海城宏观房地产场分析报告.docx

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海城宏观房地产场分析报告

海城宏观房地产市场分析

作者：

日期：

第一部分、海城宏观情况

一、海城基本情况

（１）自然地理

（２）行政区划

（３）交通状况

（４）区位优势

二、宏观经济环境

（１）综合实力

（２）宏观经济数据分析

三、城市规划及建设（１）总体规划布局及理念（２）城市定位第二部分、宏观房地产市场分析第三部分、本项目优劣势分析

一、项目优势

二、项目劣势

三、市场机会点

四、市场威胁点

第四部分、地区商品房项目

一、城市基本情况

1、自然地理

海城位于南部，下游之左岸，之北端。

北靠钢都和省会，南邻港口城市、，东接煤铁之城及边境城市，西与油田新城隔河相望。

地处东经

122°18′~123°08′，北纬40°29′~41°11′之间。

东西长80公里，南北宽44公里。

海城全境面积为2734平方公里，总人口113万人，市区人口40万，全市辖5个管理区、2个开发区、22个镇，574个行政村。

海城是辽宁省较大的县级市，是全国粮食、水果、畜牧

业、柞蚕、乡镇企业生产基地之一，素有“渤海奥区”之誉。

2、行政区划

海城市-行政区划

总人口113万人。

辖镇区：

海州管理区、兴海管理区、响堂管理区、经济开发区、东四管理区、东四方台温泉管理区，孤山镇、岔沟镇、接文镇、析木镇、马风镇、牌楼镇、英落镇、八里镇、毛祁镇王石镇南台镇甘泉镇大屯镇西柳镇感王镇中小镇牛庄镇腾鳌镇耿庄镇西四镇高坨镇望台镇温香镇。

2009年底市内的主要人口分布

海州：

人口14.05万人，面积11.37平方千米。

兴海：

人口9.95万人，面积19.32平方千米。

响堂：

人口3.7万人，面积24.49平方千米。

东四：

人口6.66万人，面积100.92平方千米。

表一：

2009年底市内的主要人口分布

区域

人口数

海州管理区

14.05万人

兴海管理区

9.95万人

响堂管理区

3.7万人

东四管理区

6.66万人

图表二：

海城市内区域人口分布

从图表显示可以看出，市内人群主要集中在海州，兴海这两个区域。

3、交通情况

市境内铁路、公路网络交错。

第一条高速公路－沈大高速公路、哈大公路、长大铁路纵贯南北；沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西；中国联航机场座落在海城市的北郊。

四通八达的交通网络，为海城的经济发展创造了有利条件。

4、区位优势

深居辽南城市群腹地，是辽宁沿海经济开发带和沈阳经济区之间的重要节点。

中长铁路，沈大高速，黑大公路，正在建设中的哈大高铁和辽宁通海大道纵贯南北，大盘公路，沟海铁路，正在规划建设中的京丹高速，京丹高铁横亘东西；沈大高速和京丹高速共有8个境内出口。

鞍山空港机场已经正式运营，正在争取开通更多航线。

河港方面，牛庄河港和辽河航道的改造工程实施推进中。

距离沈阳桃仙机场，鲅鱼圈港公仅有一个小时的车程，是辽南地区最为重要的交通枢纽。

畅达的区们优势在东北三省

首屈一指！

二、宏观经济环境

1、综合实力

2009年海城经济社会发展指标

海城全市地区生产总值实现530.6亿元，同比增长20%；财政一般预算收入21亿元，同比增长50%；规模以上工业增加值207亿元，同比增长37%；实际利用外资1.15亿美元，同比增长27.5%；出口创汇2.5亿美元，完成鞍山市政府重新确定的任务；固定资产投资350亿元，同比增长154.6%；社会消费品零售总额116亿元，同比增长21%；城市人均可支配收入实现11730元，农民人均收入实现8838元，同比均增长15%。

2010年海城市一季度经济发展呈良好态势，全地区生产总值完成158亿元，同比增长20%；社会消费品零售总额实现30亿元，同比增长21.26%；全社会用电量实现10.06亿千瓦时，同比增长55.86%；固定资产投资完成106.5亿元，同比增长108.7%；外资调入实现825万美元，同比增长285%；全市开复工项目145个，同比增长149%；一般预算收入实现6.5亿元，同比增长51.1%；城镇居民人均可支配收入实现3390.82元，同比增长12.31%；农民人均现金收入实现5490元，同比增长12.5%。

