重庆五里店市场定位分析报告.docx

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重庆五里店市场定位分析报告

五里店住宅小区

市场定位分析报告

目录

第一章区域市场环境概述

第二章区域楼盘销售分析

第三章竞争市场分析

第四章本案优劣势分析

第五章市场定位分析

第一章区域市场环境概述

1.1区位格局分析

1.1.1茶园---金泰城广场

自建新东路改造工程完工后，道路环境得到了极大改善，居住环境进一步提高，已形成长安公司职工家属区、香江家园、万丰小区等住宅小区，在建的还有瑞迪荣都、万丰西苑和长安医院改造工程。

这一线有零星的保健、饮食店，设有长安医院和泰恒眼科医院，五里店大型农贸市场和购物超市（渝海购物超市），长安子弟学校也在附近。

1.1.2金泰城---五里转盘

这一线是五里店的中心，是五里店休闲、娱乐、饮食和购物集中地带，有零星的百货店和超市，但是所有的商业设施都不成规模和体系，周围的居民多数是一般企业职工和郊县来渝打工人员，综合素质低下，消费水平也很低。

这一线的整体环境是脏、乱、差，是江北区今后旧城改造和新建规划的一个重要地带。

在售的物业有远银经典城和华新都市花园。

1.1.3五里店转盘以东

经过改造和建设，居住环境大大改善，目前已有红塔星级酒店，重庆烟草商务大厦、嘉信.庭苑和光龙都等物业，形成一定居住规模和商务办公区。

随着开发建设的扩展，沿线至刘家台和江边将是今后的重点开发地带。

1.1.4转盘以西一带

转盘附近在建“五里店广场”，系经市、区人民政府批准，投资建设的重点工程项目，为一个面向二十一世纪大型综合市场。

尤其建材超市、仓储式市场理想之地。

是集商业、贸易、公寓、停车为一体的综合城市配套项目。

项目用地面积18799平方米。

项目建设规模120916平方米，其中地下部分40588平方米，地上部分80328平方米。

按功能划分大致为：

市场72196平方米，公寓33720平方米，其它（车库、设备用房等）15000平方米。

往西500米就是南方上格林大型住宅小区。

1.1.5万丰花园支路至金科花园

目前形成小规模花卉和饮食一条街，有各种特色饮食，本项目地块正好位于这一带的中间位置，中高档小区华新都市花园和金科花园与本地块相望，是未来的重要竞争对手。

金科对面还有江南山水、天赐.丽景等物业。

1.1.6长安村至长安华都

这一片主要是一些旧厂房和长安公司集资建房区，具体未来规划不祥。

但目前这一片是五里店教育设施集中地带，有糼儿园、字水中学（即将扩建）、五里店小学和长安职业学校。

靠近公路沿线在售楼盘主要有长安华都、红地苑和樱花丽舍三个物业，目前还有鲁能星城正在打造中，这一带生活配套和商业设施相对欠缺。

1.2本区域未来规划格局

五里店地处于解放碑、江北城、观音桥三大片区的交接点，作为北部城区最重要的交通枢纽之一,在重庆北移东下战略中具有重要的战略地位,是江北区政府规划中三大商圈之一，即五里店商圈-----江北美居建材中心，按照规划，美居建材中心刚好位于五里店金泰成灯饰广场和在建的“东方家园”建材超市（建筑面积4万多平方米，系其全国最大建材卖场。

）之间，长约两公里，区域面积约两平方公里。

除金泰成和东方家园两大龙头企业外，建材街还规划了精品建材、室内陈设饰品和电工电料交易3大专卖区，分别位于建新东路、五江路和五唐路两侧，几乎占尽了五里店地区的核心地段。

在五里店转盘的东边是以红塔星级酒店，重庆烟草商务大厦为主的五江支路高尚商务区，在西北边是以五里店转盘为中心的由家天下大型购物中心，东方家园家装广场，南方上格林和凌云大厦为主的商贸区。

