益阳房地产市场报告.docx
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益阳房地产市场报告
第一咅B份长沙房地产市场概
一、相关地方政策
政集
实
施时间
发布
部门
主要内容
市场影响
二手房
财政补贴延至2010年底
1
月1日
长沙
市财政局和房产局
对长沙市辖区内购买二手房和出售二手房并购买新房的购房者给予财政补贴的政策、申请办理财政补贴（契税）返还政补的政策延长至2010年12月31日，
对2010年长沙市二
手房市场的进一步繁荣
奠定了墓调
长沙二套房首付四成一套房贷利率悬低七一折
1
月12
日
长沙各
大银行
且前,长沙市各大银行已执行二套房贷首付四成的要求,对普通客户实行利率上浮10%的政策。
此次政策的出台是为了合理弓1导住房消费抑制投资投机性购房需求。
长沙市中心
将租^廉租房，继续经适房货币补贴
政策
1月17
日
长沙市
房产局
2010年将尝试在改造的棚户区内新建廉租房,就地安置住房困难户,长沙近年继续实行经济适用房货币补贴政策，每户根据情况不同，补贴5-8万兀
长沙市经济适用房货币补贴是长沙市住房保障的一大创新，有效的刺激了长沙市房地产市场的发展
市中心将能
租到廉租房
经适房实行
1月19
日
房管局
今年，长沙将继续推动棚户区改造,拆迁改造面积将在200万nV到300万肝之间。
廉租房位置较偏，为了
伴随着廉租房和经济适用房政策的"落地"，投资性购房与保障性住房
"差别保障〃
解决这个难题,今年,将尝试在改造的棚户区中新建廉租房，就地安置住房困难户。
棚户区改造后,原址将酉腱一走呈的廉租房,棚户区以及周边的住房困难户可优先租住。
两个市场也将逐步分离，房地产市场格局或将随之转向
长沙市t蹴局将完善私房租赁税收
长沙租房或
2月26
长沙市
管理办法制走核走征收路段标准，
该政策目前已进入紧张
按地理位置
日
地税局
或将根据房屋所处的地理位置等标
的市场调硏阶段,预计年
征税
准征收
厨各出台具体实施细则
长沙市将实行住房公积金贷款新
随着房地产宏观调控政
长沙市
政,除规走二套房贷首付必须提高
长沙市公积
3月19
住房公
到四成外，家庭已有住房产权建筑
策的频繁出台，房地产金
金贷款4月1
日
积金管
面积超过140平米，在申请使用住
融政策也开始紧缩，这对
日再紧缩
理中心
房公积金贷款购买二套房的,将不
房地产市场将产生较大
影响
会获批准
最新基准地价范围比原
3月28日，长沙市区基准地价更新
来增加了近1倍j也价水
长沙市基准
3月29
长沙市
成果通过省国土资源厅和省物价局
平会有一定程度的上涨，
地价将上调
日
政府
联合组织的专家评审,最快有望6
但控制在实际土地成较
月发布
价格的平均水平之内
二、长沙楼市动态
长沙商品住宅供应量月度走势
供给量分析：
4月由于正值楼市旺季，加上受房贷新政影响，大量新房集中上市，供给量大幅回升，共万册，环比增加300%.
销售量分析：
4月共成交万册，环比增加眼
价钱走势分析：
住宅价钱持续上涨，4月更是冲破5000元大关，达到5019元/nV,环比增加眾
就目前长沙楼市来看，并未出现楼盘降价的情形，房价仍呈上
扬趋势，但涨幅己减缓。
第二部份益阳概况
中文名称：
益阳
电话区号：
0737
外文名称：
YiYang
邮政区码：
413000
行政区类别：
地级市
地理位置：
湖南省区
所属地区：
华中
面积：
12144平方公里
下辖地区：
桃江，安化，南县
人口：
463万人
政府驻地：
区
气候条件：
亚热带人陆性季风湿润气候
宁乡•!
区位
平江«!
