房地产项目评估报告书济南模板书.docx
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房地产项目评估报告书济南模板书
济南房地产项目评估报告书
山东某集团房地产开发有限公
济南某综合开发项目评估书
ShanDongRuiXinRealEstateCO.,LTD
TheevaiuationbookofDuanDianintegrated
Developmentproject
2014年3月
January2007
目 录
一、前言 1
二、可行性报告内容指引 2
第一部分 济南市房地产综合分析 2
第一节 济南社会经济发展简析 2
一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。
2
二、工业结构进一步优化 3
三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。
4
四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。
4
五、区域经济产业布局更趋清晰。
4
第二节 济南房地产发展现状 4
一、概述 4
二、06年以来济南房地产市场运行情况 5
三、发展趋势分析 5
第二部分 济南西部房地产发展分析 6
第一节 概述 6
第二节 济南西部房地产发展现状 7
一、双动力引擎，加速西部地产列车 7
二、楼群怒放，直把西部比西子 8
三、比翼齐飞，东边日出西更晴 9
第三节 济南西部房地产发展趋势 10
一、逐渐走向繁荣 10
二、跨越式发展，西部土地价值实现全新飞跃 10
第四节 区域商业发展现状分析 10
一、区域主要商业概况 11
二、区域在售底商概况 11
三、区域写字楼市场 12
第五节 项目所属片区楼市分析 12
一、楼盘规模状况 12
二、价格分析 12
三、户型分析 13
四、销售状况分析 13
五、可比性楼盘调研分析 14
一、外海•中央花园 14
二、莱钢•凯旋新城 15
三、实力•荣祥花园 16
六、结论：
16
第六节 西部住房消费群体特征 16
第三部分 项目概况 17
第一节 项目简介 17
一、项目简介 17
二、周边配套 18
第二节 市政基础设施现状 18
第三节 诉求特征 19
第四节 项目SWOT分析 20
一、优势（S）分析 20
二、劣势（W）分析 20
三、机会点（O）分析 20
四、威胁点（T）分析 21
第五节 建议 21
第四部分 项目规划 22
第一节 主要设计依据 22
第二节 指导思想及设计原则 22
一、规划设计分析 22
二、设计概念 22
第三节 总体规划方案 23
第四节 公用工程 24
一、供水 24
二、排水 24
三、中水 25
四、供电 25
五、防雷接地 26
六、燃气 26
七、供暖 26
八、空调通风 26
九、有线电视 27
十、通讯、网络 27
十一、可视对讲系统 27
十二、消防 27
十三、管线综合 28
第五节 地下设施 28
第六节 社区公建配套 28
第七 园林绿化工程 28
第八节 节能和环保型建筑材料选用 29
一、节能措施 29
二、节水措施 29
第九节 主要技术经济指标 29
一、主要技术经济指标表 29
第五部分 投资估算与利润分析 30
第一节 投资估算编制依据及说明 30
第二节 投资估算 31
一、合作方式及条件 31
二、付款进度及与拿地程序的配合 31
三、规划布局 32
四、投资估算汇总 33
五、土地费用构成 33
六、建筑安装工程费用估算明细表 34
七、其他费用估算明细表 35
八、销售收入预测 35
九、三项费用 36
十、营业税金及附加 36
十一、所得税预征 36
十二、利润分析 36
十三、利润分配 37
第三节 4#地块（商贸市场）长效收益分析 37
一、收益分析 37
