泛华房地产开发预算合约部管理制度.docx
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泛华房地产开发预算合约部管理制度
名称
泛华房地产开发预算合约管理制度
编制部门
集团地产事业部
编号
版本
编制
沙金春
修订
审核
批准
生效期
20XX年月日
招标管理制度
第一章总则
第一条为规范地产事业部及下属房地产开发企业的成本管理工作，特制订本制度。
第二条本制度所述成本管理范围为项目完全成本。
项目完全成本包括项目开发成本、销售费用、管理费用、财务费用和税金。
第三条地产事业部预算合约部负责项目开发成本控制管理工作，市场开发部负责销售费用成本控制工作，运营管理部负责管理费用成本控制工作。
项目公司相关部门部按地产事业部要求进行具体实施操作。
第二章项目投资审批与完全成本预算
第四条新项目实施前，地产事业部编制开发项目投资立项报告报集团公司审批。
开发项目投资立项报告主体内容包括：
1、项目概述；
2、市场研究与竞争对手分析；
3、项目定位与产品开发方案；
4、销售预测与成本预算；
5、经济效益分析；
6、资金安排与现金流量分析；
7、不确定性分析与风险控制措施；
8、工程计划与实施安排；
9、综合方案比较与结论。
第五条集团公司批准项目立项后，地产事业部即可启动项目开发工作。
项目初步设计完成后、开工建设前编制开发项目完全成本预算。
第六条项目完全成本预算格式详见附件1：
泛华地产**项目完全成本预算表。
项目完全成本预算为项目实施阶段的目标成本。
第三章成本控制方法
第七条在工程设计阶段，必须明确产品的目标成本，采用限额设计的成本控制方法，并按限额设计原则选择设计单位。
地产事业部联合设计单位利用价值工程手段进行多方案选择，严格控制材料用量指标，在批复的项目完全成本预算内寻求最佳性价比设计方案。
第八条在工程实施阶段，应采用招标的方式控制项目成本。
招标文件中对可能引发争议的事项应做到事前约定，为后续实施过程中的成本控制提供法律保障。
第九条项目公司财务部门在项目实施前统筹规划合理避税方案。
第十条销售费用和管理费用支出原则上均以招标方式选择合作单位。
第十一条地产事业部预算合约部应建立项目成本数据资料库，为后续项目完全成本预算编制提供参考依据。
第四章制度体系
第十二条成本控制方面的管理制度体系分为三级，第一级为成本管理制度，为成本管理纲领性文件；第二级为在成本管理制度原则指导下，按工作性质不同划分的成本管理规定，为成本管理操作实施指导文件；第三级为在成本管理规定指导下属房地产开发企业根据项目公司实际情况制定成本管理实施细则。
第十三条依据本成本管理制度要求，地产事业部下属专业管理部门编制下述成本控制方面的管理规定：
1、《泛华集团地产事业部招标管理规定》；
2、《泛华集团地产事业部合约管理规定》；
3、《泛华集团地产事业部动态成本控制管理规定》；
4、《泛华集团地产事业部销售费用管理规定》；
5、《泛华集团地产事业部管理费用管理规定》；
第五章附则
第十四条本制度自20XX年1月1日起试行，试行期一年。
附件1：
泛华地产**项目完全成本预算表。
泛华地产**项目完全成本预算表
项目公司：
项目名称：
编码
子目名称
目标成本（万元）
拟分解划分标段细目名称
拟分解划分标段目标成本
预算（万元）
1
土地及相关费用
1.1
招拍挂净地价
1.2
招拍挂毛地价
1.3
土地拆迁安置补偿费
1.4
大市政配套费（政府收费）
1.5
土地契税
1.6
土地交易费
1.7
拍卖佣金
1.8
股权收购或涉及土地购买其他费用
2
前期工程费
2.1
立项研究费
2.1.1
可研报告编制费
2.1.2
立项评估审核费
2.1.3
其他
2.2
勘察测量费
2.2.1
地坪测量费
2.2.2
初步勘察费
2.2.3
详细勘察费
2.2.4
试桩工程费
2.2.5
其他
2.3
设计费
2.3.1
概念设计费
2.3.2
方案设计费
2.3.3
扩大初步设计费
2.3.4
施工图设计费
2.3.5
装修设计费
2.3.6
其他专项设计费
2.4
报批报建费
2.4.1
施工图审查费
2.4.2
招投标管理费
2.4.3