20**年10月27日，江北区审时度势的推出了美居建材中心这一规划方案，使江北房地产开发的产业链有效的得以延伸，同时也使江北城——五里店（美居建材中心）——观音桥（核心商业区）三大商圈有效的成为了一个整体，并且在产业上互为补充。

1.3交通状况

1.公交线：

我众多公交线路经过五里店，总的来说交通是很方便的，有到达各个主城区的公交车；同时未来的火车北站也在附近。

2.未来轻轨线：

四号线：

沿七星岗、五里店、唐家沱、郭家沱至鱼嘴，长36公里；六号线：

沿五里店、松树桥、冉家坝、蔡家至北碚，长46公里；

建材行业作为对物流要求很高的行业，被规划在五里店，也证明了交通是这个片区很大的优势，凡是交通线发达的地区，一旦有拉动型经济作为火车头，相关的经济活动会很快的丰富起来，建材超市启动后，会增加五里店片区的物流、人流、资金流，同时也会凸显对观音桥、解放碑以及未来江北城的纽带作用。

1.4消费水平

五里店原住居民多为长安、三钢厂的职工，产业工人的低收入已经从10年前就开始了，长安厂原住居民由于原有资金少、文化水平有限，改变现状的能力也就受到很大限制，而位置优越的土地资源就成了改变这个片区最有力的工具。

原地居民的消费水平非常低，但随着此地物业的发展，有众多的外区居民前来置业，在一定程度上推动了此地消费水平的提高。

另外，由于五里店一直以来没有成熟的商业配套，此地居民一般都前往观音桥和解放碑购物。

1.5居住环境

从调查情况分析，五里店除了刚开发的几大物业之外，如华新都市花园、金科花园、南方上格林、嘉信.庭苑、长安生活区、万丰花园等之外，其它居民的居住环境是相当差的，都是单体楼或是老式安居房。

这部分人有改变住房的强烈愿望，但是受到经济水平的限制，可以说原地居民的住宅消费水平是很有限的。

随着交通和市政环境的改善，片区规划的发展，五里店越来越受到其它区域置业者的关注和喜爱，从调查看，目前此地的几大物业的销售中，其它区域的消费者占到很大比例。

1.6教育状况

除了商业职工大学，其余均为中学、小学和糼儿园。

主要有字水中学、五里店小学、长安子弟学校和十八中学。

1.7重庆市CBD规划和观音桥商圈规划对本区域的影响

解放碑是重庆市最核心的商业圈，对整个重庆市的商业辐是最强的，也是人口最密集的区域，流动人口也最多，这部分人绝大多数是在渝经商的外地人士和刚刚走出校门从事新兴产业的年轻人，他们都有解决住房的强烈愿望。

经商人士觉得住酒店太贵，家不在重庆，又不想购买大的住房，只是想寻找一个临时的居所，既可投资也可居住；而刚出校门不久的年轻人想拥有个人独立空间的强烈愿望，不想寄人篱下，但是高收入、积蓄少是他们的特点，决定了其只能购买小户型。

他们既不想远离解放碑生活，也不能承受总价太贵的房子，因此离解放碑最近，交通又方便，价格又相对便宜的房子最受这一群体的欢迎，而五里店却能满足这一要求。

未来CBD规划横跨渝中区、弹子石和江北城三片区，将极大带动三地的人流、物流和信息流，会产生巨大的临住宅或员宿舍的需求，而这些住宅的需求是以小户型如单间为主体的，而五里店在地理位置上与江北城自然连成一体，与解放碑仅一桥之隔，CBD的规划自然极大地拉动了五里店的发展，如果能抓住这一有利商机，适时开发市场急需的物业，将带来丰厚的商业利益。