二、经营收入计算表 37
三、收益分配 38
四、资产评估 38
第六部分 组织架构和劳动定员 39
第一节 组织机构 39
第二节 人力资源配置 40
结 论 40
一、西部房产发展正当时天时、地利、人和 40
二、雨后荷花初开时 41
三、利润效益 41
山东某集团房地产开发有限公司
济南某综合开发项目评估书
一、前言
为在21世纪全面建设小康社会，山东省济南市委、市政府提出了“济南要率先基本实现现代化，全面提升人民生活质量，提前跨入小康社会”的战略步置，并编制了“实现新跨越、建设新泉城”的宏伟蓝图，提出了“东拓、西进、南控、北跨、中疏”的城市发展战略，力争到2020年把济南建设成为环渤海地区乃至东北亚经济圈对外开放的先导区，以及发展新型产业和拓展城市空间的核心标志区。
为此，济南将由东向西逐步形成“东部产业带、东部新城、泉城特色风貌带、西部新城、西部片区”等五大区域和拟跨黄河发展的北部片区，城市用地规模扩大至400平方公里，城市常住人口规模达到400万人，最终发展成为“南北承接沪宁、京津两大城市圈、东西辐射黄河中下游并推动山东半岛城市群发展的东北亚经济圈和环渤海地区的现代化国际性城市之一”。
济南某村地处济南市经十西路与西二环路交接点，处于规划中的主城区范围内。
2000年以来，经十路拓宽改造、西二环立交桥等市政建设占用了济南某村大量土地，拆除了大量村民住宅和工商企业用房，严重影响了济南某村的经济发展和村民的生活。
为保证济南某村今后的可持续发展，2003年12月26日，济南市城区工程建设指挥部召开会议，专题研究济南某村住宅安置区、商贸区的规划、征地与建设等问题，形成了《关于经十路、西二环立交桥、神州铁塔等重点项目土地征用收购拆迁及济南某地区建设的会议纪要》（2003年第32号）。
《会议纪要》提出：
“为加快济南某村的建设，确保可持续发展，西二环路以东济南某村商贸居住区，由济南某村按照规划和城市设计进行建设”。
济南某综合开发建设项目是济南市的重点项目，根据2005年8月16日“2005济南（香港）经贸洽谈会”上，香港宏润实业集团有限公司与槐荫区段北街道办事处济南某村委会签订的《中港合作协议书》，为运作济南某综合开发建设项目，香港宏润实业集团有限公司、香港瑞恒发展集团有限公司在济南注册成立了外资独资公司—山东某集团房地产开发有限公司进行项目的开发建设。
2005年10月16日济南某村委会与山东某集团房地产开发有限公司签订了合作开发济南某综合开发建设项目的《合同书》。
2005年11月，《中共济南市委、济南市人民政府关于加强和规范城区旧村（居）改造工作的意见》（济发[2005]20号）颁布，对旧村（居）改造提出了明确意见；2005年12月，《济南市人民政府关于印发济南市城市建设项目审批管理暂行规定的通知》（济政发[2005]23号）中，也对旧村（居）改造项目做了具体规定。
按照市旧村（居）改造的有关规定，槐荫区济南某北路街道办事处组织编制了《济南某村旧村改造总体策划方案》，2006年6月20日，济南市旧村（居）改造工作领导小组批复了《济南某村旧村改造总体策划方案》。
2006年5月22日济南市规划局济规设[2006]19号文《关于槐荫区济南某综合开发建设项目东部区块规划策划方案审查意见函》批准了济南某综合开发建设项目东区规划策划方案。
随着济南“东西两翼展开”发展战略的确立和实施，特别是经十路的拓宽改造和环境综合整治工程的结束与济南某立交桥的建成通车，经十路产业带的形成，济南某村逐渐形成了“城中村”，村民要求改善居住环境和提高生活待遇的需求也越来越迫切。
而村民居住的大多是砖瓦结构的平房，村容村貌和村民的居住条件亟待改善。
因此，本项目的开发建设，适应济南市2020年全面实现小康居住目标的要求。
为加快济南某村综合开发建设项目的实施，建设具有国际先进水平、服务功能齐全、环境优美、经济繁荣的现代化城区是十分必要的。