质量监督费
2.4.4
规划报批费
2.4.5
超限高层抗震设防审查费
2.4.6
其他人防、消防、城建档案等报建收费
2.5
七通一平费
2.5.1
施工现场临时供水
2.5.2
施工现场临时排水
2.5.3
施工现场临时供电
2.5.4
施工现场临时通信
2.5.5
施工现场临时供暖
2.5.6
施工现场临时供气
2.5.7
施工现场临时道路
2.5.8
施工现场临时建筑
2.5.9
施工现场平整
2.5.10
施工场地围挡及大门
2.5.11
其他
3
市政基础设施费
3.1
供水工程
3.2
供电工程
3.3
通信智能化工程
3.4
排水工程
3.5
燃气工程
3.6
热力工程
3.7
红线内道路及红线外市政路接口
3.8
室外消防工程
3.9
其他
4
建安工程费
4.1
建筑工程
4.1.1
基础工程
4.1.2
主体结构工程
4.1.3
防水工程
4.1.4
保温工程
4.1.5
门窗工程
4.1.6
建筑外立面装修工程
4.1.7
甲供材料采购
4.1.8
其他
4.2
室内精装修工程
4.2.1
精装修工程
4.2.2
甲供材料采购
4.2.3
其他
4.3
安装工程
4.3.1
电气安装工程
4.3.2
电梯安装工程
4.3.3
采暖设备安装工程
4.3.4
消防工程
4.3.5
给排水工程
4.3.6
燃气工程
4.3.7
通风空调工程
4.3.8
有线电视工程
4.3.9
通讯网络智能化工程
4.3.10
安防工程
4.3.11
设备采购
4.3.12
其他
4.4
其他直接费用
4.4.1
沉降观测费
4.4.2
造价咨询、审核费
4.4.3
竣工图纸编制费
4.4.4
工程保险费
4.4.5
检测、试验及测量费
4.4.6
外聘专家咨询论证费
4.4.7
工程监理费
4.4.8
其他
5
室外工程、园林、景观及绿化
5.1
室外园林、景观及绿化
5.2
室外运动健身设施
5.3
室外大屏幕信息系统
5.4
室外交通设施及标识
5.5
室外围墙、大门及出入管理系统
5.6
室外停车设施
5.7
室外道路
5.8
其他
6
配套附属功能建筑费用
6.1
会所
6.2
地下车库相关设施
6.3
人防要求设施
6.4
商业设施
6.5
学校
6.6
医院或卫生所
6.7
居委会
6.8
物业用房
6.9
其他
项目开发直接成本合计
7
销售费用
7.1
售楼处费用
7.2
广告宣传费
7.3
工资及福利
7.4
社会保险
7.5
销售佣金
7.6
办公及业务费用
7.7
其他费用
8
财务费用
8.1
财务费用
9
管理费用
9.1
业务招待费
9.2
工资及福利
9.3
车辆购置费
9.4
车船使用费
9.5
差旅费
9.6
礼品、礼金
9.7
消耗性办公用品
9.8
电脑、复印机等办公设备器材
9.9
办公区物业管理费
9.10
其他管理费用
10
税金
10.1
税金
泛华集团地产事业部招标管理规定
（试行）
第一章总则
第一条为规范地产事业部开发项目招标管理工作，依据《泛华集团地产事业部成本管理制度》，特制订本规定。
第二条本规定管理范围为项目实施阶段开发成本支出。
第三条招标工作以公开招标和邀请招标两种方式为主。
特殊情况下，经地产事业部总经理审批后可采取竞争性谈判方式选择合作方。
本条所述特殊情况系指：
1、合格承包/供应商数量少于三家；
2、具有垄断性质的市政、消防、人防、燃气、电力、给排水等工程施工招标；
3、合同金额在十万元以下的零星工程；
4、在满足成本控制要求下，为提高工作效率，预计采用直接委托方式确定合作单位亦可取得与实施招标获得同样的成本控制效果的情况。
第四条项目公司成本管理部门进行标段划分及编制项目招标计划，报地产事业部预算合约部审批。
第五条预算合约部协同项目公司应逐步建立和完善合格施工承包商、材料设备供应商、设计咨询服务公司资料库及相应评价体系，达到减少招标成本、控制工程费用的目的。
第二章招标工作流程
第六条地产事业部预算合约部进行招标策划，项目公司成本管理部门根据拟招标项目完成招标文件后报地产事业部预算合约部审批。
第七条项目公司提交邀请投标单位名单报地产事业部备案，并进行资格预算。
