全科医师、信贷、银行、邮政、超市、餐饮、娱乐等。
总部基地将建立700栋独立办公楼，每栋面积1000～5000平方米，主导楼每栋面积3000～5000平方米，12层高。
其中500栋供单个企业作为总部所在地，其余200栋可分层出售。
楼体间灵活连接，在群体构造上巧妙布局，使各总部楼在追求独立的同时，又可分、可合、可大、可小，可适应不同企业总部开展性需求的任意组合。
中国庭院与西方开放式街区结合，公共与私密结合，独立楼宇和共享庭院结合，单元式总部楼与公建区商务楼围合布局。
庭院式中心绿化，点式组团绿化，带状公共绿化合。
丰台总部基地目前入驻各类企业比例：
50%中央级企业和部委机构转制的大型国有企业,30%～40%在京的本地企业和各郊县企业、外省市大型企业北京总部或驻京办事处〔多为设备、钢铁、通讯、汽车等传统制造业公司〕，10%外企，产业基地一期多为电子、生物医药、通讯等高科技电子公司。
特点
产业综合体的特点主要包括：
客户类型。
产业地产与传统商业地产的最大区别在于目标客户的不同，商业地产的客户在于商家，而产业地产面对的是企业、商家、政府。
经济影响力。
产业地产是在产业集聚优势、区位开展优势的根底之上，借助区域开展的综合资源优势，依托地区经济能量、城市功能的提升，促进区域和城市的繁荣和提升。
选址条件。
产业地产一般会选择具备产业聚集条件，或者已经形成产业优势、产业规模和产业链的区域或城市。
功能类型。
产业地产的功能全面、突出，如打造企业集群、提升城市主体经济、提高政府税收、提升企业竞争力等。
产品设计。
产业地产的产品类型主要有独栋写字楼、高层写字楼、商业中心、标准化厂房等，产品设计主要考虑办公需求、机械需求等，主要解决满足企业生产、办公、仓储、物流等需求。
招商类型。
产业地产的招商范围很庞大，需求也更加多种多样，企业不仅要考虑企业的成长环境，还需要考虑更多的软性因素，因为产业地产的招商人群不仅要了解企业需求，更要深入企业中，对企业运营及未来开展有更加准确的把控。
综合实力。
从资金运作角度来看，产业地产资金运作时间更久，资金回收较慢，产业地产的运作对于后期资金的需求量也很大，工程建成前需要大量的资金投入建立。
建立建成后，还需要大量的资金完成产业运营，实现利润，招商成功后，仍需要很多资金为企业完成后期运营效劳，也就是说，产业地产的运营需要更加有资金实力、技术实力的企业才能做好产业地产，才能更好的为企业、政府和商家效劳。
四、产业地产开发模式
目前，产业地产的兴起和开展时间比拟短，没有形成一定的开发模式。
但也有例外，如一些物流园区因为形成较早，已经形成了比拟成熟的开发模式。
总体来说，产业地产的开发模式主要包括：
企业主导渐进型开发模式是由主体企业引导，一般是指在某个产业领域具有强大综合实力的企业，首先通过获取大量的自用土地，营建一个相对独立的工业园区；然后在企业入驻且占主导的前提下，借助企业在产业中强大的凝聚力与号召力，通过土地再开发，建立完善相应配套设施，以出让、工程租售等方式引起其他同类企业的聚集，实现整个产业链的打造及完善。
这种模式以主体企业为主导，一方面符合主体企业战略开展的需要，一方面又带动了同种产业的聚焦，促进了整个城市经济的专业化建立。
但是，这种模式独立于政府主导，是完全自发、自主形成的，因此具有开发速度慢、形成周期长、缺乏整体规划、具备一定程度的盲目性等特点，难以作为城市专业化开展的主要模式。
【案例】
杭州传化物流园区
杭州传化物流园区于2002年开建，2003年投入使用。
虽然做得相对较好，但在近10年的时间里，除了一些业内人士，传化物流园区并不被人们了解。
上海紫江科学园
上海闵行区紫江科学园主要由紫江集团主导，而紫江集团是一家专门给可口可乐做塑料瓶的企业。
紫江科学园虽然也引入了英特尔、IBM的亚洲研发中心，但后序开展缺乏动力。
产业地产商模式，是指房地产投资开发企业在工业园区内或其他地方获取土地工程，进展工程的道路、绿化等根底设施建立乃至厂房、仓库、研发等房产工程营建，然后以租赁、转让或合资、合作经营的方式进展工程相关设施的经营、管理，最后获取合理的地产开发利润。
地产商直接开发模式是产业地产的初级开发运营模式。