2、宏观经济数据分析

国民生产总值

表一：

海城国民生产总值（单位：

亿元）

年份

2007

2008

2009

GDP

333.2

410.4

530.6

增长率

18%；

20%

2007年海城市地区生产总值实现333.2亿元，地区财政收入实现24.5亿元，财政一般预算收入实现10亿元，税收实现19亿元，固定资产投资实现101亿元，城市人均可支配收入达到8700元，农民人均纯收入达到6458元，城乡居民储蓄存款余额达到160.5亿元。

财税等主要经济指标，实现了“三年翻一番，再造一个新海城”的宏伟目标。

表二：

2009年辽宁省内各县级城市GDP总量（亿元）排名：

城市

海城

瓦房店

大石桥

东港市

凤城市

GDP

530

511.5

360

323

200

增长率

20%；

20%

20%；

26%

26.3%；

海城市国民生产总值从2007年的333.2亿元增长到2009年的530.6亿

GDP的增幅

元，每年的增长率都有所提高，略高于全国县级市平均水平，且每年都在递增，反映出近几年海城市国民经济的持续、强劲的发展。

2009年

530亿，辽宁省五强县级市之首。

三、城市规划及建设

（１）总体规划布局及理念

辽宁省2010年春节后推出了《沈阳经济区城际连接带新城新市镇规划范围》，实质性建设一批沈阳经济区的“新城市”。

海城市紧紧抓住这一有利契机，制定了《海城市推进城镇化实施方案》，全力推进“两城两市镇”规划建设，同时以专业市场集群建设为牵动，市场建设布局与城镇化布局相结合，推进第三产业发展，带动人口集聚，提升城镇建设水平。

“两城”即海西新城和腾鳌新城；“两市镇”即牛庄新市镇和析木新市镇。

其中，海西新城、腾鳌新城和牛庄新市镇纳入省新城新市镇建设规划，析木新市镇纳入鞍山市级规划。

通过大力实施整村向城镇迁移，推动人口向“两城两镇”集聚。

5年后，海城城区达到55万，远期目标70万；腾鳌新城达到15万，远期目标30万，“两城”总人口达到100万。

海西新城划用地面积317平方公里，辖区包括海州、兴海、开发区、响堂、东四、南台、西柳、感王、毛祁、八里、王石、耿庄共计12个镇区的部分村庄。

（２）城市定位：

国际生态镁都，东北商贸名城

产业规划：

主导产业为物流市场业、工业产品加工业、地产业三大产业。

其中，物流市场业打造海西新城市场产业集群，包括服装、水暖、箱包、4S店等多个专业市场；工业产品加工业打造两大工业加工园区，包括海西新城镁制品加工园区（开发区）、海西新城专业市场配套加工园区（感王）；地产业包括商业地产、工业地产和住宅地产。

重点是建设“一区、五个综合体”。

“一区”即加速海西新城20平方公里起步区基础设施建设和房地产开发。

最新的海城市五大经济区规划图

东部经济区.主要包括马风、牌

楼、八里、英落和析木的一半。

这

一区域主要发展镁砂、滑石包括白

云石的综合开发利用产业。

要搭建

三个平台。

第一个平台是矿山开采

权交易中心。

第二个平台是成立矿

业公司。

第三个平台是成立承接工业园区基础设施建设的办公室。

镁可以拉出四个产业链条。

一是耐火材料；二是镁金属；三是建筑材料；四是镁化工。

这

个经济区里要打造两个基地，一个是添加剂基地，一个是镁金属材料基地，或

者叫金属镁材料基地。

南部经济区.主要是海城经济开发区，同时携带着中小、感王和西柳的一部分，中小、感王和西柳这一块主要以印染、纺织服装为主，因为那一块有一个污水处理厂。

同时西柳要规划建设一个现代生产或生活物流园区。

海城开发区重点是发展高科技精加工产业，工业园区内部要加紧动迁，路网等基础设施要赶紧上。

西部经济区.包括牛庄、西四、望台以及东四西部，重点要围绕口岸经济、旅游经济来发展。

总体想法是西四要打造口

岸经济，口岸经济的重点标志就是两条，一个是码头建设，第二个就是仓储区的建设。

牛庄要以传统的宗教文化旅游为主，按照专家的意见来论证产业和空

间的布局。

同时，在望台、牛庄和东四三个镇的夹角要规划一个工业区，因为

有港口，一定要有工业区跟着。

东四的东部地区要划入新城区。

北部经济区.建设大腾鳌经济区，主要包括腾鳌、大屯、甘泉、东四方台和耿庄五个镇区，重点是发展精细化工、冶金和装备制造产业集群以及温泉旅游资源开发产业。

这五个镇区能够形成相对完整的经济区，腾鳌有产业基础，大屯有一部分产业基础，甘泉具备生产要素，东四方台和耿庄可作为生活要素的集聚基地，因为有温泉，所以东四方台要打造健康产业城，包括健康产业和居住。

