扩初阶段评审的管理办法.docx

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扩初阶段评审的管理办法

扩初阶段评审的管理办法

一、总则

1、通过扩初评审，使方案设计得以深化。

2、优化设计，保证扩初符合设计任务书要求，具有可操作性，可实施性。

3、规划建筑、结构、水电配套、景观等设计做到经济合理、安全可靠；图纸表达清楚、正确无误。

4、统一扩初评审程序，明确相关责任。

二、适用范围

公司新建及改扩建项目扩初设计的评审。

三、参与部门及各部门职责

方案设计阶段由各房产公司设计部主导。

参与部门：

集团设计中心、工程部、成控部、企划部、销售部、各主管领导（根据实际情况确定是否邀请相关专家）。

1、设计部：

1.1组织评审会议，并将相关资料至少提前二天发给与会者。

1.2收集、汇总评审意见，剔除不符合设计规范要求的意见。

1.3将评审结果上报公司领导，签批后反馈给设计院进行修改完善。

1.4确定最终设计图纸并上报签批。

2、工程部：

集团及子公司工程部参与评审，从工程角度对方案提出意见，并于当日将意见以书面形式递送给设计部。

3、成控部：

3.1在参加评审会议前，对方案做成控分析。

3.2参与评审会议，提出评审意见。

3.3评审会议结束后，当日将评审意见以书面形式递送设计部。

4、销售部：

4.1在参加评审会议前，从销售角度，对设计的整体效果，外立面，户型等做出分析。

4.2参与评审会议，提出部门评审意见。

4.3评审会议结束后，当日将评审意见以书面形式递送设计部。

5、企划部：

5.1在参加图纸评审会议前，从企划、宣传、项目推广及促进销售成交量的角度对方案提出分析。

5.2参与评审会议，提出部门意见；

5.3评审会议结束后，当日将评审意见以书面形式递送设计部。

6、采供部：

6.1在参加图纸评审会议前，对图纸所用材料做出分析。

6.2参与评审会议，提出部门评审意见。

6.3评审会议结束后，当日将评审意见以书面形式递送设计部。

四、扩初评审流程执行标准：

1、各部门内部预审：

设计部在收到设计院方案图纸后1个工作日内将图纸发送给各主管领导和参加评审会议的相关部门，进行各部门内部讨论预审。

各部门在收到图纸3个工作日内，熟悉图纸，整理完成部门意见（工程部给出是否邀请相关专家参加会议的意见）延期考核0.5分/天。

2、评审会议：

在设计部发出图纸后5个工作日内组织图纸评审会议（图纸中的技术难点问题可以邀请有关专家参加）。

设计部负责整理会议纪要。

延期考核0.5分/天。

3、意见反馈：

评审会议结束后1个工作日内，设计部将会议意见上报，签批后1个工作日反馈给设计院。

延期考核0.5分/天。

4、方案的确定：

设计院得到反馈意见5个工作日（根据项目大小）内完成方案修改，设计部收到修改后的方案，1个工作日内上报。

延期考核0.5分/天。

5、评审会议未参加，考核未参加人0.5分/次。

五、扩初设计评审表：

1、建筑：

分类

评审内容

评价

设

计

说

明

基

本

内

容

设

计

说

明

基

本

内

容

编制依据：

主管部门的审批文件、工程建设标准。

工程概况：

建设地点、用地概貌、建筑等级、设计使用年限、抗震设防烈度、结构类型、建筑布局、建筑面积、建筑层数与高度。

主要部位材料做法，如墙体、屋面、阳台、露台、地面、吊顶、门窗等

节能设计：

1、严寒和寒冷地区居住建筑应说明建筑物的体形系数、耗热量指标及主要部位护结构材料做法、传热系数等；

2、夏热冬冷地区居住建筑应说明建筑物体形系数及主要部位围护结构材料做法、传热系数、热惰性指标等。

防水设计：

1、地下工程防水等级及设防要求、选用防水拳材或涂料材质及厚度、变形缝及窗井构造及其它截水、排水措施、管线穿墙的构造及截水措施等；

