某县某镇古枫经贸园项目申请报告.docx
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某县某镇古枫经贸园项目申请报告
****古枫经贸园地块房地产开发建设
项目申请报告
南通衡源建设项目管理有限公司
2010年9月
项目名称：
****古枫经贸园地块房地产开发建设项目
项目申请报告书编制单位：
咨询机构资质：
证书编号：
发证机构：
发证日期：
法定代表人：
技术负责人：
项目负责人：
报告编写：
校核：
王爱红
审定：
蒋建林
编制日期：
2010年9月
第一章：
项目概况4
第二章发展规划、产业政策和市场分析7
第三章项目建设内容12
第四章资源利用和节能方案分析28
第五章建设用地、征地拆迁及移民安置分析31
第六章环境和生态影响分析34
第七章经济和社会效益分析39
第八章建设与实施43
第九章项目招标47
第十章结论与建议50
第一章：
项目概况
一、项目概况
（一）、项目名称：
****古枫经贸园地块房地产开发建设项目。
（二）、项目承办单位：
**绿都置业有限公司
（三）、建设地址：
**县登丰路东侧，新建西路南侧，南邻古丰河，东侧为本地民宅用地。
**县**古枫经贸园地块地块房地产开发建设项目位于**镇新城区，本项目土地规划为商业、居住用地，规划用地范围：
东至村道路，西至登丰路，南至河流，北至新建西路。
具体用地范围详见**县**古枫经贸园土地出让规划红线图。
该项目地理位置优越，交通便利，区域繁华，势必发展为**镇今后最活跃的地段之一。
（四）、项目规模：
**县**古枫经贸园地块房地产开发建设项目已列入**镇2010年度房地产开发计划，规划总用地面积25561.93㎡，总建筑面积:
40633㎡，住宅建筑面积26361㎡，小区配套及商业面积14272㎡，其中含农贸市场面积7000㎡，小区配套建筑面积635㎡，居住总户数186户。
住宅底层自行车库建筑面积约1709㎡，共计停放非机动车1139辆；住宅底层机动车车库面积及住宅用地面停车面积约1712㎡，共计停放机动车94辆。
商业配套非机动车约1782㎡，共计停放非机动车1188辆；机动车停车约1065㎡，共计停放机动车73辆。
（五）、项目工程技术指标
1、总建筑面积：
40633平方米
2、容积率：
1.59
3、建筑密度：
44.8%
4、绿地率：
25%
（六）、环境保护
本项目的实施改善了周边地区环境，生活废水统一纳入城镇污水处理厂处理，工程结束后对生态环境没有影响，从环保角度考虑，本项目的选址与建设是可行的。
（七）、投资估算和资金筹措
本项目总投资****.*万元。
其中土地费用为****.*万元，前期工程费用***.*万元，建设工程费用****.*万元，公用工程费用***.*万元，附属工程费用***.*万元，不可预见费用***.*万元，地基加固费***.*万元。
（八）、项目经济评价等综合评价结论
**县**古枫经贸园地块房地产开发建设项目位于**县**新城中心城区成熟板块，具有良好的市场环境，同时项目科学合理规划与实施以及基础设施的完善，既为本项目的开发提供了良好的保障，同时有利于该区域人文、生态环境的提升。
由于近几年**镇房地产开发量较大，大量高档楼盘的出现，提升了区域的整体形象，在消费者心中的认可度较高。
本项目具有良好的经济效益、社会效益及环境效益。
二、项目申请报告编制依据
（一）、国家及本地区颁布的相关法律、法规、政策；
（二）、**县**古枫经贸园地块开发建设意见书；
（三）、建设部门发布的工程建设方面的标准、规范和定额；
（四）、该项目周边地区有关勘察资料;
（五）、编制该项目申请报告的委托合同；
（六）、其他相关依据资料。
第二章发展规划、产业政策和市场分析
一、发展规划分析
（一）、国内房地产业发展分析
目前，中国房地产业已经成为国民经济的重要支柱产业。
2009年，全国完成房地产开发投资36232亿元，比上年增长16.1%。
