佛山三旧改造专项规划.docx
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佛山三旧改造专项规划
佛山市“三旧”改造专项规划
（2009-2020）
佛山市人民政府
二〇〇九年十一月
第一章“三旧”改造的目标和方向
第一节改造项目界定
第一条改造项目界定
按照佛山市府办《贯彻省政府推进“三旧”改造促进节约集约用地若干意见的实施意见》，“三旧”改造项目必须同时符合以下条件：
1．改造项目用地符合土地利用总体规划和年度实施计划、“三旧”改造专项规划、城镇规划和产业发展规划及环境保护要求。
2．改造项目属于本次“三旧”改造专项规划范围，或属于市或区人民政府认定的“节能减排”范围。
3．改造项目用地在土地利用现状图或卫星影像图上显示为已有上盖建筑物的建设用地。
第二条旧城镇项目界定
主要是指各区、镇（街道）城区内国有土地的旧民居、旧商铺、旧厂房等。
包括因产业调整而搬迁或者停产的工业所留下的旧厂房、旧仓库；上世纪80年代及以前的棚户、简屋、单层砖混结构等建筑结构简陋、外观环境差的危旧居民用房；物业价值低于土地价值的旧商铺等。
改造项目的最小面积应满足：
低层建筑应不小于500平方米，多层建筑不小于1000平方米，中高层、高层居住建筑不小于2000平方米，高层公共建筑不小于2500平方米。
第三条旧厂房项目界定
主要指镇（街道）、村和工业园区内的旧厂房以及严重影响城市观瞻的临时建筑。
包括上世纪90年代及以前建设的临时建筑、单层简易结构旧厂房；容积率低于0.6的旧厂房；与土地利用规划、城市总体规划用地性质不符，占用滩涂、农田等生态用地的违章建设厂房；地均产出低于100万元/亩的低效工业工地；国家禁止类和淘汰类产业的旧厂房；废水、二氧化硫、粉尘、烟尘等工业污染物未达到100%排放的旧厂房；能耗和水耗高于国家和省规定的产品能耗、水耗限额标准的旧厂房等。
第四条旧村居项目界定
主要指城市规划控制区范围内的城中村；大量用地被城市工业区、物流园等产业园区占据的园中村；不再适宜生活居住，村民须逐步迁出或整体搬迁形成的“空心村”。
具体包括上世纪80年代及以前的砖土结构建筑；不符合国家规范和《佛山市城市规划管理技术规定》各项指标的城中村、园中村；违法违章建筑、单家独户的旧村居；水、电等基础设施，体育、卫生等公共服务设施，交通、消防、生态环境等严重滞后的，不适宜居住的空心村、园中村等。
第二节改造目标
第五条近期目标（2009-2012年）
1．加快推进全市“双百计划”，释放和盘活存量土地解决用地紧张问题。
2012年前，在结合各区的建设情况和发展需求的基础上，加快推进“双百计划”，全市每年启动100个以上成规模的“三旧”改造项目，每年完成100个以上旧改项目。
至2012年底，全市累计启动1000个改造项目，其中旧城镇500个项目，旧厂房300个项目，旧村居200个项目，共完成改造面积4000万平方米。
重点推进禅城、南海和顺德区的“三旧”改造工作。
对符合城市规划和土地利用总体规划历史遗留用地统一解决土地确权问题。
并从城镇改造、村庄整治、工矿厂企改造、生态环境改造、都市农业和现代农业综合开发、主题文化公园建设等六个方向培育30个“三旧”改造示范项目。
2．实现经济发展实现速度与质量的全面提升，走内涵式发展道路。
2012年，城市可经营的“三旧”改造项目达300个，占项目总数的30%。
加强对土地投资强度和投入产出率等指标考核，提高土地利用效率。
积极构建现代产业体系，“优二进三”，大力发展现代服务业，三产比重争取达到2：
53：
45。
3．培育和打造典型项目作为示范和标杆，初步实现城市转型、发展模式转变和产业结构优化。
