三晋国际商贸物流城建设项目可行性研究报告.docx
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三晋国际商贸物流城建设项目可行性研究报告
三晋国际商贸物流城
120万平米.华北第一大商贸物流总部
山西.晋中经济开发区
项目可行性研究报告
第1章项目定位总论
山西省委八届七次全会提出山西省国民经济和社会发展“十一五”规划建议时，把物流业作为要大力发展的新兴服务业之一。
根据政府相关部门对物流园区的规划及物流产业的指导性意见，山西省物流规划的重点是沿大运高速公路经济带规划建设太原、大同、运城、侯马四大物流园区，形成以太原为中心的物流体系布局，以“资源型”物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点。
三晋国际商贸物流城，紧扣政府产业发展思路，顺势而生。
本项目根据《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》产业结构调整战略规划思想，立足现代物流和商贸服务业，依托项目所处地理优势，为满足山西省现代物流业和商贸服务业的快速发展而提出，目的是充分利用太榆物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动山西省以太原为中心的商贸物流基地的形成，为晋中市和山西省的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。
1.1项目背景
1.1.1项目名称
三晋国际商贸物流城
1.1.2项目承办单位
承办单位：
山西三晋渤海投资有限公司
法定代表人：
裴剑
1.1.3项目拟建设区位、地点
项目拟建设区位：
晋中市经济技术开发区
地块地址：
108国道与汇通路交汇处
1.1.4承担可行性研究工作的单位
山西三晋渤海投资有限公司负责研究工作的统筹管理工作；
中国脑库—深圳综合开发研究院、深圳市合和地产顾问有限公司承担市场调研、市场定位、投资分析等相关工作。
1.1.5研究工作依据
《山西省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要》；
晋中市经济技术开发区规划局《控制性详细规划》。
1.1.6产业背景
山西商人曾经创造过举世瞩目的经济奇迹。
滥觞于春秋的晋南盐业贩运，成就了中国最早的商人。
绵延至17世纪初到19世纪中叶，晋商以雄厚的资金实力、先进的经营管理、优秀的商业文化，广拓经营领域和活动范围，其所经营的盐、铁、棉、布、皮毛、丝绸、茶叶、金融等商号店铺已遍设全国通都大邑，并远涉欧洲、日本、东南亚和阿拉伯国家，一时间“晋商”与“徽商”并驾齐驱，称雄国内商界长达500年之久。
晋商的辉煌，推动山西成为当时的“海内最富”，而且有力促进了中国商品经济的发展、城镇的兴起和对外贸易的发展，极大丰富了中国的传统文化尤其是商业文化。
然而，在20世纪初叶，这支囊括四海、驰骋九州的商帮，这股延绵千年、独步中华的商业血脉，却随着大清王朝的终结，在纷飞的战火中、在西方殖民的铁蹄下，嘎然消沉。
由极盛到极衰，一百年来，山西商业元气，始终未曾恢复。
改革开放以来，山西省经济得到了迅速全面的发展。
2005年山西省国民经济高位平稳运行，综合经济实力进一步增强。
初步核算，全年全省生产总值突破4000亿元，达到4121.2亿元，比上年增长12.5％。
其中，第一产业增加值257.9亿元，因粮食减产下降5.4％，对GDP增长的贡献率为-3.6％；第二产业增加值2307.9亿元，增长15.9％，对GDP增长的贡献率达到67.4％；第三产业增加值1555.4亿元，增长11.6％，对GDP增长的贡献率达到36.2％。
第三产业中，批发和零售贸易餐饮业增加值343.8亿元，增长14.8％；房地产业增加值106.5亿元，增长16％。
全省人均生产总值12320元，按现行汇率计算达到1530美元。