其中，商品住宅完成投资25619亿元，增长14.2%，占房地产开发投资的比重为70.7%。
2009年，全国房地产开发企业房屋施工面积31.96亿平方米，比上年增长12.8%；房屋新开工面积11.54亿平方米，增长12.5%；房屋竣工面积7.02亿平方米，增长5.5%。
其中，住宅竣工面积5.77亿平方米，增长6.2%,中国房地产直接带动了57个相关产业的产出增加，没有一个其他行业有如此广泛的行业推动力，因此市场是非常乐观的。
此外，根据国际经验，当一个国家经济进入持续稳定增长时期，城市化也将进入一个快速发展时期。
2010年我国人均GDP将提高道1200美元甚至1500美元，经济的增长将加快城市化的进程，城市人口的迅速增长也无疑会对住房和基础设施建设带来巨大的推动力。
（二）、县“十一五”规划的要求
《**县国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》中阐明按照统筹城乡发展和“城市现代化、农村城镇化、城乡一体化”总体思路，推进中心镇建设，全面加快城镇化进程，增强城镇辐射带动功能，工业化与城镇化互动发展建立以工促农，以城带乡的长效机制，推进新农村建设进程，促进城乡健康协调发展，改善环境，提高质量，扩大城镇人口及镇区规模，增强吸引力、辐射力和综合服务功能，推进各镇镇区做大做美。
同时还对房地产业提出了更详细的要求“房地产业要适应城市化水平提高和人民生活小康的客观要求，加速发展关联度较大的房地产业。
适度发展和加强调控房地产一级市场，大力发展以普通住房和经济适用房为主的城镇住宅供应体系，不断优化结构，增加供给。
进一步激活二级市场，完善房屋交易市场功能，建立健全公开、公平、公正的房地产交易机制，实现住宅买卖、交换、抵押、评估一条龙服务。
发展住房消费信贷和住房保险，完善个人住房融资机制。
规范和加强物业管理，大力推进房地产开发销售和物业管理的分业经营。
（三）、**经济发展的产物
自2000年年底县政府取消福利分房制度，个人购房数量骤增。
同时，随着居民收入水平不断提高以及消费者观念的转变，消费者对商品房的需求也持续呈上升趋势，在很大程度上刺激了商品房市场迅猛发展。
**是一个文化底蕴浓厚的古镇，居民生活富庶，随着近年来城市基础设施建设的逐步完善，尤其是新城区，工业集中区的建设，吸引了许多外地人来**投资经商。
另外户籍制度的改革，使农村人口城镇化，城镇人口大量增加。
这些都为**的商品房消费市场增添了新的主力军。
去年**县城镇居民人均可支配收入9960元，同比增长10.7%。
农民人均纯收入达到4297元，同比增长11.9%,创历史最高水平。
以上数据反映了企业和个人的投资与消费仍然蕴藏着较大的增长潜力。
二、产业政策分析
该项目符合国务院《促进产业结构结构暂行规定》，不属于《产业结构调整目录（2005年版）》中的限制和禁止类。
三、**县商业房地产市场调查
1、商品房供给不足导致房价下跌艰难
目前，自2009年底开始到2010年的3月中旬，政府出台了多种调控措施直指高房价，但从近期的效果看，已经证明虽然有一定的效果，但也没有也不可能达到立竿见影的效果。
房地产投资和开发都有一定的周期，在短期内市场还未完全走出悲观预期的情况下，供给不可能有明显改善。
从2009年12月份的数据看，当月房屋竣工面积同比增速为10.9%，新开工程为35.19%，分别比11月下滑了38.84%和159.42%。
我们认为，这有可能是房地产商预期到未来不确定性的调整，提前降低新开工面积或有意推后竣工面积，这种悲观心理的体现将直接导致2010年上半年可供面积的缩小，供需缺口的扩大将使房价继续维持高位。
从绝对量看，2009年的购置面积低于以往6年任何一年的面积，这说明在地价飞速上涨的情况下，开发企业整体的拿地意愿并没有充分释放，土地购置面积的缩减也影响了未来住房面积的供给。
2、2010年一季度投资同比增幅较大
由于基期因素，2010年地产开发投资增速同比有可能超过20%。
