关于新都市中心的资料.docx

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关于新都市中心的资料

关于新都市中心的相关资料

一、现象

由于近年来沿海大都市（尤其是北京、上海和广州）地产项目不遗余力的鼓吹，“新都市主义”已经成为具有很高知名度的“准专业”名词了，它的一些基本理念（如对传统社区复兴的诉求，对复合、紧凑、均衡、灵活的生活空间的需求，对地方特色和都市趣味的追求）正在广泛应用于地产项目的运作和营销策略。

在北京和上海，“新都市主义”在铺天盖地的地产广告中被粉饰成具有人文关怀的后新潮趋势，广州的地产项目则继续其默默而超大规模的营造；也就是说，在北方尚处于广告舆论的造势、项目的转型与粗糙的探索时，广州已经出现了一些具有中国特色的、在规模和细节上都绝不弱于美国“原产地”的“新都市主义超大型社区”了。

在北京、上海、广州等雏形初现的现代都会型城市，人们正酝酿着从思想意识、社会规范、伦理道德和生活方式等方面的变革，从而造成了一个全新的视觉世界和社会公共及私人空间。

一种融合着国际潮流和中国当代社会背景的都市文化正在兴起，我们可称之为新都市主义。

二、概念

所谓新都市主义，是西方城市发展完善后的城市规划和房地产开发理念，即从经济、社会、环境和人性需求角度出发，力图解决人类面临的诸多城市化弊端，尊重人性和自然规律，创造人类居住理想城市环境的一系列居住主张。

新都市主义倡导一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活，注重轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴地工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。

对于追求效率、便利的都市精英人士而言，中心城区楼盘能充分保障其生活品质与工作和谐，因而极具魅力与诱惑力。

三、历史演变

“新都市主义”理论的兴起经历了一个漫长的过程：

从传统都市主义到反传统都市主义（住宅居住郊区化宣言），再到新都市主义的兴起

新都市主义的历史形成

　　新都市主义（ＮｅｗＵｒｂａｎｉｓｍ）是指上世纪８０年代晚期美国在社区发展和城市规划界兴起的一个新运动。

其宗旨是重新定义城市与住宅的意义和形成，创造出新一代的城市与住宅。

它的出现深刻影响了美国的城市住宅和社区发展，并很快在世界范围内流行，在上世纪９０年代末进入中国。

它起源于二战前的城市发展模式，即寻求重新整合现代生活诸种因素，如居家、工作、购物、休闲等，试图在更大的区域开放性空间范围内以交通线联系，重构一个紧凑、便利行人的邻里社区。

新都市主义的演变

　　１８、１９世纪工业革命是西方城市迅速发展的时期，随之而来的是一系列的城市问题，因此在１９世纪末、２０世纪初，人们为解决所出现的这些城市问题提出了一系列相应的规划方案，如公园城市运动、田园城市运动、城市美化运动等。