“十五”时期全省生产总值年均增长13.1％，高出计划目标5个百分点。
生产总值总量在全国的排位由2000年的第21位前移至第16位；人均生产总值排位由2000年的第20位前移至第15位。
2005年山西省三次产业比例由上年的7.4:
53.7:
38.9，调整为6.3:
56:
37.7。
与上年相比，第三产业比重下降1.2个百分点，第三产业发展速度和比例有待进一步提高。
煤炭是山西省的经济命脉。
山西依托煤炭资源优势，采取非均衡发展战略，所有的产业都是煤炭的配套项目。
经济结构以高度依赖煤炭资源、原材料工业为主，具有典型的资源型、初级化特征：
结构档次低、运行质量不高、高购入、低产出，高速度、低效益，区域经济结构性问题日益突出。
在党中央“十一五”规划的指引下，新一届山西省政府提出全面调整经济结构，优化产业布局的战略思路，全方位勾画了山西省“崛起中部”的宏伟蓝图。
针对山西长期低价输出能源产品，又高价买进消费品（轻纺工业消费品60％以上需要从外省调入），蒙受严重双向价值流失的不利局面，山西省委八届七次全会提出山西省国民经济和社会发展“十一五”规划建议时，把物流业作为要大力发展的新兴服务业之一。
发展现代商贸物流业，按照市场需求，积极地调整产业和产品结构，促进产业、产品的优化组合，实现资源在产业间和产业内部的优化配置，形成最优的产业结构，使山西的资源优势转换经济优势和市场优势。
扩大第三方物流在山西产业结构中的比重，降低山西物流成本，提升山西经济的可持续发展能力和综合竞争力。
发展现代商贸物流，是促进山西产业升级的必由之途！
省发展改革委《山西省产业投资指导目录（2006年本）》中第“二十四、服务业”明确规定“1.电子商务、现代物流服务体系建设及以连锁经营形式发展的中小超市、便利店、专业店等新型零售业态；2.粮食、棉花、食糖、食用油、化肥、石油等重要商品的现代化仓储等物流设施建设”为鼓励发展的产业。
山西商贸物流业仍处于起步阶段，商贸物流企业占地规模、资产规模较小，经营分散，布局不尽合理，所从事、涉及行业有限，与现代商贸物流业的要求相距甚远，与我国东部发达地区及周边省份相比，还有较大差距。
物流业主要表现在三个方面：
1）一是物流总成本占GDP比重偏高。
据统计，山西省工业企业物流成本占GDP的比例高达40％，而我国平均水平在20％左右，国际上发达国家的水平一般在10％－12％，美国在10％左右。
2）山西省的物流形态还比较落后，服务项目单一。
物流企业仅停留在提供简单的运输和仓储服务上，难以满足优质、多元、快速、准确的物流需求。
3）资源型物流比重偏高，缺乏产业产品作为经济支撑，运输难以形成回流，效率较低。
商贸业主要表现在九个方面：
1）业态不全，除服装批发较成熟外，其他行业尚未形成具有全省辐射能力的大型专业市场。
2）规划设计落后，无法就地改造和再扩建改造。
在建筑上空间尺度不合理，建筑立面和外形趋同，标识性差。
交通上没有系统组织，人性化不足。
3）经营环境恶劣，管理混乱、粗放，治安问题严重，脏、乱、差、堵。
4）交易方式传统，现货交易、现金交易普遍。
5）配套设施不全，停车难、仓储难、住宿难、吃饭难。
6）经营管理落后，物业产权分散，难以实施统一营销推广，无法适应时代。
7）商业信息不灵，软件落后，交易模式单一，信息反馈慢，难以参与区域化贸易竞争。
8）物流系统落后，生意辐射范围越来越窄，运输成本高。
9）消防隐患突出，设施不完善，火灾隐患大，商户生命和财产安全缺乏保障。
山西商贸物流业的现代化和升级换代，势在必行！
为推动山西省现代物流业和商贸服务业的发展，建设一个超大型、现代化、综合性、“一站式”物流商贸中心就显得非常迫切。
本项目土地来源于三晋渤海投资有限公司通过政府出让拍卖获得，土地产权明晰，房产可自由转让。
经过全面、翔实的市场调研和论证分析，我们认为:
