北京市住宅分户验收方案.docx
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北京市住宅分户验收方案
分户质量验收实施方案
工程名称：
**********住宅工程
编制单位：
********房地产开发公司
编制时间：
2010年12月
1．编制依据…………………………………………………………………..2
2．工程概况…………………………………………………………………..3
3．组织机构及各方职责……………………………………………………..4
4．分户验收的准备工作和程序……………………………………………..7
5．分户验收检验批的划分…………………………………………………..8
6．分户验收的容…………………………………………………………..8
7．检查验收一般规定及检查容…………………………………………..9
8．标识管理及填写………………………………………………………….17
9．竣工验收及工程保修…………………………………………………….30
一．编制依据：
1、法规文件
序号
名称
编号
1
住宅工程质量分户验收管理规定
京建质【2005】999号
2
关于加强住宅工程质量分户验收管理工作的通知
京建质【2009】383号
3
关于加强建设工程无障碍设施竣工验收工作的通知
京建质【2004】0084号
4
关于加强住宅建筑门窗质量管理的通知
京建质【2005】0170号
5
住宅工程质量分户验收指导手册
2、主要规、标准、规程
序号
名称
编号
1
建筑工程施工质量验收统一标准
GB50300—2001
2
地下防水工程质量验收规
GB50208—2002
3
混凝土结构工程施工质量验收规
GB50204—2002
4
混凝土结构工程施工质量验收规程
DBJ01－82－2004
5
砌体工程施工质量验收规
GB50203—2002
6
建筑地面工程施工及验收规
GB50209—2002
7
屋面工程质量验收规
GB50207—2003
8
建筑装饰装修施工质量验收规
GB50210—2001
9
建筑装饰工程施工及验收规
JGJ73--91
10
给排水采暖工程施工质量验收规
GB50242—2002
11
建筑电气工程施工质量验收规
GB50303—2002
12
通风与空调工程质量验收规
GB50243—2002
13
外墙饰面砖工程施工及验收规程
JGJ126--2000
14
玻璃幕墙工程质量检验标准
JGJ139--2001
15
家庭居室装饰工程质量验收标准
DBJ/T01－43－2003
16
建筑工程资料管理规程
DBJ01—51—2003
3、设计文件
序号
名称
编号
1
建筑施工图
2
结构施工图
3
给排水施工图
4
暖通施工图
5
电气施工图
6
设计变更
二、工程概况
本工程位于市**区，为两栋建筑布局完全相同的住宅楼。
总建筑面积*****平方米，其中地下建筑面积为******平方米，地上建筑面积为*******平方米。
两栋楼各为****户，共计*****户。
该工程地下2层，为设备用房、自行车库和储藏用房；地上18层，局部21层，为住宅。
本工程为全现浇钢筋混凝土剪力墙结构。
2.1工程基本概况
序号
项目
容
1
工程名称
住宅楼工程
2
工程地址
区
3
建设单位
房地产开发
4
设计单位
建筑设计
5
监理单位
工程监理咨询
6
勘察单位
市地质工程勘察院
7
质量监督单位
市区建筑工程质量监督站
8
施工总承包单位
11
合同承包围
设计图纸全部容
12
质量目标
合格
13
合同工期
2010年12月1日至2013年12月1日
2.2建筑概况
序
项目
容
1
防水工程
地下室
防水等级：
Ⅱ级，采用4mm厚自粘型聚酯胎SBS改性沥青防水卷材与防水混凝土主体结构组成防水体系。
防水混凝土的抗渗等级为S6。
屋面
防水等级：
Ⅱ级，采用SBS热熔型聚酯胎改性沥青防水卷材（3mm+3mm）
有洗衣机排水地漏处
采用1.5mm聚合物水泥基防水涂料
厕浴间
采用1.5mm聚合物水泥基防水涂料
2
主体结构
混凝土结构
全现浇钢筋混凝土剪力墙
3
外装修
外墙装修
外墙涂料，局部采用石材、饰面板。
屋面工程
为不上人平屋面，SBS热熔型聚酯胎改性沥青防水卷材（3mm+3mm）
4
装
修
公共部分
楼梯、电梯前室
水泥砂浆楼、地面，防滑地砖楼、地面，耐擦洗涂料墙面、耐擦洗涂料顶棚
户
门窗工程
外窗为断桥铝合金窗，户门为安全户门，门预留安装位置
墙面
居室墙面为耐水腻子找平，厨房、卫生间为水泥抹平