上刃
Bai^nm|
益阳紧靠省会长沙市，是长沙市的后花园;1小时即可至长沙黄
花国际机场，40分钟可达长沙中心城区，区位优势明显。
面积人口
益阳全市总面积12144平方千米，总人口约为480万;城市计划区面积200平方千米，到2020年城市人口100万人;2008年市区建成区面积50平方千米，常驻人口约50万，平均年增城市人口约4・6万人，现阶段流动人口约10万人。
经济概况
2009年度湖南各市经济情形
GDP（亿
元）
排位
人均
GDP
（元）
排位
财政收入（亿
元）
排位
城镇人
均可支配收入
（元）
排位
长沙市
1
56620
1
1
20238
1
株洲市
5
27474
2
2
17433
2
湘潭市
7
26608
3
7
16109
3
衡阳市
1168
4
17299
7
5
13911
5
邵阳市
9
8857
13
10
10672
13
岳阳市
2
24543
4
3
15680
4
常德市
3
22496
5
6
13859
6
张家界
13
13517
10
13
11514
11
益阳市
10
14071
9
11
13802
7
郴州市
6
18569
6
4
13727
8
永州市
8
12469
11
9
13425
9
怀化市
静
暂缺
娄底市
11
14492
8
8
10
湘西州
12
10724
12
12
10947
12
益阳市2009年GDP为亿元、人均GDP达14071元、全市财政收入为亿元、城镇居民人都可支配收入13802元，别离位于全省各市的第10位、第9位、第口位和第7位，排名靠后，经济水平欠发达。
固定资产&房地产投资
投资高位运行。
2009年，全市固定资产投资延续了近几年来的高增加，完成全社会固定资产投资亿元，比上年增加％。
房地产投资继续增加。
全市完成房地产开发投资52亿元，比上年增加％。
其中住宅投资亿元，增加％。
施工面积万平方米，增加％,其中新动工面积万平方米，下降％。
空置面积万平方米，增加倍。
全市固定资产（亿元）
房地产开发投资（亿元）
住宅投资
（亿元）
施工面积
（万方）
新开工面积（万方）
空置面积（万方）
2004年
2005年
2006年
2007年
391
2008年
2009年
52
2004年・2009年，益阳固定资产和房地产开发投资稳步增加，专
门是2007年以来进展迅猛，但同时空置面积也在增加，其中2009年
空置面积同比增加139%，值得警戒。
（以上数据来自湖南省统计信
息网）
第三部份益阳商业市场整体概况
1.益阳商业行业逬展历史
（一）益阳曾经有过一段辉煌的商贸历史
益阳商贸历史悠长，古代、近代很长的一段时期里，益阳的商贸业有过一段辉煌的历史。
在辉煌的年代，在广漠的长江流域里,益阳有"大码头"、〃银益阳〃之称，资江上百舸争流，商贾云集，出产的茶叶、铁锅、纸伞等拳头产品，远近驰管，远销五大洲。
直到上世纪80年代初，益阳的外贸出口还在湖南占据重腹地位。
益阳历史上商业贸易的繁荣，主要来自于其优越的水路交通区位优势和丰硕的物产。
（二）上世纪80年代后益阳商业进展迅速衰落
80年代后，由于各种原因，益阳曾经繁荣辉煌的商贸业却走下坡路，并最终衰落了，至IJ90年代,益阳的商业贸易处于混乱无序的状态。
益阳商业的衰落，主要源自于以下三个主要的原因。
1、夕卜地商人主导市场，本土缺乏优秀商人
益阳人干百年来价值观念的致命弱点——重文轻商，重农轻商,—直延续到现今,本土缺乏优秀的商人。
在益阳商业繁华的年代里，支撑起这一片天地的商业精英,几乎全都是外地人。
