扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则.docx
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扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则
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扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则
目 录
一、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则
第一章 征收评估总则
第二章 住宅房屋征收评估
第三章 非住宅非营业用房征收评估
第四章 营业用房征收评估
第五章 其他征收评估问题处理
第六章 征收评估报告
第七章 征收评估工作准则
第八章 征收评估工作资料存档
第九章 附则
二、扬州市区国有土地上房屋征收补偿评估技术细则附件
附件一、被征收房屋分类及其说明
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
附件四、住宅房屋实体因素（K
，K
）修正说明表
附件五、住宅房屋区位因素（K
）修正说明表
附件六、成本法评估说明
附件七、建筑物及装饰装修的成新因素确定表
附件八、营业用房评估的收益法应用说明
附件九、装饰装修及附属物评估价格参考表
附件十、市区国有土地房屋征收区位划分
第一章 征收评估总则
第一条 制订依据：
根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、国务院《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《房地产估价规范（GB/T50291-1999）》、《城镇土地估价规程》、《国有土地上房屋征收评估办法》以及《扬州市国有土地上房屋征收与补偿暂行办法》等有关规定制定本细则。
第二条 适用范围：
在扬州市区的国有土地上，从事房屋征收补偿估价（以下简称征收评估）的房地产评估机构和评估人员的评估技术行为应当符合本细则的要求。
第三条 估价机构：
进行房屋征收评估的房地产价格评估机构应具备相应的房地产评估资质。
第四条 估价人员：
承担房屋征收评估的房地产评估专业人员应该是注册房地产估价师。
第五条 被征收房屋区位划分：
根据扬州市区国有土地上房屋征收区位划分体系，按住宅、非住宅非营业用房、营业用房三种情况，将市区划分为三类征收区位及分区分等（附件十），作为征收补偿评估依托的技术基础。
第六条 房屋征收评估价格构成：
是被征收房屋（含一般装修）征收补偿的房地产市场评估价格，一般装修以外的室内装饰装修内容另行专项评估，不包含房屋征收中的搬迁补助费、过渡补助费等。
第七条 估价程序：
1.评估机构报名参加征收项目评估机构的选定；2、由被征收人协商选定或多数决定、随机选定等方式确定评估机构；3.接受评估委托，明确基本事项；4.验收勘查资料，开展前期调查；5.拟定作业方案，进行现场勘察；6.按照技术细则，进行评估测算；7.确定测算结果，撰写分户初步评估结果；8.提交分户的初步评估结果；9.现场公示初步评估结果并咨询答疑；10.提交整体评估报告和分户评估报告；11.受理复核申请，10内日作出复核结论；12.评估材料存档。
第八条 估价结果表达：
一是制定房屋征收项目补偿方案概算评估；二是作为被征收房屋的补偿依据。
估价结果的货币单位应精确到人民币元。
第九条 估价结果应用的有效期：
自提交正式评估结果之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。
第二章 住宅房屋征收评估
第十条 住宅房屋分类：
住宅房屋分为高档住宅和一般住宅两类，一般住宅又划分为成套住宅和非成套住宅，成套住宅中包括单元住宅与独门院落，上述分类的相关界定标准参见附件一。
第十一条 高档住宅房屋征收评估方法：
高档住宅房屋的征收补偿适用市场比较法评估，直接套用可比实例修正方式进行，具体操作按《房地产估价规范》要求执行，可比实例的选择要求参见附件二。
第十二条 一般住宅房屋征收评估方法：
一般被征收住宅房屋的界定参见附件一，适用市场比较法的基准价格修正方式估价。
其征收补偿评估价格测算的技术路线为：
1.确立评估基准。
在征收项目范围内设定“标准样本住宅”作为评估基准。
“标准样本住宅”的设定要求参见附件三；
2.测算基准价格。
按《房地产估价规范》规定的方式，采用市场比较法评估出“标准样本住宅”的基准价格，基准价格按比准价格的算术平均值确定。