通过在宜居环境、产业优化、文化产业提升、都市农业开发等方面重点打造具有代表性和特色的“三旧”改造项目，培育对全市乃至全国具有示范意义的改造项目，成为佛山特有的“城市名片”。
大力推进产业转型升级，促进经济发展方式转变，实现产业结构明显优化，发展方式明显转变。
第六条远期目标（2013-2020年）
1．稳步推进各区“双五十计划”，成为全国集约节约用地示范市。
从2013年开始，全市各区每年启动50个以上成规模的“三旧”改造项目，每区每年完成50个以上旧改项目。
至2020年底，全市累计启动3000个改造项目，其中旧城镇1500个项目，旧厂房900个项目，旧村居600个项目，共完成改造面积12000万平方米。
全面推进五区的“三旧”改造工作。
城市发展主要利用“三旧”用地实现土地二次开发，土地开发强度不超过35%。
2．转变经济结构实现经济的可持续发展，实现城市的四大发展目标。
2020年，城市可经营的“三旧”改造项目达1000个，占项目总数的33%。
完全改变以消耗土地换取经济增长的发展方式。
建成以高新技术为主的“3+9”特色产业基地，金融、物流、创意产业、工业设计等现代服务业形成良好基础，三产比重争取达到1.2：
38.8：
60，实现“现代制造基地、产业服务中心、岭南文化名城、美丽富裕家园”的宏伟目标。
3．城市形象得到全面提升，实现“产业转型、城市转型、环境再造”的“两转型一再造”目标，成为生态与居住环境和谐、产业极具竞争力的宜居宜业城市。
优化城市空间布局和功能分区，加快服务设施建设，完善基础设施体系，不断提升组团城市的集聚力和辐射力。
实现广佛都市圈的融合和产业分工，建设紧凑、疏密有致的具有浓厚岭南风貌的绿色新城。
通过对老城容积率的合理平衡疏解人流，减少设施压力，保护具有岭南特色的历史街区和建筑。
通过“三旧”改造全面提升人居环境，整合并优化历史文化资源，营造多元化的文化氛围和安全健康的生活环境，创造高品质的具有国际水准的宜居、宜业、宜乐的优质生活，建成代表岭南文化城市形象的工商城市。
第三节改造原则
第七条“三旧”改造原则
1．保障权益，多方共赢。
正确处理“三旧”改造过程中的经济、法律关系，切实保障土地权利人的合法权益，吸引社会各方广泛参与，充分调动政府、集体、土地原使用权人及相关权利人的积极性，实现多方共赢。
进行新旧捆绑开发，统筹考虑旧城改造和新区开发在用地功能调整、开发时序、资金筹措、市场运作、拆迁安置等方面的工作，促进城市结构的整体优化，实现经济总量的平衡，维护社会稳定。
2．统筹规划，有序推进。
统筹经济社会发展和资源环境保护，依据国土规划、主体功能区规划、土地利用总体规划和城乡规划，科学制定“三旧”改造规划，强化规划的统筹管控作用。
严格界定“三旧”改造范围，对列入改造范围的，必须编制控制性详细规划和改造方案，有序推进。
3．集约建设，提升环境。
改造后应体现“农村进宅、商业进圈、工业进园”的集约化建设原则，强化市场配置土地，提高土地集约利用率。
明确城市增长边界，增加城市公共空间，保护农田和生态绿地，体现城乡风貌差异，实现城市整体环境的提升。
通过“三旧”改造控制新增用地数量，应以存量挖潜为主，防止新的“摊大饼”式扩张的用地模式出现。
4．尊重历史，客观公正。
既要做好与国家法律政策的衔接，防止发生新的违法违规用地行为，又要兼顾各地发展历史和土地管理政策的延续性，妥善解决历史遗留问题。
科学合理地制定改造方案和配套政策，体现公开、公平、公正。
第四节改造方向
第八条体现“现代制造基地”发展要求
在“现代制造基地”重点地区内以产业结构优化，创建良好的生产环境为改造核心。
在重点发展区周边以创建良好的生活环境为目标。
（1）属旧城镇范围的，对一些规模较小、零散的地块进行整合，实行整体改造。
对质量较好的生活性建筑，改造后兼容为工业区配套服务设施。
严格控制工业密集地区非生产用地规模；