济南某综合开发建设项目集房地产业、商贸批发、文化娱乐、物业服务等为一体，它的开发建设是建设西部新城的重要组成部分，必将适应城市现代化、村镇城市化、居住文明化、生活小康化的发展需要，为济南城市发展和西部新城建设做出应有的贡献。
二、可行性报告内容指引
本项目可行性研究报告范围涉及面广泛，内容比较丰富，其主要研究范围包括：
宏观经济、区位优势、市场分析、客户定位、规划布局、项目策划、配套工程、工程进度、投资估算、销售收入及经济效益等方面。
第一部分 济南市房地产综合分析
第一节 济南社会经济发展简析
一、经济发展增长速度加快，产业结构进一步调整。
截至2006年11月份，全市实现地区生产总值1532.81亿元，比上年增长16.5%。
第一产业增加值92.58亿元，增长6.0%；第二产业增加值704.26亿元，增长17.5%；第三产业增加值735.97亿元，增长17%。
城市居民人均可支配收入13983.5元，增长13.6%；城市居民人均消费性支出9642.3元，增长15.5%。
指 标 1----9月累计 累计同比±%
总计（注） 1532.81亿元 16.5
第一产业 92.58亿元 6.0
第二产业 704.26亿元 17.5
工业 622.74亿元 18.5
建筑业 81.52亿元 10.4
第三产业 735.97亿元 17.0
总计中：
公有制经济 934.98亿元 13.9
非公有制经济 597.83亿元 20.8
城市居民人均可支配收入 13983.5元 13.6
城市居民人均消费性支出 9642.3元 15.5
城镇居民人均可支配收入 12443.7元 13.6
城镇居民人均消费性支出 9539.2元 15.5
金融机构人民币各项存款余额 3931.7亿元 14.9
企业存款 1261.1亿元 15.9
财政存款 61.7亿元 76.2
储蓄存款 1161.6亿元 13.4
金融机构人民币各项贷款余额 3766.4亿元 17.6
全社会固定资产投资 898.1亿元 26.8
一产 35.8亿元 26.0
二产 330.8亿元 13.1
三产 531.6亿元 44.7
资料来源：
济南市统计局
二、工业结构进一步优化
截至2006年11月末，规模以上工业完成增加值712.5亿元，同比增长22.3%，实现销售收入2266.1亿元，增长23.5%，实现利税228.6亿元，增长27.1%，实现利润113.1亿元，增长27.4%；
非公有制工业活力凸显。
截至11月底，非公有制企业销售收入997.1亿元，增长28.8%；实现利税107.7亿元，增长32.1%；实现利润62.8亿元，增长32.4%。
三、投资规模继续扩大，房地产投资回暖。
截至2006年1月底，全社会固定资产投资898.1亿元，同比增长26.8%。
其中，第一产业35.8亿元，增长26%；第二产业330.8亿元，增长13.1%；第三产业531.6亿元，增长44.7%。
第一产业投资明显增强。
一季度，第一产业投资增速提高44.2个百分点，高于全市投资增速55.9个百分点。
工业投资继续增长。
第三产业飞速增长，第三产业531.6亿元，增长44.7%。
房地产投资平稳增长。
房地产开发完成投资133.1亿元，增长42.3%。
四、消费品市场持续活跃，消费需求显著增强。
截止2006年1月底，实现社会消费品零售总额850.8亿元，同比增长16.2%。
住宿餐饮市场持续活跃。
实现餐饮零售额127.4亿元，增长22.8%。
居民消费倾向逐步增强。
城市居民人均可支配收入13983.5元，消费支出增长速度13.6%，城镇居民人均可支配收入12443.7元，增长速度13.6%，城市居民人均消费性支出9642.3元，增长速度15.5%，
五、区域经济产业布局更趋清晰。
近郊区已成为济南市工业经济的主要聚集地。
目前，近郊区已集中了济南市52.2%的规模以上工业企业，同比上升2.3个百分点。