等城市周边镇区的一部分要划入新城区的范围。

老城区主要是规范，要集中精

力建设新城，将城市周边西柳、东四、王石、南台等镇区的一部分作为扩城的

主攻方向，扩大城市面积。

新城建设方面下步关键是要抓好新城规划，标准一

定要高，手笔一定要大，速度一定要快。

同时做好新城建设生产生活要素配置

的测算和集约、土地供应和建设资金的筹集、拆迁和基础设施建设以及新城的

招商等项工作，新城招商重点是商业项目和房地产开发项目。

新城建设工作要尽快启动，尽快出形象。

“五个综合体”集体规划：

1：

“西柳中国商贸城”东区城市综合体，初步规划占地面积5平方公

里，主要开发建设皮革皮草、服装尾货、针织毛衫等24大类别的专业市场，同时在海城河南岸打造3平方公里的商住区。

2：

中国北方水暖城”及新新城市综合体，位于海城开发区东三和二台社

区，由福建新新集团投资兴建，计划投资70亿元，以中国北方水暖城为核心，主营泵阀产品，具有商贸、餐饮、休闲娱乐、房地产开发、产品研发等多项功能。

3：

“芭东海城”城市综合体，位于希望宜城南侧，海城河北岸，由青岛中天嘉合置业有限公司投资50亿元兴建，占地面积97万平方米，开发房地产和相关配套设施，建筑面积120万平方米。

4：

响堂荒岭城市综合体，在毛祁和荒岭地区开发建设一个包括建材市

场、农机市场、钢铁物流市场和4S店为主体的市场集聚地，同时打造集商住、休闲等为一体的配套设施。

5；“南台中国皮具城”城市综合体，依托南台箱包市场、辅料市场等，

建设规划占地3平方公里的南台中国皮具城以及商住、物流、休闲、购物为一体的城市综合体。

今年“一区、五个城市综合体”重点项目是：

开工建设西柳中国商贸城C座、中国水暖城、海西新城中央商务区、芭东海城一期、裕通商业广场等项目，竣工希望宜城一期、唯美品格二期等项目，推进红领集团和碧桂园集团两家五星级酒店建设，改造沈大高速海城出口、海牛路两侧地块、东四高铁客站周边和响堂荒岭地块等四个地块和体育场、体育馆、游泳馆、博物馆、规划展示中心、市民艺术中心、光电中心、会展中心等“一场、三馆、四中心”项目建设，完成三台子大桥、铁西中央跨河桥、关帝庙跨河桥等6座桥及南一环、北一环、西二环等10条路建设。

第二部分宏观房地产市场分析

海城房地产市场发展概况

2009年海城以“海西新城”建设为契机，改造老城区，将城市建设骨架向西延伸，沿海城河两岸规划建设占地20平方公里的海西新区起步区，其中，6平方公里的地盘用于地产项目的开发：

工业地产2平方公里、商业地产1平方公里、住宅地产3平方公里。

同时将老城区内教育、医疗等优良生活要素搬迁至新城区，以此加速推进生产生活要素和房地产开发项目向新城区集聚。

据悉，2009年，海城计划开复工项目270个，投资规模342.5亿元；预计一季度开工项目75个，计划投资总额125.8亿元；目前开工项目26个，计划投资规模32.7亿元第三部分、本项目优劣势分析