第八条项目公司发放招标文件，组织进行现场勘查及招标答疑。
第九条项目公司组织开标，地产事业部预算合约部参与评标。
第十条项目公司与地产事业部预算合约部取得一致中标推荐意见后上报地产事业部审批。
第十一条定标审批后，项目公司与中标单位签订合同。
第三章招标文件编制
第十二条招标文件的编制应遵循全面、细致、严谨的原则。
招标文件应包括招标项目的技术规定、投标报价要求、评标标准和评标方法、付款方式、结算方式、工期、招标范围、验收标准、投标注意事项、废标条件、接标时间、开标时间、投标单位补充意见、合同文本、图纸、其它要求等。
招标文件中还应要求投标人列出可能的分包项目和参股或控股的关联单位等。
第十三条招标文件编制过程中，预算合约部及项目公司应根据项目的实际情况以及各标段的特点，选择采用合理的造价控制方法。
一般应采用工程量清单招标和计价方式。
对于工期短、技术成熟的项目可采用固定总价包干合同计价方式。
原则上，招标文件及合同文件中应明确措施费为固定总价包干。
措施费为发生于工程施工前和施工过程中技术、生活、安全等方面的非工程实体项目，如临时设施、脚手架、施工围护、模板、垂直运输、成品保护费用、材料二次搬运费用、文明施工、安全施工、冬雨季施工、夜间施工等。
第十四条建安工程类招标文件中对下述内容应有明确约定：
1、施工图纸、施工内容及范围。
依据施工图纸说明、国家及地方相关建筑安装施工规范要求，对图纸中不明确而实际工程需要的工程内容应纳入到合同内容中，作为风险报价计入投标报价参与竞争。
2、装修工程招标要明确说明装修施工前土建安装工程的已完工作面情况，划清工作面及工程范围。
对投标单位所供材料进行封样，注明材料产地、品牌、规格及其他质量参数，作为施工质量检查验收依据。
3、工程质量验收标准。
应以联合试运转运行正常及通过当地政府质监站、消防、环保、卫生等部门验收或备案为最终验收标准，尤其对于市政工程、消防、煤气、强电、供水、排水、电信、有线电视等工程招标要考虑能顺利通过相关政府市政管理部门验收因素。
4、明确总工期、中间交付工程的开竣工时间。
对关键线路工期应有更加细致的规定，以确保总工期目标的顺利实现。
5、依据本规定第十三条的要求，采取合理工程计价方式和合同计价模式。
明确工程变更单价确定方法，对可能发生的变更项目常见工程单价应事先约定。
6、明确甲供材料的验收、保管、运输、安装及成品保护责任。
明确施工中对市政管线或其他单位合法权益的保护责任。
明确竣工验收合格前的成品保护责任。
园林绿化工程招标文件中要明确苗木的成活率及养护期。
明确施工水、电、取暖、通信、燃气等费用承担责任及计价方式。
7、明确结算资料提交时间及我方要求的结算审核程序，保证必要的结算审核时间。
同时应明确结算资料一经双方确认后将不再接受后补的任何资料。
在确定聘请外审进行结算审核情况下，应明确施工单位上报结算金额与经甲方聘请第三方造价咨询公司审核后结算金额相差5%以上部分的咨询公司审减提成费用，由施工单位承担。
第十五条工程设计招标文件中对下述内容应有明确约定：
1、明确设计单位职责，应以通过政府规划、消防、环保、安全、卫生、施工图审查等相关部门审批为基本要求，以优化设计为主要目标。
2、明确限额设计责任，确保在设计阶段为严格控制工程成本打下坚实的基础；
3、鉴于设计阶段如出现问题，将会给工程项目实施带来先天性难以弥补的损失，因此要明确出现设计质量问题的赔偿责任以及设计单位的违约赔偿责任。
尤其在施工过程中，应明确对由于设计单位图纸质量问题引致的设计变更，如造成返工损失需由设计单位承担全部责任。
4、如存在多个设计单位，设计单位之间的任务及责任划分应明确，避免出现“三不管”现象。
应有设计总体协调单位，负责协调其他设计单位设计进度，编制总体设计进度计划。
5、明确设计费包含内容，对图纸费、差旅费、通信费等应有明确约定，对施工阶段设计单位驻现场服务人员数量、专业、驻场时间、费用等也应有明确约定。
第十六条企业自行采购的工程设备招标除考虑设备的购置费用外，还要综合考虑设备的使用、维修费用，从设备的全生命周期费用观点出发考虑投标单位的投标报价。
企业自行采购材料招标应由投标单位提供样品。
企业自行采购设备和材料工程招标文件应包含下述内容：
