民宅采光权损失评估.docx

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民宅采光权损失评估

住宅采光权损失补偿评估

刘晓俊

执业中曾经经历一起民宅采光权损失补偿评估的业务。

因为采光权不属于资产评估的范畴，我们以前也未曾涉及到此类评估业务，所以起初婉言拒绝了对方的评估请求。

但因为采光权赔偿纠纷已经影响了高速公路的施工进度，作为高速公路建设协调方，一时也找不到合适的机构进行评估，而且他们认为采光权与房产价值有一定的联系，所以一再请求我们给出一个价值咨询意见作为谈判的参考依据。

我们经过查阅资料和反复商讨，最终出具了一个比较合理的价值咨询意见报告。

下面就该咨询意见报告的项目背景、评估方案及评估过程作详细的介绍，供业内同仁共同研究指正。

一、项目背景

该项目背景为我省正在修建的一条高速公路，在经过一个村庄时，高速公路在三户村民的住宅正南方经过，三户村民的住宅采光受到了不同程度的影响。

高速公路建设方与村民就采光权损失的补偿金额难以合理确定。

村民阻挠高速公路施工，高速公路在该地段的工程被迫停止。

二、查阅相关资料

采光权目前在我国没有明确的定义，根据《物权法》规定（第八十九条）：

建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。

相关的设计标准也规定了新建建筑物必须保证足够的建筑间距以满足相邻住宅的日照要求。

根据《城市居住区规划设计规范》（GB50180），对于位于第Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ、VII气候区的中小城市日照标准为大寒日不低于3小时，计算起点为底层窗台面。

根据《关于印发<山西省村镇建筑日照间距技术规定>的通知》（晋建村字[2005]97号），评估对象所处区域建筑日照间距限值为1.67×Hs（正南向遮挡建筑物计算高度）。

三、评估方案的确定

有关住宅采光权损失的评估方法通过查阅相关资料，一般有两种方法，第一种是额外取暖成本法，即测算因为采光受到影响而导致取暖成本增加额，再乘以健康影响系数而确定补偿金额。

这种方法缺点是可操作性差，采暖成本难以合理估计，健康影响系数也不好选取。

第二种方法是租金损失法，即比较阳面房和阴面房的租金差额，然后在房屋寿命期内折现。

这种方法只适合完全没有采光的住宅，而且市场中案例选择的准确性也很难把握，尤其对于房屋租赁市场不发达的农村，几乎没有此类案例可选，该方法也不适用。

最终的方案是：

首先量化每户的采光影响程度，即每年采光受影响的天数，具体标准为正午太阳光照满窗，即正午太阳光位于窗台底层以下的位置作为计算全年有效光照天数的标准。

其次根据采光影响程度确定房屋价值的功能性贬值。

房屋的功能包括居住、采光、隔音、挡风等等多种功能。

但对于偏远的山区农村，基础设施不发达，休闲娱乐设施极少，农闲时室内是农村居民的全天主要活动场所，在土地供给相对比较充足的条件下，住宅采光几乎是一项决定性因素，采光严重受影响的住宅会使住户放弃居住功能。

考虑到上述因素，确定住宅的功能性贬值率为：

全年采光受影响天数÷365天×100%。

四、计算过程

由于该三户住宅与高速公路距离不同，最近的A户与高速公路路面外沿水平投影距离为13.5米，B户与高速公路路面外沿水平投影距离为14.5米，C户与高速公路路面外沿水平投影距离为27.5米。

高速公路路面外沿至地面垂直高度为22米。

被评估区域位于北纬39.2°，大寒日太阳高度角为30.72°（取值依据《关于印发<山西省村镇建筑日照间距技术规定>的通知》（晋建村字[2005]97号））。

由于高速公路尚未建成，无法实地观察住宅采光受影响程度，故先根据实测数据和高速路设计数据采用3D软件绘制出高速路建成后和住宅的相对位置图，再加上平行光源设定大寒日太阳光光照角度以观察三户住宅的光照影响程度。

见下图：

从模拟图中可以看出大寒日正午A户住宅已经被高速公路阴影完全覆盖，B户住宅南房（坐南朝北）被高速公路阴影完全覆盖，正房（坐北朝南）部分被阴影覆盖，C户住宅南房（坐南朝北）被高速公路阴影部分覆盖，正房未被阴影覆盖。

1、A户住宅的采光损失计算：

A户住宅仅有正房（坐北朝南），北房因距离高速路太近未建。

占地损失根据当地政策另行补偿。

太阳高度角α为正午物体水平投影长度与垂直高度的比值的反余切函数值，与评估对象所处的地理纬度β、太阳直射点纬度φ的关系为:

α=90°-（β-φ）（太阳光直射点在赤道以北）

α=90°-（β+φ）（太阳光直射点在赤道以南）

β-φ或者β+φ为地心角，即评估对象、太阳直射点与地心之间的夹角。

见下图：

住宅A窗户底层距地面高度为1.9米，外墙距高速路桥面外沿水平投影长度最近处为13.5米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，则满足有效光照的太阳高度角为：