将该项目定位为“120万平米华北第一大商贸物流总部”，符合山西省政府长远产业规划和晋中经济开发区产业规划，是山西省政府实现“形成以太原为中心的物流体系布局，以‘资源型’物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点”产业目标的客观需要。
本项目的建成，将为山西省乃至华北地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进太榆物流中心的快速形成，带动晋中多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。
1.2可行性研究结论
根据国内宏观经济运行态势、国家鼓励发展的产业、山西省战略规划的产业结构调整方向及市场需求分析，本项目具有非常广阔的市场需求前景。
1.2.1地块概况
该地块位于晋中市经济技术开发区108国道与汇通路交汇处附近。
地块首期可建设用地面积约230亩，总体规划用地约980亩，总规划建筑面积约120万平方米，首期拟规划建筑面积17万平方米。
1.2.2优越的地理位置
本项目地处“太原南扩、榆次北进”的核心地段---晋中市经济技术开发区，是“太榆一体化同城建设”的战略开发区域。
项目毗邻108国道，坐拥山西省“北、中、南”三大物流中心之中央枢纽地利。
地块距晋中市区榆次区10公里，距太原火车站约15公里，距太原机场约8公里，距火车站北营站5公里，距高速公路出入口1公里，直临108国道并与汇通路（原“太榆路”）连接直通太原市区。
位于迎泽路的太原市火车站将于2010年前南迁至北营，将大大缩短与本项目的距离。
公路、铁路、航空的便捷顺畅，为本项目构筑了立体化物流交通网络。
1.2.3项目总体定位
120万平米.华北第一大商贸物流总部
三晋国际商贸物流城，规划占地面积980余亩，拟建设建筑面积逾120万平方米（其中市场部分约90万平方米，配套部分约30万平方米），可容纳15000余企业和商户进场经营。
本项目集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，将传统商贸批发市场与现代物流模式紧密结合，打造现代化新型物流商贸中心，建成后将成为山西省标志性商业建筑群，以“模式新、档次高、规模大、物流畅、管理优”为特色，成为山西省乃至华北地区规模最大的物流商贸总部基地。
1.2.4规划指标和规划原则
项目将委托国内外著名的商业地产设计公司精心规划设计，按照现代化展贸物流中心的功能要求，充分满足人流、车流、货流各畅其形的需要，避免国内其他市场普遍存在的停车难、行车堵等不足。
同时，还将融入节能和环保的“绿色建筑”设计理念，建设节能环保的“绿色”现代物流商贸城。
1.2.4.1用地性质：
商业用地
1.2.4.2可建设用地面积：
首期已取得土地约230亩，总规划用地约980亩
1.2.4.3容积率：
1.8
1.2.4.4建筑密度：
45%
1.2.4.5绿地率：
＞15%
1.2.4.6建筑面积：
首期已取得土地规划建筑面积约17万平方米，总体规划建筑面积约120万平方米
1.2.4.7其它规划要求按山西省有关建筑规划设计规范文件执行。
1.2.5首期用地项目功能组合
首期已取得用地规划建筑面积约17万平方米，其中：
1.2.5.2汽配博览城（街区式交易市场）约13000平方米
1.2.5.3商务配套区（办公、酒店、公寓）：
40000平方米
1.2.6“4大市场，9大功能”概述
针对目前山西省城乡居民日常生活消费品大量高价外购的现实，依托山西资源型产业向制造型产业发展的趋势，本项目将紧扣山西省产业优势和产业发展方向以及山西3300万人口的消费需求，建设4大省级批发交易市场，市场总建筑面积达90万平方米；同时建设仓储、物流、商务、居住等配套功能，配套建筑面积约30万平米。
其中：
（1）生产资料市场（60万平方米）
华北五金矿机市场（30万平方米）
山西汽配交易市场（20万平方米）
华北化工交易市场（10万平方米）