1、采购标的物内容、规格、数量、种类、技术要求、满足的规范与标准、产地、生产或制造商；
2、交货日期、交货地点、交货方式、交货内容；
3、标的物质量要求与验收标准，对重要设备的驻厂监造应有明确要求；
4、对标的物的装卸、运输、仓储、保管、检验、安装、培训责任及费用应有明确约定；
5、对于专用及通用设备的采购，在设备的设计责任和制造责任上如涉及第三方，应明确各方所承担的责任和费用；
6、对于需要第三方安装的材料设备，需要明确材料、设备供货方与安装方各自的责任；
7、对于甲供材料、设备的超领现象必须有防范措施。
第十七条监理、造价咨询等咨询、服务类合同招标以业绩和资质考核为重点，并应明确拟参与投标项目的人力资源。
对投标单位拟派出的人力资源业绩、经验等进行重点考察。
建设工程咨询、服务类工程招标文件应包含下述内容：
1、明确委托内容及应承担责任；
2、对由于咨询、服务单位过失给企业造成损失，应进行赔偿；
3、应明确主要参与人员，并且未经委托方书面同意不得随意更换参与人员；
4、明确咨询、服务费包含内容，对差旅费、报告编制费、非工作时间加班费、涉及的政府收费、聘请专家费等费用应有明确规定。
第四章招标工作组织
第十八条招标工作开始前项目公司应成立招标工作小组，小组成员可由设计、合约、工程、销售、财务等部门相关人员组成。
招标工作小组负责组织招标文件编制、组织资格预审、组织招标、开标、评标、编写上报审批文件等工作。
第十九条招标小组应对初步确定的投标单位进行资格预审，资格预审方式为文件审查、市场调研和实地考察。
具体了解投标单位经营范围、经营状况、经济纠纷、诉讼情况、劳动纠纷、工商登记、税务登记、关联单位情况等，并通过第三方调查和市场商誉调查充分了解投标单位的履约能力与信用资质。
土建总包、装修总包、园林工程等建安工程类施工招标还要重点考察投标单位拟派项目部及项目经理的经验、业绩、信誉、实力等。
在资格预审过程中，招标小组人员不得接受与招投标工作有关的任何形式的宴请、礼品等；不得将投标单位的考察资料、投标文件的预审情况等透露给第三方。
第二十条除非特殊情况，拟投标单位数量不应低于三家。
第二十一条投标前组织投标单位现场勘察及答疑，项目公司应以书面形式向投标单位如实告知可能影响其报价和施工的一切外部影响因素，以避免以后可能产生的合同纠纷及索赔。
第五章评标与定标
第二十二条投标文件必须密封，必须在规定时间统一开标，并填写开标记录表。
招标小组成员应在开标记录表上签字。
严禁以传真、电话记录作为正本投标文件，电子版文件可以作为正本书面文件的附属投标文件。
第二十三条评标方法的采用。
原则上应采用合理低价中标法。
评标人员应由成本控制部门、工程部门、设计部门负责人以及相关专业的技术和经济等专业人员组成，与投标人有利害关系的人不得进入相关项目的评标小组。
任何部门和个人不得干预、影响评标的过程和结果。
评标小组成员应当客观、公正、独立地履行职责，遵守职业道德，对所提出的评审意见承担个人责任。
评标小组成员不得私下接触投标人，不得收受投标人的财物或者其他好处，定标前不得透露评标过程情况。
第二十四条项目公司成本控制部门应严格审核、校对各投标单位经济标，除总价对比外，还要进行投标单价对比分析，找出不平衡报价和不合理单价。
工程部门、设计部门应认真审核技术标投标文件，对因文件条款不明确而可能导致实施中出现变更签证的事项或造价增加的情况，必须在评标阶段联合成本、工程等部门提出成本控制预防措施，以避免施工过程中造成被动的变更和洽商，导致成本失控。
第二十五条对投标文件疑问应书面提出并在规定时间内要求投标单位统一书面回复。
投标单位书面回复文件需密封并收齐后由招标小组在同一时间统一拆封。
在不违背招标文件要求和合理规避法律风险前提下企业可以与投标单位进行商务谈判，并通过谈判合理控制成本。
与投标单位的商务谈判最少应有不同部门的三人同时参加，严禁一个人单独与投标单位进行商务谈判。
商务谈判的结果应由对方以书面形式确认。
第二十六条项目公司在评标工作结束后，应形成由经办人、成本负责人、财务负责人、主管副总、总经理共同书面签署完整的《评标报告》或《比选报告》，报地产事业部审批。
