海城宏观房地产场分析报告.docx

1、海城宏观房地产场分析报告海城宏观房地产市场分析作者： 日期：第一部分、海城宏观情况一、海城基本情况（）自然地理（）行政区划（）交通状况（）区位优势二、宏观经济环境（）综合实力（）宏观经济数据分析三、城市规划及建设 （）总体规划布局及理念 （）城市定位 第二部分、宏观房地产市场分析 第三部分、本项目优劣势分析一、项目优势二、项目劣势三、市场机会点四、市场威胁点第四部分、地区商品房项目一、城市基本情况1、自然地理海城位于南部，下游之左岸，之北端。北靠钢都和省会，南邻港口城市、， 东接煤铁之城及边境城市， 西与油田新城隔河相望。地处东经122 18 123 08， 北纬 4029 41 11 之间。

2、东西长 80 公里，南 北宽 44 公里。海城全境面 积为 2734 平方公里，总人 口 113 万人，市区人口 40 万，全市辖 5 个管理区、 2 个开发区、 22 个 镇， 574 个行政村。海城是辽宁省较大的县级市，是全国粮食、水果、畜牧业、柞蚕、乡镇企业生产基地之一，素有“渤海奥区”之誉。2、行政区划海城市 -行政区划总人口 113 万人。辖镇区：海州管理区、兴海管理区、响堂管理区 、经 济开发区、东四管理区、东四方台温泉管理区，孤山镇、岔沟镇、接文镇、析 木镇、马风镇、牌楼镇、英落镇、八里镇、毛祁镇 王石镇 南台镇 甘泉镇 大屯 镇 西柳镇 感王镇 中小镇 牛庄镇 腾鳌镇 耿庄镇

3、西四镇 高坨镇 望台镇 温香 镇。2009 年底市内的主要人口分布海州：人口 14.05 万人，面积 11.37 平方千米。兴海：人口 9.95 万人， 面积 19.32 平方千米。 响堂： 人口 3.7 万人，面积 24.49 平方千米。东四： 人口 6.66 万人，面积 100.92 平方千米。表一： 2009 年底市内的主要人口分布区域人口数海州管理区14.05 万人兴海管理区9.95 万人响堂管理区3.7 万人东四管理区6.66 万人图表二：海城市内区域人口分布从图表显示可以看出，市内人群主要集中在海州，兴海这两个区域。3、交通情况市境内铁路、公路网络交错。第一条高速公路沈大高速公路、

4、哈大公 路、长大铁路纵贯南北；沟海、海岫铁路和大盘公路横跨东西；中国联航机场 座落在海城市的北郊。四通八达的交通网络，为海城的经济发展创造了有利条 件。4、区位优势深居辽南城市群腹地，是辽宁沿海经济开发带和沈阳经济区之间的重要节 点。中长铁路，沈大高速，黑大公路，正在建设中的哈大高铁和辽宁通海大道 纵贯南北，大盘公路，沟海铁路，正在规划建设中的京丹高速，京丹高铁横亘 东西；沈大高速和京丹高速共有 8 个境内出口。鞍山空港机场已经正式运营，正在争取开通更多航线。河港方面，牛庄河 港和辽河航道的改造工程实施推进中。距离沈阳桃仙机场，鲅鱼圈港公仅有一 个小时的车程，是辽南地区最为重要的交通枢纽。畅达

5、的区们优势在东北三省首屈一指！二、宏观经济环境1、综合实力2009 年海城经济社会发展指标海城全市地区生产总值实现 530.6 亿元，同比增长 20% ；财政一般预算 收入 21 亿元，同比增长 50% ；规模以上工业增加值 207 亿元，同比增长 37% ；实际利用外资 1.15 亿美元，同比增长 27.5% ；出口创汇 2.5 亿美元， 完成鞍山市政府重新确定的任务；固定资产投资 350 亿元，同比增长 154.6% ；社会消费品零售总额 116 亿元，同比增长 21% ；城市人均可支配收 入实现 11730 元，农民人均收入实现 8838 元，同比均增长 15% 。2010 年海城市一季

6、度经济发展呈良好态势，全地区生产总值完成 158 亿 元，同比增长 20% ；社会消费品零售总额实现 30 亿元，同比增长 21.26% ； 全社会用电量实现 10.06 亿千瓦时，同比增长 55.86% ；固定资产投资完成 106.5 亿元，同比增长 108.7% ；外资调入实现 825 万美元，同比增长 285% ；全市开复工项目 145 个，同比增长 149% ；一般预算收入实现 6.5 亿 元，同比增长 51.1% ；城镇居民人均可支配收入实现 3390.82 元，同比增长 12.31% ；农民人均现金收入实现 5490 元，同比增长 12.5% 。2 、宏观经济数据分析国民生产总值表