2、屋面防水等级及设防要求、选用防水拳材或涂料材质及厚度、屋丽排水方式及雨水管逃型、阳台和露台防排水等；

3、潮湿积水房间楼面、地面防水及墙身防潮材料做法、防渗漏措施；

建筑防火：

1、防火分区及安全疏散；

2、消防设施及措施：

如墙体、金属承重构件、幕墙、管井、防火门、防火卷帘、消防电梯、消防水池、消防水箱、消防泵房及消防控制中心的设置、构造与防火处理等。

人防工程：

人防工程所在部位、防护等级、平战用途、防护面积、室内外出入口及进、排风口的布置。

室内外装修做法是否与交房标准一致。

需由专业部门设计、生产、安装的建筑设备、建筑构件的技术要求，如电梯、自动扶梯、幕情、天窗等。

其它需特殊说明的情况，如安全防护、环保措施等。

技术经济指标：

总用地面积、建筑占地面积、道路占地面积、绿化占地面积、总建筑面积、地上面积、地下面积、大于90平米地上住宅建筑面积、小于90平米地上住宅建筑面积、建筑密度、绿化率、容积率、住宅户数、车位数量等；

户型面积、户型比例、房室数量、物业类型比例、建筑配套比例等方面是台符合定位报告要求；住宅面积是否满足9070国家政策。

总

平

面

定

位

图

建筑工程设计是否符合规划批准的建设用地面积和位置，建筑面积及控制高度是否在规划许可的范围内。

周边道路红线尺寸、建筑红线尺寸（含室外台阶）、楼间采光距离（含对界外现有建筑的距离）、消防通道宽度及其距离满足规划、规范要求。

周边道路名称、中线交点的水平坐标与路面高程（含未来的扩建、改建、新建路）、与原地上地下建构筑物之间的水平尺寸、配套公建、箱变、化粪池、保留的古树名木等标注、定位明确；

道路断面是否满足景观定位要求，是否满足外网的铺设宽度，行道树是否与管线冲突，庭院围墙是否与管线、管井等重叠，避免管线及公共管井设置在四家庭院内，室外强弱电各类箱体避免与庭院围墙冲突、避免对入户门及其他门窗。

明确场地道路转弯半径、广场、停车位布置及地面雨水排除方向及坡度，明确建筑入口部位和庭院范围，明确社区出入口管理系统和社区围墙、院墙、院门的定位，明确标识系统主要构筑物或标识物的定位。

配套公建（垃圾中转站、公共厕所、生消水池、动力机房、弱电机房、消防控制、门卫保安、物业用房、会所、商业、幼儿园等）规模符合实际需求的低限值，基本无偏多浪费。

小区内道路高程、单体建筑土0.000高程、出入口地面高程、坡度、坡向与周边市政道路的控制标高、周边道路的自然排水和地下管网排水关系合理，无积水或倒流现象，满足地下排水管网最高点的最小埋深，适于市政设施连接，为土方平衡经济方案。

住宅地下室

变形缝两侧平接、高低层相接的封缝做法，具有防雨积水沿缝流入的妥当措施（地下公建也如此）。

窗井应考虑强排通风设计，考虑排风机位置、电源插座位置：

住宅考虑步入式窗井，井内考虑适当的集水坑。

考虑采光顶与墙体交接做法。

暗储藏问具有通风透气措施，明储藏问外窗高度不小于250、宽度不大于1200、可开启、且位于首层门窗洞口范围内:

楼外台阶非实心，不应影响明储藏问外窗开启透气。

公用设备房间定位与水暖电专业完全一致，加压、换热泵房具有隔音降噪和积水外排措施，配电室上方未正对湿作业房间、且无水暖管道设置。

潮湿积水房间楼面、地面及墙面、顶棚的防水、防潮措施；

地下公建

管道保温层下的净高、入行及车辆出口问距和宽度满足相关规范要求，车辆出入口截水、室内生活和消防或人防污水外排有适当措施；

送排风口、人行出口不影响其正上方建筑的正常使用和交通疏散，其正上方仅绿化时的地上部分未正对邻近住宅单元口。

地

上

建

筑

地

上

建

筑

住宅单元入口雨棚板侧悬长度未进入首层阳台范围内，其排水未直冲底部阳台侧窗，同理，上部阳台或露台排水不应直冲下部平台或出入口等部位避免浇人或影响正常使用；单元入口等是否安装壁灯及门头灯。