一旦物流的通道因社会9蚤乱等原因受阻，外来商人迁移，不擅永生意经营的益阳人，无法力挽狂澜；另外，益阳人"会做产品不会卖产品"，这仍是今天益阳的产品有质量有特色，但没有市场的_个重要原因。
2、缺乏商业整体意识，目光短浅
益阳人做生意还有一个一个致命弱点,是缺乏商业整体团队意识,目光短浅。
表现为各自为战，彼此压价，冲击同行，以次充好，弄坏行市，造冒充牌，自毁旗帜。
前些年凉席生产销售，皮蛋生产销售，银鱼生产销售,茶叶生产销售，等等，都有过一段如此的历史。
在益阳商业历史上，尤其是近几十年里，有无数如此的例子。
3、很长一段时刻里，政府部门缺乏商业服务引导意识
政府与职能部门的服务引导，在商业进展中作用相当重要。
上世纪九十年代，益阳商业最萧条的十年，也正是政府职能部门服务商业难以到位的十年。
由此，致使一些商业行业整体转移出益阳。
例如，十余年前，安化梅城一个中药批发市场在湘中、北地域有了专门大影响,但因其中不乏假药，因此受到有关部门多次执法、通盘取缔，直接致使该中药批发市场转移到邵东。
（=）新世纪以来益阳商业开始进入现代商业时期
自从头世纪以来，益阳计划建设了多条商业步行街，省内外众多的商业经营企业纷纷进入，益阳的商业逐渐苏醒，益阳的商业开始进入现代商业时期。
不过，目前益阳的商业布局仍然很凌乱，超级分散,没有形成真正的商业中心，更没有具有足够影响力的商业网点。
益阳商业行业进展历史小结
益阳商贸行业曾经辉煌，但此刻已经不复昔时商业地位。
益阳商业开始进入现代商业时期，但尚未形成良好的现代
商业网点布局。
2.益阳商业物业逬展历程分析
（一）进展阶段
第一阶段：
以临街营业商铺为主
益阳属于典型的内地地级城市，上世纪80年代以前，由于城市经济不够发达，居民生活水平较低，商业流通不足，商业形态单一，商业物业主如果城市街道两旁的临街商铺。
临街商铺的辐射力小，服务的范围比较窄。
第二阶段：
临街商铺+计划经济下的百货商场和中小型商贸专业市场上世纪80年代至90年代中期，在此阶段，益阳商贸流通交易有了必然进展，城市建设了一些百货大楼及比较低级的集贸市场，能够知足人们相对多样化的需求,但商业形态仍是比较传统，城市整体商业物业仍是以临街商铺为主。
此阶段商业物业及其经营特点是：
＞经营面积规模相对小,经营品种业态单一；
＞商业计划掉队，缺乏人性化服务设施；
＞商业辐射范围不大，以知足周边居民日常生活需求为主；
＞商业经营管理掉队,缺乏市场意识；
＞经营档次低，购物环境差。
第三阶段：
临街商铺+百货商场和商贸专业市场+商业步行街+购物中心
上世纪90年代中期以后，随着开放改革的不断深化，益阳经济和商业均有了较大的进展,城市建设不断开展，人民生活水平不断提高，单纯的临街商铺和百货大楼等形式的商业物业已经不能知足商业经营和人民物质需求的需要，故益阳又出现了商业步行街、社区型商铺和正在开发建设的现代购物中心形式的商业物业。
在此阶段，无论是临街商业仍是大型的商业物业，经营业态趋向多样化，购物、休闲、娱乐、餐饮等多功能结合的商业物业不断出现。
此阶段的商业物业及商业业态特点为：
＞商业物业开始中大型化,营造规模效应；
＞商业物业计划及商业物业配套设施开始趋人性化；
＞商业购物环境不断优化；
＞商业运营管理趋规范化、专业化；
＞商业功能不断丰硕，集购物娱乐餐饮等功能于一身的商业物业开始出现；
＞商业物业多样化，城市里开发建设临街商铺、社区商铺、购物中心、商业步行街、专业市场、超市等多种类型商业物业。
目前益阳的商业物业开发建设正处于这一阶段的低级阶段滇正具有现代意义的、在运营的购物中心尚未出现。
（二）近几年益阳商业物业开发建设状况