7、一：海城国民生产总值（单位：亿元）年份200720082009GDP333.2410.4530.6增长率18% ；20%2007 年海城市地区生产总值实现 333.2 亿元，地区财政收入实现 24.5 亿元，财政一般预算收入实现 10 亿元，税收实现 19 亿元，固定资产投资实现 101 亿元，城市人均可支配收入达到 8700 元，农民人均纯收入达到 6458 元，城乡居民储蓄存款余额达到 160.5 亿元。财税等主要经济指标，实现了 “三年翻一番，再造一个新海城”的宏伟目标。表二： 2009 年辽宁省内各县级城市 GDP 总量 （亿元） 排名：城市海城瓦房店大石桥东港市凤城市GDP53051

8、1.5360323200增长率20% ；20%20% ；26%26.3% ；海城市国民生产总值从 2007 年的 333.2 亿元增长到 2009 年的 530.6 亿GDP 的增幅元，每年的增长率都有所提高，略高于全国县级市平均水平，且 每年都在递增，反映出近几年海城市国民经济的持续、强劲的发展。 2009 年530 亿，辽宁省五强县级市之首。三、城市规划及建设（）总体规划布局及理念辽宁省 2010 年春节后推出了沈阳经济区城际连接带新城新市镇规划范 围，实质性建设一批沈阳经济区的“新城市”。海城市紧紧抓住这一有利契 机，制定了海城市推进城镇化实施方案，全力推进“两城两市镇”规划建 设，同时

9、以专业市场集群建设为牵动，市场建设布局与城镇化布局相结合，推 进第三产业发展，带动人口集聚，提升城镇建设水平。“两城”即海西新城和腾鳌新城；“两市镇”即牛庄新市镇和析木新市镇。 其中，海西新城、腾鳌新城和牛庄新市镇纳入省新城新市镇建设规划，析木新 市镇纳入鞍山市级规划。通过大力实施整村向城镇迁移，推动人口向“两城两 镇”集聚 。 5 年后，海城城区达到 55 万，远期目标 70 万；腾鳌新城达到 15 万，远期目标 30 万，“两城”总人口达到 100 万。海西新城划用地面积 317 平方公里，辖区包括海州、兴海、开发区、响 堂、东四、南台、西柳、感王、毛祁、八里、王石、耿庄共计 12 个镇区

10、的部 分村庄。（）城市定位：国际生态镁都，东北商贸名城产业规划：主导产业为物流市 场业、工业产品加工业、地产业三 大产业。其中，物流市场业打造海 西新城市场产业集群，包括服装、 水暖、箱包、 4S 店等多个专业市 场；工业产品加工业打造两大工业 加工园区，包括海西新城镁制品加 工园区（开发区）、海西新城专业 市场配套加工园区（感王）；地产 业包括商业地产、工业地产和住宅 地产。重点是建设“一区、五个综合体”。“一区”即加速海西新城 20 平方公 里起步区基础设施建设和房地产开发。最新的海城市五大经济区规划图东部经济区 . 主要包括马风、牌楼、八里、英落和析木的一半。这一区域主要发展镁砂、滑石包

11、括白云石的综合开发利用产业。要搭建三个平台。第一个平台是矿山开采权交易中心。第二个平台是成立矿业公司。第三个平台是成立承接工业园区基础设施建设的办公室。镁可以拉出 四个产业链条。一是耐火材料；二是镁金属；三是建筑材料；四是镁化工。这个经济区里要打造两个基地，一个是添加剂基地，一个是镁金属材料基地，或者叫金属镁材料基地。南部经济区 .主要 是 海城经济开发区，同时携 带着中小、感王和西柳的 一部分，中小、感王和西 柳这一块主要以印染、纺 织服装为主，因为那一块 有一个污水处理厂。同时 西柳要规划建设一个现代 生产或生活物流园区。海 城开发区重点是发展高科 技精加工产业，工业园区内部要加紧动迁，路

12、网等基础设施要赶紧上。西部经济区 . 包 括牛庄、西四、望台 以及东四西部，重点 要围绕口岸经济、旅 游经济来发展。总体 想法是西四要打造口岸经济，口岸经济的重点标志就是两条，一个是码头建设，第二个就是仓储区 的建设。牛庄要以传统的宗教文化旅游为主，按照专家的意见来论证产业和空间的布局。同时，在望台、牛庄和东四三个镇的夹角要规划一个工业区，因为有港口，一定要有工业区跟着。东四的东部地区要划入新城区。北部经济区 . 建设大腾鳌经济 区，主要包括腾 鳌、大屯、甘泉、 东四方台和耿庄五 个镇区，重点是发 展精细化工、冶金 和装备制造产业集群以及温泉旅游资源开发产业。这五个镇区能够形成相对完 整的经济