回顾2009年上半年“小阳春”以来，地产开发刚刚走出阴霾，而2010年一季度投资增速平均为3.3%，处于历史低谷，虽然今年出台了很多调控地产投资的措施，但在利率政策还未启动的情况下，开发商投资的行为并不会立马变化，目前出台的措施不会对地产商的资金链形成最严重的削弱，即使在未来市场不可测的情况下，开发商也可能辉进行一些必要的开发，为以后的库存做准备，毕竟一些城市的可售面积在不断下降，如果保障房不能有效跟进，自住的需求有所抬头，房价飞速上涨的局面又会重启，而这这也将刺激开发商积极开发投资。
不过，由于政府的调控基调，地产投资大幅增长的可能性有限。
2010年一季度中地产投资的增长不是开发商的主动所为，而是得益于去年的基数原因和部分城市的补库存行为，开发投资的增速更多的来源于市场空间较大的二三线城市。
对于一线城市，我们认为能维持去年的情况已经是很乐观了。
我们认为，在经济向好，CPI上升的阶段，2010年地产销售速度不会出现转折性的变化。
**县**镇地处**县北部，是**北部地区重镇，也是如的周边地区发展迅速，行政中心、**医院、农业银行等公共设施相继进入新区，**文园商贸城、登丰路两侧地块的整体开发为新区的开发建设奠定了基础。
使得新区的人流、物流成倍增多，已初步形成河西新区的中心。
由**绿都置业有限公司开发建设的**县**古枫经贸园地块地处新区主干道登丰路、新建路交叉口东南侧，地理位置十分优越，且该地段为**镇农贸市场建设用地，为**镇商贸建设的中心地块，具有很大的市场潜力，且周边地块开发销售形势十分看好，因此该地块的开发建设不仅能改变**镇城镇建设的面貌，而且能给房地产开发企业带来良好的经济效益和社会效益。
第三章项目建设内容
一、项目定位：
（一）、**县历史上八大建制镇之一，**镇历史悠久，文化底蕴极为深厚，是**县投资兴业的热点之一。
2009年**商业地产延续了2008年的发展趋势，城镇开发建设的速度加快，使得今年的商业房地产继续看好。
**镇镇区主要发展方向是跨过振丰大桥，沿新建西路向西发展，目前河西新区的建设已具一定的规模，特别市新建路与登丰路交叉口场定位：
本项目拟建设成为**镇精品楼盘及**镇农副产品综合批发市场。
（二）、区域定位：
在本项目区域内，要建设成为在规划设计上超越“文化商贸园”，“丰花楼”等高品质商住小楼，在销售价位方面能让市民更容易接受的精品商住小区；同时成为吸引周边地区居民购买农副产品的集散地，形成有特色农副产品的集散地，形成有特色的农副产品专业销售市场。
（三）、主力客户群定位：
中、高收入市民（包括临时居民），白领阶层，市场经营人员。
（四）、功能定位：
临街部分：
底层临街面为商业，二层为娱乐休闲、办公用途。
其临街二层（含二层）以上及小区内不临街的均为住宅，其总层数最高为八层。
（五）、建筑风格定位：
本小区建筑以现代简洁为建筑主风格，其中心绿化为现代园林设计。
二、项目建设地点：
规划用地范围：
东至村道路，西至登丰路，南至河流，北至新建西路。
具体用地范围详见**县**古枫经贸土地出让规划红线图。
该项目地理位置优越，交通便利，区域繁华，势必发展为**镇今后最活跃的地段之一。
三、建设规模及主要内容
（一）、项目建设规模
1、根据**县**镇总体规划，**县**古枫经贸园地块房地产开发建设项目。
规划总用地面积25561.93㎡，总建筑面积:
40633㎡，其中地上总建筑面积40633㎡，住宅建筑面积26361㎡，小区配套及商业面积14272㎡，其中含农贸市场面积7000㎡，小区配套建筑面积635㎡，居住总户数186户。
住宅底层自行车库建筑面积约1709㎡，共计停放非机动车1139辆；住宅底层机动车车库面积及住宅用地面停车面积约1712㎡，共计停放机动车94辆。
商业配套非机动车约1782㎡，共计停放非机动车1188辆；机动车停车约1065㎡，共计停放机动车73辆。