第六章附则
第二十七条本规定自20XX年1月1日起试行。
地产事业部以前颁布的相关规定如与本规定相抵触的，以本规定为准。
项目公司在具体执行中，可将有关问题或情况及时反馈地产事业部，以便进一步修订、完善。
第二十八条项目公司应根据本规定要求、并结合实际，制订本企业招标管理实施细则，报经集团公司地产地产事业部批准后实施。
泛华集团地产事业部合约管理规定
（试行）
第一章总则
第一条为规范地产事业部开发项目合约管理工作，依据《泛华集团地产事业部成本管理制度》，特制订本规定。
第二条本规定管理范围为开发成本及费用支出涉及的合约。
第三条合约文件是指导我们进行商务经济活动的基础性文件,原则上日常商务经济活动均应签订合约，作为正式书面依据。
第四条凡接触和持有合约相关文件的员工均应严格保守商业秘密，不得擅自披露任何合约信息及出借任何与合约相关的文件。
第五条合约文件必须包含下述内容：
（一）签约方的合法名称、签约日期、法人或授权委托人或其他合法签约人；
（二）合约生效时间和生效条件；
（三）合约效力的约定；
（四）合约内容及各签约方职责，合约有效组成部分；
（五）合约金额与付款方式；
（六）合约变更与权利义务转让约定；
（七）违约责任；
（八）合约争议解决方式；
（九）合约解除和终止约定。
第二章合约管理机构及职责
第六条项目公司总经办为合约管理责任部门，负责项目公司合约档案归集管理工作，同时每周向集团地产事业部上报本周签订合同的电子版本。
每份合约我方至少持有两份正本，项目公司总经办及财务部各持有一份正本。
第七条负责进行合约签署的部门是合约承办部门，合约承办部门可根据管理需要指定一名或一名以上员工为合约承办人，合约承办部门履行以下职责：
（一）对合约相对人的履约能力进行评估；
（二）归集商务条款和风险防范条款；
（三）起草或完善合约文本；
（四）负责协调落实合约审批、合约签订、合约交底、合约履行、合约争议的处理等相关事宜；
（五）负责合约及其相关法律文件原件的移交归档工作。
第八条项目公司财务部门履行以下合约审核职责：
（一）审查合约中的财务相关事项是否符合国家财税法规和集团公司财务管理制度；
（二）收付款项的约定是否符合资金计划的安排；
（三）对合约所涉税务问题提出意见和建议。
第三章合约签订
第九条除非与垄断企业或与特殊行业的企业签订合约，原则上合约文本的选择或起草均应由我方或以我方为主承担。
地产事业部合约成本管理部门负责逐步完善各种类型标准合同范本。
第十条项目公司合约承办部门应当对合约当事人的下列主体资格和资信状况进行审查：
（一）合约主体具有已通过年检的法人营业执照或其他权利能力文件，其核载的内容与实际相符；
（二）合约标的应符合当事人经营范围，涉及专营许可的（含前置审批），应具备相应的许可文件；涉及资质要求的，应具备相应的资质（等级）证书；
（三）由代理人承办、代签合约的，应出具真实、有效的法定代表人身份证明书、授权委托书、代理人身份证明；
（四）具有相应的履约能力：
具有支付能力、生产能力或运输能力等，必要时应要求其出具资产负债表、资金证明、注册会计师签署的审计报告等相关文件；
（五）具有履约信用：
历史以来重合约、守信用，无严重违约事实；在签订本合约时，未涉及可能影响合约履行的重大经济纠纷或经济犯罪案件；
（六）在签订本合约时，不存在任何司法机关、仲裁机构或行政机关做出的任何对履行本合约产生重大不利影响的判决、裁定、裁决、具体行政行为或其他法律程序；
（七）其他与合约签订、履行相关的事项。
涉及重大事项的，承办部门可请法务部门和财务部门或聘请社会中介服务机构开展尽职调查。
第十一条对不符合本规定的当事人，不应与其签订合约；必须签订合约时，应要求其提供合法、真实、有效的担保。
其中，以保证形式做出的担保，其保证人必须是具有代偿能力的独立经济实体，并应对保证人适用前条规定进行审查。
第十二条除项目公司法定代表人亲自签署的合约外，项目公司法定代表人委托他人签署合约的，均应办理授权委托书。
授权委托书中应注明授权签署的合约经加盖公章或合约专用章后方发生法律效
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