测算基准价格的可比实例的选择条件参见附件三。
其计算公式为：
基准价格
=
×
×
×
×
Vs—可比实例价格，n为可比实例的个数；
—交易情况修正系数。
由于采用买卖的正常交易实例为可比实例，因此该系数取100；
—交易日期修正系数。
该系数由估价机构根据房地产市场情形和评估中的具体情况，并参照当地物价部门公布的相关价格指数进行确定；
—可比实例实体因素情况修正为标准样本住宅实体因素情况的修正系数，系数确定参见附件四；
—可比实例区位因素情况修正为标准样本住宅区位因素情况的修正系数，系数确定参见附件五；
3.确定分类基准价格。
为保证测算结果的客观性，对“标准样本住宅”按成套单元住宅、独门院落、非成套住宅三种情况，测算其对应的分类基准价格，其公式为：
，j＝1，2，3
其中Ｖo1为成套单元住宅分类基准价格，Ｖo2为独门院落住宅分类基准价格，Ｖo3为非成套住宅分类基准价格，Ｋj为对应的分类基准价格调整系数，其取值参见附件三；
4.确定评估价格。
各被征收房屋分别与对应类型“标准样本住宅”进行房地产实体状况因素比较，按比较法原理修正基准价格得出各被征收住宅房屋的评估价格。
其计算公式为：
被征收住宅评估价格
=标准样本住宅分类基准价格
×
Ki31─标准样本住宅实体因素修正为被征收房屋实体因素的修正系数，系数确定参见附件四。
第三章 非住宅非营业用房征收评估
第十三条 非住宅房屋分类：
非住宅房屋分为营业用房、非营业用房两类，非营业用房又分为办公类、厂房仓储类、其它类等，具体界定见附件一。
第十四条 非营业用房评估方法：
非营业用房征收评估首选市场比较法进行。
因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用成本法评估。
非营业用房的成本法应用说明参见附件六。
第十五条 成本法评估技术路线：
1.测算土地重新购建价格（PD）：
根据被征收非营业用房的占地范围，可采用市场法、基准地价修正法求取该土地的重新购置价格，也可采用成本法求取该土地的重新开发成本；
2.测算建筑物重新购建价格（PJ）：
根据被征收非营业用房的建筑结构，参照附件六所示重置价格标准作适当调整，确定其建筑物的重置价格；
3．测算建筑物折旧（C）：
现场勘察对照附件七所示的《房屋完损等级评定标准》和不同年限建筑物成新上限的相关规定和说明，估计测算确定建筑物的折旧额；
4.补偿价格评估：
根据《房地产估价规范》，考虑到房屋征收补偿评估的特点，按成本法评估的基本公式计算被征收非营业用房的征收补偿价格Vi为：
Ｖi＝PD＋PJ－C。
第四章 营业用房征收评估
第十六条 营业用房分类：
营业用房分为商场类、商务类、商铺类、餐饮类、旅馆类、娱乐类等六类，具体界定见附件一。
第十七条 营业用房评估方法：
营业用房征收评估首选市场比较法进行。
因案例收集等具体原因无法适用市场比较法时，可适用以收益法为基础的商业街区基准价格修正方式评估。
但其中高档次宾馆、高档写字楼、高层商务楼、大型超市、百货商场等适用可比实例比较修正方式或收益法方式。
第十八条 收益法评估商业街区基准价格：
设定典型商铺类营业用房为样本房，参见附件八。
采用收益法评估被征收营业用房样本房的基准价格时，应采用有限期收益法公式。
考虑到征收评估的补偿性质，一般采用稳定收益情形测算，即通常采用如下公式计算：
Ｖo为基准价格，a为设定样本房的年纯收益，r为资本化率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件八。
第十九条 营业用房商业街区基准价格修正法评估：
被征收营业用房评估适用商业街区基准价格比较修正方式，其征收补偿价格经过商业用途修正、街道商业路线修正和实体因素修正后得到，其评估测算公式为：
被征收房屋评估价格
=
—商业街区基准价格；
Kxy─商业用途修正系数，具体数据的选用参见附件八；
Km─街道商业路线因素修正系数，具体数据的选用参见附件八；
K
─为被征收房屋实体因素修正系数，参见附件八；
第五章 其他征收评估问题处理
第二十条 “地大于房”的评估：
对被征收住宅房屋及“住改非”房屋建筑面积小于土地使用面积情况的，土地使用面积大于房屋建筑面积的部分应给予补偿，计算公式为：
1.“地大于房”面积S＝合法土地使用面积－合法房屋建筑面积
2.“地大于房”土地单价ＶW=（ＶO-PJ×g）Kj
ＶO—该征收项目标准样本住宅基准价格；
PJ—该标准样本住宅建筑物重置单价，参见附件六；
g—该标准样本住宅建筑成新率，参见附件七；
Kj—分类基准价格调整系数，参见附件三。
3.国有划拨土地上“地大于房”土地单价ＶW’=ＶW×60%。
4.“地大于房”补偿金额＝ＶW或ＶW，×S