规模以上工业增加值712.5亿元，中央98.8亿元，增长7.4%；省179.8亿元，增长22.2%，市级及市以下433.9亿元，增长26%。
第二节 济南房地产发展现状
一、概述
近年来，济南房地产市场出现了前所未有的火爆局面。
市场形势的骤然升温，除宏观经济的持续增长的影响外，主要是政府旧城改造规划等政策的拉动作用。
济南市的商品住房价格走势，在2003年以前，一直较平稳，但受全国经济形势与房产供求关系的影响，从2004年开始，商品住房价格升幅略增。
进入2005年，在国家新出台的一系列调控措施作用下，济南市房地产投资规模适度增长，商品住房价格增幅趋降，投机、投资性购房明显减少，整个房地产市场运行基本平稳，进入06年以来，受整体市场的回转，房地产开发重新活跃，房地产投资及开发规模增加，新开盘、开发数量剧增。
二、06年以来济南房地产市场运行情况
进入06年以来，济南房地产开发取得了巨大的发展，今年前4个月，济南市共有房地产项目69个，内外资合计达到89.1亿元。
总投资16亿元的东业国际物流中心、5.3亿元的世纪中华城以及投资130亿元的领秀城项目、20亿元的外海现代城市花园、10亿元的宏润置业等房地产项目的开工建设，对济南市重大项目建设起到明显的支撑作用。
1-7月份，全市房地产开发投资累计完成76.1亿元，增长31.4%，同比提高17.2个百分点。
在房地产开发投资中，住宅58.7亿元，同比增长19.9%；办公楼2.1亿元，下降10.7%；商业营业用房10.0亿元，增长306.4%：
其他投资5.3亿元，增长27.2%。
截至7月末，全市房地产开发在建项目累计到位资金（包括上年结转资金）161.9亿元，同比增长43.8%。
其中本年到位资金为128.4亿元，增长47.8%。
从本年到位资金构成来看：
国内贷款31.2亿元，增长61.0%；自筹资金40.0亿元，增长81.6%；利用外资3.5亿元，增长234.4%；其他资金53.7亿元，增长20.8%。
1－7月，全市房屋施工面积904.4万平方米，同比增长32.3%，新开工面积248.0万平方米，下降0.7%。
其中住宅施工面积763.9万平方米，增长37.0%，住宅新开工面积202.7万平方米，下降7.8%。
截至7月末，房屋竣工面积102.1万平方米，增长17.3%，其中住宅竣工面积为96.0万平方米，增长14.3%。
三、发展趋势分析
1、整体规划特点
济南市房地产业“十一五”发展规划（2005年—2010年）已经初步确定。
按照规划，济南市在今后5年的时间内拟重点开发建设住宅项目60个，建筑面积约3300万平方米，年均开发650万平方米。
本次规划的区域范围为新修编的中心城，东至东巨野河，西至南大沙河，南至南部大顶山、青铜山、兴隆山、双尖山一带山体，北至黄河，面积1613平方公里。
其中，老城区拟重点开发建设32个项目；老城区外围主城区内拟开发建设14个住宅项目；西部新城区拟开发建设7个住宅项目；东部新城区拟开发建设5个住宅项目；空港组团拟开发建设两个住宅项目。
同时，济南市拟开发建设商业项目32个，占地7094亩。
济南市计划利用5年的时间，完成二环以内重点项目的改造，建设一批规划合理、设计新颖、配套齐全的大型住宅社区，因此也吸引了大批投资者。
大量投资者的进入拉开了市场竞争的架式。
与北京、上海、深圳等特大城市的饱和状态相比，济南的住宅档次及规模有很大的提升空间。
2、06年整体市场发展趋势分析
经过2005年的短暂调整，06年市场将保持稳定发展态势，房地产市场将更趋成熟起来。
产品供需结构日渐合理化：
随着2005年房产部分产品的市场供需错位，经过不断的检验和调整，在2006年将会得到明显的改善，而开发商也将以高品质及高性价比的优势来进行市场竞争。
市场在调整中发展：
经过05年的宏观调控，06年济南房地产发展竞争将更趋激烈，随着实力品牌企业、大盘化的出现，开发企业要调整的不仅仅是科学的策划和超前的开发理念，更值得深思的将是企业品牌以及楼盘品牌的创建。
