西南国际农产品物流中心项目 1.docx

西南国际农产品物流中心项目 1.docx

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西南国际农产品物流中心项目1

西南国际综合产品物流中心项目

项目规划报告

单位：

日期：

2011年11月

地址：

联系人及职务：

电话：

传真：

前言

随着XXX有限公司的不断发展壮大和XXX行业的迅猛发展，市场不断攀升的需求，XXXX决定扩大投资范围，扩张投资领域，为适应区位经济发展需要，引领农业产业化的需要及满足广大消费者的需要，与其它龙头企业一道振兴经济。

所以需要一个新的发展平台。

XXXX公司决定建立金堂农产品物流中心。

物流中心主要以XXXX自营为主，配套商业为辅，位于金堂XXXX，基地规划面积1200亩，力争打造成西南地区较具规模的农产品物流商贸基地之一。

项目总投资初步计算15.8亿元人民币，建筑面积约160万平方米，主要建造物流设施用房和相关配套商业用房

目录

前言

第一章总论

一、项目概况………………………………………………………………

第二章项目主要概况

一、公司简介………………………………………………………………

二、公司宗旨和目标………………………………………………………

三、公司结构………………………………………………………………

四、公司目前主要产品或服务介绍………………………………………

五、市场概况和营销策略…………………………………………………

六、公司荣誉说明…………………………………………………………

七、产品研发与生产技术…………………………………………………

八、企业文化………………………………………………………………

第三章项目市场分析

一、项目建设的行业市场背景和国内、川内市场、政策背景…………

1、行业市场背景…………………………………………………………

2、川内政策、环境背景…………………………………………………

二、项目建设的市场机遇…………………………………………………

三、市场前景………………………………………………………………

第四章项目建设基本方案

一、规划设计基本原则……………………………………………………

二、项目建设规划方案……………………………………………………

第五章环境保护规划

一、环境保护规划…………………………………………………………

二、环境影响评价…………………………………………………………

三、安全生产………………………………………………………………

第六章社会效益分析

一、有利于带动区域经济发展……………………………………………

二、整合资源，提高效率，集聚企业，实现规模化经营………………

第七章结论………………………………………………………………………

第一章总论

一、项目概况

1、项目名称

西南国际综合产品物流中心

2、项目组织单位

3、项目管理单位

金堂县规划局

4、建设地点

金堂县赵家镇

5、总占地面积

总占地面积1200亩，约80万平方米，总建筑面积约160万平方米

6、建设规模

管理中心：

1栋

标准化库房：

20栋

冷藏中心：

10栋

气调库房：

5栋

配送中心：

10栋

加工中心：

20栋

批发交易区：

20栋

进出口贸易区：

2栋

检验检疫中心：

1栋

服务中心：

1栋

接待中心：

1栋

培训中心：

1栋

管理中心：

1栋

展示中心：

1栋

容积率:

2.0

绿化率:

20％

7、建设总投资

总投资约15.8亿元人民币

8、建设期

自政府批准起36个月内

第二章项目主要概况

一、公司简介

二、公司的宗旨和目标

三、公司结构

四、公司目前主要产品和服务介绍

五、市场概况和营销策略

六、公司荣誉

七、产品研发与生产技术

八、企业文化

第三章　项目市场分析

一、项目建设的行业市场背景和国内、川内市场、政策背景

1、行业市场背景

三农问题，历来都上至中央，下至地方所关心的问题，随着新农村市场经济的发展，农产品的品种越来越丰富，产能也越来越大。

但是由于中国国内幅员辽阔，农产品的流通问题始终是中心问题，例如近年来各种农贱伤农的事件时有发生，就是物流问题未能解决好所带来的后果之一。

从2009年开始，中央政府专门出台促进农产品物流发展的各项措施，为此温家宝总理还在物流发展的讲话中着重强调了推进农产品物流发展的重要性。

但农产品市场培育一直处于滞后状态,远不能适应当今供求质量提高的新阶段需要。

具体说来,结构不合理,城乡农贸市场多,无效物流比例惊人,给城镇的垃圾处理、环境保护和市容管理造成了巨大压力；批发市场不足,生鲜连锁经营超市太少;缺乏综合服务功能,拥有储藏、加工和信息开发利用能力的市场为数不多,交易方式落后,网上成交、电子结算卡的运用仍处于试用阶段；农产品市场的规划和布局存在着不尊重商品流通客观规律的现象,市场应有的功能难以释放。

