项目启动计划书doc.docx

1、项目启动计划书doc项目启动计划书2015年 1 月目录 .一、公司简介公司基本信息 3公司使命 3公司基本服务范畴 3二、项目综述项目名称 4项目介绍 4项目区域概括 4项目区域调研 5项目定位及业态规划 10三、招商与运营管理统一运营优势 16统一运营管理规划 17四、盈利 商铺参考租金商业调研 22租金定制 23租金合算 24租金回报 25租金免租期 25营业免租期 26租金增幅 27五、综合成本核算物业成本费用 27宣传推广及招商费用 32装修改建及景观量化费用 34运营管理人员成本费用 35办公用品及其他费用 36六、前期启动核算前期投入 37后期经营 37一、公司简介二、项目综述：

2、项目名称 ：鄂尔多斯光亚中心【乌兰木伦中央铂金商圈】项目介绍光亚广场 首席全方位娱乐休闲生活中心光亚广场总面积 78000 ，最前沿的建筑规划、最吸引（儿童、女性）的全业态，最受政府支持 . 光亚广场拥有无可匹敌的竞争力，从此也让乌镇拥有自己的核心竞争力。优越性： 光亚中心位于上湾商政核心区，紧邻和谐大厦和乌兰木伦河，连接上湾政府，独创政府核心商业区，辐射并带动全国两个首富之镇乌兰木伦镇和陕西省大柳塔镇的经济，领航上湾商业地产。唯一性： 光亚广场国际化时尚商业街区。位于乌兰木伦城市规划中最繁华的唯一中心商业街区 3 号桥与滨河景观大道交汇处。坐拥上湾的铁东新区，铁东新区全长 7 公里是乌兰木伦

3、镇政府和神华集团权力打造的新城区，而光亚中心就座落在铁东新区的正中心，是上湾唯一的大型商业核心区。国际化： 光亚中心的建筑是由中国建筑上海设计研究院精心设计的。整体以三角合围的方式呈现出来，以阳光、水系、绿地为灵魂。精心打造的空中连廊、观光电梯、屋顶绿地，可以让顾客在光亚中心不是单纯的购物。项目区域概括：乌兰木伦镇地处鄂尔多斯东南部，与陕西省大柳塔镇隔河相望。全镇总面积 728 平方公里辖 16 个行政村， 12 个居委会。总人口万。大柳塔镇，位于陕西省最北端与内蒙古自治区交界处，属神木县管辖，总面积 376 平方公里，常住人口约 7 万 3 千多。项目区域调研区域优势目标客户访谈调查调研背景

4、为了项目整体定位的准确性，我们对 周边居民、连锁及个体商户 进行了全面细致的访问式问卷调研，了解区域未来连锁及个体商家的布局情况以及周边人群的消费需求与特点，为本案提供真实可靠的定位依据。考虑到人口分布、商业规划、交通易达性等各种因素，确定本次 调研范围： 东至大柳塔、 南至李家畔、 西至神东电力、北至上湾 。调研目的了解周边人群的 家庭结构、消费能力、消费习惯及消费偏好 。了解周边人群对目前商业的意见和态度以及 对未来商业的期望程度 。了解连锁及个体商户 未来对该区域开店 布局计划 。调研方法总调研样本： 500 份，无效样本： 14 份。调研结果SWOT分析项目定位及业态规划项目定位商业市

5、场定位项目各楼层业态亮点商业规划与功能落位1#高端商务4#美食天地3#儿童娱乐三、招商与运营管理统一运营优势 2 楼 #时尚生活更省心：住宅的租约期限一般为半年至一年，相对较短，而所有的商业中心都是由运营管理公司来负责统一经营管理，通常为 5 至 10 年或更长。获利稳定：商铺获利是一个长期过程，新型商业区刚开始租金会比较低，随着商圈的发展成熟租金增长的幅度会非常大，并且房产的增值也是无可限量的。增值速度快：中国经济持续快速的增长 、土地稀缺 、商铺比住宅更保值、更增值 、地段绝佳、消费潜力大统一运营管理规划招商标准1、统一规划、统一招商、统一经营管理。2、基本原则： 主力店先行；有影响力的次

6、主力次之；其他店铺跟进。3、招商重点原则A重点引进国内有影响、有实力的商家进驻。B对名家、名品、名企，重点招商。4、招商五个优先原则A厂家优先：厂家直接合作优先引进。B名优品牌优先：国内著名品牌优先引进。C独家经营优先：品牌在本区域独家经营的优先引进。D特色项目优先：拥有特色经营项目的商业机构优先引进。E经营良好优先：在本地经营状况优良者优先引进。推广策略推广主题：“蒙、陕首席时尚购物中心”1、 形象领先：现代化、高品位、新时尚2、全情体验：商业氛围与环境互动式体验3、活动引爆：活动、公关、事件，HIGH爆4、精耕渠道：整合推广及创新5、服务增值：服务入微、品质超凡、尊贵体验攻略核心要领：尖