近几年，益阳商业物业开发主要以临街商铺为主,也有很多的专业市场、商业街、大型商业项目,由于定位和商业计划差，空置率比牛乂IRo
据益阳市房管局所提供的数据资料，这几年来，住宅与非住宅的开发结构比例严峻失调。
具体体此刻,非住宅物业严峻多余，空置率居高不下，在50%以上。
专门是商业用房总量上存在供大于求的矛盾。
"十五"期间，益阳中心城区房地产开发总面积万平米（不含单位建房和私人建房），新建商品房住宅与非住宅建设量的比例是％比％。
非住宅物业（主如果商业物业）开发比例太高。
（=）益阳商业物业进展历程小结
1、益阳的商业物业开发建设正处于现代商业物业进展的低级阶段。
2、近几年商业物业开发比例太高，严峻供过于求，空置率在50%以±o
3、在、待建商业物业数量多，在以后的几年中益阳商业地产竟争庞大。
三、益阳商业进展现状
益阳商业消费现状
消费品的增加主要表现为住房、教育、汽车、通信、家用电器、
文化娱乐等升级型消费的推动，表明益阳的居民消费也逐渐进入享受
型消费的阶段，这将对城市商业进展的模式提出更高的要求。
商业网点数量与商业经营整体面积
按照益阳统计年鉴及益阳市统计信息网发布的信息反映：
＞益阳地域商业网点与营业面积:
2009年末，益阳市拥有各类商业网点（包括各类门店在内）近18万个，营业面积300多万平方米，商贸流通从业人员约38万人。
＞中心城区商业网点与营业面积:
据不完全统计，中心城区现有商业网点万个，营业面积约120万平方米、从业人员14万人左右、年社会消费品零售总额在60亿元以上。
其中，大型超市15家，专卖店30多个，大型酒店宾馆20家,各类购物中心、大型百货商场和商业广场10个，建设并投入运营的商业步行街3条、综合商业街5条、专业商业街3条，综合批发大市场8家，集贸市场19家、特殊商品市场5个，生猪定点屠宰场2个。
（一）益阳商业现状微观分析
1.商圈分析
益阳商业网点很分散，没有形成真正集约化的集中式商圈，以下
的商圈划分实际是以同区域内主要的多条商业街道组合而成的。
1）主要商圈散布
目前，益阳主要的商圈有：
桥北商圈
指一桥北面一带区域，该商圈以市商业样板步行街为主体区域，包括五一西路、马良路南段、资江西路一带，这一带是益阳历史最悠长的商业区域。
不过因为地理位置及城市进展的原因，该商圈整体上处于衰落的状态。
桃花仑路商圈
桃花仑路很长，商业业态最丰硕。
从赫山车站起，从生产资料商业业态沿桃花仑路往西过渡到日常生活商业业态，一直延伸到金山路，形成了一段很长的商业街道，各段街道别离形成了多个商业区，整段街道以新进巨头沃尔玛为核心向区域进展。
益阳大道商圈
康富北路沿线已经属于城市开发建设较新的区域，该商圈是目前益阳档次最高，品牌商业云集的地方,该商圈除步步高百货、新一佳超市两个较大的购物商场超市外，其余以餐饮、娱乐、酒店、休闲康体服务为主。
赫山商圈
赫山商圈最先的零售百货万木春加上步步高、金鸿百货和就要面市的金嘉利配以人气不是很足的赫山商业步行街加上朝阳市场也在周围在以后的区域进展中仍是具有必然的潜力，但该商圈很难成为益阳的核心商业中心。
除以上四个商圈外,还有一些有潜力进展为新商圈的区域，如益阳火车站一带、金山路会龙公园一带，这些区域依托于区域内正在开发的专业市场商业项目,具有必然潜力进展为新的商圈。
主要商圈比较分析
商圈
商'II八||/态
档次
评述
桥北商圈
生活零售、生活服务业态、生产资料商业业态等
为主
中低档为主
业态单调,档次低,
发展潜力不高
桃花仑商圈
生活零售、服务业态、生
产资料商业态、餐饮、
娱乐休闲等等
中档或中高档
商圈氾围广,业态丰富,档次较高，区域发展潜力好