房价继续平稳上涨涨幅平缓
据山东中原全年住宅价格监测数据显示，06年济南市济南年住宅整体均价呈现平稳增长的态势，整体均价较去年增长4.87%，月度涨幅保持在1%以内，涨幅平缓。
其中价格呈现突然变化的情况均是因为新增项目的明显高于或低于已有在售项目所引起的整体均价上升或下跌。
新增项目骤增东西南北齐头并进
据山东中原住宅新增项目监测数据显示，06年新增住宅项目个数较05年整整翻了一番，新增供应量较05年同期增长35%。
其中，东部新增项目个数和规模所占比例均为最大，随着东部新城的迅速崛起，土地供应增大，促进了东部新增供应的产生，目前东部住宅供应基本依赖于新增项目；随着北部道路等市政配套的成熟，以及大盘名盘的出现，消费者对北部的认可度大大提高，06年北部住宅市场异常火爆；南部供应主力仍然是超大规模楼盘，同时，城市别墅迅速升温为南部增添了一抹亮色；西部新增住宅项目个数和规模相对较少，但市场影响力丝毫不小，一经推出就受到了工薪阶层青睐。
第二部分 济南西部房地产发展分析
第一节 概述
济南西部曾一度为济南人甚至外地人视作经济落后、消费水平低、居住环境差的代名词，一段时间以来，由于历史的原因和区域间的偏见，西部各行业无法有效的发展支持，东西部差距越来越大，房地产行业就是其中的一个典型代表。
在济南东部房地产业蒸蒸日上，地标建筑不断耸起，商业业态不断出现的时候，济南西部房地产业却在踌躇和徘徊中缓慢的前行；在大量的房地产投入资金涌入东部的时候，却鲜有房地产投资商看好济南西部。
古而有之的“住东不住西”的居住观念和西部发展现状禁锢了西部房地产业像东部那样大踏步的前进。
城市空间的不断扩大无疑会形成很多新的发展机遇，对地产而言，许多曾经不被看好的区片，随着城市格局的改变，也将显露出新的价值，济南西部就是这样一个片区。
如今，经过济南市各级政府和房地产开发商的共同努力，西部房地产业已经呈现出了良好的发展态势。
长清升县为区为西部发展奠定了一块良好的基石，新规划为西部发展规划出了美好的蓝图，而经六路改造工程和经十路改造工程为西部发展注入了澎湃的动力。
同时，实力•荣祥花园、外海•西子城市花园、艾菲尔花园、明珠新世纪广场、现代美家居等一批档次高、规模大的楼盘和建材城的建成提升了西部楼市的形象。
第二节 济南西部房地产发展现状
一、双动力引擎，加速西部地产列车
西部在济南传统的印象里是一个较落后的地区，区域的发展和整体环境与市中区和东部相比存在着相当大的差距，西部传统的工业整体水平落后，与市中区商务和东部的新兴产业相比存在一定差距，同时西部也是一个传统的农业地区，农业比重大和农业人口的众多抑制了区域的发展。
随着近几年经济的持续发展，西部有了较大程度的改观，从房地产的发展上，西部可谓一个崭新的天地。
西部地产的发展有其固有的优势和强劲的动力支持，究其原因主要有两大方面：
1、经济的强劲发展，支撑起西部房地产业的发展
近几年西部地产的发展与区域经济的持续高速发展是分不开的，槐荫、长清两区的年经济增长率连续几年超过济南市整体平均水平，工业和第三产业所占比重增加，传统农业所占比重降低，以外贸高科技为主的高附加值产品增长迅速，地方财政收入和居民收入都呈持续较高速增长，社会固定资产投资及招商引资数额及增长速度呈现出高倍增长。
综合近几年统计数据，济南西部的经济经过近几年的发展，无论在总量还是居民收入上都上升到一个新的档次，经济的增长逐渐改变了人们传统的以东部为主的观念，支撑起消费需求的增长，拉动了区域房地产的开发；同时两区在吸引外资上高速增长，外资成为房地产投资的主导，区域房地产投资上资金充足，为房地产市场的发展提供了必要的资金支持。
2、政策和地缘优势决定了西部地产的发展潜力
均衡的城市发展是现代城市整体提升的基础，而济南市“西进、东拓、南控、北跨、中疏”的新城市发展规划的提出，以及“东西两翼展开”的发展战略为西部在与东部的平衡发展比较中提供了政策保障。