　　面对大规模的郊区化，人们的反思一直没停止过。

到了２０世纪八十年代，一种后来称为“新都市”的浪潮出现在以美国为主的西方建筑界。

新都市主义者旗帜鲜明地向郊区化无序蔓延“宣战”，以作为郊区化蔓延的“终结者”为己任。

针对郊区化过程中的问题，新都市主义重新倡导较高密度、重视邻里关系的社区，广泛提倡不同阶层的融合，以步行为主要交通形式的居住模式。

四、表现及主张

以新都市主义为引领的新社区应该具有：

高效化、生态化、开放化。

   高效化。

人生活在社区里能够享受到社会的公共产品提高工作效率，节约时间，节约空间，交通方便，同时成本较低。

   生态化。

更加强调整体规划和环境建设。

统一的城市规划，即可完善公建配套，又改善了人居环境，创造集约和环保的生活方式，节能、节地、节水、降低污染。

让人文环境，邻里关系，社区文化，都市文脉继承下来。

   开放化。

自从开始修建公寓房以来，家庭与家庭之间的沟通越来越少，邻里的关系越来越冷漠。

虽然现在的住宅小区环境配套都有所改善，但仍然存在封闭的现象。

一个小区接一个小区，环境优美，绿树成荫，花香四季，配套齐全，有学校有会所有医院，设施完善，但都修建高高的围墙，门口一个栅栏，一个保安，就将这个小社团与外界隔离。

这并不是真正意义上的新都市主义，没有开阔、包容的气度，只是一个小区的全面。

“新都市主义”主张

鉴于现代主义国际风格与大都市结构的衰落，应以小群落建构方式寻回往日亲切的市民生活空间，包括人性尺度的街道、邻里关系、公共建筑与公共空间。

从表面上看来，这些主张都具有极大的“亲民性”和“都市关怀”，但是由于“新都市主义”具有浓烈的美国性（包括郊区模式、消费主义和迪斯尼化），当它进驻柏林城市中心时，马上带来种种可以想见的“水土不服”，就像作者指出的：

“主旨为创造‘真正’市民生活的新都市主义建筑师，却要将已有的市民空间除去，去创造纯属游客与高级市民的俗气的消费文化空间。

来自美国的新都市主义建筑师，不去深入探讨本区的过往历史，只是一味构筑他们所谓的古典市民空间，比照杜尼安和普拉特·兹伊贝克的设计远景图与现今的塔哈拉斯艺术之屋，在保守、封闭、光鲜亮丽的小市民风格之上，加入自然、开放、颓废的前卫艺术风格。

虽说建筑师有诠释他们理想美的权利，但在这个塔哈拉斯规划案中，已经不只是建筑师不同风格的争辩，而是关于市民生活空间的褫夺。

”

五、意义

新都市主义包含有两个方面的意义

一个方面体现为通过旧城改造，改善城区的居住环境，提倡回归城市的理念。

另一个方面是在城市的郊区发展，对城市边缘进行重构。

也是对城市郊区化扩张模式的深刻反思。

与郊区化扩张模式相反，新都市主义赞同将不断扩张的城市边缘重构形成社区，使其具有多样化邻里街区，而不是简单地形成一个人们居住的“卧城”。

　　将这两个方面简单概括为：

让城市自然化，让自然城市化。

新都市主义的精髓就是让都市文明与自然属性和谐共存，在满足人们对城市资源的高度利用的同时，充分发挥城市的基本作用，充分顾及人与自然、社会的关系。

倡导的是一种快节奏、低生活成本、高娱乐的都市“跃动人群”生活模式，强调居住背景、个性化生活；强调生活轻松便利的居住环境、和睦的邻里关系、全力以赴的工作、尽情地享受与娱乐的生活方式。

新都市主义倡导一种生活

　　目前有这样一群人，为了不受都市的嘈杂、都市交通拥挤的影响，就把家和工作都安在离城不远，但是环境优美、生活方便、工作舒心。

黄先生就是其中之一，他认为住在城南可以享受一个比市区更为舒适的环境，打开窗户就可以看到大片的绿地、田野，可以选择花园洋房、联排别墅、独栋别墅等多种低密度的住宅，不必再去挤电梯公寓。

新城南的政府配套设施、新会展中心带来更加便利的生活，医院、学校、餐饮、购物、休闲娱乐一样都不少，完备的商业配套带来更多的就业机会，不仅可以居家在城南，更可以工作在城南，不必再每天起早贪黑奔波在家和单位之间，有更多的时间可以休息、娱乐、学习。

新都市主义带来的就是这种生活。

新都市主义认为传统的价值观念：

多样性、社区、人的尺度等一直是人类都市理想的基础，其运用以人为本的设计理念，力图去创造一种现代、美好的居住社区。

并由此去唤起人类住区生活最基本的常识———生活是丰富多彩的，人是自由地选择生活权力的，人与人相互依存与沟通，人与都市的紧密相联。

新都市主义居住模式能满足人们对城市资源的高度利用，充分顾及个人与社会、自然、城市的关系，能发挥城市的基本任务，在以人为本的中轴核心上迅速引发人们新的居住思潮。

作为当今人们主要居住形态，新都市主义能让人产生更多的自我认知感，与社会的较近接触也使人保持更多的责任感、义务感，新都市对自然、对各种层面质量的苛刻的科学的要求，使都市具备了自然与城市共具的特征，使人们有了真正的回归，那就是社会的自然与自然的社会。