项目规划遵循社区完整功能的要求，做出融住宅、综合社区服务与农副产品综合批发市场为一体的规划设想，区内生活设施齐全，配套有中型商业网点、社区医疗保健中心、邮局、银行等设施，是**镇新城崛起的一个中等规模小区。
2、项目总投资96233.3万元。
其中土地费为1622.4万元（含税金），前期工程费用***.*万元，建设工程费****.*万元，公用设施费用***.*万元，附属工程费用***.*万元，不可预见费用***.*万元，贷款利息及管理550万元，地基加固410.1万元。
（二）、项目建设内容
1、**县**古枫经贸园地块房地产开发建设项目建设内容以住宅建筑为主，住宅楼工程总建筑面积约26361平方米。
2、商业建筑
建筑面积约14272平方米。
3、公共生活设施
总建筑面积约635平方米，包括社区服务、社区医疗、文化体育设施、市政公用等公共服务设施工程及公厕2座。
4、车库停车
基地内住宅建筑按小汽车0.5辆/户、摩托车1辆/户、自行车1辆/户的标注配置停车场（库）；商业建筑按小汽车50车位/万平方米建筑面积，摩托车、自行车750车位/万平方米建筑面积的标准配置停车泊位。
其余设置住宅底层车库和地面停车场
四、项目规划
（一）规划设计理念
1．人本与人文
我们致力于在本小区打造一个人性化的生活空间。
根据以人为本的设计原则，强调住宅的均好性。
根据本地块控制性规划原则，合理布局，采用中心商业步行街形式，小区入口内侧布置的手法，因地制宜的营造出清晰的分区结构和方便的居民生活购物人居环境。
2．便捷生活，庭院景观
在经济发展腾飞的大环境下，**县的园林文化也得到了进一步的完善和补充。
我们设想在本小区的规划设计中提出了“便捷生活，庭院景观”的景观主题，将整个小区处理为两个大的围合中央景观区，北侧紧密联系与生活息息相关的农贸市场，南侧再引入古丰河水系景观带，使得整个小区在便捷与舒适之间得到了一个平衡，围合结构体现出设计均好性的原则。
（二）总体布局
1．整体布局
小区内的主步行道自然的将地块分为南北两个大区域。
北侧根据控规要求设置7000㎡一层农贸市场，因建筑基底占地面积过大，市场屋顶应用整体屋顶平台做法，弱化农贸市场噪音及气味对住宅的影响。
同时平台覆土后采用种植植被等绿化措施提升小区整体环境品质。
南侧商业以L型沿步行街及登丰路设置，同时在商业街东侧位置设置小区主要出入口，作为街道的一个端头景观。
小区住宅部分设计为两栋8层小高层电梯房和六栋5层多层住宅。
最南侧设置为5层多层住宅，有利于沿河形象的塑造，同时也利于向小区内部引入景观资源；7层的小高层住宅位于北侧农贸市场屋顶平台以上，电梯房使得平台交通变得的便利，同时相对较高的建筑高度，又可以让城市天际轮廓线沿古丰河得以舒展的延伸。
2．日照间距
整个地块的住宅与住宅之间有着理想的间距。
在住宅户型的设计上，我们将全南卧室作为整个小区的一个设计方向，每栋住宅的南侧房间都能够长时间的取得日照，符合当地居民的生活习惯。
大部分住宅单元的朝向都是正南略微偏东向，符合当地的日照需求和使用心理。
多层住宅南北间距满足最小18米，且根据“众智SUN日照分析软件”计算，每户有两个居住空间满足大寒日满窗日照时间不小于2个小时。
3．道路交通组织
（1）出入口设置。
小区共设两个出入口。
在中心商业街东侧设置小区居住部分主出入口，沿西侧登丰路设置通路作为小区次要出入口。
（2）小区住宅自然形成两个组团，路型简洁高效，道路面积最小。
小区主入口中心商业街路面宽24米，其余路面宽4米。
整个小区完全实现“人车分流”的设计指导思想，机动车停车均设置在小区出入口一侧，车辆沿道路进入小区后马上停车入库，北部平台完全人行，小区内部平时不进车。
（3）住宅机动车停放。
采用住宅底层停车和路面停车相结合的方式解决停车问题，停车比例1:
0.5（每户0.5辆），共计停车位总数94辆。
（4）住宅非机动车停放。
非机动车停放以每户2辆标准设置,在1#、2#、3#、4#、7#、8#楼住宅设置底层和地面式非机动车库。
非机动车库约1709平方米，提供住宅非机动车地下停车位1139辆。