7、/ 精 / 高尖: 直效语言、直效传播、最大限度的把控目标群体精: 清晰、明了、形象化、符号化的构建差异化识别高: 准确、快速、强势的传媒动力、全方位的覆盖业态分布最欢乐的儿童娱乐城、最大规模的娱乐休闲地、最全业态配比，上湾、大柳塔”最大的商业中心、最齐全的潮流服饰最炫的设计风格、最欢乐的儿童娱乐城高品位的物业服务最多的异国风情美食、最全的购物乐土可能包含品牌四、盈利 商铺参考租金商业调研商业街区分析金桥购物北地址 上湾老政府北街 李家畔主街 北岳餐饮街 上湾农贸市场侧小街商铺 面积 40-50平 面积 33-77平方 面积 30-120 平方面积 24-48 平方面积方米米面积 30-90平

8、方米米米店铺开间 3-4米进 开间 3-7 米进深开间 3-7 米开间 3-11米进深 8 开间 3 米，进深 8标准深 12米11 米进深 10-15 米米米以烟酒、美发 以餐饮业态为主以餐饮、烟酒零售一层农副产品为主商业是上湾地区老餐以餐饮业态为主超市通讯业汽车服务业态为二层小型服装为特征饮街老餐饮街态为主主主30-40元/ 月/45元/ 月/ （ 1 层） 45 元/ 月/ 一层租金（ 1层）35-45 元/ 月/ 25元/ 月/ （ 2 层） 30 元/ 月/ 二层水平 15-2525-35 元 / 月/ 元/ 月/15元/ 月/ （ 3 层） 25 元/ 月/ 大棚（2层）烟酒；5

9、家餐饮； 34家业态餐饮；41 家餐饮；42 家农副产品划分超市；3 家烟酒； 21家通讯；2 家大柳塔商业街区分析名称煤海西街柳兴大街惠民路义马大街迎宾路大柳塔服装街地址联华东侧南北柳兴大街北侧联华西侧南北联华商城南侧 联华商城北侧向大柳塔惠民路向商铺20-30 平方米面积 30-60平面积 30平方30-70 平米面积 30平方 面积 15-40 平面积方米米米方米店铺标准开间米进深10 米开间米进深 9-13开间米 深103 米，进 开间米 深 103 米米进 开间深 103 米，进 开间米 进深3-6 米5-7 米以小型餐饮、以五金机电以小型大柳塔镇政府商业以通讯灶具针织批发小型烟酒零

10、售特征手机维修业态 餐饮、美发业 所在地，无主 服装街主，档次较低。为主，档次较态为主要业态特征低为主租金20-35 元/ 月 /45-50元/ 月/ 30-35 元/ 月/35-40 元/ 月/50 元-55/ 月/水平 50-65 元/ 月 /针织批发； 11通讯电器； 28小型餐饮； 20小型餐饮； 3家五金； 41 家家家家灶具批发； 11烟酒； 13 家美发； 2家家小型美发； 13小家电； 6 家小型餐饮； 18家业态宾馆； 5家通讯； 1家家服装； 80 家划分分布在一层和书店； 3家其它；小家电药店、婚纱影二层汽车配件； 3楼等，档次较 小餐饮； 4 家家低品牌快餐：曼哈顿租金

11、定制A 段非餐饮区B段非餐饮区位置月/ 位置月 / 外街24外街21内街15内街12三层12三层9四层9四层6中心楼一层13中心楼一层10中心楼二层10中心楼二层8中心楼三层8中心楼三层63#一层153#一层123#二层123#二层103#三层103#三层8一拖三15一拖三12A 段餐饮区B 段餐饮区位置月/ 位置月 / 4#外街274#外街244#三层144#三层10租金合算A段非餐饮面积位置外街内街面积租金/月/2415年租金总计B段非餐饮区位内街三层四层3#一层 3#二层3#三层 中心一层中心二中心三一拖三外街层层置面积租金/月/129612108108612 21年租金13067113

12、7586167778总计A断租金总计B 段租金总计总租金餐饮区位置4#外街4#三层A 段面积A 段面积0B 段面积租金 /租金/天/27240天/10B 段面积年租金总年租租金0金总计计共计租金回报A 段1 年2 年非餐饮区总租金00回报比例00总计00餐饮区总租金00回报比例00总计00B 非餐饮区1年2 年回报比例00一拖二总租金00回报租金 00一拖三总租金00回报租金 00三层总租金00回报租金 00四层总租金00回报租金 003 号楼 1、2、 3总租金00层回报租金 00中心楼 1、2、3总租金00层回报租金 00小计00B 餐饮区1年2 年一拖二总租金00回报租金 00三层总租金