地产开发商与整个产业结合得不严密，地产商的利润来源点并不建立在产业的开展与繁荣上，而产业本身也并不过分依赖于其所使用的地产，因此难以形成产业辐射力，是产业地产的初级开发运营模式。
3.政府主导型开发模式〔产业园区协调开发模式〕
产业园区开模式，是指在政府主导下，根据城市规划开展需要，基于区域经济建立、社会开展、百姓就业等各种综合因素考虑，经招商引资、土地出让等方式引进符合相关条件的产业开展工程，实现城市功能建立的完备。
这种模式下，政府首先吸引产业地产商进展符合产业运营需要的地产规划与开发，在此根底上，创造相关产业政策支持、税收优惠等条件，吸引相关产业入住，从而形成产业化的区域模块，提高产业地产的辐射力和影响力。
当多个产业地产模块形成时，城市的产业专业化水平就得到了质的提升，也就形成了城市的专业化形象，城市的经济推动力得到大大加强。
产业园区协调开发模式是目前我国各级政府最常使用的产业地产开发模式，同样也是我国目前工业地产市场的主要载体。
【案例】
苏州的新加坡工业园区
苏州市东部是中国和新加坡两国政府间重要的国际合作工程。
1994年4月，时任中国国务院副总理李岚清和新加坡内阁资政李光耀分别代表中新两国政府合作开发建立苏州工业园区的协议。
同年5月12日，苏州工业园区实施启动。
苏州工业园区占地面积288平方公里，该区成功吸引一批名列全球五百强的跨国公司进入园区投资，成为中国工业园区中一个典型的成功工程。
综合运作模式，是指对上述的产业园区开发模式、主体企业引导模式和工业地产商模式进展混合运用的工业地产开发模式。
五、产业地产工程开发
产业地产开发周期长达几十年，需要十几个环节，如图1所示。
图1 产业地产工程开发流程
进展产业地产开发，首先要对行业进展研究，弄清楚在哪个城市建何种产业园区、如何建、投入多大面积、有哪些业态、有哪些企业进驻、以何种方式投资等一系列问题，才可能形成工程可行性方案。
通过研究之后，还要借助政府、行业、企业、企业家、专家、大学等的外力进展整体论证。
在整个工程的可行性论证过程中，要重点思考两个问题：
第一，该产业未来的开展方向。
弄清国家、地方政府对该产业采取的政策和措施，是扶持政策还是听之任之，是重点打压还是重点扶持，或者重点进展产业调整。
【案例】
长兴县的酸蓄电池产业
浙江湖州长兴县早年以铅酸蓄电池为主要产业，并形成了产业集群和产业地产的形式，有生产企业也有专业市场。
但铅酸蓄电池污染非常严重，而长兴县除了铅酸蓄电池还有很多其他产业，因此浙江省政府、湖州市政府、长兴县政府都对该地区产业进展重点调整，要求关停一局部产业。
长兴县的酸蓄电池产业由此失去了生命力。
可见，国家或地方政府对产业的政策和措施影响着该产业未来的开展方向。
第二，该产业对民生、环境的影响。
产业地产依附于城市经济，因此要考虑城市的经济构造、人口构造以及商贸环境、信息环境、物流环境、有无产业根底和产业链根底。
【案例】
一个石材产业地产的形成
浙江嘉兴不是石材的产出基地，却成为石材的产业基地，得力于该区域的交通环境、周边城市的辐射和影响力。
首先，有港口资源。
石材的运输需要大型港口。
其次，有铁路、公路的优势。
该地区有三条高速公路和两条国省道通过。
第三，地理位置优越。
该地区位于上海、杭州、宁波三市的中心地带，距上海40分钟车程，距杭州１个小时车程，离宁波１个小时车程。
产业地产工程只有对城市产业构造进展研究，才能明确该地区产业的开展，并不断取得更大的成绩。
3.工程可行性认证、政府立项、总体规划
有了可行性报告，工程才能得到可行性认证。
因此，在工程认证过程中，不仅要与政府沟通，还要与企业专家、行业专家、大学院校、行业协会等商讨，以得出可行性的报告。
得到论证后，就进入政府立项环节，政府立项后就可以进入工程的总体规划环节。
4.一期招商、一期工程建立、启动工程运营
拿地前，产业地产工程要做的第一项工作就是招商。
在招商之前，要进展企业走访，对企业的参加意愿、经营环境、盈利手段进展充分调研，调研以后再决定园区的建筑类型，以免造出房屋被空置。
调研完毕后就可以开场一期建立，一期建立完成后就可以启动工程运营。
5.二期招商、二期工程建立、工程全部建成运营
一期运营成功之后，进展二期招商、二期建立。