（2）属旧厂房范围的，改造成为功能配套完善的现代化厂区，形成产业聚集基地，提升产业结构，增强园区产业发展的竞争力；（3）属旧村居范围的，拆除归并入园区，村居逐步搬迁至安置区。
对有区位条件的旧村，可改造成新式厂房发展集体经济。
第九条体现“产业服务中心”发展要求
在“产业服务中心”重点地区内以构建良好的货物展销、流通体系为改造核心。
在重点发展区周边以梳理城市货物流动通道，构建通畅的展销环境为目标。
（1）属旧厂房范围的，结合周边产业基地改造为营销展览、文化创意产业等生产性服务业。
把交通区位较好的旧厂房改造成专业市场、展销中心、物流仓储等；
（2）属旧村居范围的，与产业布局相协调的村居可发展第三产业服务村民和园区，促进村经济发展。
第十条体现“岭南文化名城”发展要求
在“岭南文化名城”重点地区内以修复历史文化保护体系，激活传统文化的现代价值为核心。
在重点发展区周边以构建更为和谐的，历史文化保护的缓冲地带为目标。
（1）属于旧城镇范围的，在历史保护的前提下，积极推动“建筑更新+功能置换+商业运作”模式，开展重要的商贸旅游和文化景观区的旧城改造，促进建设面貌和产业功能的提升。
发展具有地方特色的文化产业、旅游业；
（2）属于旧厂房范围的，保护具有历史价值的工业厂房，以展示工业文化为主题，进行保护性开发；（3）属于旧村居范围的，对于名镇名村改造应尊重特色空间和历史文脉。
明确保护范围内基础设施的建设，改善居住生活环境。
第十一条体现“美丽富裕家园”发展要求
在“美丽富裕家园”重点地区内以构建完善的休闲娱乐体系为核心。
在重点发展区周边以构建休闲娱乐配套发展的服务设施为目标。
（1）属于旧城镇范围的，以疏解旧城人口、改造房屋以及增加绿地等手段改善环境质量。
局部地段根据需求增加公共服务设施、基础设施、绿地等功能。
改善交通环境和步行系统，营造良好城市景观。
保留和延续原有的社区邻里关系和经济结构；
（2）属于旧厂房范围的，创建厂区内良好的公共开敞空间和工人活动场所。
发展商贸物流、休闲旅游和都市型工业；（3）属于旧村居范围的，应进行村容村貌整治，利用空地建设公共绿地和活动场地，改善居住环境。
推进“城中村”改造，重新塑造城市形象。
统一规划、统一开发，建设农民公寓，完善市政设施和服务设施。
第二章“三旧”改造总体布局
第一节总体用地布局
第十二条总体用地布局
“三旧”改造用地总规模为16866公顷（见表2-1、表2-2和图2-1）。
改造后为商业、文化娱乐用地的主要集中在禅城区张槎、石湾镇、祖庙街道，南海桂城、顺德北滘等地区。
改造后为工业、仓储用地的地块主要分布在顺德和南庄等地区。
表2-1“三旧”改造建设用地汇总
用地代码
用地名称
面积（公顷）
占城市建设用地（%）
R
R2
二类居住用地
2719
17.86
R3
三类居住用地
513
3.37
R5
商住混合用地
2206
14.49
C
C1
行政办公用地
262.5
1.72
C2
商业金融业用地
2059
13.53
C3
文化娱乐用地
675
4.43
C4
体育用地
14
0.09
C5
医疗卫生用地
26
0.17
C6
教育科研设计用地
124
0.81
C7
文物古迹用地
613
4.03
M
M1
一类工业用地
3810
25.03
M2
二类工业用地
523
3.44
W
W1
普通仓储用地
322
2.12
T
T2
公路用地
74
0.49
T4
港口用地
19
0.12
S
S1
道路用地
371
2.44
U
U1
市政公用设施用地
37.52
0.25
U2
交通设施用地
15
0.1
U4
环境卫生设施用地
2
0.01
G
G1
公共绿地
837
5.5
“三旧”改造城市建设用地
15222
100
村镇建设用地
329
