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项目启动计划书doc

项

目

启

动

计

划

书

2015年1月

目录..

一、公司简介

公司基本信息3

公司使命3

公司基本服务范畴3

二、项目综述

项目名称4

项目介绍4

项目区域概括4

项目区域调研5

项目定位及业态规划10

三、招商与运营管理

统一运营优势16

统一运营管理规划17

四、盈利商铺参考租金

商业调研22

租金定制23

租金合算24

租金回报25

租金免租期25

营业免租期26

租金增幅27

五、综合成本核算

物业成本费用27

宣传推广及招商费用32

装修改建及景观量化费用34

运营管理人员成本费用35

办公用品及其他费用36

六、前期启动核算

前期投入37

后期经营37

一、公司简介

二、项目综述：

项目名称：

鄂尔多斯·光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】项目介绍

光亚广场首席全方位娱乐休闲生活中心

光亚广场总面积78000㎡，最前沿的建筑规划、最吸引（儿

童、女性）的全业态，最受政府支持.光亚广场拥有无可

匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。

优越性：

光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。

唯一性：

光亚广场国际化时尚商业街区。

位于乌兰木伦城市

规划中最繁华的唯一中心商业街区——3号桥与滨河景观大道交汇处。

坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长7公里是乌

兰木伦镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。

国际化：

光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。

整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为灵魂。

精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。

项目区域概括：

乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相

望。

全镇总面积728平方公里辖16个行政村，12个居委会。

总人口万。

大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神

木县管辖，总面积376平方公里，常住人口约7万3千多。

项目区域调研

区域优势

目标客户访谈调查

调研背景

为了项目整体定位的准确性，我们对周边居民、连锁及个体商户进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为本案提供真实可靠的定位依据。

考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确

定本次调研范围：

东至大柳塔、南至李家畔、西至神东电力、

北至上湾。

调研目的

了解周边人群的家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好。

了解周边人群对目前商业的意见和态度以及对未来商业的期望程度。

了解连锁及个体商户未来对该区域开店布局计划。

调研方法

总调研样本：

500份，无效样本：

14份。

调研结果

SWOT分析

项目定位及业态规划

项目定位

商业市场定位

项目各楼层业态亮点

商业规划与功能落位

1#高端商务

4#美食天地

3#儿童娱乐

三、招商与运营管理

统一运营优势2楼#时尚生活

更省心：

住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为5至10年或更长。

获利稳定：

商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。

增值速度快：

中国经济持续快速的增长、土地稀缺、商铺比住宅更保值、更增值、地段绝佳、消费潜力大统一运营管理规划

招商标准

1、统一规划、统一招商、统一经营管理。

2、基本原则：

主力店先行；有影响力的次主力次之；其他

店铺跟进。

3、招商重点原则

A．重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。

B．对名家、名品、名企，重点招商。

4、招商五个优先原则

A．厂家优先：

厂家直接合作优先引进。

B．名优品牌优先：

国内著名品牌优先引进。

C．独家经营优先：

品牌在本区域独家经营的优先引进。

D．特色项目优先：

拥有特色经营项目的商业机构优先引进。

E．经营良好优先：

在本地经营状况优良者优先引进。

推广策略

推广主题：

“蒙、陕首席时尚购物中心”

1、形象领先：

现代化、高品位、新时尚

2、全情体验：

商业氛围与环境互动式体验

3、活动引爆：

活动、公关、事件，HIGH爆

4、精耕渠道：

整合推广及创新

5、服务增值：

服务入微、品质超凡、尊贵体验攻略核心要领：

尖/精/高

尖:

直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体

精:

清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别

高:

准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖

业态分布

最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态

配比，

上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰

最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务

最多的异国风情美食、最全的购物乐土

可能包含品牌

四、盈利商铺参考租金

商业调研

商业街区分析

金桥购物北

地址上湾老政府北街李家畔主街北岳餐饮街上湾农贸市场侧小街

商铺面积40-50

平面积33-77

平方面积30-120平方

面积24-48平方

面积

方米

米

面积30-90

平方米

米

店铺

开间3-4

米进开间3-7米进深

开间3-7米

开间3-11

米进深8开间3米，进深8

标准

深12

米

11米

进深10-15米

米

以烟酒、美发以餐饮业态为主

以餐饮、烟酒零售

一层农副产品为

主

商业

是上湾地区老餐

以餐饮业态为主

超市通讯业

汽车服务业态为

二层小型服装为

特征

饮街

老餐饮街

态为主

主

30-40

元/月/

元/月/㎡（1层）45元/月/㎡一层

租金

㎡（1

层）

35-45元/月/㎡25

元/月/㎡（2层）30元/月/㎡二层

水平15-25

25-35元/月/㎡

元/月/

元/月/㎡（3层）25元/月/㎡大棚

㎡（

层）

烟酒；

5家

餐饮；34

家

业态

餐饮；

41家

餐饮；

42家

农副产品

划分

超市；

3家

烟酒；21

家

通讯；

2家

大柳塔商业街区分析

名称

煤海西街

柳兴大街

惠民路

义马大街

迎宾路

大柳塔服装街

地址

联华东侧南北

柳兴大街北侧

联华西侧南北

联华商城南侧联华商城北侧

向

大柳塔惠民路

向

商铺

20-30平方米

面积30-60

平面积30平方

30-70平米

面积30

平方面积15-40平

面积

方米

米

方米

店铺

标准

开间米进深

10米

开间米

进深9-13

开间

米深10

3米，进开间

米深10

3米米

进开间

深10

3米，进开间米进深

3-6米

5-7米

以小型餐饮、

以五金机电

以小型

大柳塔镇政府

商业

以通讯

灶具针织批发

小型烟酒零售

特征

手机维修业态餐饮、美发业所在地，无主服装街

主，档次较低。

为主，档次较

态为主

要业态特征

低

为主

租金

20-35元/月/

45-50

元/月/30-35元/月/

35-40元/月/

50元-55/月/

水平㎡

㎡

50-65元/月/

针织批发；11

通讯电器；28

小型餐饮；20

小型餐饮；3

㎡

家

五金；41家

家

灶具批发；11

烟酒；13家

美发；2家

家

小型美发；13

小家电；6家

小型餐饮；18

家

业态

宾馆；5家

通讯；1家

家

服装；80家

划分

分布在一层和

书店；3家

其它；小家电

药店、婚纱影

二层

汽车配件；3

楼等，档次较小餐饮；4家

家

低品牌快餐：

曼哈顿

租金定制

A段非餐饮区

B段非餐饮区

位置

月/㎡

位置

月/㎡

外街

内街

三层

四层

中心楼一层

中心楼二层

中心楼三层

3#一层

3#二层

3#三层

一拖三

A段餐饮区

B段餐饮区

位置

月/㎡

位置

月/㎡

4#外街

4#三层

租金合算

A段非餐饮面积

位置

外街

内街

面积

租金/月/

㎡

年租金总计

B段非餐饮区

位

内街

三层

四层

3#一层3#二层

3#三层中心一层

中心二

中心三

一拖三

外街

层

置

面

积

租

金/

月/

㎡21

年

租

金

130671

137586

167778

总

计

A断租金总计

B段租金总计

总租金

餐饮区

位置

4#外街

4#三层

A段面积

B段

面积

租金/

租金/天/

天/

㎡

B段面积

㎡

年租金总

年租

租金

金总

计

共计

租金回报

A段

1年

2年

非餐饮区总租金

回报比例

总计

餐饮区总租金

回报比例

总计

B非餐饮区

年

2年

回报比例

一拖二

总租金

回报租金0

一拖三

总租金

回报租金0

三层

总租金

回报租金0

四层

总租金

回报租金0

3号楼1、2、3

总租金

层

回报租金0

中心楼1、2、3

总租金

层

回报租金0

小计

B餐饮区

年

2年

一拖二

总租金

回报租金0

三层

总租金

回报租金0

小计

B段总计

A+B总计

3年4年5年

60%80%90%

166468

60%

80%

90%

3年

4年

5年

60%

80%

90%

1690695

1014417

1352556

1521625

152313031399753532472

3年4年5年

187217437095894173288

236639943685564914626

租金免租期

装修免租期行业惯例一般为：

、超市4~6个月

、时尚服装服饰类租户2~3个月

、正餐通常为

3~4个月

、娱乐类通常为

3~5个月

如统一经营管理，则需要进行整体装修改建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。