同时，随着观音桥商圈的规划建设，流动人口将进一步增加，对小户型物业的需求自然也增大，小户型自然也成为投资物业的新宠。

位于商圈环道的入口的天宇银座是纯小户型楼盘，面积27—55平方米不等。

该楼盘开盘一月来，销售已达90%。

印证了与商圈临近的地方是小户型热销的地方这一说法。

而同属江北区的五里店与观音桥相距只有五分钟的车程，这一独特的区位关系，使五里店物业的价值得到进一步的提升，投资潜力进一步显示出来。

第二章区域楼盘销售分析

2.1五里店楼盘个案表

楼盘名称

占地面积

总建筑面积

物业类型

绿化率

开盘时间

户型面积

主力户型

建筑面积

起价

均价

（套内）

物管费

长安华都

160亩

37.6万

小区

51%

20**.11

129--200

三房120--150

2525

2700

1.00

红地苑

220**

塔楼

20**年

78--166

两房78三房104

2200

2400

0.80

华新都市花园

125亩

240000

小区

36%

20**

60--180

三房100--110

2450

2800

1.10

江南山水

6万方

小区

30%

20**.4

92--250

两房92三房120

2200

2400

0.80

南方上格林

343亩

48万方

小区

40%

20**

42--250

两房85三房120

2400

2600

1.00

瑞迪荣都

8586m2

51517m2

小区

25.3%

20**.5

55—119.49

两房80三房110

2150

2400

1.00

天赐.丽景

120**m2

68000m2

小区

30%

20**

78--166

两房95三房125

2200

2400

0.80

万丰西苑

约3200m2

3.3万方

小区

20**

57--104

两房74三房93

2150

2400

0.80

远银经典城

2万方

单体

20**

49-98

两房95

2200

2450

0.80

2.2个盘配套

楼盘名称

物业自身配套

长安华都

有游泳池、会所、购物超市、自动取款机、邮政代办点、医疗保健中心、商务中心、社区活动中心、儿童乐园、双语幼儿园、停车场、观景长廊等；运动设施有游泳池、网球场、羽毛球场、健康步道、室外健身场