第二十一条 非住宅房屋划拨土地评估：
征收评估时涉及的被征收非住宅房屋的合法用地为划拨性质时，则应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除，该出让金数额近扬州市人民政府关于国有划拨土地使用权处置办法等文件的规定执行。
其土地补偿金额按土地基准地价的50%进行计算。
出让方式国有土地使用权市场评估价格的确定可按第十六条的相关规定执行。
第二十二条 2010年7月1日《江苏省城乡规划条例》施行前，取得工商营业执照并已持续经营一年以上的住宅房屋，对其实际用于经营的房屋建筑面积，根据其提供的持续年审合格的工商营业执照、完税凭证确定的经营年限，取非住宅性质和住宅性质的房地产评估价格的加权平均值计算。
（参见附件八）
第二十三条 装饰装修评估：
房屋征收评估中，一般装修以外的装饰装修部分为独立的专项评估。
装饰装修部分专项补偿价格的评估可以按照下列公式进行：
装饰装修专项补偿价格＝各单项装饰装修项目总金额×装潢综合成新率
测算中涉及的装饰装修工程费用单价以及装潢综合成新率等指标的取值，均视评估具体情况，参照本细则附件七、附件九的规定选取。
第二十四条 其它评估：
房屋附属物补偿价格可对照本规范附件十的规定测算；未超过批准期限的临时建筑应按成本法评估其建筑物残值；在建工程应采用假设开发法进行评估，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。
在建工程土地评估以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
第六章 征收评估报告
第二十五条 出具报告要求：
征收评估机构应按《房地产估价规范》的规定格式，依照本细则的要求出具征收评估报告。
第二十六条 签名盖章：
征收评估机构出具的整体评估报告和分户评估报告应当两名以上注册房地产估价师签名，并加盖评估机构公章。
在估价报告上签名的注册房地产估价师和加盖公章的估价机构，对估价报告的内容和结论负责任。
第二十七条 报告装桢：
房屋征收评估报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第七章 征收评估工作准则
第二十八条 评估委托：
被选定的征收评估机构应与委托单位签订征收评估委托协议。
第二十九条 评估技术负责人：
评估机构必须确定受委托征收评估项目的评估技术负责人，评估技术负责人最终确定评估技术方案，并对评估方法的选用和应用以及评估结果的合理性承担技术责任。
第三十条 现场勘察：
所有征收评估项目均须开展现场勘察工作，承担评估业务的评估机构应派出有征收评估资格的专业人员依据查产资料和前期调查资料进行现场勘察，并拍摄被征收房屋内外的照片等影像资料。
现场勘察记录资料是征收评估测算和撰写评估报告必备的基础资料。
第三十一条 评估到户：
评估人员应逐户逐项评估，做到评估到户，实地勘测准确，不得错计或缺项。
第三十二条 内部审核评议：
征收评估价格结果须经评估机构内部审核评议，评估机构在提交正式评估报告前负有审查、调整、复核评估报告的技术责任。
第八章 征收评估工作资料存档
第三十三条 整理存档内容：
评估机构应当将下列资料（原件或复印件）与评估报告（含技术报告）共同整理存档：
（1） 评估委托协议；
（2） 房屋征收决定；
（3） 评估对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（4） 评估对象的实地查勘记录、照片等资料；
（5） 标准样本房屋的实地查勘记录、照片等资料；
（6） 可比实例的实地查勘记录、照片等资料；
（7） 确定评估结果的有关系数、参数等证明资料；
（8） 其他涉及评估项目的必要资料。
第三十四条 保存期限：
完成并出具估价报告后，应对有关该估价项目的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。
评估报告及有关资料至少应保留六年。
第三十五条 资料证据保全：
评估涉及办理证据保全手续的房地产情形的，估价机构应将评估报告（含技术报告）及评估过程中形成的有关评估资料同时提交委托方。
第九章 附 则
第三十六条 细则附件：
本技术细则附件系本技术细则的必要组成部分。
第三十七条 特种业务：
凡房屋征收评估中涉及原始成本测算、机电设备评估、工程造价分析、停产停业损失等专业技术工作的，估价机构可委托有资格从事该类业务的机构协助评估。
第三十八条 范围外征收评估：
市区集体土地上的房屋重置价格及装饰装修、附属物等的评估，可参照本技术细则实施。
第三十九条 实施时间：
本技术细则自发布之日起执行。
扬州市区国有土地房屋征收补偿评估技术细则附件