益阳大道商圈
生活零售、餐饮、娱乐休
闲等等
中档或中高档
业态较丰富,区域发
展潜力非常好
火车站商圈
生活零售、餐饮、生产资
料、建筑材料等
中档
业态单调,以专业市
场为主,区域发展潜
力好
2）商圈格局总结——益阳没有真正的商业中心
按照目前益阳商圈的散布和未来新商圈的建设，益阳城区没有真正的商业中心，商业区域分散。
此点和国内多数同级别城市不同，一般地级和县级城市都有一个主要的商业中心。
2.商业网点情形分析
＞布局比较分散，未能整合造势
益阳整体商业网点散布t匕较分散，在各个商圈都有一些相对较大的商业网点，如超市、百货商场等，但因为布局原因，没有整合联系起来,因此各商业网点的商业辐射力较弱。
＞缺乏核心商业网点
整个益阳城区，都没有真正上规模、具有足够辐射力的大型商业网点。
其中仅有桃花仑路上的沃尔玛百货商场和益阳大道上的步步高是农和福中福新开的家润多规模相对较大、档次较高的大中型商业场所，但这几大商场周边都未形成一个核心商业区。
＞商业步行街过量，普遍处于生意萧条状态
目前，益阳在营业的商业步行街有三条:
商业样板街、古道街、益阳赫山区步行街。
除商业样板街营业状况相对较好（这两年也呈现衰退趋势）外，其他两条步行街营业状况均很惨淡。
最近两年新建的商业步行街也有两条：
华联商业步行街和资水会龙•不夜城。
由于同类型的商业步行街数量众多，而且营业状况比上三条更不睬想，因此该两条新建的商业步行街未来的前景并非乐观。
3.大中型连锁经营商户进驻状况
目前，进入益阳开展经营的大中型商户有步步高超市、新一佳超市、沃尔玛、家润多、国美电器、华天大酒店等国内一二线品牌商户。
据调查，未来几年，还将有一些百货等大型商户进驻益阳。
整体上，目前已进驻益阳的知名品牌经营商户都是国内商户，缺乏国际品牌商
户，而且知名品牌商户的整体数量较少。
4.商业市场竞争格局——商业同质化竞争严峻,经营情形不睬想
按照益阳市统计信息网2009年的统计数据，中心城区现有商业网点万个，营业面积约120万平方米。
近2年，又有大量的商业项目投入利用，包括已经开业的两条新的步行街，但竞争层面仍是在低层次的同质化竞争方面。
大商户与大企业之间的价钱战不断升级，小企业市场份额被大企业不断蚕食。
调查中商户普遍感觉经营压力大，多数商户表示能够维持收支平衡已经属于经营上匕较理想的。
（二）益阳商业进展现状分析小结
1、从宏观状况来看
——益阳近3年的商业零售消费增加率超过GDP增加率，表明益阳的商业零售消费市场处于快速增加期;
——益阳的商业消费水平在湖南省内各城市中处于较低水平。
2、从微观状况来看
——益阳商业没有真正的商业中心,商业布局分散;
——缺乏龙头大中型商业网点;
——商业步行街过量，空置情形严峻；
——商业同质化竞争严峻,整体经营状况不睬想；
——居民平均收入与消费力偏低，制约着商业的进展。
1、从历史来看
——益阳商贸行业曾经辉煌，但此刻已经不复昔时商业地位;
——商业物业的进展处于现代色彩的商业物业开发建设低级阶段。
2、从整体开发来看
——商业物业开发量过量,严峻供过于求,空置率高。
3、从商业进展宏观状况来看
——益阳商业零售消费市场处于快速增加期；
——居民生活消费水平比全国平均水平低约1/3。
4、从商业进展微观状况来看
——益阳商业没有真正的商业中心,商业布局分散；
——缺乏龙头大中型商业网点;
——商业步行街空置情形严峻；
——商业同质化竞争严峻；
——居民人均收入与消费力偏低，制约商业进展。
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