注册资产评估师考试CPV 资产评估学习笔记13111314知识分享.docx
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注册资产评估师考试CPV资产评估学习笔记13111314知识分享
注册资产评估师考试（CPV）资产评估学习笔记1-3-11-13-14
第一章总论
一、资产评估要素
基础：
1.评估假设 2.评估原则 3.评估依据4.评估程序
具体评估：
5.评估主体6.评估客体7.评估基准日
具体评估业务内容：
8.评估目的--直接或间接地决定和制约资产评估的条件、价值类型和方法的选择
9.评估的价值类型--对资产评估参数的选择具有约束性；
10.资产评估方法
二、资产评估假设
资产评估的假设中最重要的基本假设有：
交易假设、公开市场假设、持续使用假设和清算假设。
（一）交易假设
1.含义：
交易假设是资产评估得以进行的一个最基本的前提假设，交易假设是假定所有待评估资产已经处在交易过程中，评估师根据待评估资产的交易条件等模拟市场进行估价。
2.意义：
（1）为资产评估得以进行创造了条件；
（2）限定了资产评估的外部环境：
资产是被置于市场交易之中，不能够脱离市场条件而孤立的进行资产评估。
（二）公开市场假设
1.含义：
（1）公开市场假设就是假定比较完善的公开市场存在，被评估资产将要在这样的市场中进行交易。
（2）公开市场的含义：
指充分发达与完善的市场条件，是一个有自愿的买者和卖者的竞争性市场，在这个市场上，买者和买者的地位是平等的，彼此都有获得足够市场信息的机会和时间，买卖双发的交易行为都是在自愿的、理智的而非强制，或不受限制者的条件下进行的。
（3）公开市场是有范围的，可以根据实际评估业务确定其范围。
（4）资产的交换价值受市场机制的制约并由市场行情决定，而不是由个别交易决定。
2.使用条件:
凡是能够在公开市场上交易，用途较为广泛或者通用性较强的资产，都可以考虑使用公开市场假设进行评估。
3.意义：
其他假设（持续使用假设和清算假设）都是以公开市场假设为基本参照。
（三）持续使用假设
1.含义：
持续使用假设首先设定被评估资产正处于使用状态，包括正在使用中的资产和备用的资产；其次根据有关数据和信息，推断这些处于使用状态的资产还将继续使用下去。
2.使用条件：
持续使用假设是在一定市场条件下对被评估资产使用状态的假设，其评估结果使用范围常常是有限制的，他只对特定的买者或者卖者是公平合理的。
3.分类：
该假设细分为三种情况：
在用续用；转用续用；移地续用；
（四）清算假设
清算假设是对资产在非公开市场条件下被迫出售或快速变现条件的假定说明。
清算评估值通常要低于公开市场假设和持续使用假设前提下同样资产的评估值。
三、资产评估的原则
（一）资产评估工作原则
1.独立性原则：
评估主体和评估业务的当事人双方不能有任何的利益关系；
独立性原则包含两层含义：
（1）评估机构独立性；
（2）评估机构和评估人员在评估工作始终坚持独的第三者地位；
2.客观公正性原则：
要求资产评估工作实事求是，尊重客观实际。
3.科学性原则：
要求资产评估机构和评估人员必须：
（1）遵循科学的评估标准；
（2）以科学的态度制定评估方案；
（3）采用科学的评估方法进行资产评估；
（二）资产评估经济技术原则
1.预期收益原则：
是以技术原则的形式概括出资产及其价值的最基本的决定因素。
资产价值的高低主要取决于给他的所有者预期的收入的高低。
收入越多价值越高。
是收益法中收益额确定的重要基础前提
2.贡献原则:
（1）是预期收益原则的一种具体化；
（2）主要适用于：
构成某整体资产的各组成要素资产的贡献，或者是当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失。