（2）生活资料市场（30万平方米）
中国北方小商品商贸城（30万平方米）
（3）配套功能（30万平方米）
仓储物流（10万平米）
酒店办公（5万平米）
商务公寓（15万平米）
在功能方面，本项目突破传统批发市场功能单一、建筑落后、环境恶劣、交通壅堵等弊端，集“批发、物流、仓储、会展、文化、商务、购物、观光、居住”9大功能于一体，打造地标性商业，成为山西省现代商贸物流业的一面旗帜。
其中：
（1）批发：
4大省级批发交易市场
4大省级批发交易市场，总建筑面积达90万平方米，可容纳15000余企业和商户进场经营。
（2）物流：
引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流与传统批发市场有机融合
配合政府建设长途客运站、长途货运站和城际公交总站，并引进省内外知名第三方物流企业，将现代物流理念与传统批发市场有机融合，全面革新“高成本、低效率”传的统批发运输模式。
（3）仓储：
建设大规模、现代化仓储中心，打造“工业孵化基地”
建设大规模、现代化仓储中心，吸纳大型、有实力的生产厂商、省级总经销商进场经营，并以此成为“工业孵化基地”，吸引省外日用消费品工业企业落户设厂，带动产业投资。
（4）会展：
建设配套会展中心，打造“永不落幕的博览交易会”
建设专用配套会议展览中心，每月举行不同主题的商贸洽谈会、新品发布会、产品交易会，吸引省内外供求双方见面商洽，打造“永不落幕的博览交易会”。
（5）文化：
建设“晋商文化广场”，复兴晋商文明
建设“晋商文化广场”，将传统山西建筑、雕塑艺术与现代环境艺术相结合，将千年晋商文化与现代商贸物流理念相融合，成为晋商文明现代复兴的标志性场所。
、
（6）商务：
商务、会议中心，提升商务环境
建设经济型酒店和星级酒店，配套商务、会议中心，为广大采购商提供多种住宿选择，提升商务环境。
（7）购物：
使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城
以市场内全国各地数万经营商户和采购商为基本需求，以山西“晋菜”美食为特色，引进全国各大菜系特色美食，成为榆太区域首屈一指的美食文化中心。
引进各种配套零售商业和休闲娱乐设施，为广大商户和采购商提供丰富多彩的业余生活，使本项目不但成为一个交易之都，也是一个安居乐业之城。
（8）观光：
不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地
本项目不但是一个商贸物流城，更是一个商业观光胜地。
每个季节、假日，本项目将举行美食节、晋商文化节、中秋采购节、年货节等等富有特色的主题商业观光活动，吸引山西省及华北周边省份采购商、旅游观光人士前来观光消费。
（9）居住：
让广大经营户扎根山西，乐业安居
建设大型园林式配套宿舍，为场内经营户提供舒适、有品位的居住单位，让广大经营户扎根山西，乐业安居。
1.2.7项目辐射范围及预期交易额
面向山西，辐射华北，建设1000亿元大市场
依托山西能源运输所构建的较为发达的高速路网，本项目在3小时车程内可全方位辐射山西省内主要市县，具有成为省级物流枢纽的立体化交通网络资源！
省际交通系统也较发达，5小时车程内可辐射石家庄、郑州、包头等周边省份的重要城市。
目前整个山西省专业批发市场整体特点为“规模小，业种单一，产品档次较低，幅射范围窄，经营方式传统，管理粗放，物流配送等产业配套不完善。
”本项目将立足太原、榆次，面向整个山西省，并向北辐射内蒙包头、向南辐射河南、向东辐射河北，具有成为1000亿元大市场的辐射潜力。
在本项目建成运营后，本市场将面向山西省内主要地、县城市，建设货物配载中心，条件成熟的城市将投资建设二级配套批发市场，形成一个紧密协作的超级商贸物流网络。
1.2.8项目总体建设分期
首期工程计划2008年10月动工，2009年9月竣工交付，2009年10月开业运营；
二、三期工程将于2010-2013年建设，预计整体开业时间为2013年9月；