农产品物流市场潜力巨大,但专业化物流服务理念滞后,对物流企业的服务质量表示怀疑,担心产品安全,自营物流比例过高,物流非合理化状况突出,物流发展面临市场需求约束。

1、在物流渠道上，目前我国的农产品流通主要经过农户—中间代理—产地批发商—销地批发商—零售商—消费者这一供应链进行实体流动。

2、在物流主体上，一方面，各个供应链环节都有各自不同的主体。

农户主体在我国主要是分散经营的小农户为主，但一些经济发达地区也有一些规模经营的农户联合体；中间代理环节的主体比较多样化，既有各种类型的合作组织（包括政府主导和自发组织的各种专业协会），也有各种不同规模的私营收购代理公司；产地批发商和销地批发商的主体主要是各种农产品批发市场为核心的购销商群体；目前我国农产品零售商的情况最复杂，包括各种农贸市场、规模大小的超市及综合性的零售店和地摊销售等。

另一方面，从物流整体来看，农产品物流的主体包括自营主体、第三方物流主体，目前又出现了第四方物流的概念。

第三方物流虽然将有很大发展，但自营物流仍占主导地位。

特别在农产品运输环节，很多物流服务都是委托第三方的专业运输物流公司进行的。

这种方式的优点在于：

一是节省了自营运输购买固定资产的投入成本，提高了效率；二是该方式使得运输环节更加安全有保障，因为专业的物流公司通常对运输过程中的各种问题积累了一定的经验，有利于提高流通的效率，进而降低成本；三是从整个社会发展的角度来讲，也提供了一些就业机会。

3、在物流数量上，国内农产品物流的数量同农业的市场化程度直接相关。

据测算，我国的市场化程度大约是50%左右，也就是说，我国每年大约有一半的农产品要通过市场化流通，因此我国农产品物流的数量是巨大的。

4、在区位特点上，我国农产品物流虽然整体水平不高，但一些地区的特色农产品从生产、加工、包装到销售整个供应链各环节已经形成了比较稳定和相对完善的物流系统。

5、在园区建设上，各地近期准备或正在建立各种形式的物流园区和物流合资企业，体现了各级政府及相关领域对物流的重视。

2、川内政策、环境背景

①政府产业优惠政策的扶持

在四川省人民政府办公厅关于印发四川省新农村市场体系发展规划（2009—2012年）2011年度工作计划的通知中有多处提到关于农产品交易与物流的问题，在工作计划和工作任务种对，多次强调了关于农村产品消费品的流通问题，并落实了责任单位。

发展农村现代流通方式。

全省县域消费品经营连锁率达到18%，农业生产资料经营连锁率达到55%，农副产品在新型零售业态中的销售额比重达到25%以上。

（责任单位：

商务厅、省统计局）。

发展壮大农村流通主体。

培育发展年交易额上1亿元的县域商品批发市场200个，年销售上1亿元的流通企业220家。

责任单位：

商务厅、省供销社、省邮政公司、省统计局）

建设改造农产品批发市场。

推进农产品批发市场标准化建设改造，发展新型交易方式，建设城市与农村、产地与销地协调发展各具特色的农产品批发市场网络。

2011年底发展7个年交易额20亿元以上的新型跨区域农产品批发市场（交易中心），其中100亿元以上的1个；建设发展年交易额2亿元以上的产地型农产品批发市场40个，其中10亿元以上的6个。

（责任单位：

商务厅、有关市州人民政府、省委农工委、省发展改革委、国土资源厅、住房城乡建设厅、农业厅、省工商局、省畜牧食品局、省粮食局）

发展农产品冷链物流。

与《规划》（2009—2012年）相衔接，鼓励和支持有关承办主体加快发展冷链物流、第三方物流，提高农产品物流专业化水平，保障农产品质量。

2011年底基本建成6个与区域性、次区域性物流中心对接配套的农产品物流中心（园区）。

（责任单位：

省发展改革委、有关市州人民政府、省委农工委、商务厅、国土资源厅、住房城乡建设厅、农业厅、省工商局、省畜牧食品局、省供销社、省邮政公司）

构建农村现代流通网络。

突出“三州”农家店建设攻坚和建设改造农村商贸综合服务中心重点，组织通信、邮政、药品、烟草等多行业参与，整合多方市场网络资源，加快构建完善以农村商品配送中心为支撑，以乡镇、村日用消费品和县域家电、汽车、摩托车销售服务网点（中心）为基础的现代流通网络。