3.替代原则:
作为一种市场规律，在同一市场上，具有相同使用价值和质量的商品，应有大致相同的交换价值。
如果具有不同的交换价值或价格，买者会选择价格较低者。
这是市场法评估的理论基础；
4.供求原则:
假定在其他条件不变下，商品价格随着需求的增长而上升，随着供给的增加而下降。
对替代原则的补充。
5.评估时点原则：
评估基准日为资产评估提供了一个时间基准。
本原则要求资产评估必须要有评估基准日，评估值就是评估基准日的资产价值。
四、资产的特征和分类
（一）资产的基本特征
1.必须是经济主体拥有或者控制的。
2.能够给经济主体带来经济利益的资源，即可望给经济主体带来现金流入的资源
3.资产必须能以货币计量。
（二）资产的分类
1.按资产存在形态分类 分为有形资产和无形资产。
2.按资产与生产经营的关系分类分为经营性资产和非经营性资产。
经营性资产按照对盈利产生贡献分为有效资产和无效资产。
3.按资产能否独立存在分类分为可确指的资产和不可确指的资产。
可确指的资产是指能独立存在的资产，除商誉以外都是可确指的资产；不可确指的资产是指不能独立于有形资产而单独存在的资产，如商誉，（不可确指资产只有商誉）。
4.按资产是否具有综合获利能力分类可以分为单项资产和整体资产。
五、资产评估目的
（一）资产评估目的分类
1.资产评估目的分为一般目的和特定目的。
一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。
2.资产评估一般目的
（1）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定的。
（2）资产评估所要实现的一般目的只能是资产在评估时点的公允价值。
（3）资产评估中的公允价值的一个显著特点：
它与相关当事人的地位、资产的状况及资产所面临的市场条件相吻合，并且没有损害个当事人的合法权益，亦没有损害他人的利益。
3.资产评估的特定目的
（1）含义：
资产评估的特定目的指的是资产业务（指的是引起资产评估的经济行为，即被评估资产即将发生的经济行为）对评估结果用途的具体要求。
同样的资产，因为评估目的不同，其评估值也不相同。
资产评估的特定目的实质上是判断特定条件下或者具体条件下资产的公允价值。
（2）我国资产评估实践表明，资产业务主要有：
①资产转让。
②企业出售。
③企业兼并。
④企业联营。
⑤股份经营。
⑥中外合资、合作。
⑦企业清算。
⑧担保。
⑨企业租赁。
⑩债务重组。
引起资产评估的其他合法经济行为
（二）资产评估特定目的在资产评估中的地位和作用
1.资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。
资产评估特定目的不仅是某项具体资产评估活动的起点，而且还是资产评估活动所要达到的目标。
他是评估时必须首先明确的基本事项。
2.资产评估特定目的是界定评估对象的基础。
3.资产评估特定目的对于资产评估的价值类型选择具有约束作用。
（1）资产评估结果的价值类型要与资产评估的特定目的相适应。
（2）但是评估的时间、地点、评估时的市场条件、资产业务各当事人的状况，以及资产的自身状态等，都可能对资产评估结果的价值类型产生影响。
六、资产评估的价值类型
（一）资产评估的价值类型的含义
资产评估中的价值类型是指资产评估结果的价值属性及其表现形式。
它是对资产评估的一个质的规定。
不同的价值类型从不同的角度反映资产评估价值的属性和特征。
不同属性的价值类型所代表的资产评估价值不仅在性质上是不同的，而且在数量上往往也存在较大差异。
（二）资产评估的价值类型的分类
1.对资产价值进行合理分类的目的
（1）为评估人员科学合理地进行资产评估提供指引；