“西进”主要就是指加快开发以长清城区和济南经济开发区为主的西部片区，05年10月发布的济南西部新城定位更加明确了西部房地产的发展。
在西进规划中，西部新城区作为引领济南主城“西进”，承接市区高等院校转移扩张，具有生态、旅游、高教、科研、新城功能的城市新区，其规划建设涵盖了集约用地、资源共享、科研成果就地孵化、绿色环保等理念，并把搭建高等教育集聚发展的新平台与城市拓展方向和新城区建设有机结合起来，折射出城区建设的全新理念。
按照功能定位的要求，西部新城区将以居住地产、教育地产、旅游地产等的开发为主
综合济南市规划设计的西进趋势，大规模城市改造和城市升级将是最近几年房地产发展的主潮流，济南西部在依托于政府的科学规划和有力推动的同时，凭借其近几年良好的经济发展态势，势必将在接下来的时间里有着更加出色的表现。
二、楼群怒放，直把西部比西子
济南的城市表情日益丰富，西部作为开发的热点区域更是日新月异，更新换代的居住环境改变着人们的生活理念和消费观念，西部正在经历着最大的发展契机，新旧观念的碰撞与融合，房地产开发也正在资源整合中寻求着新的突破，一种创新潮流正在西部楼市涌动。
长清升县为区为西部发展奠定了基石，新规划为西部发展规划出了美好的蓝图，而经一、经十路等交通干道的改造，济南某立交的贯通为西部发展注入了澎湃的动力，西部的繁荣发展指日可待。
同时，一批档次高、规模大的楼盘和商业城的建成提升了西部楼市的形象。
济南整体楼市的上扬为西部发展提供了良好氛围，而西部地产的新兴也独具发展特点：
1、大盘为主，居住规模化
只不过两三年的时间，西部大盘频频出击，震撼泉城楼市。
阳光100、外海•西子城市花园、艾菲尔花园、实力•荣祥花园，这些大社区内都有较完整的小区配套，其定位、规模、档次都大大超出了所处区域的原有水平，对西部整体形象的提升具有积极的意义和深远的影响。
而06年开始以外海•中央花园、某集团国际、凯旋新城为代表的大盘相继登场，营造了西部新的造城运动。
2、旧城改造，新城市升级
提起西部地产，一个不能被忽视的部分就是城市化进程中旧村改造建设，旧村改造项目是西部地产的一个特点。
西部作为传统的农业区域，虽然保证了区域的足量的土地储备，但大量农业人口的回迁安置是一个必须解决的问题，而西部农村以村为单位的集体建房使各项资源充分利用，推动了区域城市化进程。
3、高性价比，大众化生活
西部商品房普遍的高性价比是吸引越来越多购房者眼球的重要因素之一。
尤其是近年济南房价狂涨，为西部房地产的发展提供了契机，让人们重新把目标聚焦到了西部。
虽然现有的西部楼盘以中低档为主，但随着区域的发展，众多开发商越来越注重楼盘品质，而且西部楼盘的高性价比是东部、南部无法毗及的，同时西部的升值潜力也造就了西部的投资机遇。
从居住结构的现状来看，西部是典型的传统大众消费结构，西部片区大部分楼盘价格并不高，购买者以工薪阶层为主，职业范围较广泛，包括教师、政府职员、企业白领及其他机关工作人员。
他们主要看重住宅的实惠。
看西部地产现有的发展虽落后于东部等地区，但西部经济已经开始觉醒，以它雄厚的内在力量，必将推动西部地产的强劲发展，西部正以其固有的优势成为济南房地产发展的一个里程碑，西部的发展将不失为济南地产行业一颗冉冉升起的新兴明珠。
三、比翼齐飞，东边日出西更晴
现代内陆城市的发展层次都有其必然的趋势，即城市各区域职能的分区和城市各部分的均衡发展。
济南的地理决定了其在南北方向发展的局限性，而东部地区近两年的快速发展呈现“一头独大”的局面，这种不平衡导致东部城区与中心城区的轴向距离越来越大，影响了城市规划的系统合理性。
而西部区域土地广阔，开发成本低，又邻近京福高速，城际交通方便，具有建设新城区的诸多有
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