2011年全省建设改造县级商品配送中心17个，农家店3000个，农村商贸综合服务中心200个。

（责任单位：

商务厅、各市州人民政府、财政厅、省工商局、省地税局、省食品药品监管局、省邮政管理局、省粮食局、省国税局、省供销社、省烟草公司、省邮政公司、中国移动四川公司、中国电信四川公司）

改造提升农贸市场。

按照城乡环境综合治理的总体部署和要求，依据《四川省城乡环境综合治理工作“清洁化、秩序化、优美化、制度化”标准》，继续大力推进全省农贸市场升级改造，满足消费需求，保障消费安全。

到2011年底全省建设和改造标准化农贸市场累计达到2000个。

（责任单位：

商务厅、各市州人民政府、国土资源厅、住房城乡建设厅、环境保护厅、农业厅、省工商局、省畜牧食品局、省供销社、省粮食局）

发展农资现代流通网络、流通方式。

以服务农业产业化为重点，健全重要农资专业市场和连锁化营销服务网络；完善农资配送服务体系，创新农资流通方式，加强农资流通过程质量管理。

②、四川省人民政府办公厅《关于进一步拓宽渠道加强农产品销售工作的通知》中提到：

降低门槛扩大对接规模。

农产品交易市场（中心）、批发市场要积极为农产品生产基地、农民专业合作组织搭建直销平台，不断改善仓储、冷链、物流配送及交通、生活等基础设施，积极完善安全系统、信息系统、检验检测体系，努力提高管理服务水平，为农产品生产基地、农民专业合作组织进入市场销售提供便利条件。

要主动降低准入门槛，降低摊位费、清洁卫生费、信息服务费等收费标准，禁止向农民专业合作组织收取入场费、赞助费、车辆进场费等费用。

短期内，四川省将力争从全国第三大家具生产大省向生产强省转变；由“四川造”走向“四川创”。

在这个目标的引领下，四川省家具商会、四川家具进出口商会、成都家具商会等行业组织机构各自发挥组织优势，使四川家具产业从二三级城市向一级城市发展，同时推动四川家具产业成为中国家具产业的CBD。

③、《成都市农业和农村经济发展第十二个五年规划》中提到：

加快构建农业创新平台。

加快农业创新中心、科技中心和农业企业总部基地建设，积极吸引国内外知名涉农机构在我市建设总部基地及新品种、新技术研发中心，推进农业科研、管理、服务、经营制度和经营模式创新。

力争建成30个农业工程技术中心、30个农业专家大院，将我市打造为高端农业的研发中心、展示中心和推广应用中心。

加快农产品流通体系建设。

突出抓好农产品现代物流体系建设，加强农产品流通重点龙头企业培育。

支持农产品生产基地就地开展农产品初加工，就近建设气调库，加快推进农产品物联网建设和冷链体系建设，加快发展以电子拍卖、电子交易、电子结算为主的农产品电子商务。

完善彭州市、龙泉驿区、双流县三大区域性农产品批发市场和成都中药材专业市场，配套建成产地批发市场36个，建成覆盖全域成都的农产品物联网，力争将我市打造成全国重要的农产品信息交流中心、价格形成中心、物流配送中心和质量检测中心。

④、金堂县将培育农产品物流重点龙头企业，在农产品生产基地就地开展农产品初加工、就近建设气调库，发展农产品电子商务，加快推进农产品物联网建设和冷链体系建设。

5年内，新建集质量检测、仓储、配送、加工、电子交易平台于一体的农产品交易中心3个，新建3座万吨果蔬气调库，搭建“金堂农产品网络营销”平台；同时，加快搭建专合组织与超市、农贸市场直接对接平台，以农产品进超市、进社区、进农贸市场、直供大专院校、进餐饮企业等方式，推进农副产品直销直营，构建覆盖全国大中城市的农产品直销网络。