（2）资产评估报告的使用者能够正确理解和恰当使用资产评估结果；
2.主要分类标准及结果
（1）以资产评估估价标准形式表述的价值类型，包括：
重置成本、收益现值、现行市价（或变现价值）和清算价格
（2）从资产评估假设的角度表述资产评估的价值类型，包括：
公开市场价值、继续使用价值和清算价值
（3）以资产评估时所依据的市场条件，被评估资产的使用状态以及评估结论的适用范围划分资产评估价值类型，具体包括：
市场价值和市场价值以外的价值。
资产的市场价值是资产公允价值的基本表现形式，市场价值以外的价值则是资产公允价值的特殊表现形式。
（4）从资产业务的性质，即资产评估特定目的划分资产评估的价值类型，包括：
抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、保全价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。
（三）关于资产评估中的市场价值与市场价值以外的价值
1.市场价值与市场价值以外的价值的划分标准
（1）资产评估时的市场条件：
公开市场条件还是非公开市场条件。
（2）资产评估时的资产的使用状态：
正常使用（最佳使用）还是非正常使用。
（3）资产评估时的所用的信息和参数来源：
公开市场信息还是非公开市场信息。
2.市场价值
（1）定义
《国际评估准则》中，市场价值定义如下：
“自愿买方与自愿卖方在评估基准日进行正常的市场营销之后，所达成的公平交易中某项资产应当进行交易的价值的估计数额，当事人双方应当各自精明、谨慎行事，不受任何强迫和压制。
”
根据《国际评估准则1》关于对市场价值的其他补充说明，我们把资产评估中市场价值定义整理如下：
资产评估中的市场价值是指资产在评估基准日公开市场上最佳使用状态下最有可能实现的交换价值的估计值。
（2）市场价值有区域性；
（3）市场价值是整体市场认同（P15）：
市场价值对于整体市场上潜在的买者和卖者来说是相对公平合理的。
3.市场价值以外的价值（又叫非市场价值、其他价值）
（1）定义：
凡不符合市场价值定义条件的资产价值类型都属于市场价值以外的价值。
（2）市场价值以外的价值是局部的市场认同（P16）；只对于特定的资产业务当事人来说是公平合理的；
（3）评估实务中使用频率高的市场价值以外的价值类型
①在用价值：
企业组成部分或者要素资产，按照其正在使用的方式和程度，对其所属企业贡献价值的估计数，而不考虑该资产的最佳用途或变现的情形
②投资价值：
资产对于具有明确的投资目标的特定投资者或某类投资者具有的价值；注意投资价值与投资性资产价值区别；投资性资产价值指特定主体以投资获利为目的而持有的资产在公开市场上按其最佳用途实现的市场价值。
③清算价值
④残余价值：
机器设备、房屋建筑物或其他有形资产等的拆零变现价值的估计数
员 （4）《国际评估准则》认为市场价值以外的价值产生的价值基础分为3类
①特定主体从资产所有权中获得的收益（如投资价值）
②特定双方达成的交换某项资产合理的协议价格（如特殊价值和合并价值）
③法律法规或者合同协议中规定的价值
4.特定业务引起的评估价值类型（有市场价值也有市场价值以外价值）
①以税收为目的的资产评估，如课税价值。
②以保险为目的的资产评估业务，如保险价值。
③以财务报告为目的的资产评估业务，会计计量属性及价值定义包括公允价值、现值、可变现价值、重置成本，在符合会计准则计量属性规定的条件下，会计准则的公允价值等同于资产评估中的市场价值，而会计准则设计的现值、可变现价值、重置成本等可以理解为资产评估中的市场价值或者市场价值以外的价值类型。
④已抵（质）押为目的的资产评估业务，如抵押价值。
⑤以拆迁补偿为目的的资产评估业务，如拆迁补偿价值。
（四）价值类型选择与资产评估目的等相关条件的关系P19-23