整个建设周期5-6年。
1.2.9首期土地项目建设进度
项目将于2008年10月项目奠基动工，2009年9月竣工，并于09年10月前开业，预计建设进度如下：
时间
工作内容
08/
03
08/
04
08/
08
08/
10
08/
12
09/
01
09/
03
08/
04
08/
06
09/
07
09/
08
09/
09
09/
10
向政府提交可行性研究报告
政府审批立项
项目初步规划设计
项目规划设计评审
项目扩初设计
项目建筑设计方案审批
首期17万平米建设竣工
首期招商开业
1.2.10项目静态投入产出分析
1.2.12社会效益和社会影响分析
本项目的建成，将吸引数万企业和经营户进场经营，每天吸引数十万省内外采购商前来采购洽谈。
货流、人流、资金流、信息流，本项目以120万建筑规模、1000亿交易金额，必将成为山西省又一财富引擎，成为山西省发展现代商贸服务业、促进产业升级的龙头项目。
据初步测算，本项目建成后，将至少在以下方面造福山西：
（1）7万个就业岗位：
交易市场将容纳15000余企业和商户进场经营，以每户直接产生4人就业计算，将产生6万就业需求；相关客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作等衍生行业预计产生近10000就业需求；总计整个商贸城就业总数将不少于70000个岗位。
（2）1000亿商品交易额
4大市场涵盖了山西省重点优势产业生产资料市场和3300万人口日常消费的方方面面，加上对周边省份的辐射，本市场年商品交易额预计超过1000亿元！
巨大的资金流，为本地商业的兴旺、金融的繁荣带来无数机遇。
（3）15个衍生行业
本项目的建成运营，将直接拉动仓储、客运、货运、餐饮、娱乐、家政、物管、保安、保洁、广告、制作、包装、餐饮、娱乐、旅游观光等至少15个衍生行业的发展。
（4）每年3000万客流量
本项目建成运营后，预计每天吸引5-10万人前来采购、消费、观光，每年将产生3000万客流量，这将产生庞大的消费需求。
（5）每年上亿税收
本项目市场培育期结束后（预计开业后3年），每年将为政府贡献巨大的税收收入。
按每户年综合工商税费1万元计算，仅交易市场部分就可贡献1.5亿元税收。
（6）工业产业孵化基地
“以市兴工”，市场的积聚效应，将缩短生产企业的物流供应管理成本，将吸引大量生产企业进驻，带来更多的投资和就业。
本项目将成为本地重要的“工业产业孵化基地”！
（7）复兴晋商文明，革新商业观念
现代商业文明，带来的不仅仅是财富的冲击，更重要的是观念的革新！
本项目汇聚全国商业精英，将带来丰富多彩的商业理念，将全面革新山西省本土人士的商业观念，刺激商业文明的复兴。
（8）推动产业升级，造福山西人民
现代商贸物流业的发展，将直接改变山西省目前单一的产业格局，优化山西省的产业投资环境，提升山西省的产业投资形象。
1.2.13国民经济评价
将该项目定位为“120万平米华北第一大‘一站式’商贸物流总部”，符合山西省政府长远产业规划和晋中经济开发区产业规划，是山西省政府实现“形成以太原为中心的物流体系布局，以‘资源型’物流为核心，带动发展日用消费品、生产资料消费品和农产品等重点行业物流，努力建设成为京津塘经济圈现代物流供应链中的重要枢纽和节点”产业目标的客观需要。
本项目的建成，将为山西省乃至华北地区企业和居民提供一个区域性的产品展示贸易平台和物流基地，可以有效降低企业产品销售成本、拓宽销售通路，促进太榆物流中心的快速形成，带动晋中多个服务行业的发展，具有十分重大的经济和社会效益。
1.2.14项目可行性总体评价
1.2.14.1项目的定位符合国家产业政策导向，符合山西省产业发展战略规划，具有强大的市场需求基础，市场可行性高。
1.2.14.2项目充分利用太榆物流交通枢纽的地理优势，充分整合产业资源，推动山西省以太原为中心的商贸物流基地的形成，为晋中市和山西省的产业结构调整和商贸物流业的发展做出贡献。