5年内，全面实现专超对接，专合组织与新型集体经济组织建立农产品销售联盟。

⑤、赵家镇优越的政策及区位优势

赵家镇位于金堂县东北部龙泉山脉东侧，距金堂县城27公里。

东与三溪镇相连、南与淮口镇接壤、西与三星镇相依、北与福兴镇相邻。

境内有省道三（台）金（堂）路穿境而过，距成（都）达（州）铁路和成（都）渝（重庆）铁路火车站仅10公里，正在建设的成德南高速连接川陕、衔接成渝并在赵家设有互通立交，建成通车后，赵家距成都仅40公里，属半小时经济圈。

即将开建的金堂大道在赵家境内有9.3公里，建成后只需10分钟的车程即可到达县城，离成南高速路出口仅12公里。

拟建的五福大道将畅通赵家至德阳、到龙泉。

同时，赵家离申报中的第二机场仅有20公里。

县道赵福路东西贯通全镇，全镇交通便捷，村组道路四通八达。

全镇幅员面积61.58平方公里，地形山、丘、坝兼有，耕地面积3.5万亩。

赵家镇将利用“成德南高速公路”“金堂大道”“五福大道”三条重要道路建成后，改变交通现状所带来的契机，紧紧依托现有资源，积极全面地深入推进城乡统筹、“四位一体”、建设丘陵地区城乡统筹示范县的科学发展总体战略，立足实际，拓展思路，抢抓机遇，加快发展，努力开创我镇经济社会事业新局面。

二、项目建设的市场机遇

（1）发展农业物流区位优势较好。

四川是我国西南、西北和中部地区的重要结合部,是连通东西南北的重要通道,具有辐射西南、西北地区的区位优势。

四川是粤港澳等泛珠三角地区拓展更广大西部地区市场的重要“桥头堡”或“跳板”,通过这个“跳板”,可以帮助粤港澳泛珠三角地区企业更快、更好地渗透进西部市场,实现其战略发展目标。

（2）发展现代农业物流交通条件初步具备。

经过建国后60多年的建设,目前四川已初步形成了一个铁路、公路、水路、航空和管道综合发展的现代化立体交通体系,成为西南地区的交通枢纽。

铁路是四川沟通省内外运输的大动脉,已形成包括宝鸡—成都等5条铁路干线、8条铁路支线和4条地方铁路组成的铁路网。

全省公路以成都为中心,干、支线公路呈辐射状分布,同时,又辅以东西、南北线路的相互交织。

全省共建成农村公路16.4万公里,其中乡道4.07万公里,村道8.6万公里。

四川的航空事业发展很快,成都双流国际机场是中国四大航空港之一。

全省民用航空机场已发展到8个（成都、绵阳、泸州、宜宾、达州、西昌、南充、广元）。

四川是全国水运发达的省份之一,长江横贯全省,是水路运输的干线,并与岷江、金沙江等支线沟通,在境内形成了一个天然的水路运输网络。

（3）发展现代农业物流的信息网络初具雏形。

四川形成了以电信网络为基础,通讯网、因特网、电视网共同发展的良好势头。

农业信息化加速发展,“金农”工程深入实施,初步建立了省、市、县、乡四级农业信息网络互联中心。

有关部门正在大力推进“农村信息网”、“新农村商网”与“农资新网工程”建设。

（4）发展现代农业物流的多层次市场体系形成。

四川已初步形成了以商务、粮食、供销、邮政等部门为主,由批发市场、农贸市场、超市连锁店和流动摊贩组成的市场流通体系,包括农产品、粮油、生产生活资料等经营品种齐全的流通网络。

全省有不同形式、不同规模、不同经营类型的农产品市场4000多家,成都、绵阳、内江、阿坝、都江堰、乐山农产品批发市场等被农业部确定为定点批发市场。

四川省农产品物流组织已出现四个多样化:

一是组织形式多样化。

二是服务内容多样化。

三是主体成份多样化。

四是辐射空间多样化。

（5）发展现代农业物流的农产品加工业形成。

目前,全省已初步形成了粮食、饲料、饮料、纺织、肉类、果蔬、茶叶、竹木家具加工等10大类农产品加工业。

三、市场前景

在四川大力发展商贸物流和推进农产品流通的大形势下，XXX公司做好西南国际农产品物流中心的建设，以成为全国一流的农产品物流中心为发展目标，以金堂为原点，覆盖全川，辐射西南，为客户提供最好品质最具优势的服务，使金堂农产品资源达到最好的利用率。

同时为地方政府创造出更多利税，预计全面建成后每年可创造利税上亿元人民币，解决当地就业上万人次，争取成为全国行业内的龙头企业，在未来5年内，力争实现每年55%的增长，成为资产总额数亿余元的特色企业。

第四章项目建设基本方案

一、规划设计基本原则：

1、遵循实用,经济,美观的原则

吸收世界先进农产品物流基地设计的新观念,新思路,采用新技术,新设备,努力创造一个有新意,有特色的具有先进水平的农产品物流中心。

提高社会对XXX公司及服务的信心,并为所在区位内的招商引资树立典范。

2、以打造物流环境质量的概念.

增加建筑的适用性、灵活性和通用性作为设计的立足点。

力求着眼于整个经济过程的整体优化，考虑动态设计，并留有发展余地，使之适应产品更新换代与企业发展的需要,提高建筑的使用期限。

3、服务流程，各种动线（职工流线,仓储、货物,办公,参观等流线）之顺畅为规划原则

内部空间和外部空间的主要考虑重点，留设各种完整的户外空间（如入口前庭区,服务区,停车场,可供美化环境之绿地等）以满足其服务,视野的不同需要,使整体工作环境秩序井然,保持运营环境的科学性和连贯性。

4、人性化原则

物流中心的设计注重环境设计,用绿化来增加景观上的变化,用明快,清洁舒适的环境来留住商户，吸引客商,建造出一个既适宜于商业物流开发又适于商务休憩的场所,以达到提高企业形象的效果。

二、项目建设规划方案

1、建筑组合和功能定位

管理中心：

1栋

标准化库房：

20栋

冷藏中心：

10栋

气调库房：

5栋

配送中心：

10栋

加工中心：

20栋

批发交易区：

20栋

进出口贸易区：

2栋

检验检疫中心：

1栋

服务中心：

1栋

接待中心：

1栋

培训中心：

1栋

管理中心：

1栋

展示中心：

1栋

2、总的技术经济指标:

总建筑面积:

160万平方米

管理中心：

1栋1万平方米

标准化库房：

20栋20万平方米

冷藏中心：

10栋5万平方米

气调库房：

5栋5万平方米

配送中心：

10栋10万平方米

加工中心：

20栋80万平方米

批发交易区：

20栋30万平方米

进出口贸易区：

2栋2万平方米

检验检疫中心：

1栋2万平方米

服务中心：

1栋1万平方米

接待中心：

1栋1万平方米

培训中心：

1栋1万平方米

管理中心：

1栋1万平方米

展示中心：

1栋1万平方米

容积率:

2

绿化率:

20％

3、设备设施规划

冷冻设备，保温设备，烘焙设备，包装设备，加工设备，物流货架等。

4、配套设施

办公楼、综合楼、展示中心、商务中心、接待中心、服务中心、职工宿舍楼等。

5、项目销售产品

蔬菜、水果、肉类、畜禽、水产、干杂、副食、粮油、花卉、土产、种子、农资等。

6、项目规划思路

通过整合资源，科学管理，科学引导，污染控制，构建良好的运营环境与先进的商业手段综合农产品物流中心建设又好又快发展。

①物流装卸自动化

随着物流业对自动化、机械化的重视，西南国际综合农产品物流中心将购买国际国内的先进的物流设备、信息管理设备，实现自动化的流水化运营，提高运转效率。

并借助自动化设备提高农产品物流标准化管理水平。

②打造一个完备的综合农产品交易中心，利用品牌吸引相关企业聚集，形成园区

由于西南国际综合农产品物流中心，地处于成都，在规划建设成功后，将是西南西区品类最全、服务最优、地理位置最佳的出海通道，同时毗邻青白江亚洲最大的集装箱物流基地，是聚集在西南国际综合农产品物流中心的农产品，能够快速的走出去，也能快速的运进来。