1.关于价值类型的选择与资产评估目的等相关条件的关系应从两个方面来认识和把握。
其一要从正确选择价值类型的角度，来关注资产评估目的等相关条件对所选择价值类型的影响。
其二要从价值类型的选择对实现资产评估目的，以及满足其他相关条件的角度，来关注价值类型的正确选择。
2.影响资产评估值的因素（或者说资产评估价值类型的确定需要考虑的因素）：
（1）影响资产评估价值的基础条件：
资产评估特定目的
（2）影响资产评估值的内因：
评估对象自身功能、利用方式和使用状态
（3）影响资产评估值的外因：
评估时的市场条件
以上三大因素的不同排列组合，便构成了不同价值类型的形成基础
3.资产评估价值类型的合理选择也应该成为实现评估目的，以及满足资产评估相关条件的重要途径。
（1）资产评估中的公允价值的相对性
对于某一资产而言，公允价值不是一个确定不变的值，而是一个相对的值。
不同的评估特定目的、不同的市场条件等因素使得同一资产有不同的合理价值，但是该价值相对于他们各自面对的条件都是合理和公允的。
资产评估中的公允价值与评估条件的相对性和相关性决定了资产评估中的公允价值的相对性质；资产评估中的公允价值的相对性质又决定了资产评估中公允价值具有抽象性质和高度概括性质。
在资产评估实践过程中还需将其具体化。
（2）市场价值在资产评估中的作用
①市场价值是资产公允价值的坐标。
资产评估中的公允价值与市场价值是两个不同层次的概念。
资产评估中的公允价值是一个一般层次的概念,它包括了正常市场条件和非正常市场条件两种情况下的合理评估结果；
而资产评估中市场价值只是正常市场条件下资产处在最佳使用状态下的合理评估结果。
相对于公允价值而言，市场价值更为具体，条件更为明确，在实践中评估人员更易把握。
它是资产评估中最为典型的公允价值。
我们可以从以下4个方面来理解市场价值对公允价值的意义
◇市场价值是正常市场条件下的公允价值
◇市场价值是正常使用（最佳使用）状态下的公允价值
◇明确了市场价值，有利于把握市场价值以外的价值
◇明确了市场价值，有利于把握公允价值
②市场价值在其评估所依据的市场范围内，对任何交易当事人都是相对合理和公允的。
而市场价值以外的价值的相对合理公平性是受到某些条件严格限制的。
4.明确资产评估中的市场价值与市场价值以外价值的意义和作用。
（1）有利于评估人员对评估条件与评估结果性质的认识，便于评估人员在撰写评估报告时更清楚明了的说明其评估结果的确切含义。
（2）便于评估人员划定其评估结果的适用范围和使用范围。
七、资产评估的特点、种类、功能和作用（记忆：
“特种功用，4323”）
（一）资产评估的特点
1.市场性：
（1）根据资产业务的不同性质，通过模拟市场条件对资产价值作出评定估算和报告。
（2）评估结果经得起市场检验。
2.公正性
（1）定义：
公正性是指资产评估行为服务于资产业务的需要，而不是服务于资产业务当事人的任何一方的需要。
（2）公正性的表现有两点：
一是资产评估是按公允、法定的准则和规程进行的，具有公允的行为规范和业务规范，这是公正性的技术基础；
二是评估人员通常是与资产业务没有利害关系的第三者，这是公正性的组织基础。
3.专业性。
（1）从事资产评估业务的机构应由一定数量和不同类型的专家及专业人士组成
（2）评估机构及其评估人员对资产价值的估计判断是建立在专业技术知识和经验的基础之上
4.咨询性
（1）资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，这个意见本身并无强制执行的效力
（2）评估者只对结论本身合乎职业规范要求负责，而不对资产业务定价决策负责。
（二）资产评估的种类
1.从资产评估服务的对象、评估的内容和评估者承担的责任等方式看，目前国际上的资产评估主要分为三类：