1.2.14.3项目按照绿色建筑理念规划设计，节能环保无污染。
1.2.14.4项目能带动14个衍生行业的发展繁荣，具有很大的乘数效应。
1.2.14.5项目投资风险较小，具有良好的经济和社会效益，具有较高的财务可行性。
1.2.14.6项目投资商拥有丰富的大型商贸物流市场开发经验，招商经营措施具有前瞻性好可操作性。
1.2.15存在问题及提请政府支持事项
1.2.14.1尽快完善市政配套和物流基础设施
由于开发区尚处于起步阶段，基本上没有什么市政配套。
开发区要引进项目，引进投资，给投资者信心，政府要加快建设和完善开发区内必要的市政配套，这样开发区的招商引资才有可能取得成功。
由于本项目的建设对山西省经济的发展具有举足轻重的意义，因此，我们建议，政府在本项目旁建设市政配套设施包括公交汽车站、长途汽车站、长途货运站等。
这些配套设施，连同本项目四周的市政规划道路特别是项目南面的市政道路，我们希望在项目建设过程中，政府能同步开展施工建设，以给予我们投资者信心。
1.2.15.2避免同类项目重复立项、恶性竞争
大型物流专业市场是一个乘数效应非常大的项目，是任何一个区域中心城市都非常重视的产业板块。
它可以解决大量城市就业、带动餐饮、住宿、休闲娱乐、物流运输等相关产业、产生庞大税收，等等。
正因为如此，大型物流专业市场没有政府的大力支持也是很难成功的。
一方面，一旦项目立项，就要政府保证项目的唯一性，在晋中市不能再有另一个同类竞争项目立项，否则形成同城恶性竞争，两败俱伤，造成土地资源和社会资源的严重浪费。
另一方面，政府要对落后的、过时的传统市场予以拆迁，保证本项目招商风险降到最低。
1.2.15.3给予经营户适当的税收优惠
同时，政府还应做好优惠税收支持，尤其是在市场经营前期，需要通过2-3年进行市场培育，应对经营户给予税收减免扶持，降低商户经营成本，提高商户进场经营积极性。
第2章项目背景和发展概况
2.1项目提出的背景
2.1.1晋商曾经创造了山西乃至中国商贸史上的奇迹
山西商人曾经创造过举世瞩目的经济奇迹。
滥觞于春秋的晋南盐业贩运，成就了中国最早的商人。
绵延至17世纪初到19世纪中叶，晋商以雄厚的资金实力、先进的经营管理、优秀的商业文化，广拓经营领域和活动范围，其所经营的盐、铁、棉、布、皮毛、丝绸、茶叶、金融等商号店铺已遍设全国通都大邑，并远涉欧洲、日本、东南亚和阿拉伯国家，一时间“晋商”与“徽商”并驾齐驱，称雄国内商界长达500年之久。
晋商的辉煌，推动山西成为当时的“海内最富”，而且有力促进了中国商品经济的发展、城镇的兴起和对外贸易的发展，极大丰富了中国的传统文化尤其是商业文化。
然而，在20世纪初叶，这支囊括四海、驰骋九州的商帮，这股延绵千年、独步中华的商业血脉，却随着大清王朝的终结，在纷飞的战火中、在西方殖民的铁蹄下，嘎然消沉。
由极盛到极衰，一百年来，山西商业元气，始终未曾恢复。
2.1.2发展现代商贸物流，是促进山西产业升级的必由之途
改革开放以来，山西省经济得到了迅速全面的发展。
2005年山西省国民经济高位平稳运行，综合经济实力进一步增强。
初步核算，全年全省生产总值突破4000亿元，达到4121.2亿元，比上年增长12.5％。
其中，第一产业增加值257.9亿元，因粮食减产下降5.4％，对GDP增长的贡献率为-3.6％；第二产业增加值2307.9亿元，增长15.9％，对GDP增长的贡献率达到67.4％；第三产业增加值1555.4亿元，增长11.6％，对GDP增长的贡献率达到36.2％。
第三产业中，批发和零售贸易餐饮业增加值343.8亿元，增长14.8％；房地产业增加值106.5亿元，增长16％。
全省人均生产总值12320元，按现行汇率计算达到1530美元。
“十五”时期全省生产总值年均增长13.1％，高出计
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