13、00回报租金 00小计00B 段总计00A+B总计003年 4年 5年60% 80% 90%16646816646816646860%80%90%3 年4 年5 年60%80%90%169069516906951690695101441713525561521625001523130 3139975 35324723年 4年 5年1872174 3709589 41732882366399 4368556 4914626租金免租期装修免租期行业惯例一般为：1、超市 46 个月2、时尚服装服饰类租户 23 个月3、正餐通常为34 个月4、娱乐类通常为35 个月如统一经营管理，则需要进行整体装修改

14、建（如墙体拆除、消防改造、管道改造、水暖电改造等不可预见因素）。光亚广场整体装修免租期最少需要 6 个月的时间，预计最早装修开始日期为 2015 年 3 月 19 日。（如与业主协商时间过长，则装修开始日期还需延长。）营业免租期经营免租期行业惯例一般为：1、主力店，1236个月2、次主力店，1224个月3、品牌店，1224个月4、特大型品牌店， 60 个月（ 5 年）经过行业惯例及目前市场分析特制定以下营业免租期：1、一拖二（内街、外街）：30个月2、一拖三：36个月3、三层、四层：（1、 2、4） 36个月4、 1号楼中心楼：42个月5、 3号楼 1、 2、3 层：36个月备注：中心楼需引进

15、大型商业或商超，如无法引进则需增加宣传推广费用及改建费用租金增幅非餐饮区（年租金增幅）非餐 12年 4年 5年6 年7 年8 年9 年10 年饮 年3年区A段 00B段 00总 00结租金增幅餐饮区（年租金增幅）餐饮12年 3年 4年5 年6年 7年8 年9 年10 年区年A 段00B 段00总结00租金增幅五、综合成本核算物业成本费用（悦榕智腾物业）人员成本部门职位人数工资/月备注合计合计（人数）（金额）经理170001 人7000办公室综合管理员140001 人4000工程主管14500电工270003500/ 月 / 人工程部弱电工133009 人29400水暖工256002800/ 月

16、 / 人运行组390003000/ 月 / 人秩序主管14000秩序员（车场）260003000/ 月 / 人秩序部12 人36400秩序员（巡逻）6180003000/ 月 / 人秩序员（监控）384002800/ 月 / 人主管14000保洁部保洁员（内）10240002400/ 月 / 人14 人35500保洁员（外）375002500/ 月 / 人小计37 人112300物业成本合计 合计类别备注（人数） （金额）月工资总额保险16452的 % X50%福利 每年每人 800 37 人 2467伙食补200/ 月/全体人员37 人7400助人合计/月37 人138619合计/年37 人

17、1663428环境成本金额（元/小计（元/项目费用核算月）月）保洁工具、损公共区域清洁用40004000耗、清洁用品耗材消耗除四害消杀费用（含消毒）化粪池清理化油池清理合计/月合计/年公共维修费用清洁用设备、工具折旧消杀耗材： 200200元 / 月280消杀设备、工具80折旧： 80 元/ 月化粪池清理： 400400 400元 / 月化油池清理： 400400 400元 / 月508060960费用核金额小计项目备注算（元/月）（元/月）公共照明综合测60006000及小件维算修材料费包括电梯电梯维保综合测维保费用30003000及配件费费算用（5 部电梯）烟感、喷消防系统综合测淋、防火卷

18、15001500帘门、消防维修保养算智能报警系统等。各种水泵、综合测风机维修20002000保养费用算高压供电变压器及综合测附属设备20002000维修、保养算费用合计/月14500合计 / 年 174000物业成本费用：1）按照以上费用测算，管理成本每月共计：160637 元2）管理佣金按照月支出成本 10%计算，每月费用为： 16064元3）税金按照每月成本和佣金的 %计算，每月费用为： 10160元4）月总费用 =总支出 +管理佣金 +税金 =186861 元，全年费用2242332 元。5）项预计得出物业费为每平米元。宣传推广及招商费用类别预算宣传类户（内、外）广告140 万电视媒体

19、/短信/广播合计：/DM直投 / 灯杆旗 / 道旗 /115 万485 万招商类横幅等 / 商圈内广告招商见面会、商家签约仪80 万式印刷、包装、物料、广告物料类位制作（内街、外街）、50 万指引牌、备注：由于本次招商面积较大并属于新兴商业区。 所以在宣传及推广方面需要加大力度才能打响知名度。宣传推广及招商装修改建及景观量化费用位置 类别 预算中心楼地面/吊顶/刷白/灯光照明 /电路/暖/形象1、 2、3 层84 万墙等合计854 万1号楼 3、4 层2号楼 3、4 层地面/吊顶/刷白/灯光照明 /电路/暖/隔断3号楼 1、2、3 层240 万墙等4号楼 3、4 层一拖二地面/吊顶/刷白/灯光照明 /电路/墙体/楼一拖三230 万梯等景观建筑及量化 商圈内整体景观及量化 100 万水、暖、电、根据现有建筑结构， 大型主改造管道、消万200防、墙体等力店入驻，需要全面改动备注：目前所有意向入驻商业均不出装修