4．绿化景观设计根据本地块小而规则的特点，8栋住宅自然形成2个大的组团空间，组团间形成大面积绿地，模糊了以往小区中心绿地和组团绿地的区分，。
小区的绿化和道路入口景观与集中绿化景观带相结合，形成自然的景观主轴和景观次轴。
基地内部主要景观轴线为南侧的景观大绿地及延伸的沿河景观系统形成人们公共活动的步道，各个步行广场把整个小区景观联系起来通过中心商业街区一直延伸到北侧的平台围合景观空间。
形成完整的景观视觉体系。
水景的利用是整个绿化的精华所在，亲水空间的运用使整个小区更显惬意，温馨。
空间的连续流畅，情趣变化，给人带来花园庭院的享受。
景观与建筑空间的结合设置,使建筑不用脱离在自然条件之外,而是与自然融为一体。
小区绿地系统以提高环境层次，改善居住质量为主要目的，因地制宜的尽量拉大各建筑间距，住宅底部商业设置，不仅缓解了底层居住采光要求，而且也使得中心绿地连成一片，使得街景园景浑然一体，精心设置的建筑小品，入口广场喷泉，丰富及美化了环境。
综合绿地率为大于等于25%（平台绿化面积：
3100平方米,外围绿化面积：
2350平方米）
集中绿地率为25.0%。
5．公共服务设施配置
市政站房按其功能和设备要求顺应总体规划，设置变电房等。
市政站房尽量设置在结合绿地和商业空间设置，与住宅间满足防护间距，并以经济合理不影响视觉效果为原则。
商业配套沿袭以往居住区沿街店铺的形式，主要分两端布置。
在地块西端沿登丰路垂直设置中心商业街，商业街采用外街结合小区入口广场的形式，有利于人气集聚和形成具有鲜明特色的商业街氛围，配套商业及物业管理用房总建筑面积14132㎡。
五、建构筑物设计
（一）户型种类
住宅户型为：
四房两厅舒适型142-154㎡，约占总户数的6.5%，三房两厅两卫舒适型130㎡，约占总户数的67%，两房两厅一卫经济型93-124㎡，约占总户数的19%，一房两厅一卫户型住宅89㎡，约占总户数的7.5%。
（二）户型平面布置
1．四明设计：
每户均保证明厨、明卫、明卧、明厅的四明格局
2．两房及两房以上房型餐厅直接对外通风采光，强调房型设计都以客厅、餐厅独立分区为原则，南北通风。
提高住宅的适用性。
3．两房及两房以上房型每户均保证两到三间居住空间朝南，每户均保证两间居住空间朝向主要景观。
大房型尽量保证所有的起居空间都位于南向，所有客厅净宽一般为4.0米以上，一侧墙的长度不小于3米。
4．合理组织套内空间，动静分区，洁污分区，精心设计公共空间和私人空间，就餐空间与起居空间的关系，在控制单套面积的同时，满足各使用空间的建筑面积要求。
中小套住宅有净宽大于0.6米,净宽大于0.8米壁橱。
5．卧室设置低窗台，内加防护栏杆，通过端头阳台的设置，以及起居室至阳台门为落地玻璃门，保证了更加良好的日照采光及优美的景观视野，并与室外的绿意相连，提高了生活品位。
6．所有房间保证足够的窗地比。
分户墙空气计权隔声量设计值不小于40dB,套内分室墙空气声计权隔声量设计值不小于30dB。
7．户型的总体分布上，我们把相对较小房型（小两房）沿基地东北角和西北角布置，而把一些大的套型如三房两厅两卫等放置于小区内部，让其具有更好的景观和安静的环境。
（三）厨卫设计
1．厨房设计符合整体模数化的要求,以满足不同类型厨房的整体装修要求,包括成套定型设备,一整套排油烟系统和标准定型接口,采用新型管材,作暗藏式管道设计集中管井,采用防渗漏措施,各种接口和配件标准定型化厨房装修.厨房的平面布局以L型为主,增加了操作面长度,满足台案,储,洗,切,烧等个功能要求.每户厨房面积均满足规范要求.并考虑了冰箱的放置位置。
2．卫生间的设计满足洗浴,洗衣,便溺,梳洗四个主要功能,在部分卫生间布置中考虑干湿分区,所有卫生间均自然通风.单卫生间一类每套不小4㎡,二三类每套不小5㎡，双卫生间不小于8㎡，并保证至少一个直接采光自然通风。
并且在户内适当的地方考虑放置洗衣机的位置。
3．每一个生活阳台上都预留了污水盆的位置，考虑到以后的住户使用方便
（四）建筑造型设计
