房地产市场走向分析.docx
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房地产市场走向分析
承
德
房
地
产
市
场
走
向
分
析
目录
一、承德房地产政策、
二、现阶段房地产状况
三、竞争项目销售状况
四、新世家规划理念
一、承德房地产政策
1、国务院最近公布对房地产调控的相关政策：
1）2010年11月3日，住房城乡建设部、财政部、中国人民银行、银监会联合印发《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》。
公积金新政强调，第二套住房公积金个人住房贷款利率不得低于同期首套住房公积金个人住房贷款利率的1.1倍，首付款比例不得低于50%，严禁使用住房公积金个人住房贷款进行投机性购房，并停止向购买第三套及以上住房的缴存职工家庭发放住房公积金个人住房贷款。
2）２０１１年１月１４日中国人民银行决定，从２０１１年１月２０日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率０．５个百分点。
3）2011年1月26日，国务院公布了八条最新楼市调控政策新“国八条”使得不到一年时间内第三次调控最终浮出水面。
其中，房贷方面，二套房贷首付提至六成，限购令也推向了全国执行，可谓近年来最严厉的房地产调控政策。
“新国八条”政策出台的背景是：
4月及9月连续两轮调控虽然抑制了房价的过快上涨，但是部分区域的价格依然保持上涨；群众置业难度依然比较高；特别是9月以后全国连续4个月价格环比继续上涨。
“新国八条”的出台正式拉开了房地产第三轮政策调控的帷幕，也定下了2011年房地产调控的大基调：
房地产问题上升至政治高度，“增加供给、抑制需求”是2011年房地产调控的主线。
尽管人们对2011年的严厉调控早有思想准备，但此次部分政策的严厉程度还是超出了市场预期，如行政限价、限购范围、对囤地的打击力度等。
在通胀预期下，政府担心房价继续上行，进一步出台调控政策表明了政府抑制房价过快上涨的决心。
4）２０１１年１月２７日财政部公布了《关于调整个人住房转让营业税政策的通知》，规定个人将购买不足５年的住房对外销售的，将全部征收营业税。
5）２０１１年２月９日住房和城乡建设部发布《关于调整住房公积金存款利率的通知》，要求从２０１１年２月９日起，上调个人住房公积金贷款利率。
五年期以上个人住房公积金贷款利率上调０．２０个百分点。
五年期以下（含五年）个人住房公积金贷款利率上调０．２５个百分点。
2、承德现阶段实施房地产调控政策的状况：
1）总体调控力度较弱，积极执行“三年大变样”发展战略；
2）仅执行银行系统内部的强制规定，在其他层面仍有促进房地产利好的相关政策出台；
3）大力执行“三年大变样”省级发展战略，推动旧城改造，进一步扩了城市基础需求客群；
4）限制主城区供应量，信贷政策适当宽松；
5）出台主城区无新建商品房的政策，一方面限制主城供应量，有利于价格水平的提升；另一方面，为新区的未来发展奠定了良好的客源基础；
6）实行第二套房首付不低于50%，利率上浮1.1倍；严控第三套房贷款，基本不发放，但目前未出台如何认定三套房的方式；外地人购房可不提供一年当地纳税证明，但需当地人进行担保并提供收入证明；目前承德尚未限制家庭的购房套数；
3、小结
通过现阶段承德所实施国家调控政策的分析：
政策实施力度不强，该地区没有实施限购政策，主要执行自我区域发展性战略方针，信贷宽松，三套购房情况未明确，这充分的说明了现在承德房地产市场在国家的强力调控下未受到太大的影响，并且区域发展处在良性进行中，地产业在承德规划建设中发展稳步攀升。
二、现阶段房地产状况
承德地处山区，避暑山庄及外八庙占据了主城区的三分之二，建城区较为狭长，造成目前承德市区内开发地块较为稀缺，房地产开发项目多分布在城市的边缘。
《承德市城市商业网点规划》规划的规划期限为2005~2015年，规划的空间范围为双桥区、双滦区和新区。
从整个《规划》中看，承德市区将形成“以新区为先导，以双桥区为依托，以双滦区和城北旅游文化区为支撑”的功能分区布局和市级商业中心、区级商业中心、居住区商业中心的三级商业市场体系框架，以建设购物中心、便利店等新型业态和商业特色街以及大型专业市场、物流企业为重点