13、区，腾鳌有产业基础，大屯有一部分产业基础，甘泉具备生产要素， 东四方台和耿庄可作为生活要素的集聚基地，因为有温泉，所以东四方台要打 造健康产业城，包括健康产业和居住。等城市周边镇区的一部分要划入新城区的范围。老城区主要是规范，要集中精力建设新城，将城市周边西柳、东四、王石、南台等镇区的一部分作为扩城的主攻方向，扩大城市面积。新城建设方面下步关键是要抓好新城规划，标准一定要高，手笔一定要大，速度一定要快。同时做好新城建设生产生活要素配置的测算和集约、土地供应和建设资金的筹集、拆迁和基础设施建设以及新城的招商等项工作，新城招商重点是商业项目和房地产开发项目。新城建设工作要 尽快启动，尽快出形象。“

14、五个综合体”集体规划：1 ：“西柳中国商贸城”东区城市综合体，初步规划占地面积 5 平方公里，主要开发建设皮革皮草、服装尾货、针织毛衫等 24 大类别的专业市场， 同时在海城河南岸打造 3 平方公里的商住区。2：中国北方水暖城”及新新城市综合体，位于海城开发区东三和二台社区，由福建新新集团投资兴建，计划投资 70 亿元，以中国北方水暖城为核 心，主营泵阀产品，具有商贸、餐饮、休闲娱乐、房地产开发、产品研发等多 项功能。3：“芭东海城”城市综合体，位于希望宜城南侧，海城河北岸，由青岛 中天嘉合置业有限公司投资 50 亿元兴建，占地面积 97 万平方米，开发房地产 和相关配套设施，建筑面积 120

15、 万平方米。4 ：响堂荒岭城市综合体，在毛祁和荒岭地区开发建设一个包括建材市场、农机市场、钢铁物流市场和 4S 店为主体的市场集聚地，同时打造集商 住、休闲等为一体的配套设施。5；“南台中国皮具城”城市综合体，依托南台箱包市场、辅料市场等，建设规划占地 3 平方公里的南台中国皮具城以及商住、物流、休闲、购物为一 体的城市综合体。今年“一区、五个城市综合体”重点项目是：开工建设西柳中国商贸城 C 座、中国水暖城、海西新城中央商务区、芭东海城一期、裕通商业广场等项 目，竣工希望宜城一期、唯美品格二期等项目，推进红领集团和碧桂园集团两 家五星级酒店建设，改造沈大高速海城出口、海牛路两侧地块、东四高铁

16、客站 周边和响堂荒岭地块等四个地块和体育场、体育馆、游泳馆、博物馆、规划展 示中心、市民艺术中心、光电中心、会展中心等“一场、三馆、四中心”项目 建设，完成三台子大桥、铁西中央跨河桥、关帝庙跨河桥等 6 座桥及南一环、 北一环、西二环等 10 条路建设。第二部分 宏观房地产市场分析海城房地产市场发展概况2009 年海城以“海西新城”建设为契机，改造老城区，将城市建设骨架 向西延伸，沿海城河两岸规划建设占地 20 平方公里的海西新区起步区，其 中， 6 平方公里的地盘用于地产项目的开发：工业地产 2 平方公里、商业地产 1 平方公里、住宅地产 3 平方公里。同时将老城区内教育、医疗等优良生活要

17、素搬迁至新城区，以此加速推进生产生活要素和房地产开发项目向新城区集 聚。据悉， 2009 年，海城计划开复工项目 270 个，投资规模 342.5 亿元；预 计一季度开工项目 75 个，计划投资总额 125.8 亿元；目前开工项目 26 个， 计划投资规模 32.7 亿元 第三部分、本项目优劣势分析一、项目优势（1）地理位置：铁东老城区的认知优势，与老城区只一桥之隔，有着极好的地理位置和先 天的自然环境优势。（2）沿河景观：沿河 1200 米景观工程成为整个城市的新亮点，在环境上为项目提供了最 有利的优势。（3）新桥的修建 正在修建的关帝庙大桥必将成为通往市内老区的主要交通枢纽，在交通上 无疑

18、是对本项目最大的优势。（4）开发商的实力 开发商有着多年的开发经验，沿河景观工程是由实华集团修建，大大增强 了企业在海城市民心中的知名度。（5）项目规模 项目体量决定后期区域的规划和建设，在水一方项目的规模在海城开发项 目中也是极为少见的，这也将成为项目最巨有竟争力的优势。二、项目劣势 规划的容积率要求决定了产品形态主要以高层出现，但目前高层仍存在一 定的市场抗性。公交线路的稀缺也成为我们项目的最大隐患。、市场机会点随着城市经济和收入的提高，人们对于产品的需求开始从低端产品向 中高产品发展。海城市大规模的建设和发展为项目提供的良好的发展前景。四、市场威胁点 供求关系的不平衡，新开发项目每年都在