地面
水泥砂浆地面
顶棚
耐水腻子找平
2.3给水排水采暖概况
序号
项目
容
1
室给水系统
给水管道安装、室消火栓系统安装
2
室排水系统
排水管道安装、雨水管道及配件安装
3
室热水供应系统
无
5
室采暖系统
管道及配件安装、地埋管安装
2.4电气概况
序号
项目
1
电缆头制作、接线和线路绝缘测试
2
成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装
3
普通灯具安装工程
4
开关、插座安装
三、组织机构及各方职责
3.1组织机构
分户验收的具体组织工作由建设单位项目负责人承担，建设单位负责组建分户验收工作组，分户验收工作组成员为：
（建设、监理、施工、分包、物业各专业人员组成）
（1）组长：
房地产开发：
（2）副组长：
房地产开发：
工程监理咨询：
物业公司项目负责人：
（第一阶段可以没有）
（3）下设3个专业验收小组，人员安排如下
土建专业验收小组：
建设单位：
监理单位：
施工单位：
分包单位：
给水排水采暖专业验收小组：
建设单位：
监理单位：
施工单位：
分包单位：
物业公司：
电气专业验收小组：
建设单位：
监理单位：
施工单位：
分包单位：
物业公司：
3.2各方职责
3.2.1建设单位：
是分户验收的第一责任人，组织施工单位编制分户验收方案，并负责组建分户验收工作组。
3.2.1.1组织施工单位、监理单位研究确定分户检验批项目根据分户验收方案确定的检查项目、容、数量以及检查时间，组织、协调施工单位、监理单位开展分户验收工作，落实分户验收中测量设备、人员、资金等问题。
3.2.1.2对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位修改，并对整改情况进行复查。
核查分户验收项目检查评定结果，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认，签章。
验收合格后，组织填写《住宅工程质量分户验收表》，并做好分户验收资料移交和保存工作。
3.2.1.3住宅工程交付使用时，将《住宅工程质量分户验收表》作为《住宅质量保证书》的附件交给业主。
3.2.1.4对于建设单位直接分包的工程，组织相应分包单位参加分户验收工作。
3.2.2监理单位：
对分户验收承担监理责任。
3.2.2.1参与分户验收方案的编制。
3.2.2.2配备相应数量的具有相应资格的监理人员，以及足够的检查验收工具。
3.2.2.3按分户验收方案中确定的分户验收的检查项目、容和数量，参照户型做法表和抽查点分布图，对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章；对于发现的问题填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，责成责任单位修改，并对整改情况进行复查。
验收分户验收项目检查评定结果，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认，签章。
验收合格后，在《住宅工程质量分户验收表》上确认、签章。
追溯与之对应的检验批、分项、分部工程验收记录表，按照验收程序重新组织验收。
3.2.2.4负责对分户验收工作的组织程序和验收实施过程进行监督。
3.2.2.5工程总监理工程师依据分户验收情况组织对工程质量进行竣工预验收，并对工程进行质量评估，对分户验收进行评估、审核签字。
3.2.3施工单位：
配合建设单位完成分户验收工作。
3.2.3.1参与方案的编制。
3.2.3.2配备足够的质量检查人员和检查测量工具。
质检人员要具备相应资格，熟悉和掌握分户验收容及方法，根据分户验收在工程装修、竣工阶段工作量大的特点，安排和及时调整质检人员及测量工具。
3.2.3.3建立住宅工程各检验批、分项、分部（子分部）工程与每一套住宅及公共部位的对应关系，并在《主体结构分部工程施工报验表》（在附件中单独列明）和工程竣工验收报告中分别予以明确，以备分户验收时进行检查。
3.2.3.4对现场检查情况及时在《分户验收检查标识》上确认、签章并粘贴；组织责任人员对《住宅工程质量问题整改处置记录》中提出的问题进行整改并回复。
对分户检查情况，及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上记录，签章。
验收合格后，在《住宅工程质量分户验收表》上签章。
3.2.3.5对于不符合工程质量技术标准、规或设计文件要求的工程项目，负责及时进行整改。