在区级商业中心布局中，将上二道河子以北至小庙子水库规划建设为旅游文化区；
1、省内实力开发企业纷纷进驻承德市场
河北天山房地产、隆基泰禾实业集团、唐山兴盛房地产、承德华峰房地产等众多有实力的开发产纷纷进军承德房地产市场。
2、土地供应力度加大
1）承德市场三年大变样，09年内进入快速推进阶段
2）在售项目结余存量、新入市土地在09年获得集中释放，09年市场的已供应和潜在供应根据统计，已达到188万平米。
3）2010年土地供应46个地块，总面积达255.44万平米。
承德2011年1—4月土地供应：
时间
地块编号
地块位置
土地用途
土地面积（公顷）
出让年限
成交价（万元）
受让单位
2010年12月29日至2011年01月20日
[2010]45
供热厂
商服用地
2.9217
40
8450
承德云港投资有限责任公司
2011年01月18日至2011年01月31日
[2010]44
双塔山镇单塔子村松狮线公路南侧
商务金融用地
9.4455
40
5670
河北晨阳房地产开发有限公司
2011年03月08日至2011年03月08日
[2011]01
冯营子凤凰御景北侧
住宅用地
7.1443
70
7585
承德凤凰山房地产开发有限责任公司
2011年03月09日至2011年03月09日
[2011]02
原双滦公安分局刑警队和拘留所
住宅用地
0.21123
70
212
承德宝龙房地产开发有限责任公司
2011年03月10日至2011年03月10日
[2011]03
老西营村交警检测线周边
住宅用地
3.8146
70
2546
承德金易房地产开发有限公司
2011年03月11日至2011年03月11日
[2011]04
承德市庄头营第二锅炉厂
住宅用地
0.9054
70
1506
承德国鑫房地产有限公司
2011年03月07日至2011年03月18日
[2011]05
石门沟村天大钒业厂区南侧
工业用地
0.5632
50
273
承德天大钒业有限责任公司
2011年03月07日至2011年03月18日
[2011]06-1
滦河镇发电厂西北侧6号地块
工业用地
3
50
1804
滦平县四方物流有限公司
2011年03月10日至2011年03月23日
[2011]06-2
滦河镇发电厂西北侧7号地块
工业用地
1
50
602
承德市双滦区永鑫彩钢钢构制作有限责任公司
2011年03月11日至2011年03月24日
[2011]06-4
滦河镇发电厂西北侧9号地块
工业用地
0.4574
50
276
承德双滦岳发工贸有限责任公司
2011年03月11日至2011年03月24日
[2011]06-5
滦河镇发电厂西北侧10号地块
工业用地
2.0372
50
1225
刘文军
2011年04月07日至2011年04月07日
[2011]07号
承德市双滦区偏桥子镇大贵口村西岔一期地块
商务金融用地
11.7481
40
3532
承德避暑文化产业园区有限公司
4）2011年第一季度土地供应12个地块，总面积达43.24万平米。
3、
市场消化量明显增
数据统计：
1）09年销售量达257.8万平米，以几何式成倍上升，经历了极为快速的扩容、扩张的进程，。
2）09年相比07、08年有着成倍的速度增长，除了几个项目的团购量外，其市场成交量也较往年更大。
3）09年消化量以团购为重要特征，主要是几个大盘的大量团购，承钢大约有50多万的团购，价格2600元/平米，阳光四季城大约有34万团购，价格2700元/平米
4、市场总体价格
1）09年市场存在较大量的团购购房，销售额度突飞猛进。
2）09年市场价格可达4149元/平米，其价格涨幅度极度扩大。
3）未来10年承德市房地产市场价格区间应在6000-10000元/平米。
4）目前承德市双桥区周边房价均在6000—8000元/平米左右。
5、小结：
承德目前房地产市场火热，土地供应量增加，去化量快。
整体处于房地产市场高速发展的阶段，普通民众的需求呈现井喷状态。