红地苑

茶馆、棋牌室、有一空中花园

华新都市花园

小亭、流水、糼儿园、球场、停车场、健身房、小卖部

江南山水

户外小亭、流水、步行通道、停车场、小区园林

南方上格林

有游泳池、会所、网球场图书室,高尔夫练习场,恒温泳池,茶室,咖啡厅。

星级酒店和商务中心；高尔夫练习场、娱乐健身等诸多设施；以及图书馆、生活超市、医疗保健中心等等。

瑞迪荣都

区内设幼儿园、三层综合商场（餐饮、休闲、娱乐）

天赐.丽景

羽毛球场、小区绿化，旁边有大型菜市场

万丰西苑

网球场、娃娃天地、健身房、台球室、B栋我负一层为大型超市；一层临街门面；二、三层是餐饮；四层休闲茶楼。

可见，自身配套较全的楼盘，销售自然较好，同时能卖较扃的价钱。

2.3主力户型建筑面积分布

说明：

两房和三房是五里店片区市场的主导户型，市场的供应量非常大，两房建筑面积在85平方米左右，三房在115平方米左右。

2.4户型销售状况分析：

◆一室一厅：

在供的楼盘有华新都市花园、万丰西苑、远银经典城和南方上格林，面积42至60平方米，销售率都已达到99%，一方面是供不应求，另一方面是市场供给量也非常小，

◆两房：

除了长安华都，其它楼盘都提供，面积在80至95平方米（建筑面积）之间，市场供应量比较大，整体销售状况比三房好。

◆三房

市场上供应量最大的户型，销售率也与各楼盘的自身定位有关。

很多楼盘三房建筑面积在120—130平方米销售进度缓慢。

◆四房或跃层

供给量比较少，市场需求量也很少，高档楼盘中有一定供给，但在为数不多的消化量中用作工程抵款房占有很大比例。

◆新户型

从各楼盘的供给来看，创新户型很少，在户型创新上做一些文章，可以填补一定市场空白，加快楼盘销售。

2.5红黄片区简要分析

红黄片区是五黄路的前半段，也是离我们较近的竞争对手，是规划中的CLD，是中高档物业、小户型、写字间和商业物业集中开发地带。

2.4.1在售中高档物业：

楼盘

规模（平方米）

户型（平方米）

均价（元/m2）

天一华府

80000

110—133

2550

香悦华府

50000

70—210

2800

金玉满堂

78000

110—120

2800

时代名居

42884

26---125

2500

2.5.2小户型

楼盘

装修程度

户型（平方米）

均价（元/m2）

帝豪丽都

精装修

32—55

3700

东和银都

精装修

30—50

3500

樱花丽舍

清水房

40—81

2400

北部.尚座

精装修

26--50

3500

由此可见，不考虑装修房，这一片的物业成交均价都比五里店每平方米高出100至300元不等。

作为小户型在市场上更能售出很好的价格。

第三章竞争市场分析

从本案区位来看，主要的客户将来自五里店、解放碑、江北观音桥片区以及江北城，这些客户所选择的区域相对范围很广，但与本案竞争性较强的楼盘主要云集在江北。

江北现在比较成规模的片区可细分为：

3.1五黄路片区：

五黄路片区上的主旋律是中高档楼盘，长安华都、金科丽苑、皇冠东和等，这个区域的中高档楼盘已经得到了广泛的认可，销售理想，这个区域的主要竞争对手来自于本案周边的两个小楼盘红地苑、天赐.丽景；

3.2大石坝片区：

大石坝是新兴片区，原有住区配套设施较差，但因为周边原住居民多、交通方便、地价较低，成为比较集中的楼盘供给地，这里的楼盘以中档为主，销售比较理想，这里还有较大的土地空间，还会有楼盘供给；

3.3观音桥片区：

观音桥片区的热销源自于步行街的利好消息，现在观音桥转盘附近的楼盘已经基本售罄，其余的楼盘供给主要来自转盘附近，但供给量不会太大；

3.4北滨路片区：

北滨路片区主要的供给是中高档楼盘，现在的东方家园、金沙水岸是代表作品，今后沿滨江地带将会有较大的高档住宅出现，这个片区与本案竞争性不大；

3.5冉家坝片区：

冉家坝是江北区最大的新兴片区，这个片区的兴起是由于政府的迁移引起的，楼盘价格也从最初的1400-1600攀升到现在的20**元左右，龙湖在冉家坝也圈定了600余亩地，龙湖的新盘投入市场的时候，整个冉家坝片区会引起更多人的关注；

3.6红旗河沟-松树桥片区：

这个片区的房屋供给呈多样化，从低档房到高档联排别墅都有，这里的居民有很多不是本地原住居民，复线桥开通后，对这里靠近观音桥腹地的楼盘会带来大量客户；

3.7五里店-茶园片区：

（已分析）

分析整个江北区楼盘的供给情况，会发现江北的七个片区中有很多未被开发的地带但离商业中心、主干道很近的楼盘很受消费者欢迎，这些地方的供给量已成为现在江北区楼盘供给的主流，而且大石坝、冉家坝、北滨路这些新集散地的楼盘销售都比较理想，这三个地方都是位于江北与其它区的接壤处，这说明整个江北现在处于一种需求旺盛的状态，它对周边的吸引力增强，同时对本区中心的客户也有强有力的吸引，本案所处的位置也是大片区的接壤处，只要产品能充分满足客户需求，销售不会遇到大的阻碍。

第四章本案优劣势分析

4.1项目基本状况：

项目名称：

五里店住宅小区

项目性质：

新建住宅

建设规模：

总建筑面积50000平方米

其中：

住宅建筑面积46000平方米

商铺建筑面积4000平方米

建设地址：

重庆市江北区五里店

4.2项目优势

1.区域：

位于五里店转盘附近，紧接解放碑、南坪、北部新区、观桥和江北城，区位优势明显；

2.交通：

非常方便，有直达其它主城区和片区的公交车；

3.购物方便：

紧靠灯饰广场、江北建材中心和农贸市场，离解放碑约10分钟，观音桥及北城天街约5分钟，日常购物很方便；

4.由于区位好，能吸引其它片区的消费者前来购房置业。

4.3劣势分析

1.地块小，容积率高，难以打造出高品质的住宅小区；

2.地块在两大高压线的夹击之中，且周边高楼林立，致使本小区的景观视野非常的差，通透性也不够好；

3.由于地块内部尚存一高压线塔，占据了一定的地块面积，同时设置了商业塔楼，致使在高积积率的条件下，内部的小区绿化环境非常的小，在环境方面没有吸引消费者可言；

4.周边及江北其它片区新增楼盘不断增多且相继推出市场，如鲁能星城、珠江、长安丽都、华新三期等，都是大社区大环境，配套比较齐全，地段比本案好，如果本案定位不准确，其它个盘将对我们的销售造成极大的压力。