3.2.4物业单位：
已选定的物业公司参与分户验收。
3.2.4.1参与确定分户验收的检查项目、容和数量。
3.2.4.2配备一定数量的具有相应资格的检查人员。
3.2.4.3按确定的分户验收的检查项目、容和数量对工程进行分户验收，并及时在《住宅工程质量分户验收检查记录表》上确认，签章。
四．分户验收的准备工作和程序
4.1技术准备：
准备好相应文件；根据户型图选点，绘制并确认检查点布置图；向验收组人员技术交底；
4.2检测工具准备
序号
名称
规格
数量
检测项目
备注
1
杠尺
2m
8把
平整度、坡度
铝合金
2
水平尺
600～800mm
4把
水平、坡度
铝合金
3
直角检测尺
200mm
4把
方正
钢制
4
钢卷尺
5m
8把
直线距离
5
塞尺
4把
平整度、坡度
6
线坠
05kg
4个
垂直
7
经纬仪
1台
垂直
测量组借用
8
水准仪
1台
测量组借用
9
小线
0.25kg
10
小锤
4把
空鼓
11
游标卡尺
2把
12
红蓝铅笔
20根
13
塔尺
2把
14
激光测距仪
2台
尺寸
精度±2mm
15
漏电测试仪
1台
漏电测试
16
绝缘摇表
1台
绝缘测试
4、3分户验收程序
由建设、施工、监理单位共同组成分户验收工作领导小组，下设各专业组成的验收检测组。
要求如下：
①制定责任追究制度，责任到人，要求检查人员能够切实履行检查职责。
②验收检测组要求三方共同组成，禁止由一方人员组成。
③物业部门也可参加检测组，避免重复进行检查验收。
④检测组数量可根据工程量自行确定。
在每种户型图上标注确定检测点号和位置（见附图）。
要求如下：
检测点要在检查前统一标准，严禁现场取点或临时变更，以保证检测点的科学性，客观性。
每户检测完后，各专业人员必须签字。
要求如下：
检测组对评定表中的“主控项目”检查必须认真对照图纸、洽商、合格证、试验报告、规检查填写；对“一般项目”的检查，在实测实量的基础上如实填写。
定期召集总结会，沟通汇报检查情况。
要求如下：
对不符合要求的项目要及时下达整改通知书，合格后，重新检测。
分户验收合格后，要填写汇总表，要求如下：
此表和维修保驾小组须贴在每个单元户门。
质监站监督组要对分户验收过程和检测数据进行随机抽查。
要求如下：
①严禁监督人员将监督检测时间告之参建方。
②发现弄虚作假行为，验收检测工作必须全部重新进行。
③一户一验未进行、未全部完成的或未整改合格的，建设单位不得组织竣工验收。
五．分户验收检验批的划分
5.1分户验收检验批的划分规定
以单位工程每户住宅和公共部分走廊（含楼梯间、电梯间）、地下车库为单位划分检验批。
当工程出现未涉及到的分户验收检验批项目时，可按照分户验收项目确定原则，经建设、施工和监理单位协商，自行确定并制定相应表格进行验收。
5.2分户验收住宅的划分
根据以上划分的规定，本工程按每层每户为一住宅检验批。
5.3分户验收公共验收的划分
公共部分的走廊（含楼梯间、电梯间）按每一层划分为一个检验批，地下车库按每一防火区划分为一个检验批。
六．分户验收的容
6.1分户验收项目：
6.1.1分户验收项目包括：
⑴建筑结构外观及尺寸偏差
⑵门窗安装质量
⑶墙面、地面和顶棚面层质量
⑷防水工程质量
⑸采暖、制冷、通风系统安装质量
⑹给水、排水系统安装质量
⑺室电气工程安装质量
⑻其他要求分户验收检查的项目（如：
落地窗防护栏杆等）
根据本工程结构，装饰装修做法，水电系统使用功能等，对检查项目和容要进行详细说明。
6.1.2土建专业：
建筑结构外观及尺寸偏差、塑料门窗安装质量、特种门安装质量、墙面耐水腻子质量、水泥砂浆地面、水性涂料涂饰顶棚、防水工程等。
6.1.3给水排水采暖专业：
室给水管道及配件安装；室消火栓系统安装；室排水管道及配件安装；卫生器具安装；室雨水管道及配件安装；建筑中水系统及游泳池水系统安装；室采暖管道及配件安装；室采暖辅助设备及散热器及金属辐射板安装等。
6.1.4电气专业：
室、公共部分电气工程安装质量以电缆头制作、接线和线路绝缘测试，成套配电柜、控制柜（屏、台）和动力、照明配电箱（盘）安装，普通灯具安装工程，开关、插座、风扇安装，四项检验批应全部合格。
6.2户型图和检查点布置图
6.2.1户型图（略）
6.2.2水泥砂浆面层点布置图（略）7．
七、检查验收一般规定及检查容
7.1一般规定
7.1.1对于上述检查验收项目，逐项对照住宅工程对每一套住宅及公共部位的检查项目进行验收，并对验收合格的项目在《住宅工程质量分户验收检查记录表》中“相应《检验批质量验收记录》表格编号”位置中相应位置填写该住宅与之对应的《检验批质量验收记录表》表格的编号。