“三旧”改造总建设用地
15551
表2-2“三旧”改造总用地汇总
用地名称
面积（公顷）
“三旧”改造总建设用地
15551
非建设用地
耕地
457
区域绿地
858
“三旧”改造总用地面积
16866
图2-1“三旧”改造总体用地布局图
第二节分类用地布局
第十三条旧城镇用地布局
旧城镇改造用地总用地面积共2000公顷（见表2-3和表2-4）。
其中，596.89公顷改造为居住用地，占旧城镇改造建设用地的30.99%；822.66公顷改造为公共服务设施用地，占42.7%；324.55公顷改造为公共绿地，占16.85%。
表2-3旧城镇改造建设用地汇总
用地代码
用地名称
面积（公顷）
占城市建设用地（%）
R
R2
二类居住用地
82.13
4.26
R3
三类居住用地
0.43
0.02
R5
商住混合用地
514.33
26.7
C
C1
行政办公用地
114.25
5.93
C2
商业金融业用地
402.69
20.91
C3
文化娱乐用地
135.38
7.03
C4
体育用地
13.71
0.71
C5
医疗卫生用地
5.49
0.29
C6
教育科研设计用地
5.9
0.31
C7
文物古迹用地
145.24
7.54
M
M1
一类工业用地
25.03
1.3
W
W1
普通仓储用地
7.66
0.4
T
T2
公路用地
43.68
2.27
S
S1
道路用地
105
5.45
U
U2
交通设施用地
0.62
0.03
G
G1
公共绿地
324.55
16.85
旧城镇改造建设用地
1926.09
100
村镇建设用地
4.66
旧城镇改造总建设用地
1930.75
表2-4旧城镇改造总用地汇总
用地名称
面积（公顷）
旧城镇改造总建设用地
1930.75
非建设用地
区域绿地
69.02
旧城镇改造总用地面积
2000
第十四条旧厂房用地布局
旧厂房改造用地共11333公顷（见表2-5和表2-6）。
其中，3703.52公顷改造为一类工业用地，占旧厂房改造建设用地的34.01%；3717.57公顷改造为居住用地，占34.14%；2011.32公顷改造为公共服务设施用地，占18.47%。
改变低效产能的三类工业用地为一类工业用地，通过对城市内部和边缘工业的“退二进三”，增加居住和服务面积，实现产业的整体提升。
通过对工业的搬迁退出，实现被侵占农田的复耕和城镇公共空间的复绿。
表2-5旧厂房改造建设用地汇总
用地代码
用地名称
面积（公顷）
占城市建设用地（%）
R
R2
二类居住用地
1683.5
15.46
R3
三类居住用地
512.57
4.71
R5
商住混合用地
1521.5
13.97
C
C1
行政办公用地
48.12
0.44
C2
商业金融业用地
1225.58
11.26
C3
文化娱乐用地
504.24
4.63
C4
体育用地
0.29
0
C5
医疗卫生用地
6.27
0.06
C6
教育科研设计用地
109.26
1
C7
文物古迹用地
117.56
1.08
M
M1
一类工业用地
3703.52
34.01
M2
二类工业用地
523
4.8
W
W1
普通仓储用地
258.98
2.38
T
T2
公路用地
30.32
0.28
T4
港口用地
19
0.17
S
S1
道路用地
143.68
1.32
U
U1
市政公用设施用地
35.75
0.33
U2
交通设施用地
0.59
0.01
G
G1
公共绿地
445.43
4.09
旧厂房改造建设用地
10889.16
100
村镇建设用地
113.6
旧厂房改造总建设用地
11002.76
表2-6旧厂房改造总用地汇总
用地名称
面积（公顷）
旧厂房改造总建设用地
11002.76
非建设用地
耕地
137
区域绿地
193.51
