拆迁安置补偿及土地使用权费用估算.docx
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拆迁安置补偿及土地使用权费用估算
拆迁安置补偿及土地使用权费用估算
序号
名称
单价（计算依据）面积
总值
单位
备注
一
用地信息
1
用地面积
9406.9m2
14
亩
其中安置用地4.66亩
2
总建筑面积
54000
万m2
原拆迁面积4000m2（48户），未考虑膨胀，安置超出面积以开发售价记取
2.1
地上
48000
万m2
其中安置4000m2，共可销售44000万m2，
2.2
地下（人防及停车库）
6000
m2
二
成本核算
504元/m2
2217
万元
1
拆迁补偿费用及土地费用
2217
万元
1.1
拆迁保证金
暂不考虑
1.2
拆迁包干费用
暂不考虑
1.3
拆迁安置现金总值
144
万元
1.3.1
过渡费
5-7元/m2
4000m2
67.2
万元
按30个月过渡期30m2内按7元以外按5元
1.3.2
搬家补助费
1000元/户
48户
4.8
万元
市场现行通用做法，拆出和搬进2次
1.3.3
搬家奖励费
5000元/户
48户
24
万元
市场现行通用做法
1.3.4
装修补偿费金
10000元/户
48
48
万元
调研市场拆迁现状，结合本拆迁区实际
1.4
土地费用
2073
万元
1.4.1
纯出让金
140万元/亩
14亩
1960
万元
周边可比价格
1.4.2
其它费用
50
万元
1.5
契税
交易额3%
63
万元
2
安置楼建设成本
万元
2.1
前期及设计
m2
万元
2.1.1
前期
万元
2.1.2
规划设计
万元
2.1.3
地质勘察
万元
2.1.4
建筑设计
万元
2.1.5
工程监理
万元
2.1.6
施工图审查
万元
2.1.7
预算及招标代理
万元
2.1.8
防雷审查
万元
2.1.9
垃圾费
万元
2.1.10
新型墙体材料专项费
万元
陕政发（2008）94号
2.1.11
散装水泥专项资金
万元
市政办发（2003）6号
2.1.12
其他
万元
2.2
施工建设成本
万m2
万元
万元+电梯万元
2.2.1
建安成本部分
万m2
万元
2.2.2
设备外网（水电气）
万元
2.2.3
环艺施工
万元
2.2.4
市政热网
万元
2.2.5
电梯
部
万元
2.3
城建配套费
2
万m2
万元
市政办发（2005）159号
2.4
城建劳保统筹
3.55%
万元
建安造价的3.55%陕建政发（1995）389号陕建政发（1993）483号
3
经营费用
万元
3.1
管理费用
3%
万元
建安建设总投资11967.29的3%
3.2
贷款利息
万元
建安建设总投资30%的1.5年期利息
3.3
不可预见费用
2.5%
万元
（建安建设总投资+管理费用）*2.5%
合计
元/m2
万元
该总数为拆迁补偿费用及土地费用万元+安置楼建设成本万元+经营费用万元合计所得，折合到本项目可开发销售万m2计算，土地成本为元/m2。
开发投资收益估算
序号
名称
单价（计算依据）面积
总值
单位
备注
一
用地信息
1
用地面积
14
亩
其中安置用地4.66亩
2
总建筑面积
54000
万m2
原拆迁面积4000m2（48户），未考虑膨胀，安置超出面积以开发售价记取
2.1
地上
48000
万m2
其中安置4000m2，共可销售44000万m2，
2.2
地下（人防及停车库）
6000
万m2
二
成本核算
3228元/m2
14204.18
万元
1
土地成本
504元/m2
2217
2
开发建设成本
11388.18
万元
2.1
前期及设计
61.7元/m2
5.4万m2
333.18
万元
2.1.1
前期
10元/m2
万元
2.1.2
规划设计
2元/m2
万元
2.1.3
地质勘查
2元/m2
万元
2.1.4
建筑设计
20元/m2
万元
2.1.5
工程监理
10元/m2
万元
2.1.6
施工图审查
1元/m2
万元
2.1.7
预算及招标代理
2元/m2
万元
2.1.8
防雷审查
1.2元/m2
万元
2.1.9
垃圾费
3元/m2
万元
2.1.10
新型墙体材料专项费
10元/m2
万元
陕政发（2008）94号
2.1.11
散装水泥专项资金
1.5元/m2
万元
市政办发（2003）6号
2.1.12
其他
2元/m2
万元
2.2
施工建设成本
1965元/m2
5.4万m2
9900
万元
9720万元+电梯180万元
2.2.1
建安成本部分
1800元/m2
5.4万m2
9720
万元
2.2.2
设备外网（水电气）
100元/m2
万元
2.2.3
环艺施工
15元/m2
万元
2.2.4
市政热网
50元/m2
万元
2.2.5
电梯
30万元
6部
180
万元
2.3
城建配套费
150元/m2
5.4万m2
810
万元
市政办发（2005）159号
2.4
城建劳保统筹
3.55%
345
万元
建安造价的3.55%陕建政发（1995）389号陕建政发（1993）483号
小计
1+2
2519元/m2
5.4万m2
13605.18
万元
小计
地下面积折合到地上可销售面积
3092元/m2
4.4万m2
13605.18
万元
3
经营费用
509
万元
按8.3万m2折合到每平米为209元/m2
3.1
管理费用
2%
198
万元
建安建设总投资9900的2%
3.2
贷款利息
160
万元
建安建设总投资30%的1.5年期利息
3.3
不可预见费用
1.5%
151
万元
（建安建设总投资+管理费用）*1.5%
4
销售收入
4.1
住宅
3300元/m2
4.4万m2
14520
万元
4.2
商铺
5
销售费用及税费
1.5%
217.8
销售额的1.5%
6
营业税、土地增值税及其他税种
7%
1016.4
销售额的5.58%、1%、0.42%
7
支付土地合作方
万元
8
总投资
15438.38
万元
13605.18+509+217.8+1016.4=15438.38万元,折合至可销售面积4.4万m2后成本价为3508..7元/m2本项目的销售费用及税费1.5%（217.8）按实际操作可节省，即3508..7元/m2的基础上可减去49.5元/m2。
说明：
1、拆迁安置中的商业补偿本估算未计入；
2、本估算未考虑财务费用，采用静态计算法；
3、企业所得税本估算未考虑；安置部分的税费未考虑
4、住宅和商铺的销售价格未考虑项目销售前期为回笼资金和拉动销售所采用的低价促销价格和方式；
5、住宅和商铺销售本估算均按100%计入；
6、本估算建安成本暂按1800元/平方米计算；
7、未考虑停车位的销售和租赁；
8、本估算的计算依据为房地产开发国家相关政策及市场通行做法；
9、本估算用地信息所涉及数据为咨询政府规划部门、设计单位所得成果。
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