7.1.2对于工程观感质量和使用功能质量应全数检查验收，分别采取实测实量，以及查验有关安全及功能的检验和抽样检测结果报告等手段进行检查。
观感检查项目通过目测观察的方法检查。
平整、垂直、标高等需要实测实量的检查容，使用激光测距仪、靠尺板、水平仪和尺子等专业检查工具，按照质量验收标准规定的检查数量和方法进行检查验收。
7.1.3检查住宅工程观感质量和使用功能质量时：
检查项目容符合相关工程质量技术标准、规或设计文件要求的；或者，主控项目全部合格，一般项目的合格点率达到80%及以上，且无严重缺陷时（不合格点实测偏差应小于允许偏差的1.5倍），判为合格。
检查项目容不符合相关工程质量技术标准、规或设计文件要求，或主控项目不合格，一般项目不合格点率超过20%；或者，一般项目的实测偏差值大于允许偏差的1.5倍，判为不合格。
分户验收工作组应填写《住宅工程质量问题整改处置记录》，书面责成责任单位进行整改并应对整改情况进行复查，复查情况经建设单位专业负责人或监理单位专业监理工程师签字认可，判为合格。
7.2检查容
7.2.1建筑结构外观及尺寸偏差
7.2.1.1检查容
建筑结构外观及尺寸偏差分户验收，是对每一套住宅及公共部位的主体结构、观感质量、结构尺寸进行专门验收。
具体详见下表：
施工质量验收规的规定（DBJ01－82－2004）
主控项目
1
外观质量
现浇结构的外观质量不应有严重缺陷
2
过大尺寸偏差处理及验收
现浇结构不应有影响结构性能和使用功能的尺寸偏差
一般项目
1
外观质量一般缺陷
现浇结构的外观质量不宜有一般缺陷
允许偏差
检验方法
2
轴线位置
（mm）
墙、柱、梁
8
钢尺检查
剪力墙
5
3
垂直度（mm）
层高≤5m
8
经纬仪或吊线、钢尺检查
4
标高（mm）
层高
+10
激光测距仪
5
截面尺寸
+8，-5
钢尺检查
6
表面平整度（mm）
8
2m靠尺和塞尺检查
7.2.1.2质量标准、检查方法、数量依据《混凝土结构工程施工质量验收规》（GB50204—2002）和《混凝土结构工程施工质量验收规》（DBJ01－82－2004）。
7.2.1.3根据本工程户型：
尺寸偏差项目检查数量：
按每户住宅划分，对梁柱抽查构件3件；对墙和板，抽查代表性的自然间3间（3面墙）。
7.2.2门窗安装质量
7.2.2.1检查容
门窗安装工程应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。
门窗安装工程分户质量验收容，可根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照下表：
施工质量验收规的规定（GB50210－2001）
主
控
项
目
1
门窗质量
第5.4.2条
2
框、扇安装
第5.4.3条
3
拼樘料与框连接
第5.4.4条
4
门窗扇安装
第5.4.5条
5
配件质量及安装
第5.4.6条
6
框与墙体缝隙填嵌
第5.4.8条
一般项目
1
表面质量
第5.4.8条
2
密封条及旋转门窗间隙
第5.4.9条
3
门窗扇开关力
第5.4.10条
4
玻璃密封条、玻璃槽口
第5.4.11条
5
排水孔
第5.4.12条
6
项目
允许偏差（mm）
检查方法
安装允许偏差
门窗槽口宽度、高度
≤1500mm
2
用钢尺检查
＞1500mm
3
门窗槽口对角线长度差
≤2000mm
3
用钢尺检查
＞2000mm
5
门窗框的正、侧面垂直度
3
用1m垂直检测尺检查
门窗横框的水平度
3
用1m水平尺和塞尺检查
门窗横框标高
5
用钢尺检查
门窗竖向偏离中心
5
用钢直尺检查
双层门窗外框间距
4
用钢尺检查
同樘平开门窗相邻扇高度差
2
用钢直尺检查
平开门窗铰链部位配合间隙
+2，-1
用塞尺检查
推拉门窗扇与框搭接量
+1.5，-2.5
用钢直尺检查
推拉门窗扇与竖框平行度
2
用1m水平尺和塞尺检查
7.2.2.2质量标准、检查数量、方法依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规》（GB50210－2001）进行检查
7.2.2.3根据本工程户型：
尺寸偏差项目检查数量：
（1）门窗安装工程分户验收每户抽查3樘，不足3樘时全数检查。
（2）每户住宅门窗安装工程观感和使用功能质量全数检查并记录。
（3）实测实量容按照本方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。
实测值全数记录。