旧厂房改造总用地面积
11333
第十五条旧村居用地布局
旧村居改造用地共3533公顷（见表2-7和表2-8）。
其中，居住用地占旧村居改造的46.68%；公共服务设施用地占旧村居改造的39.03%；工业用地占旧村居改造的3.4%。
通过对旧村居改造推进农村地区的城镇化，并完善农村的公共服务设施，增加公共绿地和公共开放空间，改善农村环境实现环境的提升。
表2-7旧村居改造建设用地汇总
用地代码
用地名称
面积（公顷）
占城市建设用地（%）
R
R2
二类居住用地
953.37
39.61
R5
商住混合用地
170.17
7.07
C
C1
行政办公用地
100.13
4.16
C2
商业金融业用地
430.73
17.89
C3
文化娱乐用地
35.38
1.47
C5
医疗卫生用地
14.24
0.59
C6
教育科研设计用地
8.84
0.37
C7
文物古迹用地
350.2
14.55
M
M1
一类工业用地
81.45
3.38
W
W1
普通仓储用地
55.36
2.3
S
S1
道路用地
122.32
5.08
U
U1
供应设施用地
1.77
0.07
U2
交通设施用地
13.79
0.57
U4
环境卫生设施用地
2.35
0.1
G
G1
公共绿地
67.02
2.78
旧村居改造建设用地
2407.12
100
村镇建设用地
210.74
旧村居改造总建设用地
2617.86
表2-8旧村居改造总用地汇总
用地名称
面积（公顷）
旧村居改造总建设用地
2617.86
非建设用地
耕地
320
区域绿地
595.47
旧村居总用地面积
3533
第三节六种改造功能区
第十六条城镇改造区
以建设宜居社区、改善城镇居住环境为目标，以成片开发、集聚发展为原则，明确划分城镇建成区的边界，严格控制外延式拓展的规模，对城镇改造区内的用地实行挖潜，改造低效用地，鼓励城区内“退二进三”，将一些废弃工业厂房或城中村改造成满足城镇发展要求的商贸、居住区，重新整合城镇用地功能布局，实现“2+5”组团式发展格局，提升城市形象和品位。
城镇改造区主要分布在禅城区、南海桂城、顺德大良、北滘新城、三水西南街道、高明明城镇。
第十七条村庄整治区
以保障城镇可持续发展，维护和优化区域整体生态结构，保障城市生态安全，实现土地集约利用为目标，对农村居民点进行统一布局、集中建设、，腾出更多的土地。
明确划分村庄边界，控制建设用地规模，通过整合旧村居，对“空心村”实行迁村并点，做到“建新拆旧”，实现“一户一宅”。
位于城市规划区范围内的城中村改造必须符合城市总体功能布局；位于城市产业园区内的园中村需改造成满足产业发展需要的用地。
村庄整治区主要集中在南海小塘、金沙、沙头，顺德乐从、勒流、杏坛、容桂、伦教以及三水白坭等。
第十八条工矿厂企改造区
为构建融合互动的现代产业体系，体现先进制造基地的发展要求，鼓励对有条件和适合的低效工业建筑进行升级改造，以发展高新技术、高附加值的产业为主，加强现代物流、会展、商务服务、科技服务、服务外包、工业设计、文化创意等生产性服务业的发展，形成产业特色鲜明、创新能力较强、具有核心竞争力的产业集群，建成一批世界级、国家级特色产业基地。
工矿厂企改造区主要分布在禅城南庄、张槎，南海狮山、丹灶，顺德乐从、杏坛、容桂、伦教、北滘，高明人和以及三水西南部。
第十九条生态环境改造区
以休闲度假、公用配套为主要改造目标，增加休闲与公共绿化空间，改善城市环境。
位于区域绿地中的改造项目须满足非建设用地的控制要求，逐渐搬迁恢复绿地。
对于城镇内公共地区和建筑密集区应通过对破旧建筑改造成公共绿地来缓解人口带来的环境压力。
生态环境改造区主要分布在汾江河流域沿线、南海西樵、里水、小塘，顺德新城、陈村、龙江，三水白坭、西江新城，高明合水以及西江沿线等区域绿地内。