19、递增。 海城市总人口 113 万人，但城市内人口数仅约 34.36 万人。（四）地区商品房项目1.案名：大吉新城销 售 热 线 ： 0412 35177773518888开发商：辽宁宗骏地产开发有限公司 所在区域：海城市滨河西路（老大集 旧址）建设商：沈阳北方建设股份有限公司占地：3 万平方米项目类别：商业，住宅（高层）户型面积： 52 131 均价： 2885 3800 元折扣：一次性： 9.6 折，贷款： 9.8 折大吉欣城 ,雄居老大集 ,坐拥繁华,占地 3 万平,住宅建筑面积 3.04 万平,建筑采用 ARTDECO 风格 ,俊秀挺拔的外立面彰显其独特的建筑魅力 ,52-131 精品华

20、 宅,诠释完美生活 ,引领海滨南岸发展 ,领秀城市发展新里程。 3#，4# ，5# 已售 罄。2.案名：唯美品格销售热线：3152222/3153333开发商：辽宁泰吉房产开发有限公司所在区域：海城市经济开发 区淮河路（三马路）南侧占地面积： 76360.3 平方米建筑面积： 145000 平方米绿化率： 30%项目类别：住宅（小高层，洋房，别墅，高层）面积： 44 156 （小高层，洋房，高层）均价： 3200 元海城唯美品格小区建设项目是由鞍山市泰吉房产开发有限公司开发建设。 地址位于海城市经济开发区淮河路（三马路）南侧。占地面积 76360.3 平方 米，建筑面积 14.5 万平米，拟建

21、商住楼 25 栋。唯美品格项目地处市政府规划 的海西新区核心地段，位于市政府附近，大型南北商业街规划待建。3案名：锦绣乾城销 售 热 线 ： 04123799999 开发商：海城市宏建房 地产开发有限公司 所在区域：同泽中学西 侧占地面积： 14766 平方 米建筑面积： 38000 平方 米 绿化率： 40%总套数： 415 套项目类别：住宅（ 4 栋多层 2 栋高层） 面积： 45 133 均价： 3595 元海城市宏建地产开发的锦绣乾城项目位于市区内东南，同泽中学西侧。规 划占地面积 14766 平米，建筑面积 38000 平米，由两栋山景高层（ 17 层） 四栋多层、和部分沿街商业网点

22、组成，现已全部封底，多层年底即可入住。锦 绣乾城小区地理位置极为优越，北靠城市绿脉玉皇山森林湿地公园（工程进展 中），南临杨柳河河滨，规划中的一号橡胶坝和滨河景观带将延伸至此 .4.左岸城邦建筑面积： 70 万平方米总套数： 415 套 项目类别：多层 ,小高层 ,高层 面积： 70-140 均价：未定5.芭东海城销售热 线 ：0412 3728999/3728333 开发商 : 芭东北方置业 有限公司 地理位置 : 辽宁省海城 市铁西经济技术开发 区泰山街西侧，长江 路南侧 占地面积 :1000000 总建筑面积 :1200000栋数:21绿化率 :35%总套数:665 （一期）产品类别：别

23、墅，洋房，小高层，高层均价： 4000芭东海城总占地 100 万平，建筑面积 120 万平，整体分四期开发，计划5 年内完成。地处海西新区主要地块（泰山街和长江路交汇处），配以周边的配套（如市政府、法院、检察院、中医院及海城高中等），芭东海城将全力打 造一个集居住、商业、休闲、文化于一体的城市综合体6.海城碧桂园销售热线：04123628888 开发商 : 海城市 碧桂园房地产 开发有限公司 地理位置 : 海城 市开发区占地面积 :495358.1 平方米 总建筑面积 :47392.83 平方米绿化率 :32.5%栋数 :24 栋产品类型：别墅，洋房户型面积：别墅： 214 平方米 529 平方米 洋房： 101.14 平-189.83 平 项目用地位于海城市经济开发区，南面紧邻海城河，北测为规划的城市主 干道，西侧靠近将来海城市的行政文化中心及沈大高速，交通便利，生态环境 优越。由项目至市中心商业区 2 公里，只需 4 分钟车程。由项目至市政府 4.5 公里，只需 5 分钟车程。在兴海大街上有 21 路和 22 路公交车，在您的出 行、购物、办公都提供了便利的条件。海城碧桂园首期产品包括：双拼美墅、联体美墅、多层洋房。美墅产品面积区间在 214.50 平 -529.32私家大花园，独立车库，尽显美墅风情。多层产品面积区间在平，前庭后院101.14 平-189.83 平。