因此会吸引到目前国内众多农业龙头企业、西南地区和本土的龙头企业来此办理物流业务，采购相应原材料，或者设立物流服务中心。

③以金堂为原点，以四川为中心，覆盖西南及外埠需求，提高出口量。

随着农业的快速发展，生产技术与标准的提高，尤其是四川是农业大省，加上其得天独厚的地理优势及川菜的名声影响，使得四川农产品在全球经济低迷期异军突起，农产品质量也得到国际认可，大量占据国内及国外市场。

因此西南国际综合农产品物流中心在满足金堂及四川农产品物流需要的同时，凭借品牌、成本、地域等优势，开拓外埠市场，初步预计创造外汇收入超过亿元人民币。

④吸引高、精、尖人才，提升农产品产品科技含量，辅助农产品生产加工企业推进新技术的研发。

随着农业产业化的快速发展，市场和企业对于新技术的运用也越来越多，为进一步提升产品质量和迎合消费者追求科技、时尚、环保、生态的农产品的潮流，同时为增加产品与品牌的竞争力，新技术的研发是农产品生产加工企业需要坚持做的工作，因此吸引相应的人才加入，是必须的。

这些人才的到来不仅推动农产品生产加工企业的发展，同时也能借助西南国际综合农产品物流中心这个平台，推动行业和当地的发展，为当地农业产业化、科技化、生态化、低碳化、环保化贡献一份力量。

7、建筑风格

川西建筑特色结合现代建筑材料与装修材料，体现浓郁的地域特色，同时不失现代、时尚之感觉房相结合，即显示出西南国际综合农产品物流中心的大气厚重，有体现现代企业的潮流精神。

8、建筑规划：

（1）建筑物后退道路红线：

道路红线宽度20米后退5米，15以下米后退3米，预留高压走廊的道路一律后退5米。

除后退道路红线外，还应后退相邻建设基地分界线一定距离。

（2）建筑间距：

建筑间距符合有关城市规划管理技术规定执行。

各地块建筑基地上的建筑物除符合本规划要求外，还应符合消防、安全、卫生、通风、管线埋设等有关规定及强制行规范要求。

（3）建筑按标准化商业用房修建。

（4）、对交易中心内的建筑密度和高度进行适度控制，绿化植被覆盖率达30%以上。

（5）、建立园林景观，以美化环境。

9、项目投资估算

总项目初步投资约15.8亿元人民币

项目投资估算表单位：

万元

征地费

20000

建筑安装费

80000

机械设备费

40000

流动资产

10000

园区环境建设

8000

总计

1580000

10、用地规划：

该项目总用地面积为1200亩，约80万平方米

建筑面积约160万平方米

建设内容：

办公用房、培训中心、服务中心、接待中心、管理中心、监测中心、展示中心、仓库、厂房、道路等；

服务设施：

再生资源回收点、配电、供水等。

市政公用基础设施：

水房、垃圾中转、配电室、燃气调压站、电信电缆管道等，；

本期区域内绿化约16万平方米；

计划建设时间:

自政府批准用地之日起36个月

11、项目资金来源

自筹资金100000万元

贷款58000万元

第五章环境保护规划

一、生态环境保护规划

根据建设项目环境准入规定的要求；西南国际综合农产物流中心积极的引进生态、绿色、低碳建筑技术与工艺，综合利用低碳环保新材料，污染趋近于零，符合清洁生产的指导思想和我国的环境保护政策及有关规定。

同时，西南国际综合农产品物流中心采取了有效的污染防治措施，计划安装专业污水和垃圾处理设备，粉尘回收装置等，使排放的废物能够达到国家的标准要求。

加之近160000平方米的绿化，相信项目的建设将会具有较好的环境效益。

二、环境影响评价

本项目在建设施工期由于工程开挖、取土、采石、运输等会带来废（污）水、扬尘、噪声，引起施工范围内局部的环境破坏，对局部卫生、景观带来影响。

但影响是暂时的和局部的；随着项目的建成，生态环境的优美会得到长久的保障。

所以本项目只要采取严格的环境保护措施、