坡屋面与墙交接部位上方有窗时，应注意留足做法厚度，避免屋面瓦吃窗口现象，避免窗台积水或倒灌现象。

楼层局部有降板或房间上部有梁时，应按房间使用性质审核下部房间室内空间效果，或考虑不降板及上反梁处理；上反梁处理时，考虑是否影响门洞口的使用及是否满足门窗洞口的高度要求（尤其指阳台、露台部位）。

钢雨篷、花架、栏杆等构件与建筑外墙的交接做法是否明确，应有避免破坏保温层后雨水渗入的有效措施。

空调室外机托板及穿墙洞定位便于设备安装和物业管理，且与电源插座及室内机位位置相匹配;落地柜式空调预留洞底距楼地面≤150、壁挂式空调预留洞顶距天棚≥350.无滞水现象；空调冷凝水排泄措施妥当；空调机位栏杆与空调板的连接定位关系；顶部空调机位距檐口高度是否能满足安装使用要求。

飘窗宽度不小于窗洞宽度十2×150，满足窗安装、设滴水、易开启需要；底、顶板（含坡屋顶阁楼层的老虎窗侧墙）具有防冷桥的措施。

外门窗中空玻璃、平开式（豪华低、多层外开、中高层内开），选材及开启方式与项目档次相匹配、宽度与开间相匹配；应在合理范围内考虑减少开窗数量和减小开窗面积，节能和降低造价。

外贴块材与保温层选材相匹配，满足粘接强度和门窗开启要求，避免文化石吃门窗口，应有明确节点解决。

屋顶空调冷却塔己远离相邻住宅不致引发噪音干扰投诉；屋顶水箱间楼面有防水和防冻做法，或己将水箱间局部楼面提高，排水可直至屋面。

室外台阶、楼梯踏步及平台板顶糙面防滑；

室内楼梯踏步斜板与墙贴紧无缝防异物坠落；首跑平台梁下净高大于2.1米；

过街通道顶板局部下降，上保温防冷桥。

阳台门洞高≥2400，卧室、书房、客厅窗上净高≥120，美观易装窗帘。

管道井检修门门槛高≤180，门洞高≤1400。

内门洞口未正对硬墙角，.卫生间门洞口未正对餐厅、客厅，跃层中的卫生间未正对紧邻下层的厨房、餐厅，无居住犯忌问题。

厨房、暗卫设有排烟、排气道，与水暖立管同穿上层主要房间的部位适当，出屋面部分紧贴返台层外墙或高度大于2.0米的露台分户墙，装后稳固，对返台层无空气污染，且完全表达在平立面图中，注意立面美观；

厨卫间的厨具、洁具选型及其定位尺寸明确，利于排烟、排气、水暖管道的安装且经济。

两卫紧邻时的洁具布置利于共用一套排水、排气系统；两户明卫相对时，设高窗或错位窗等措施规避对视;明卫窗上净高≥350，满足排水管道下吊顶不挡窗的要求。

户内砼楼梯踏步斜板、钢梯斜梁与尸内门相遇时的净高满足正常通行要求，且未影响水电箱体开启。

退台层的托墙梁位于下层隔墙处并与其等宽或己上返与板底相平、坡屋顶阁楼层的老虎窗梁下端已上返与板底相平，不应影响下层空间的完整性。

设备箱休定位明确，便于开启，无碍正常交通及其上承重梁安全，墙体厚度与箱体匹配。

高层建筑、多层、商业中客梯、货梯、自动扶梯、坡道梯的地坑、井道、机房的各向尺寸，满足设备厂家确认的土建图要求；消防卷帘的封闭范围不影响绕扶梯或坡道梯疏散下楼。

高层建筑、多层、商业等屋面集中内排水，具有防止渗漏和隔音降噪的得当措施。

平、立、剖面图纸完整、表达准确（尤其内庭院立面）。

外墙材料和装饰构件颜色和尺寸；雨棚、花架、窗井顶棚、空调机位等表达完整，一般禁止出现二次设计字样，强调与墙面交接做法完整、牢固且无渗漏水隐患；屋顶平面应包含屋面检修口、管沟、设备基座及变形缝构造；屋面排水设计合理性的衡量，如排水是否顺畅，雨水口分布是否均匀，汇水面积与雨水管径是否配套；烟风道出屋面的材料做法、位置、形式。