7.2.3墙面、地面和顶棚面层质量（耐水腻子墙面、水泥砂浆地面、耐擦洗涂料顶棚）
7.2.3.1墙面耐水腻子
（1）检查容：
根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照下表。
施工质量验收规、规程的规定（GB50210-2001）（DBJ01-48-2000）
主控项目
1
耐水腻子层
基层腻子应坚实、牢固、无粉化、起皮和裂缝
一般项目
1
耐水腻子层表面
应洁净、表面平整、无凹凸、漏刮、错台，颜色一致，手感细腻光滑，装饰线条顺直，无污染等现象
2
耐水腻子层表面允许偏差
检查项目
允许偏差（mm）
检验方法
中级
高级
立面垂直度
3
2
用2m靠尺和塞尺检查
表面平整度
3
2
用2m托线板检查
阴阳角垂直
3
2
用2m托线板检查
阴阳角方正
3
2
用方尺和塞尺检查
（2）质量标准、检查数量、方法依据《建筑装饰装修工程施工质量验收规》（GB50210-2001）和《建筑墙用耐水腻子应用技术规程》（DBJ01-48-2000）进行检查。
（3）检查数量：
根据本工程户型，尺寸偏差项目检查数量：
1）墙面耐水腻子工程每户应抽查不得少于3间，不足3间时全数检查。
2）每户住宅墙面耐水腻子工程观感和使用功能质量应全数检查，并以房间为单位记录。
3）实测实量容宜按照本方案规定的检查部位、检查数量，确定检查点。
实测值在允许偏差围判为合格，当超出允许偏差时应在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出不合格点率。
实测值全数记录。
7.2.3.2地面水泥砂浆面层
（1）检查容：
根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照表。
施工质量验收规的规定（GB50209-2002）
主控项目
1
面层与下一层结合
第5.3.4条
一般项目
1
表面坡度
第5.3.5条
2
表面质量
第5.3.6条
3
踢脚线与墙面结合
第5.3.7条
4
楼梯踏步
第5.3.8条
允许偏差（mm）
检验方法
5
表面允许偏差
表面平整度
4mm
用2米靠尺及楔形塞尺检查
6
踢脚线上口平直
4mm
拉5m线和用钢尺检查
7
相邻踏步高度差
10mm
钢尺检查
8
踏步两端宽度差
10mm
钢尺检查
9
旋转楼梯踏步两端宽度
5mm
钢尺检查
（2）质量标准、检查数量、方法依据《建筑地面工程施工质量验收规》（GB50209-2002）进行检查。
1）检查数量：
根据本工程户型，尺寸偏差项目检查数量
①水泥砂浆面层工程验收时符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。
②水泥砂浆面层分户验收按每户住宅划分为一个检验批。
当分户检验批具备验收条件时，可及时验收。
每户抽查3间，不足3间时全数检查。
③每户住宅水泥砂浆面层观感和使用功能质量全数检查，并以房间为单位记录。
④实测实量容宜按照本方案的检查部位、检查数量，确定检查点。
实测值在允许偏差围判为合格，当超出允许偏差时在此实测值记录上画圈做出不合格记号，以便判断不合格点是否超出允许偏差1.5倍和不合格点率。
实测值应全数记录。
7.2.3.3水性涂料涂饰顶棚
（1）检查容：
根据竣工时观察到的观感和使用功能以及实测项目的质量进行确定，具体参照下表。
施工质量验收规的规定（GB50210-2001）
主控项目
1
材料质量
第10.2.2条
2
涂饰颜色和图案
第10.2.3条
3
涂饰综合质量
第10.2.4条
4
基层处理
第10.2.5条
一般项目
1
与其它材料和设备衔接处
第10.2.9条
允许偏差
检查方法
2
薄涂料涂饰质量允许偏差
颜色
均匀一致
目测
泛碱、咬色
允许少量轻微
流坠、疙瘩
允许少量轻微
砂眼、刷纹
允许少量细微砂眼、刷纹通顺
装饰线、分色线直线度
2
2米靠尺
（2）质量标准、检查数量、方法，依据（GB50210-2001）
（3）检查数量：
根据本工程户型，尺寸偏差项目检查数量
1）水性涂饰检验批项目应符合施工图、设计说明及其他设计文件的要求。
2）水性涂饰工程分户验收每户抽查３间，不足３间时全数检查。
3）每户住宅水性涂料涂饰工程观感和使用功能质量全数检查，并以房间为单位记录。
4）水性涂料基层的表面平整、立面垂直、阴阳角垂直、阴阳角方正等质量应符合相应抹灰基层的国家及市质量验收标准。
7.2.
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