第五章市场定位分析

5.1差异化市场形象定位

综合以上对五里店区域各方面的情况和江北城各竞争片区物业开发趋势及本案的优劣势的分析，我们认为本案必须做出差异化的定位，方能在群雄逐鹿的市场上脱颖而出，抢占有利地位和时机，快速实现销售。

5.1.1连接解放碑、观音桥、未来CBD

小区整个体量较小，虽然目前五里店片区竞争不算大，但在今年正在规划的项目中，周边已经有较大的项目浮出水面，加上可与五里店片区争抢客户的片区比较多，要想在短期内实现快速的销售，需要一方面结合本区域优势，抗衡其它区域的楼盘，另一方面也要填补本区域的市场空白，避免与周边楼盘的短兵相接。

五里店片区紧邻解放碑，也处于未来CBD的辐射圈内，同时连接着江北的商业中心——观音桥，交通方便，适于居住和投资。

尤其是对于外来人口众多，房价昂贵的渝中半岛，五里店有着强有力的竞争力，它会吸引在渝中区上班、生活的人群，尤其是年轻人，过桥就是解放碑是项目操作的核心概念。

同时，江北城的CBD位置也会是投资者关心的一个要素。

从市场供给的角度来看，解放碑、观音桥这三个地方现在市场上曾经有一些定位准确，个性鲜明，提供给年轻人和投资客的楼盘，虽然都是价格高昂，但销售周期都比较短。

从目前来看，定位相似的楼盘只有解放碑的赛格尔等两三个楼盘在售，我们的市场空间比较大

5.1.2小户型主义

从整个五里店来看，这个楼盘的先天条件并不是很好，即不靠五黄路，又不靠建新东路，而且周围楼盘林立，被围成一个天井，对外看不出去，除了顶层之外，多数房子非但没有景观可言，还会产生很严重的对视，让购房者感受不到改善了居住条件，所以从居家角度讲，楼盘不具备先天优势。

从五里店在售的楼盘中，大力宣传交通优势的没有，这些楼盘都想尽量多的吸引改善居住条件的客户，而从这个角度讲，比五里店强的片区非常多。

所以，我们吸引的客户非常单纯——年轻人。

我们的产品也很简单——小户型。

从重庆目前的小户型来看，还是比较大，对于购买一房的客户来讲，家的概念不是起居室、卧房、书房一应俱全的小康之家，而是暂时居住，未来又方便出租的小居室。

在小户型的设计上，即要节约空间，又不能降低档次，阳台不能少，大落地窗的设计也可以突出生活的品位。

在小户型房间的后面，同时也要注重业主未来居住的配套，对追求高雅、时尚、活力、个性的心理（具体措施在后面描述）。

5.2客户群定位

既然是小户型主义，那么本楼盘的目标客户是：

渝中半岛、观音桥片区的年轻客户，以及看好五里店区位的投资客。

5.3户型

5.3.1户型定位

户型大小决定了总价、功能两方面的因素，所以在中档市场上显得尤为重要。

从片区的市场调查中我们可以明显的看到同等户型中设计紧凑的房屋销售良好，一房供不应求，两房销售也强于三房，而更大的户型销售阻力却相当大。

我们在户型定位上，保持一个原则，就是：

压缩空间数量，提高空间质量。

依据这一原则，我们对户型面积及户型比例作出如下定位：

单间：

建面38-43m²比例：

25%（300套）

一室户：

建面45-52m²比例：

20%（200套）

小两房：

建面65m²比例：

25%（184套）

大两房：

建面75-77m²比例：

10%（63套）

小三房：

建面102-106m²比例：

20%（92套）

5.3.2户型解释

单间：

主要对象是年轻人，工作地点在解放碑、观音桥附近，参加工作时间不长，薪水中等，有一部分非工资收入，工作时间不完全固定，职业跳动性比较大，业余时间比较喜欢在解放碑、观音桥等闹市消费，还没有进入结婚准备期，消费属于冲动型，理财能力较差或者很差，对未来预期比较好。