与都市的毗邻而居，可以充分把握社会的进步节奏，在主思潮的带动下，进而引发自我奋斗和追求成就感，这也是当代人的主要精神和目标所在。

也有人认为

因为美国语境的“新都市主义”是学术化和颠覆性地对待传统，并且其也确实有坚实的城市化、郊区化传统可供研究和颠覆，是一种貌似回归传统、实际上是在探寻新的可能性的建构策略；而中国的“新都市主义”则是在“生吞”了西方古典主义和现代主义之后，迅速展开的一个对更新的西方居住潮流的移植与消费运动，而且这一次的移植与消费更“贪婪”：

从一种新生活方式的塑造，到社区空间的每一个细节的营造，统统照抄。

六、住宅郊区化与新都市主义

新都市主义的提出并不表示住宅郊区化的过时，恰恰说明住宅郊区化已步入了稳定发展阶段，现时和将来，住宅郊区化和新都市主义都将并行不悖，楼市开发和居住潮流中“双强”格局已经奠定，笔者同时也敢大胆预言，这种竞争带来的结果将不会是两败俱伤，而只会是“双赢”，因为他们有各自不同的客户和市场。

从辩证的角度来看，新都市主义和居住郊区化并非是绝对矛盾的，它们对立之中有统一。

比如新都市主义在保留传统都市主义精髓的同时博采了住宅郊区化之所长；而标榜居住郊区化的华南板块楼盘也在大力完善各项生活配套，这其实就是在吸纳和铸造传统都市主义的精髓。

所以新都市主义和居住郊区化是“你中有我，我中有你”，它们形式上有很多矛盾，而实质上有很多相同的内涵，体现的是一种互相学习、互相比附的精神，走的其实是一条很“大同化”的路子。

正是因为有这两种理念的合理碰撞，楼市反而容易获得一种折衷性的平衡。

七、郑州的多中心与新都市中心

郑州的重新崛起需要借鉴世界大都市的成功规划拓展模式，事实上郑州的城市扩展已经在借鉴“多中心、组团式”的模式了，也在形成多个新的都市中心，颠覆着中原传统的居住中心观。

如今郑州大致可分为火车站商圈、二七商圈、碧沙岗商圈、郑汴路商圈和经三路金融街商圈；区域分为中心城区、工业西区、商贸北区、郑东新区以及东南航空港区。

从现在郑州的发展情况来看，郑州已经从原有的同心圆式发展模式，转变成多中心组团式城市扩张模式。

多中心，组团式的城市扩张模式，既避免了同心圆式城市扩张方式给郑州管理、交通等带来的难度，又扩大了郑州的发展空间，为经济腾飞增添巨大动力。

商圈的概念

是指商业以其所在地点为中心，沿一定的方向和距离扩展，吸引顾客的辐射范围，简单的说，也就是目标顾客所居住的区域范围。

商圈的类型

根据郑州这几年的城市进程的加快及城市格局的变化可把商圈按照发展成熟度分为三类，分别为成熟商圈、潜力商圈、新兴商圈。

传统的

（一）火车站商圈中心

火车站历来被称为城市的窗口。

郑州可以有多条步行街，有多家商品大卖场，但火车站只有一个，必然形成唯一的火车站商圈，每天熙来攘往的人流量达到数十万之多，孕育着无限商机和强大的商品购买力。

现在的郑州火车站有许多成规模的批发市场，如服装市场、通讯器材市场等，车站聚集人气的超强功能对周围批发市场的形成和发展起到了至关重要的作用。

据介绍，整个火车站地区服装批发市场每天人流量超过20万人。

郑州服装商会会长介绍，全市服装业从业人员有30万人，其中，从事批发零售的人员近20万，火车站周围大小有11家服装批发市场，商户1万多户，每年销往全国各地的服装达5亿件，年成交额超过100亿。