1．注重住宅尽端户型的处理：
房屋的侧面是它的观景面，尽端户型的山墙上不应是沉闷的一面实墙，而是开放，通透的观景面。
2．注重阳台处理：
阳台是室内外空间的交触点，也是观景的好视点。
户型设计中尽量保证每户均有向南大阳台，端头户型有侧向大阳台。
3．注重窗的变化：
窗是使房间空间生动活跃的重要元素。
在本次设计中，大量使用了各种不同形式的窗，使观景的视线更加开阔。
并结合建筑立面，在合适位置设置空调机位，外设百页遮挡，以减轻空调机对建筑立面的负面影响。
并且成为立面的一部分。
4．传统住宅入口简单，直接由门到楼梯口，在本小区设计中，我们为每一单元设计了一座透明的独立门厅，将室外绿意延伸入户，并以简洁现代的装修营造出住户放松回家的感觉，并结合对讲系统及信报间，沙发椅等增加住宅亲和力与邻里间的认同感，同时增加了安全性与领域感。
5．住宅立面处理简洁明快，从整体入手，细腻刻画。
注重空间造型手法的变化，追求空间，光影，色彩，质感的对比组合。
突出个性，强调识别性和归属感。
同时也将西班牙建筑元素巧妙的融入整个建筑风格之中。
色彩的运用和体形的凹凸变化及高低错落，形成了丰富的轮廓线和建筑景观。
（五）、沿街商业
本方案在小区的西北两侧设置主要的商业街。
商业街采用外街形式，在完善小区的业态同时，丰富了居民的日常生活,同时也作为小区与城市干道的主要屏障,增加了小区的私密性，改善了小区的环境，同时也是小区对外展示形象的一个窗口。
为了充分体现该街作为完全对城市开放空间的价值,我们对商业街的形体和空间都进行精心设计,在入口的地方设置街道放大的空间.增加树木的数量使其拥有散步的林荫大道的风情.人行地道地铺设和街道家具的布置依据以人为本的原则创造出街道舒适宜人的尺度。
无论从平面布置及立面处理上都完全不同于以往商业街单调小商铺重复的形象。
沿街商业空调机位设置于商铺屋顶，既方便安装，同时也不影响商铺立面的完整性。
（六）结构设计
结构设计
1、设计依据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068-2001《建筑结构荷载规范》GB50009-2001（2006年版）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002
《建筑抗震设计规范》GB50011-2001（2008年版）
《建筑桩基技术规范》JGJ94-2008《建筑工程抗震设防分类标准》GB50223-2008《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002
2、结构概况
（1）、本小区工程主要由底层商业，5、8住宅和底层车库组成。
建筑物平面尺寸及建筑物高度等详见各单体图。
（2）、建筑物安全等级为二级，设计使用年限为50年。
（3）、建筑物抗震设防类别为丙类。
抗震设防烈度为7级，设计基本地震加速度值为0.10g。
（4）、基本风压为0.40KN/m2，基本雪压为0.35KN/m2。
3、上部结构
（1）、5、8层住宅为框架结构
（2）、公建部分为框架结构（3）、底层车库为框架结构。
（4）、抗震性能为使建筑物具有足够的抗震性能，在结构设计中，考虑采用以下措施：
结构布置受力明确，传力途径直接简单
4、主要结构材料
（1）、．混凝土强度等级C30，C35
（2）、钢筋Ф为HPB235热扎钢筋（fy=210N/mm2）为HRB400热扎钢筋（fy=360N/mm2）（3）、框架结构填充墙外墙采用200厚多孔砖，内墙100厚和200厚皆采用加气混凝土砌块。
六、其它设计
（一）、项目环境设计
1、根据**县**古枫经贸园地块房地产开发建设项目开发意见书要求，基地在规划方案设计的同时，做好项目环境绿化专项设计。
2、基地入口由17m宽的主干道通向小区规划布置入口及沿主干道
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