附件一、被征收房屋分类及其说明
㈠住宅房屋分类
高档住宅房屋
包括独立花园别墅、联排别墅等密度低（容积率≤1）、层次少（≤4）、环境优、式样美的高档住宅房屋；以上房屋均是指以商品开发建设方式建造的房屋。
一般住宅房屋
成套住宅
单元住宅
指以商品开发或单位统一建设方式建造的单元式住宅，内部功能布局明确，有独立的厨卫设施等。
独门院落
指办理合法手续后独门独院住宅房屋，院落为独家使用（独立产权），房屋内部功能布局明确，生活设施基本齐全等。
非成套住宅
除以上两类房屋以外的房屋。
㈡非住宅房屋分类
1、营业用房分类
营业
性用
房
商场类建筑
以百货商场、大型超市为典型建筑。
通常为钢混框架结构，层高较高，有大跨度的厅堂作为营业场所，一般都配有附房作为仓库、办公和相关业务用途之用。
商铺类建筑
以门面房、小商铺为典型建筑。
一般为临街道、巷道底层房屋，多数为砖混、砖木结构，有的为连家店，多数为单开间。
商务类建筑
以一般金融、证券、商业写字楼等商务性办公经营建筑为典型。
通常为临街钢混结构的多层、小高层和高层建筑，底层和2、3层等低层部分为大厅形式的交易或经营场所，其余多为写字间或客房形式。
通常内外装修的等级较高。
娱乐类建筑
各类歌舞厅、棋牌室、保龄球馆、休闲中心、健身娱乐中心等，建筑结构多为钢混和混合结构，通常有娱乐用途大厅和包间，设有公共卫生间。
电照设施较复杂。
旅馆类建筑
分为普通旅馆、招待所和较高档或高档准星级、甚而星级宾馆两类典型建筑。
前一类通常为砖混、混合多层建筑结构，底层设服务台或值班室，内廊，水泥、水磨石或普通地砖地面，通常有多人间、单人间，一般每层设公共卫生间，普通装修；后一类通常为钢混结构的多层、小高层或高层建筑，依等级、规模、功能数量及综合程度，通常设大厅总服务台、餐饮、娱乐、商务等配套服务性设施，客房均设有单独卫生间，包括单间、标准间、商务和豪华套间等形式。
内外装修高档或较高档，配有比较完整的现代宾馆服务设备设施系统。
餐饮类建筑
各类大小餐馆、饮食店、饭店、茶社、排挡等，建筑结构类型包括框架、混合、砖木和简易结构，相应的装修和设备档次、配备差异较大。
典型的餐饮类建筑设有操作间、储物间、餐厅、包厢、服务窗。
一般设有公用卫生间。
2、非营业用房分类
非营业性用房
厂房仓储类建筑
以工业厂房、仓库为典型建筑。
通常为砖混、钢混结构和工业排架结构，角钢屋架，石棉瓦、水泥或大型屋面板屋面，钢混或钢立柱，砖墙或装配式墙体，水泥地面，木门或铁皮门。
办公类建筑
以行政办公楼为典型建筑。
通常为多层砖混或钢混房屋，水泥平屋顶，有走廊（内廊或外廊），砖墙、钢混梁，现浇或预制楼地面板。
设公共卫生间。
室内普通装修。
其它类建筑
以图书馆、博物馆、教学楼、门诊楼等为典型建筑。
通常有较为独特的建筑造型，一般为钢混或砖混房屋。
附件二、进行市场比较的可比实例选择要求及说明
以下可比实例选择要求适用于市场比较法应用中的可比实例修正方式、收益法应用等市场评估情形。
1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的房屋；
2.可比实例应与估价对象的用途相同。
其中住宅房屋的可比实例必须是小类用途相同，非住宅房屋的可比实例应按本细则的分类与评估对象的类别相同；
3.可比实例应与估价对象的建筑结构相同。
建筑结构主要指大类建筑结构，大类建筑结构一般分为：
（1）钢结构，
（2）钢筋混凝土结构，（3）砖混结构，（4）砖木结构，（5）简易结构；
4.可比实例应与估价对象的规模相当，档次相接近；
5.可比实例应与估价对象的建筑年代相近；
6.可比实例的交易类型应选取一般买卖或租赁的交易实例为可比实例，其交易价格应是正常市场交易价格；
7.可比实例的成交日期应与估价时点接近，一般不应超过十二个月，通常应选择近期六个月内成交的类似房地产案例作为可比实例；
8.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
9.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
10.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
附件三、标准样本住宅的设定条件及其应用说明
㈠标准样本住宅设定要求及说明
住宅房屋征收评估时根据被征收房屋综合典型特征而设定的“标准样本住宅”必须符合下述条件：
1.应为成套的具有被征收房屋代表性特征的在用房屋，功能齐全并具备使用条件；
2.应是层高5层的多层建筑中的第三层，卧室至少一间朝南，一般装修（水泥砂浆地面、普通涂料墙面及平顶）的房屋；
3.房屋为中等套型，成新为七成新或八成新（已使用15年或10年）；