　　服装市场巨大的人流、物流带动了银行、餐饮、酒店、旅游等行业的快速发展。

粗略估计，火车站周围扎堆30多家酒店，几百家餐饮单位，十多家银行。

2004年，火车站服装商圈风起云涌，先是银基、世贸、天荣服装城不断升级换代，紧接着恒泰、金城服装广场次第粉墨登场。

（二）二七商圈中心

郑州的二七商圈在80年代末到90年代期间最为鼎盛，当时的竞争也都是百货的竞争，到了90年代后期现代商业的发展使之商业的格局及商业的竞争方式发生了巨大的变化。

97年亚细亚由于自身及市场运营不善导致了解体，同时金博大、丹尼斯等现代商业运应而生使之商圈更加的成熟并加固了商圈的抗风险能力。

　　二七商圈作为郑州市商业的龙头，是商业最为繁华的地方，也是闻名全国的郑州商战的主战场。

位于人民路、东、西大街、正兴街、解放路、二七路以及商城路等多条干线的交叉口，是郑州城市交通的心脏地带，集中了大大小小的商业项目十多个，包括金博大、北京华联、郑州华联、郑州百货大楼、亚细亚、天然商厦、商城大厦、友谊商厦、丹尼斯百货、德化步行街、光彩服装市场、正弘名店以及正在调整中的汇龙城等等，商业环境佳，商业氛围浓厚。

　　目前在建的具有代表性的商业项目包括百年德化风情购物公园和大上海城商业步行街以及丹尼斯在二七路的购物中心总面积将达到50万平方米，商圈总共商业面积在100万平方米左右，大大增加二七商圈的商业供应量；但同时在1－2平方公里的范围之内有如此之大的商业面积，意味着商业竞争也将进一步加剧，甚至出现区域的阶段性饱和。

（三）碧沙岗商圈中心

碧沙岗商圈位于郑州商业大厦周围，是目前郑州市区西部最集中的商业区。

　　碧沙岗商圈由来已久，从上世纪50年代就已有商业积淀，成为西区人气聚集带，碧沙岗商圈也正是一步步地走向了繁荣，上世纪80年代到90年代中期曾经辉煌的“碧沙商圈”一度是郑州西区的骄傲。

从碧沙岗公园周边地理位置来看，这里确实是一个黄金宝地，占地400亩的碧沙岗公园和绿城广场是西区人们休闲的场所，周边高校林立，靠近建设路、嵩山路、中原路等城市主干道，公交线路四通八达，交通便利，各种市政配套设施齐全。

　　作为郑州三大商圈之一，碧沙岗商圈近若干年没有完整意义上发展起来，虽然具有历史原因，但不能回避的是商业业态发展不充分，不是西区没有购买力，而是西区人民购买力在碧沙商岗圈有时得不到最大发挥，相信今后除了卖场之外，其他门类也会得到长足进展。

　　它今后的努力目标是，进一步提高商业聚集程度，调整结构，提高档次，明确定位，突出特色，注入文化特质，形成有层次，集购物、休闲、文化娱乐、餐饮为一体的商业区特色。

鼓励设置专业店、专卖店、文化娱乐网点、餐饮网点；适度设置大型购物中心、百货店、便利店、超市和金融、邮电、旅游、商务、住宿等服务网点；限制设置仓储式商场、大型综合超市。

　　在2005年，随着商业连锁企业纷纷布点郑州西区，尤其家电企业不约而同选址碧沙岗商圈，加上西区原有商业项目本身的不断调整，碧沙岗商圈愈来愈沸腾，有人甚至惊呼——“西区二次中兴已来临”。

新兴的

（四）郑汴路商圈中心

潜力商圈的形成具有一定的规律性，首先是区域内具有一定的居住人口、另外区域内的交通必须发达、周边的居住人群具有一定的消费能力及消费意识、区域内餐饮业相对发达。

类似于这样的潜力商圈主要分布在郑州的西区、北区及东南区内的个别区域。

在这里我们列举一个相对典型的例子，位于郑州东南版块的郑汴路及中州大道（老107）附近的区域为明显的潜在商圈。

在此区域中呈现了区域商业的基本雏形，但此区域又有自己比较独特的特点使之更具有更大发展的潜能，第一：

区域周边两公里范围内拥有居住人口20万人，周边高档住宅云集，随着建业城市花园、建业桂园以及英协花园等高档住宅小区的成熟，该区域已形成了名副其实的富人区，消费潜力巨大；第二：