（1）评估：
类似我国目前广泛进行的为产权变动和交易服务的资产评估。
它一般服务与产权变动主体。
（2）评估复核：
指评估机构对其他评估机构出具的评估报告进行的评判分析和再评估。
（3）评估咨询：
一个较为宽泛的术语。
它既可以是评估人员对特定资产的价值提出咨询意见，也可以是评估人员对评估标的物的利用价值、利用方式、利用效果的分析和研究，以及与此相关的市场分析、可行性研究等。
2.从评估面临条件、评估执业过程中遵循资产评估准则的程度及其对评估报告披露的要求的角度，资产评估又可分为：
（1）完全资产评估：
严格遵守资产评估准则的规定进行的资产评估
（2）限制性资产评估：
没有完全按照资产评估准则的规定进行的资产评估，需要做更为详尽的说明和披露。
3.从资产评估对象的构成和获利能力的角度，资产评估还可分为
（1）单项资产评估：
对单项可确指资产的评估
（2）整体资产评估：
若干单项资产综合体所具有的整体生产能力或获利能力的评估。
如企业价值评估
（三）资产评估功能：
最基本的内在功效和能力：
评价和评值
（二）资产评估的基本作用
1.咨询的作用：
是指资产评估结论是为资产业务提供专业化估价意见，该意见本身并无强制执行的效力
2.管理的作用：
特定历史时期的特定作用，它不是与生俱有的。
是我国特定历史时期的产物，此作用现在已经消失。
3.鉴证的作用：
鉴证包含鉴别和举证两个部分，资产评估从事的是价值鉴证，而不是权属鉴证。
第三章 资产评估程序
一、资产评估程序通常包括哪些主要环节
根据08年度7月1日实施的《资产评估准则-评估程序》第六条规定，注册资产评估师通常执行下列基本评估程序：
1.明确资产评估业务基本事项；
2.签订资产评估业务约定书；
3.编制资产评估计划；
4.现场调查；
5.收集资产评估资料；
6.评定估算；
7.编制和提交资产评估报告；
8.资产评估工作底稿归档；
2-7为狭义，1-8这广义。
二、资产评估程序的重要性
1.评估质量和公信力的保证；2.服务质量评价依据；3.评估机构和人员维权手段
三、资产评估具体程序
（一）明确资产评估业务基本事项
（二）签订资产评估业务约定书
与委托人签订评估业务约定书的应当是资产评估机构，不能是资产评估师个人
资产评估约定书具体包括以下几个内容：
1.资产评估机构和委托方名称、住所；
2.资产评估目的；
3.资产评估对象；
4.资产评估基准日；
5.出具资产评估报告的时间要求；
6.资产评估报告使用范围；
7.资产评估收费；
8.双方的权利、义务及违约责任；
9.签约时间
10.双方认为就应当约定的其他重要事项。
（三）编制资产评估计划
（四）现场调查
（五）收集资产评估资料
（六）评定估算
利用资料，利用现的勘查的情况，财产的核实情况，进行估算
（七）编制和提交资产评估报告
（八）资产评估工作底稿归档
四、执行资产评估程序的基本要求：
1.评估机构和人员健全建立自己的评估程序。
2.评估机构和人员认真履行适当评估程序。
3.评估机构应指导和监督评估程序的实施。
4.评估程序部分无法履行，应考虑对评估结论的影响并在报告中披露，必要时拒绝接受委托。
5.评估机构和人员将评估程序记录于底稿并在报告中披露。
五、资产评估过程中，应当考虑哪些相关信息：
1.有关资产权利的法律文件或其他证明资料；
2.资产的性质、目前和历史状况信息；
3.有关资产的剩余经济寿命和法定寿命信息；
4.有关资产的使用范围和获利能力的信息；
5.资产以往的评估及交易情况信息；
6.资产转让的可行性信息；
7.类似的资产的市场价格信息；
8.卖方承诺的保证、赔偿及其他附加条件；
9.可能影响资产价值的宏观经济前景信息；
10.可能影响资产价值的行业状况及前景信息；
11.可能影响资产价值的企业状况及前景信息；