第二十条都市农业和现代农业综合开发区
以复耕复绿、增加农田面积、提高农业效益为主要目的。
改造农村景观，利用生态资源及环境资源，结合农业生产、经营及农家生活，为人们休闲旅游、农业观光提供场所。
都市农业和现代农业综合开发区主要分布在南海里水以及三水乐平等。
第二十一条主题文化公园建设区
以文化产业提升和树立城市旅游品牌为目的。
修缮及维护具有历史价值的名人故居、历史文化街区、历史建筑，保护和挖掘佛山的历史资源。
提升改造现有旅游景点的服务条件、设施水平。
并从提升佛山整体文化软实力的角度，充分利用旧工业建筑、旧村居改造建设成创意产业园、博物馆、工业设计、音像出版等。
主题文化公园建设区主要分布在禅城南庄、祖庙地区、桂城以及顺德乐从、容桂等。
图2-2六种改造功能区分布图
第三章“三旧”改造用地强度
第一节容积率分区
第二十二条容积率管制目标与原则
通过基于城市轮廓线与景观的控制、对环境效益的保护和经济效益的保证，形成张驰有致、节奏鲜明的城市格局。
（1）改造地区应编制控制性详细规划，建筑容量的确定要以经批准的控制性详细规划为依据。
（2）改造区域的建筑容量控制指标应结合现状情况、服务区位、交通区位、环境区位和土地价值等因素进行综合分析后确定。
为充分体现集约节约土地利用原则，地铁上盖等公共交通配套完善的区域的开发强度可适当提高。
第二十三条容积率管制分区
1．高容积率区：
以交通便捷、服务设施齐全、经济发展水平高的禅城区、南海城区和大良组团的旧城镇改造项目为主。
主要改造为商业、办公用，容积率建议控制在3.5～4.5之间。
2．中高容积率区：
以交通较为便捷、服务设施较齐全、经济水平较高的狮山、容桂、顺德城区、三水城区、高明城区的旧城镇改造项目为主，还有一些属于城中村的旧村居改造用地。
主要改造为办公、商住等用地，容积率建议控制在2.5～3.5之间。
3．中容积率区：
以九江、伦教、里水等地区的旧城镇、旧村居改造项目为主，还包括一些旧厂房改造项目。
容积率建议控制在1.5-2.5之间。
4．中低容积率区：
以交通欠发达、服务设施不齐全、经济水平不高的一般城镇的旧厂房、旧村居改造项目为主。
主要改造为住宅开发、一般商业服务，容积率建议控制在1.0～1.5之间。
5．低容积率区：
以高明西南部、三水北部以及其它城镇地区外围的旧村居改造中需复耕复绿的项目为主。
主要改造为区域绿地，一般不开发或低强度开发，容积率建议控制在0.1～1.0之间。
第二节建筑高度分区
第二十四条建筑高度管制目标与原则
根据规划道路的等级、功能，以及重要开放空间、之间的联系路径作为主要视廊的控制要素对建筑高度进行管制，形成高低错落、富有韵律的城市形态，达到显山露水、烘托山脊线的效果，形成优美的城市轮廓线。
第二十五条建筑高度分区
1．一级高度分布区（>100米）:
以分布在禅城区西部和西南部、顺德伦教和容桂、南海狮山等地区的旧城镇改造为主，包括城中村的旧村居改造，也包括改变用地性质的旧厂房改造。
2．二级高度分布区（60～100米）：
以分布在禅城区、南海区西樵组团、高明城区、三水城区等地区的一般旧城镇改造为主，包括城市边缘区的旧村居改造。
3．三级高度分布区（36～60米）：
以分布在顺德区和南海区等地区的旧村居改造为主，包括一些旧城镇改造。
4．四级高度分布区（10～36米）：
以零散分布在高明和顺德等区内部的旧厂房、旧村居改造为主。
5．五级高度分布区（0～10米）：
以分布在三水北部和高明西南部的旧厂房和旧村居改造为主。
第三节空地率分区
第二十六条空地率管制目标与原则
主要根据河流、山体、道路等通风走廊和不同类型用地的采光要求，满
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