区域具有极强的交通优势；第三：

区域内的人均消费支出6038.02元，并有逐年增长的比率；第四：

周边餐饮业发达；第五：

也就是与其它潜力商圈的最大不同，周边具有产业支撑（建材市场商贸区），使之以上四点更加的具有竞争性。

（五）龙湖商圈中心

位于郑东新区的心脏——中央商务区内，虽然它现在还仅存于图纸上，但其发展前景最被看好。

市政府决心把这里建成中国一流的商业区，塑造郑州商业的新形象。

目前，房产开发大盘云集，郑州未来气势初显。

据对郑州新区商业面积的了解，目前CBD拥有商业体量80万平方米，包括商业街和写字楼底商，宝龙拥有20万平方米的商业体量，新区内的社区商业拥有30万平方米的商业体量，沿运河两岸拥有10万平方米的商业体量，其他类型的估计还有10万平方米左右（这其中不包括建材物流业）。

１０月２６日，郑州“宝龙·城市广场”在郑东新区龙湖南区举行了盛大的开工奠基仪式，龙湖商圈正式启动；

而宝龙城市广场则作为新兴商圈的代表，以宝龙丰富的商业地产开发经验和庞大的规模优势雄踞东区，占据着06年商业地产的航母地位。

（六）北部商圈中心

近几年来郑州实施城市“北移东扩”发展战略，使得郑州北部城市框架拉大。

目前，北环沿线市场发达，其中包括汽车、花卉、古玩、机电、建材、农副产品等市场已经相当成熟。

郑州北区成为地产商开发的热土，如果要在郑州寻找‘潜值’楼盘，北区比任何一个区域都更来得容易。

北部成为“郑州第二商圈”主要支撑是：

首先，近几年房地产商在郑州北区开发的中高档楼盘入住率越来越高，２００５年上半年郑州市金水区的商品房投放量和销售量，分别占全郑州市的４４％和４２％。

这其中，大部分房地产项目又集中在北环线一带及北环以北区域，已具备足够的人气；其次是北环经济带的迅速崛起。

这个“北环经济带”其中指的就是像“清华园”、“中方园”、“四月天”、“文雅新世界”、“大河春天”等诸多居住小区所带来巨大的消费潜力。

另外，像陈寨花卉市场、陈寨蔬菜市场、水产大世界、郑州古玩城、郑州国际车城、天荣国际建材港、郑州调味食品城等大型商业市场为这一区域积聚了浓厚的商业市场氛围。

　　郑州北区不仅居民生活消费对区域商业的需求越来越大，而且该区域依托郑州海洋馆、花园口黄河生态旅游区、邙岭大型水土保持生态园等休闲旅游项目还将形成规模可观的度假经济需求，因而郑州北区的商业需求不仅空间巨大，可发展的形态也很丰富。

（七）南部商圈

郑州正南，一个似乎北忽视的经济板块，正在悄然担负起郑州商贸物流业复兴重任。

沿航海路市场的向南搬迁，首先拉开了扩张的框架。

2005年3月，河南汽车配件物流贸易园区在南三环和107国道交叉口举行奠基仪式；10月，摩托车电动车物流港在南三环以南启动；规划占地800亩的服装工业园也将在郑州南部落成；钢材市场的南迁也已纳入了规划；再加上鞋城、中陆物流广场、食品城等批发市场的规划建设，一个新的商圈正在沿郑州市外环道南三环布局。

国际商贸物流中心区

全国最大规模的郑州摩托电动车物流港，中原行业翘楚的河南汽配物流贸易园，地近1平方公里的中陆物流广场，以及以食品批发为主的万客来食品城、华中食品城等几十家物流批发市场云集荟萃，形成完善的商品集散、商品中转、商品配送、货运代理、保税加工、信息服务、物流咨询、商品展示、等多种功能为一处的国际商贸物流中心区。

南部形成新都市中心是大势所趋，条件已经具备，相对郑州其他新都市中心，更适合居住

目前南区没有真正的大盘，花都，将吹响南区新都市中心的号角！