4.每一征收项目评估一般设定一套“标准样本住宅”，遇有征收项目跨分区时，则所跨的每一分区均应设定一套“标准样本住宅”,作为相应分区范围内被征收房屋的比较基准。
5.住宅标准样本房屋设定说明表
是否成套
套型
结构
所在层次
已使用年限
朝向
成套
二室半一厅
混合多层
3/5
10年或15年
一室朝南
坐落位置
小区配套
室内水电及装修
其他条件
征收项目范围内相对中央位置上。
同征收项目范围内情况。
普通室内装修
普通厨卫设施
采光、通风、日照等条件中等。
建筑面积
70－87M2
分摊占地
＊
权属及证照情况
产权，证照齐全
6．独门院落标准样本住宅为独户院落内2-3层小住宅楼房建筑，混合结构，二等住宅套型及平面布置，其余基本同成套样本住宅情况；非成套标准样本住宅为砖混平房建筑，檐高2.85M以上，二等住宅功能，其余基本同成套样本住宅情况；
7.首先应在征收项目范围内寻找具有代表性特征的住宅作为设定“标准样本住宅”的原型，如无法满足要求，再根据具体情况，可从方便操作提高效能的考虑出发，综合被征收房屋的典型特征，按上述要求在征收项目范围内设定虚拟“标准样本住宅”。
㈡住宅房屋评估中可比实例选择要求
1.可比实例应选择与估价对象所处的征收区位分区相同或邻近的住宅房屋；
2.可比实例必须是砖混结构的多层一般装修住宅房屋；
3.可比实例应与估价对象的规模相当，档次应接近；
4.可比实例的权益价格类型应该为房屋所有权和国有土地使用权价格类型；
5.可比实例的交易价格应是正常市场交易价格；
6.可比实例的成交日期应与估价时点接近，两者差异不得超过十二个月，一般应选择近期六个月内成交的房地产案例作为可比实例；
7.采用可比实例修正测算确定评估价格的，选用的可比实例的数量应为3个及以上数量；
8.每项修正对可比实例成交价格的系数调整不得超过20％，综合系数调整不得超过30％；
9.选择的可比实例的成交单价相互间的价格差异一般不应超过20%,在交易实例较少的情况下,该价格差异最大不应超过30%。
㈢分类基准价格调整系数
分类
成套
独门院落
非成套
分类调整系数Ｋj
98－102
105-110
90-94
分类基准价格调整系数依房屋建成年代及其总体情况确定。
在计算“地大于房”情形下，Kj的取值为：
成套住宅为100，独门院落为108，非成套为92。
附件四、住宅房屋实体因素（K
、K
）修正说明表
㈠成套住宅房屋实体因素修正系数表
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
113-117
108-112
103-107
98-102
93-97
88-92
97-101
92-96
87-91
79-83
74-78
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
待估房屋成新
样本房屋
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数（八成）
73-80
75-83
79-88
85-93
90-97
95-103
100-108
系数（七成）
75-85
80-87
85-95
90-98
95-102
100-107
105-115
3.住宅房屋朝向因素修正系数p3表
卧室朝向
北
西
东
一间朝南
两间朝南
三间及以上朝南
修正系数
96
98
99
100
101
102
注：
上述表内数字在确有必要时，可以根据实际情况作±0.5的浮动。
4.住宅房屋层次因素修正系数p4表
楼层数
楼层系数（%）
所在楼层
一层楼
二层楼
三层楼
四层楼
五层楼
六层楼
七层楼
一
98
99
98
97
96
95
95
二
99
99
99
98
97
97
三
98
100
100
100
100
四
92
97
98
100
五
90
93
95
六
88
93
七
86
说明：
a.底层地下室为车库的，底层系数增加1%，顶层系数减少1%；
b.顶层坡屋面带阁楼的，顶层系数增加2%。
c.如果是商住楼，住宅房的楼层系数相应减少1%。
上表数字可以根据实际情况在分值上作±0.5的浮动。
㈡独门院落住宅实体因素修正系数表
1.住宅房屋结构因素修正系数p1表
结构类型
钢混结构
砖混结构
砖木结构
简易结构
一等
二等
一等
二等
三等
四等
一等
二等
三等
一等
二等
系数取值
113-117
108-112
103-107
98-102
93-97
88-92
97-101
92-96
87-91
79-83
74-78
2.住宅房屋成新因素修正系数p2表
待估房屋成新
样本房屋
三成以下
四成
五成
六成
七成
八成
九成及以上
系数（八成）
73-80
升级会员 