二期运营与一期运营的过程一样，但二期运营承接在一期运营的根底上，如果第一期是商贸、仓储和物流，那么第二期可能是研发，第三期可能为了扩大产业链将生产企业招进来。
如此循环，直到工程成功。
在整个运营形成一定规模和影响力后，产业地产要进一步升华，不断扩容，继续做产业链的延伸。
总之，由于产业地产涉及工程规模、资金较大，涉及行业、产业和业态众多，所以产业地产不像一般的商业地产或工业地产工程通过一、二期开发和建立就全面开发完成。
产业地产开发和建立是一个循序渐进的过程，在以创新产业新模式、推动城市经济开展，打造产业一体化概念之下，逐步完善产业园区的产业构造和业态。
其中，工程一期开发和经营是工程成功的关系因素，所以在一期开发和经营过程中引进的产业业态需具备以下因素：
第一，容易见到效益，一般来说，一期引进的要以商业、生产加工、仓储、物流为主；第二，有行业带动效应，引进一定的知名企业、品牌企业；第三，工程产业一体化特点要明显，适时地引进一些研发、效劳机构。
在开工程开发过程中既要考虑长期工程价值和经济效益，也要考虑短期资金压力，所以在工程业态上要进展多业态结合，并且租售相结合，如销售一局部商业和写字楼物业，仓储、生产加工物业出租。
在工程前期规划和设计中，要充分考虑工程所需要的资源，并对这些资源进展有效整合。
产业地产和一般房地产工程不同的是，涉及面非常广，所以很多能力和资源并非开发商都拥有的，必须借助外部资源和力量，如政府资源、行业企业资源、融资资源、大学院校和研究机构资源等。
六、产业地产规划与定位
作为产业地产，要重点打造和研究整个工程前期的整体开展思路和概况：
第一，进展产业选择；
第二，构建和打造产业链构造；
第三，产业业态选择；
第四，了解产业现状与开展；
第五，分析宏观环境对产业和工程的影响；
第六，了解区域、城市产业现状；
第七，了解行业企业、商家经营现状；
第八，分析行业企业、商家引进的模式和政策；
第九，制定工程运作思路；
第十，确定工程意义与作用；
第十一，制定工程土地概况与规划；
第十二，制定工程开发递进梯度。
工程的整体规划主要包括四局部：
土地规划
土地规划主要是设计土地的利用方案。
建筑规划
建筑规划主要考虑建筑的布局、各业态的建筑类型，同时要考虑商业工程、研发工程、生产工程、住宅及商业配套、娱乐配套等分别布置在哪些区域。
此外，还要注意各功能模块之间的相互衔接，同时要阻断区域之间的相互影响，如加工区要远离生活区。
工程功能规划
工程功能规划主要是对功能区进展规划，不仅要考虑功能区的衔接关系，还要考虑功能区的独立性。
比方，商贸区与生产加工区、物流区有一定的衔接，但货车进出影响不到商贸客户的进出。
工程经营模式
工程经营模式，就是是各自经营，还是完成土地一期开发后进展总体经营。
按照一般原那么，体量大的工程可以分开经营，一级开发完后交给二级开发商或各个子模块的专门运作团队独立经营；体量小的工程统一经营、统一管理。
租售关系
在经营过程中，要根据产业业态的不同，综合考虑各业态之间的租售关系，即哪些业态是销售的、哪些业态是出租的、哪些是以土地的形式出让、哪些是以建筑形式出让等。
有些大型企业进入后，对场地的要求较多，既要求有办公楼，又要求有生产厂房；既要求有原材料仓储，又要求有户外展场。
因此，要考虑这些业态之间相互租售的关系，如办公楼可以销售，厂房可以一局部销售一局部出租。
通过对各种建筑类型的租售配置，可以对大型企业进展牵制。
平衡术
产业地产的本质是金融地产，其运营需要诸多的构造平衡共同实现。
这些平衡包括：
第一，品牌店铺与一般店铺的平衡；
第二，强承租户与弱承租户的平衡；
第三，大型租户与小型散户的平衡；
第四，长期租户与短期租户的平衡；
第五，白天运营与夜晚运营的平衡；
第六，业态与业种配置的效益平衡。
业态的选择与构造
考虑一个产业园区终究应该承载哪些功能、涵盖哪些物业业态；整个产业园区内从产业链前端到尾端一共可能有多少业态构成，以及相互之间的关系和关联度。
业态的配比
考虑各业态在产业园区中的占比及每一业态中具体每个业种数量的多少以及相互的比
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