价格不断提升、房地产市场存在着巨大的发展空间。
三、竞争项目销售状况
1、09年各项目销售额度表：
现阶段销售状况：
项目名称
销售状况
承德世纪城
项目分三期建设，一、二期已交房入住，三期已售罄。
目前销售二期世纪水岸组团
港湾花园
项目一期已售罄，二期在售。
新世家
项目分6组团建设，1、6组团以售罄，5组团在售，2、3、4组团正在筹备中。
和润新城
2居、4居均已售完，目前有少量3居在售
阳光四季城
一期以全面销售完毕，二期暂定于今年6、7月份正式开发销售，。
目前没有房源销售
小结：
市场在售项目的投入时间较为集中，现基本售罄，目前出现市场真空区，本项目的少量尾房也处在销控状态中，据销售部统计，每日到访客户在70组左右，市场需求量并未因项目销售节奏放慢受影响。
2、2011年各项目价格表：
小结：
承德项目平均销售价格呈高度上涨趋势，平均上浮均在1000—3000元/平米之间。
未来根据承德市的规划方针，围绕双桥区、双滦区和开发区的经济旅游发展，道路交通、生活配套越加完善，加之土地的稀缺性，新世家项目作为该片区最后一个依山傍水的项目，其优质的地理位置以及对未来高质量的整体规划，将会充分的挖掘该项目的巨大潜力及价值。
3、个项目基本情况：
项目名称
承德世纪城三期
港湾花园
新世家
和润新城
阳光四季城
总建面（平米）
22万（共143万）
11万
30万
100万
76.7万
产品类型
高层、小高层
高层、多层、别墅
高层、多层
高层
高层、多层
容积率
2.2
1.8
2.5
2.5
2.5
建筑楼层
25\28\32层高层和10层小高层
6栋6层、6栋11层、4栋17层及5栋2-3层别墅
24层
29层
27层
层高（米）
2.9
2.9
2.9
2.9
2.8
立面风格
现代简约
现代简约
现代简约
现代简约
现代简约
立面材料
涂料
涂料
涂料
涂料
涂料
小结：
各项目占地面积都在四百亩以上，建筑面积在80万平方米以上的有四个，总体供应量在350多万平方米，大都分期建设，从两期到五期不同；类型多以高层和多层为主，建筑容积率多在2.2左右，立面风格都是现代简约风格，材料多以涂料为主。
上诉对比新世家地处本区域最优环境之地。
在售5组团整体规划中依附了当地的传统风格，采用多视角的景观设计，建筑错落布置、提升建筑风格，真正的体现了高端社区的品质。
4、各项目主力户型面积表：
项目名称
户型
港湾花园
一居
二居116㎡
三居134㎡
四居140㎡
世纪城
一居
二居93
三居135-143
四居155-162
公元欧洲城
一居
二居90-100
三居130
四居
和润新城
一居
二居94
三居102-116
四居127-144
阳光四季城
一居
二居100
三居130-153
四居180
小结：
户型整体各项目主力户型为二居，面积主要在80-95平米，供应量较大且大部分在90多平米左右。
三居面积主要在100-150平米区间，小三居在120平米以下，大三居在130平米以上，四居面积主要在155平米以上，总体供应量较少。
新世家户型供应主要满足刚性改善居住需求。
未来2、3、4组团规划户型设计将更加注重舒适感，同时兼顾家庭居住结构问题、结合项目自身特质，有针对性的进行产品规划，在客户需求的基础之上，最大限度的增加产品附加值，回馈给客户最好的产品，并真正做到标杆项目引导市场的作用。
四、新世家规划理念
新世家总体规划结合了山景、河景、人文景观，用全新的手法营造了高贵世家的感觉，在社区环境设计中注重社区各处都要有园要有林，真正做到处处有景，大手笔地对周边环境进行改造，同时将社区环境向外延伸，弱化项目于自然景观的隔阂。
通过平面的多座向布局、加之单体立面丰富的体量变化，形成起伏多变的群体轮廓天际线。
外立面以质朴的材质与柔和的色彩表现清雅的格调，以体量错落、虚实对比营造丰富的整体形象，再以精雕细刻的细部设计体现建筑的精美感，从而使建筑成为区内外景观的主角之一。
整个项目规划采用整体超越式的开发概念，使整个项目在建筑、园林、装修标准上都超越现行水平。
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