Arccot（13.5÷（22-1.9））=56.11°

对应的地心角为：

90-56.11=33.89°

太阳直射点位置为：

39.2°-33.89°=5.31°

此时太阳直射点位于北纬5.31°，则住宅A满足有效太阳光照的时间为太阳光直射点从北纬5.31°移动到北回归线23.5°再回到北纬5.31°的时间。

太阳直射点每年在北回归线和南回归线之间往复移动，评估假设太阳光直射点在南回归线和北回归线之间均匀移动，则住宅A满足有效日照的时间为：

（23.5°-5.31°）×2÷（23.5×4°）×365=141天

采光受影响天数为：

365-141=224天

则功能性贬值率=224÷365=61%

采用重置成本法计算出的住宅价值为75000元，则采光权损失补偿金额为：

75000×61%=45750元。

2、B户住宅的采光损失计算：

B户住宅有正房（坐北朝南）和南房（坐南朝北）。

（1）住宅B南房（坐南朝北）

住宅B南房（坐南朝北）外墙距高速路桥面外沿水平投影长度为14.5米，窗户底层距离地面高1.3米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，计算过程同A户，经计算住宅B南房满足有效日照的时间为：

150天

采光受影响天数为：

365-150=215天

则功能性贬值率=215÷365=59%

采用重置成本法计算出的B住宅南房价值为82300元，则采光权损失补偿金额为：

82300×59%=48560元（取整）。

（2）住宅B正房（坐北朝南）

住宅B正房外墙距高速路桥面外沿最近处水平投影长度为30.5米，窗台高2.1米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，计算过程同A户，经计算住宅B正房满足有效日照的时间为：

321天，

采光受影响天数为：

365-321=44天

则功能性贬值率=44÷365=12%

采用重置成本法计算出的B住宅正房价值为82300元，则采光权损失补偿金额为：

82300×12%=9880元（取整）。

住宅B户采光权损失补偿金额=南房补偿金额+正房补偿金额

=48560+9880=58440元

3、C户住宅的采光损失计算：

C户住宅有正房（坐北朝南）和南房（坐南朝北）。

（1）住宅C南房（坐南朝北）

住宅C南房（坐南朝北）外墙距高速路桥面外沿水平投影长度为27.5米，窗台高1.1米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，计算过程同A户，经计算住宅C南房满足有效日照的时间为：

284天

采光受影响天数为：

365-288=77天

则功能性贬值率=77÷365=21%

采用重置成本法计算出的C住宅南房价值为89200元，则采光权损失补偿金额为：

89200×21%=18730元（取整）。

（2）住宅C正房（坐北朝南）

住宅C正房外墙距高速路桥面外沿最近处水平投影长度为41米，窗台高2.1米，高速路桥面外沿至地面垂直高度为22米，根据《关于印发<山西省村镇建筑日照间距技术规定>的通知》（晋建村字[2005]97号），该区域建筑日照间距限值为1.67×Hs（正南向遮挡建筑物计算高度），即1.67×（22-2.1）=33.2米，小于实际距离41米，不存在采光权损失。

住宅C户采光权损失补偿金额=南房补偿金额

=18730元

五、结论分析

在结果计算出来以后，委托方认为计算合理，对评估结果也很满意。

虽然住户不一定对评估结果满意，但对于委托方来说，他们已经掌握了与住户谈判时足够的信息，有了谈判的基础。

最终采光权损失的住户由原来的每户十几万元的损失补偿要求降到三至五万元并顺利解决。

这次评估报告是以咨询意见的形式出具的，因为我们认为评估过程还是有一定的瑕疵的。

主要的瑕疵在于功能性贬值率的计算全部采用光照受影响天数与全年天数的比值计算，未充分考虑住房的其他功能在房产价值中所占的权重，这一点在报告中也特别说明。

但正如在报告中所说明的，对于山区农村住房，由于土地供应不具有较大的稀缺性，当地市场中对房地产的需求极低，采光权就成为影响住房价值的决定性因素。

当然，如果对于城市住宅采光权损失进行评估的话，采光权在住宅价值中的所占的权重应低于30%。

城市由于房地产供给的稀缺性，以及城市基础设施比较完善，住宅的居住功能在房产价值中有着决定性影响，根据我们市场调查的结果，城市住宅采光权损失补偿占房产价值的比例在15%以下。

六、总结

本次采光权损失评估对于我们是一次新的尝试，也是一个挑战。

在市场经济活动中，除了法定评估业务之外，还有很多价值咨询业务，很多新的领域期待着评估师发挥他们的专业优势去开发和创新。

有时候评估结论也许不会成为最终的成交价格，但评估方案、评估过程以及评估师所搜集的有关评估对象的信息却为委托方提供了重要的参考依据。

这些信息有时候比评估结论更加具有使用价值。

（山西长运资产评估有限公司）