一、项目优势

（1）地理位置：

铁东老城区的认知优势，与老城区只一桥之隔，有着极好的地理位置和先天的自然环境优势。

（2）沿河景观：

沿河1200米景观工程成为整个城市的新亮点，在环境上为项目提供了最有利的优势。

（3）新桥的修建正在修建的关帝庙大桥必将成为通往市内老区的主要交通枢纽，在交通上无疑是对本项目最大的优势。

（4）开发商的实力开发商有着多年的开发经验，沿河景观工程是由实华集团修建，大大增强了企业在海城市民心中的知名度。

（5）项目规模项目体量决定后期区域的规划和建设，在水一方项目的规模在海城开发项目中也是极为少见的，这也将成为项目最巨有竟争力的优势。

二、项目劣势规划的容积率要求决定了产品形态主要以高层出现，但目前高层仍存在一定的市场抗性。

公交线路的稀缺也成为我们项目的最大隐患。

、市场机会点

随着城市经济和收入的提高，人们对于产品的需求开始从低端产品向中高产品发展。

海城市大规模的建设和发展为项目提供的良好的发展前景。

四、市场威胁点供求关系的不平衡，新开发项目每年都在递增。

海城市总人口113万人，但城市内人口数仅约34.36万人。

（四）地区商品房项目

1.案名：

大吉新城

销售热线：

0412－3517777

3518888

开发商：

辽宁宗骏地产开发有限公司所在区域：

海城市滨河西路（老大集旧址）

建设商：

沈阳北方建设股份有限公司

占地：

3万平方米

项目类别：

商业，住宅（高层）

户型面积：

52—131㎡

均价：

2885—3800元

折扣：

一次性：

9.6折，贷款：

9.8折

大吉欣城,雄居老大集,坐拥繁华,占地3万平,住宅建筑面积3.04万平,建筑采用ARTDECO风格,俊秀挺拔的外立面彰显其独特的建筑魅力,52-131㎡精品华宅,诠释完美生活,引领海滨南岸发展,领秀城市发展新里程。

3#，4#，5#已售罄。

2.案名：

唯美品格

销售热线：

3152222/31

53333

开发商：

辽宁

泰吉房产开发

有限公司

所在区域：

海

城市经济开发区淮河路（三马路）南侧

占地面积：

76360.3平方米

建筑面积：

145000平方米

绿化率：

30%

项目类别：

住宅（小高层，洋房，别墅，高层）

面积：

44—156㎡（小高层，洋房，高层）

均价：

3200元

海城唯美品格小区建设项目是由鞍山市泰吉房产开发有限公司开发建设。

地址位于海城市经济开发区淮河路（三马路）南侧。

占地面积76360.3平方米，建筑面积14.5万平米，拟建商住楼25栋。

唯美品格项目地处市政府规划的海西新区核心地段，位于市政府附近，大型南北商业街规划待建。

3．案名：

锦绣乾城

销售热线：

04123799999开发商：

海城市宏建房地产开发有限公司所在区域：

同泽中学西侧

占地面积：

14766平方米

建筑面积：

38000平方米绿化率：

40%

总套数：

415套

项目类别：

住宅（4栋多层2栋高层）面积：

45—133㎡均价：

3595元

海城市宏建地产开发的锦绣乾城项目位于市区内东南，同泽中学西侧。

规划占地面积14766平米，建筑面积38000平米，由两栋山景高层（17层）四栋多层、和部分沿街商业网点组成，现已全部封底，多层年底即可入住。

锦绣乾城小区地理位置极为优越，北靠城市绿脉玉皇山森林湿地公园（工程进展中），南临杨柳河河滨，规划中的一号橡胶坝和滨河景观带将延伸至此.

4.

左岸城邦

建筑面积：

70万平方米

总套数：

415套项目类别：

多层,小高层,高层面积：

70-140㎡均价：

未定

5.芭东海城

销售热线：

0412－3728999/3728333开发商:

芭东北方置业有限公司地理位置:

辽宁省海城市铁西经济技术开发区泰山街西侧，长江路南侧占地面积:

1000000总建筑面积:

1200000

栋数:

21

绿化率:

35%

总套数:

665（一期）

产品类别：

别墅，洋房，小高层，高层

均价：

4000

芭东海城总占地100万平，建筑面积120万平，整体分四期开发，计划

5年内完成。

地处海西新区主要地块（泰山街和长江路交汇处），配以周边的

配套（如市政府、法院、检察院、中医院及海城高中等），芭东海城将全力打造一个集居住、商业、休闲、文化于一体的城市综合体

6.海城碧桂园

销售热线：

0412

3628888开发商:

海城市碧桂园房地产开发有限公司地理位置:

海城市开发区

占地面积:

495358.1平方米总建筑面积:

47392.83平方米

绿化率:

32.5%

栋数:

24栋

产品类型：

别墅，洋房

户型面积：

别墅：

214平方米—529平方米洋房：

101.14平-189.83平项目用地位于海城市经济开发区，南面紧邻海城河，北测为规划的城市主干道，西侧靠近将来海城市的行政文化中心及沈大高速，交通便利，生态环境优越。

由项目至市中心商业区2公里，只需4分钟车程。

由项目至市政府4.5公里，只需5分钟车程。

在兴海大街上有21路和22路公交车，在您的出行、购物、办公都提供了便利的条件。

海城碧桂园首期产品包括：

双拼美墅、

联体美墅、多层洋房。

美墅产品面积区间在214.50平-529.32

私家大花园，独立车库，尽显美墅风情。

多层产品面积区间在

平，前庭后院

101.14平-

189.83平。