关键部位的节点、大样不能遗漏，如楼梯、电梯、坡道、墙身、门窗等；图中楼梯、上人屋面、中庭回廊、低窗等安全防护设施应交待清楚。

建筑物中留待专业设计完善的变配电室、锅炉间、热交换间、中水处理间及餐饮厨房等，应提供合理组织流程的条件和必要的铺助设施。

暗厅面积应有所限制；良好通风、隔音是保证住宅环境功能质量的重要因素；住宅套内平面布置应方便家具搬运；

严寒及寒冷地区厕所、浴室，特别是公共厕浴，应有良好的通风、排气，即使有外窗，也应设置排气设施。

各类建筑物中重点噪声源，如空调机房、通风机房、电梯井道等的隔音，减振措施。

多层防火要点

燃油、燃气锅炉房防火间距应执行工业厂房（丁类）防火间距的规定；

建筑物沿街部分长度超过150m，或总长度超过220m时，应设置消防通道；

建筑物屋盖为耐火极限低于0.5h的非燃烧体、高层工业建筑屋盖为耐火极限低于1.0h的非燃烧体时，防火墙应高出屋面40cm；

紧靠防火墙两侧门窗洞口之间水平距离不应小于2m，如防火墙设置在转角处，内转角门、窗洞口之间最近的水平距离不应小于4m；

附设在建筑物内的消防控制室宜设在底层或地下一层，应采用防火隔墙与其它部位隔开，并应设置直通室外的安全出口；

高

层

民

用

建

筑

防

火

要

点

高层建筑玻璃幕埔内不同防火分区楼层间应设置高度不低于O.8m的不燃烧实体裙墙；幕墙与楼板、隔墙处缝隙应采用不燃烧材料严密真实；

消防控制室宜设在首层或地下-层，应采用防火分隔措施，并应设置直通室外的安全出口；

高层建筑使用可燃气体的房间或部位直靠外培设置；

当高层建筑沿街氏度超过150m，或总长度超过220m时，应设置消防通道；

防火墙设在转角附近时，内转角两侧墙上的门、窗洞口之间最近边缘水平距离不应小于4m；

防火墙上必须开设门窗洞口时，应设置能自行关闭的甲级防火门、窗；

地下室内存放可燃物平均重量超过30kg/m2的房间应设置防火墙和甲级防火门；

采用防火卷帘作防火分区的分隔，其耐火极限不应低于3.0h（当采用防火卷帘阻断人行疏散通道时，应设置可自行关闭的防火小门）。

除允许设一座疏散楼梯及顶层为外通廊式住宅的高层建筑，通向屋顶的疏散楼梯不宜少于两座，且不应穿越其它房间；

消防电梯前室面积：

居住建筑不应小于4.5m2飞公共建筑不应小于6.0m2。

当与防烟楼梯间合用前室时，其面积：

居住建筑不应小于6.0m2公共建筑不应小于10.0m2。

消防电梯前室首层应设置直通室外的出口，或经过长度不超过30m的通道通向室外；

消防电梯井、机房与相邻其它电梯井、机房之间应设置防火分隔，隔墙上的洞口应设置甲级防火门；

在高层建筑内设置消防水泵房时，应设防火隔墙，隔墙上的洞口应设置甲级防火门；

消防电梯井底应设排水设施；

当消防水泵房设在首层时，其出口宜直通室外，当设在地下室或其它楼层时，其出口应直通安全出口；

无障碍设计

《城市道路和建筑物无障碍设计规程》JGJ50-2001第5.2.2条、7.2.4条、7.5.1条。

成片开发建设的低层、多层居住区、宿舍区宜考虑无障碍住房套型：

室内外高差较大的建筑不宜采用无台阶入口，如入口仅设坡道，坡道坡度应符合最大限值的规定:

从三级起台阶应设扶手。

中、高层设残疾入坡道的住宅应保证至各层电梯厅、地下停车库的无障碍通行要求。

车库停车场

汽车坡道两侧应用防火墙与停车区隔开，坡道出入口应采用水幕或设置甲级防火门、防火卷帘等措施与停车区隔开；

汽车疏散坡度的宽度不应小于钮，双车道不应小子7m；两个汽车疏散出口之间的间距不应小于10m，毗邻设置应设防火隔墙。

国家法规

《中华人民共和国建筑法》第五十七条。

建筑设计单位对设计文件选用的建筑材料、建筑构配件和设备、不得指定生产厂、供应商。

《中华人民共和国大气污染防治法》第四十四条。

城市饮食服务业的经营者，必须采取措施，防治油烟对附近居民的居住环境造成污染。

建设部关于建设领域推广应用新技术、新产品，严禁使用淘汰技术与产品的《技术与产品公告》。

2、结构：

分类

评审内容

评价

说明

结构抗震设防类别、设防烈度、抗震等级，场地土类型、场地类别的判定符合当地情况，是否提高设计标准；

活荷、变形取值是否满足规范低限。

（恒荷取值符合所选材料实际，保障安全、投资经济）；

空调板是否与主体结构采用一次性整体现浇。

地

基

与

基

础

各轴线尺寸与底层建筑组合平面图是否相吻合。

基底高程是否满足基本冻深并与地勘报告相符，且置于老土层上。

基顶（含独基中的柱底连梁、徨基中的上返柱帽）标高是否满足建筑地面做法和水暖管道埋置要求。

地基加固处理措施（换填或打桩）是否明确合理。

（对周边建筑、道路、重要管线无过大噪音、振动、泥浆流等环境污染，不会产生显著地面隆起引发附加沉降、倾斜的次生影响，且可止水与挡土兼得）；

工期允许条件下，无地下室时是否已优先考虑天然地基、在板基础jj、人工地基非满堂基础类型。

拟建项目基础与周边原地上、地下建构筑物及市政管线基础之间的水平净距是否大于二倍埋深

小于二倍埋深高差，是否采取消除饲塌和附加侧压的止水兼挡土防护措施

过长征板基础是否增设后浇带并己明确具体要求。

上

部

结

构

梁、柱、承重砌体墙、框架、剪力墙、井筒等位置及轴线是否与建筑一致。

伸缩缝、沉降缝、抗震缝的位置、尺寸是否与交待清楚并与基础平而图一致。

同一规划区域内，户型（功能、柱网〉组合相同、建筑层数相近，其结构布置是否相同:

非框架梁（次梁、过梁、一般挑梁）和楼屋面板的截丽尺寸、钢筋配置、材料强度在同一结构类型中是否相同:

框架梁柱、剪力墙的截面尺寸、钢筋配置、材料强度在同一结构类型中是否基本相同。

柱墙水平截面尺寸、或材料强度、或钢筋配量是否延高分段递减。

构造柱（含较大洞口两侧加强柱、后期填充墙上的分户门侧报框柱）截面尺寸、插筋配置是否合适，平面定位是否具体明确。

卫生问等局部降板的房间，是否满足建筑楼面做法。

室内是否无凸出显现的梁柱结构体。

3、水暖：

分类

评审内容

评价

单

体

说

明

给排水系统管道管材、附件（水表、阀门等〉选用是否经济合理或与我司设计要求一致；

给水管道的敷设方式是否合理或与我司的设计要求一致。

有地下室的单体建筑物给排水管道穿越外墙处是否采用防水套管；

平

面

及

系

统

图

给排水管道的布置方案是否经济合理

室内临近排水系统是否合用管道，从而减少出户管的数量

卧室上方的卫生间排水是否为同层排水，结构有无降板措施

商业给排水系统是否独立

首层排水是否单独排放

排水立管是否有布置在客厅、卧室内

室

外

给

排

水

设

计

给排水管线标高、位置是否影响门窗的开启或人的通行

给排水管井尺寸考虑是否合理，有无空间的浪费情况或管井过于拥挤现象

地下室集水坑的位置是否合理，集水坑透气帽的设置是否与我司设计要求一致

消火栓的布置间距是否满足消防设计规范要求，消火栓箱门的开启方向是否影响疏散通道及消火栓的应急使用

私家花园和院内停车位处是否考虑预留给水点，给水点是否考虑防冻措施，给水是否引自室内。

给排水总平面图的各建筑物、道路、红线的关键尺寸、关键坐标是否齐全，是否与总建筑平面图一致。

管网布置方案是否经济合理，包括:

1、给水引入点的位置、数量、规格、压力等是否经济、合理:

2给水环状管网的布局是否合理，是否按建筑类别分区考虑:

3雨、污水的排放体制是否合理:

4小区排水与市政排水接口的位置、数量、规格、标高等是否合理;5消防设施是否考虑齐全，消火栓布置是否合理

给排水管的管材选型是否经济合理或与设计要求一致

室外污水管线的埋深及坡度是否满足要求。

院内停车位处是否考虑排水措施。

化粪池的位置是否合理，且应结合景观图看其与景观构筑物、道路及其他附属设施有无冲突。

室外各管线之间或各管线与其他构筑物（地下车库、景观水池等）的标高及平而位置是有有冲突。

室外管道井的数量、位置是否经济合理。

景

观

给

排

水

景观给排水的布置方案是否经济合理；

景观给排水的管材选用是否经济合理或与我司的设计要求一致。

水景观是否考虑给水、补水、泄水、溢流、清淤。

水泵的参数是否与景观用水相匹配。

绿化给水点的设置是否合理，其洒水栓服务半径考虑是否过大。

单

体

采

暖

设

计

热源方案选择是否经济合理，如为独立供暖，热源位置是否合理。

系统管道的布置方案是否经济合理。

采暖设施的材质、位置是否经济合理或与我司设计要求-致。

设计采用的室内设计标准是否满足相应规范和使用要求。

采暖系统管材及防腐、保温材料选型是否经济合理或与我司设计要求一致，防腐、保温的做法是否明确。

居住建筑（住宅、公建等）的围护结构应满足标准（居住建筑部分〉的要求和各地区相关细则。

室

外

热

力

设

计

非独立供暖的室外热力管网布置方案是否经济合理。

换热站的位置选择是否经济合理。

采暖管道管材选型是否经济合理或与我司设计要求一致。

设计采用的室外气象参数等基础资料是否正确可靠。

暖通总平面图的各建筑物、道路、红线的关键尺寸、关键坐标是否齐全，是否与总建筑平面图一致。

室外各管线之间或各管线与其他构筑物（地下车库、景观水池等）的标高及平面位置是否有冲突。

采暖检查井的位置是否合理，且应结合景观图看其与景观构筑物、道路及其他附属设施有无冲突。

4、电气：

分类

评审内容

评价

电

气

外

网

图

根据单位负荷复核总用电负荷和选择变压器数量是否合理。

复核变电站位置与建筑物之间的距离是否满足规范及下列合理性要求：

1、靠近负荷中心；

2、进出线方便；

3、接近电源侧；

4、运输、安装、检修方便；

5、考虑防洪排水要求。

根据供电负荷等级复核变电站供电系统方案是否合理。

电气外网进户位置是否符合单体总平面规划，安装、检修要求；

室外配电箱（弱电分接箱）位置，是否靠近（负荷）中心，综合道路、建筑位置，同时考虑供电半径（综合布线距离），尽量缩短线路长度，节省有色金属；

是否明确了强弱电外网的数设方式；

强弱电外网路由是否避开建筑、庭院、，腐蚀性危险场所，敷设在铺装路和绿化带；

强弱电管线之间、与其他管线间的距离是否满足规范要求。

单

体

电

气

说

明

建筑的负荷等级的主要内容是否明确；

负荷估算是否合理；

根据负荷性质和负荷量，是否明确外供电源的回路数、容量、电压等级；

是否急电源系统:

备用电源和是否急电源形式是否符合规范要求；

建筑防雷等级和防护措施是否符合规范要求；

照明、接地、弱电各系统、消防设计等相关系统内容是否符合规范要求；

材料选择是否满足规范和设计委托要求；

单

体

电

气

系

统

图

系统图设计是否与平面图设计对应；

电源进线处是否设置电源隔离开关及保护电器;

每栋住宅的总电源进线断路是否具有漏电保护功能;

根据负荷用电指标及需要系数复核进户电缆规格及对应开关是否合理;

插座回路与照明回路是否分开；

普通插座回路是否不小于2.5mm2，空调插座是否不小于4mm2；

电梯、消防、事攸照明、应急照明、重要机房是否采用低压双电源，并在最末一级配电箱处设双电源自投；

普通住宅线材、管材户内是否采用BV线，PC管;公建、高层住宅中的一、二级负荷是否采用阻燃线缆;

入户一级配电系统是否设电涌保护器;

电气开关是否选择国内中档产品。

电

气

平

面

图

电气箱柜与土建平面图预留孔洞或基础位置是否一致；

强弱电出户位置