还会有部分自由职业者、外地驻渝的中小工商业者以及投资者；

一室户：

与单间消费者最大的区别在于年龄稍大或者已经交了比较稳定的异性朋友，已经有进入谈婚论嫁的心理准备，双方的收入都不很稳定，短期内不准备生儿育女，职业上更有可能是脑力劳动者；

小两房：

今年拆迁户的最爱，紧邻解放碑，总价低，可以居住两代人；同时也是准备结婚的小两口的青睐户型；

大两房：

对拆迁户的吸引力较差，卫生间要比小两房大，阳台面积要比小两房大；

小三房：

是普通家庭改善居住条件的一般选择，紧凑合理，减少浪费，注意卫生间、衣帽间（或者衣柜）的设计或预留。

5.4配套

针对本案小区内面积小且有高压线的特点，并结合户型定位和目标客户群定位，我们决定从会所设计上创造特色，使本小区在缺少绿色景观环境的情况下亦能吸引购房者。

5.4.1PUB生活会设计

1、“PUB生活会”概念：

服务于业主的配套设施，这种新最大的服务特征是将免费的服务项目与收费的服务项目相结合。

因为小区的户型较小，容纳的总户数有800余户，而且业主的年龄层次偏小，年轻人消费观念比较前卫。

快乐的、阳光的、便利的、时尚的，这些概念构成了整个小区小尺度高品位的生活圈层。

“PUB生活会”基本准则

都市的

紧邻都市中心，随时可以进入城市核心

年轻的

可以容纳不同的精神取向，乐观向上，生活节奏紧凑

小尺度的

不一定有厅、室的区别，在自己的小空间内无法无天

便利的

家务劳动外包一定要方便，楼下可以吃饭、洗衣、租碟

时尚的

高档的会所可以领略时尚的社交、不一样的社区文化

阳光的

锻炼身体一定要有充足的空间，身体才是革命的本钱

独特的

大社区没有的紧密沟通，单体楼没有的完好配套

2、“PUB生活会”面积：

总面积1000平米左右，共三层，在高压线下采取退台式建筑，突出“PUB生活会”闲情意趣的氛围。

3、各层设施：

一层主要是非商业用途，300平米左右，“PUB生活会”大本营，活动时可以聚集业主进行活动；没事也可以在这里闲坐，要上一杯可乐，跟朋友、邻居聊天；业主家中地方不够用也可以开家庭PARTY；暑假可以给孩子举办学习班。

对于喜欢交流的年轻人，一定要有一个轻松的，无拘无束的空间，这种大面积的空间也弥补了家中空间较小的缺憾。

二层主要是健身区，100平米的健身房，100平米的乒乓球室，100平米的壁球室，门厅内设计10平米的水吧。

乒乓球室免费开放，健身房和壁球室收费经营，水吧可以出租（销售）。

三层主要是收费的服务设施，服务主要项目是台球、游戏机、沙弧球。

4、室外活动：

室外活动主要是篮球场，在会所旁边做两个地下三人篮球场，占地不大，但比较受年轻人欢迎，三人篮球也是比较时尚的运动。

5.4.2空中花园

在住宅塔楼中，为了弥补室内空间的狭小，可以每三层设置一个50平米的花园，不用下楼就可以欣赏到中厅的美丽景观，有条件还可以摆放桌椅和烧烤架增加业主的活动范围。

从立面效果看，这种花园布局使住宅充满了人情味，让本来狭小的空间变的活动范围开阔，同时对于花园所在楼层，也可以提高价格，提升楼盘附加值。