光亚广场整体装修免租期最少需要6个月的时间，预计最早装修开始日期为2015年3月19日。

（如与业主协商时间过长，则装修开始日期还需延长。

）

营业免租期

经营免租期行业惯例一般为：

、主力店，

12~36

个月

、次主力店，

12~24

个月

、品牌店，

12~24

个月

4、特大型品牌店，60个月（5年）

经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：

、一拖二（内街、外街）：

个月

、一拖三：

个月

、三层、四层：

（

1、2、4）36

个月

、1

号楼中心楼：

个月

、3

号楼1、2、3层：

个月

备注：

中心楼需引进大型商业或商超，如无法引进则需增加

宣传推广费用及改建费用

租金增幅

非餐饮区（年租金增幅）

非

餐1

年4

年5

年

6年

7年

8年

9年

10年

饮年

年

区

段0

总0

结

租

金

增

幅

餐饮区（年租金增幅）

餐饮

2年3年4年

5年

6年7年

8年

9年

10年

区

年

A段

B段

总结

租金

增幅

五、综合成本核算

物业成本费用（悦榕智腾物业）

人员成本

部门

职位

人数

工资/月

备注

合计

（人数）

（金额）

经理

7000

1人

7000

办公室

综合管理员

4000

1人

4000

工程主管

4500

电工

7000

3500/月/人

工程部

弱电工

3300

9人

29400

水暖工

5600

2800/月/人

运行组

9000

3000/月/人

秩序主管

4000

秩序员（车场）

6000

3000/月/人

秩序部

12人

36400

秩序员（巡逻）

18000

3000/月/人

秩序员（监控）

8400

2800/月/人

主管

4000

保洁部

保洁员（内）

24000

2400/月/人

14人

35500

保洁员（外）

7500

2500/月/人

小计

37人

112300

物业成本

合计合计

类别

备注

（人数）（金额）

月工资总额

保险

16452

的%X

50%

福利每年每人80037人2467

伙食补

200/月/

全体人员

37人7400

助

人

合计/月

37人138619

合计/年

37人1663428

环境成本

金额（元

小计（元

项目

费用核算

月）

保洁工具、损

公共区域清洁用

4000

耗、清洁用品

耗材

消耗

除四害消杀费用（含消毒）

化粪池清理

化油池清理

合计/月

合计/年

公共维修费用

清洁用设备、工

具折旧

消杀耗材：

200

元/月

280

消杀设备、工具

折旧：

80元/月

化粪池清理：

400

400400

元/月

化油池清理：

400

400400

元/月

5080

60960

费用核

金额

小计

项目

备注

算

（元/月）（元/月）

公共照明

综合测

6000

及小件维

算

修材料费

包括电梯

电梯维保

综合测

维保费用

3000

及配件费

费

算

用（5部电

梯）

烟感、喷

消防系统

综合测

淋、防火卷

1500

帘门、消防

维修保养

算

智能报警

系统等。

各种水泵、

综合测

风机维修

2000

保养费用

算

高压供电

变压器及

综合测

附属设备

2000

维修、保养

算

费用

合计/月

14500

合计/年174000

物业成本费用：

1）按照以上费用测算，管理成本每月共计：

160637元

2）管理佣金按照月支出成本10%计算，每月费用为：

16064

元

3）税金按照每月成本和佣金的%计算，每月费用为：

10160

元

4）月总费用=总支出+管理佣金+税金=186861元，全年费用

2242332元。

5）项预计得出物业费为每平米元。

宣传推广及招商费用

类别

预算

宣传类

户（内、外）广告

140万

电视媒体/短信/广

播

合计：

/DM直投/灯杆旗/道旗/

115万

485万

招商类

横幅等/商圈内广告

招商见面会、商家签约仪

80万

式

印刷、包装、物料、广告

物料类

位制作（内街、外街）、

50万

指引牌、

备注：

由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。

所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。

宣传推广及招商

装修改建及景观量化费用

位置类别预算

中心楼

地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/形象

1、2、3层

84万

墙等

合计

854万

号楼3、4层

地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/暖/隔断

号楼1、2、3层

240万

墙等

号楼3、4层

一拖二

地面/吊顶/刷白/灯光照明/电路/墙体/楼

一拖三

230万

梯等

景观建筑及量化商圈内整体景观及量化100万

水、暖、电、

根据现有建筑结构，大型主

改造

管道、消

万

200

防、墙体等

力店入驻，需要全面改动

备注：

目前所有意向入驻商业均不出装修

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