12.其他相关信息。
六、判断资产信息资料合理性和可靠性的主要因素：
1.该渠道过去提供的信息的质量；
2.该渠道提供信息的动因；
3.该渠道是否被通常认为是该种信息的合理提供者；
4.该渠道的可信度。
七、资产信息资料分类：
1.按可用性原则划分
（1）可用信息
（2）有参考价值信息
（3）不可用信息
2.按信息来源划分。
（1）一级信息。
一级信息是从信息源来的未经处理的事实。
这些信息是没有经过变动、调整或根据有关人员的观点选择处理过的。
是最原始的信息。
可靠性高。
（2）二级信息。
二级信息提供的是变动过的信息。
二级信息比一级信息更容易找到。
但经过某些信息源的加工，与一级信息比有变化。
四、评估过程中常用的逻辑分析方法
（一）比较
1.定义：
比较就是对照各个事物，以确定其间差异点和共同点的逻辑方法。
在一般方法叫比较分析法。
2.用比较分析法，要注意以下几点：
（1）一般要注意可比性。
包括时间可比性，空间可比性，内容可比性等等；
（2）要注意比较方式的选择；
（3）要注意比较内容的深度。
（二）分析与综合
1.分析：
在实际评估中，事物之间以及构成事物整体的各要素之间的特定关系，通过由此及彼、由表及里的研究，以正确认识事物的一种逻辑方法。
各种因素之间的关系重要有：
（1）因果关系
（2）表象和本质关系
（3）相关分析
（4）典型分析
2.综合：
综合是同分析相对立的一种方法。
它是指人们在思维过程中将与研究对象有关的众多片面分散的各个要素联系起来考虑，以从错综复杂的现象中探索它们之间的相互关系，从整体的角度把握事物的本质和规律的一种逻辑方法。
（三）推理
1.定义：
推理是由一个或几个已知的判断推出一个新判断的思维形式。
2.推理的要素：
前提、结论、推理过程
3.常用的推理方法有：
演绎推理（一般到个别）和归纳推理（个别到一般）
第十一章 资产评估报告
一、资产评估报告的基本概念
（一）资产评估报告
1.广义的资产评估报告是一种工作制度，狭义的资产评估报告即资产评估结果报告书
2.《国际业务约定书评估准则》和美国《专业评估职业统一准则》对资产评估报告的规定都是从报告类型和报告要素来进行规范的
3.我国2007年发布的《资产评估准则-评估报告》是根据要素和内容对评估报告进行规范的重要评估准则。
2008年度版本的《企业国有资产评估报告指南》对评估报告的标题、文号、声明、摘要、正文、附件、评估明细表和评估说明等方面进行了规范。
（二）资产评估报告的作用
1.对委托评估的资产提供价值意见；
2.反映和体现资产评估工作情况，明确委托方、受托方及有关方面责任的依据。
3.对资产评估报告书进行审核，是管理部门完善资产评估管理的重要手段；
4.资产评估报告书是建立评估档案、归集评估档案资料的重要信息来源。
（三）资产评估报告书的种类
资产评估报告书分为以下几个不同的种类：
1.按资产评估的范围划分
分为整体资产评估报告书和单项资产评估报告书
整体资产评估报告书的内容不仅包括资产，也包括负债和所有者权益
2.按照国际惯例，评估报告书可以分为
完整型评估报告书、简明型评估报告书和限制型评估报告书，注册资产评估师应当在评估报告中明确说明评估报告的类型。
3.根据资产评估基准日的选择，评估报告书可以分为
现实型评估报告书：
评估基准日是现在时点
预测型评估报告书：
评估基准日是未来时点
追溯型评估报告书：
评估基准日是过去时点
评估报告的使用有效期，通常要求评估基准日与经济行为实现日相距不超过一年。
二、资产评估报告的基本要素
（一）资产评估报告一般应包括以下基本要素
1.委托方、产权持有者和委托方以外的其他评估报告使用者；
2.评估目
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