重庆市商品房预售许可审批操作规程.docx

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重庆市商品房预售许可审批操作规程

重庆市商品房预售许可审批操作规程

商品房预售许可审批操作规程（修订）

商品房预售许可审批包括商品房预售许可（新办）审批、商品房预售许可（变更）审批和遗失补办预售许可审批。

一、申请与受理

申请与受理，是指商品房预售人向房地产行政主管部门申请办理商品房预售许可证，由审批机关对申请人提出的申请及提交的相应资料、证件、证明等进行审查验证，并决定是否受理其申请、收件立案的过程。

渝中区、江北区、南岸区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、北碚区、渝北区、巴南区的《商品房预售许可证》向市房地产行政主管部门申请核发，其他区县（自治县）的《商品房预售许可证》向所在区县（自治县）房地产行政主管部门申请核发，有关具体事项房地产行政主管部门可以委托房地产交易管理机构办理。

（一）查验并收取申报资料

查验并收取申请办理人员的身份证件和申办单位出具的授权委托书。

同时查验并收取下列材料：

1、申请商品房预售许可（新办）的，应收取：

（1）《重庆市商品房预售（许可）登记申请审批表》（原件），属联合开发项目（各方均应为土地使用权人，共同取得《房地产权证》）的应收取联建各方盖章的《重庆市商品房预售（许可）登记申请审批表》（原件）；

（2）《企业法人营业执照》（查验原件，收复印件）、《房地产开发资质等级证书》（查验原件，收复印件）；

（3）《土地出让合同》（查验原件，收复印件）、土地权属证书（原件和复印件）；

（4）《建设工程规划许可证》（查验原件，收复印件）、《建筑工程施工许可证》（查验原件，收复印件）；

（5）《商品房预售方案》（属商品住房的，收取按规定格式提供的《商品住房预售方案》）（原件）、已备案的《商品房预售面积测绘报告书》（原件）；

（6）《商品房预售资金监管协议书》（原件）；

（7）申请预售范围内的房屋无征收或拆迁还房的，收取房屋征收部门出具的一次性安置完毕证明（原件）；有征收或拆迁还房的，收取经征收部门出具的《征收或（拆迁）安置还房明细说明》（原件）;

（8）属联合开发项目的收取各方签订《联建房屋分配协议》（原件）；

（9）房地产行政管理部门出具的《前期物业服务合同备案证明》，备案证明应对物业服务用房位置和面积进行说明（查验原件，收复印件）；

（10）规划总平面图（查验原件，收复印件），申报项目有非住宅的，还应收取经规划部门盖章的分层平面图（查验原件，收复印件）；

（11）测绘部门出具的房地合一宗地图（原件）；

（12）项目所在地公安部门出具的门（楼）牌编号（（查验原件、收复印件）；

申请的项目属经济适用住房的，还应收取：

（1）经济适用住房资格批准文件（查验原件，收复印件）；

（2）物价部门出具的《经济适用住房销售价格通知》（查验原件，收复印件）。

2、申请商品房预售许可（变更）的，应收取：

（1）《重庆市商品房预售（许可）变更登记申请审批表》（原件）；

（2）已核发的《商品房预售许可证》（正本原件）；

（3）属预售人名称变更的，还应收取工商行政管理部门出具的企业名称更名通知书（查验原件，收复印件）和已变更名称的土地权属证书（原件、复印件）；

（4）属项目名称变更的，还应收取有权机关同意其名称变更的更名批文（查验原件，收复印件）；

（5）属预售面积变更的，还应收取规划行政主管部门同意其变更的批准文件（查验原件，收复印件）和原测绘机构出具已备案的《商品房预售面积测绘报告书（变更）》（原件）；预售面积变更涉及土地出让合同建设规模变化的，还应收取土地管理部门的批准文件或相关材料；

（6）楼层、户型、用途变更的，还应收取规划行政主管部门同意其变更的批准文件（原件）和原测绘机构出具已备案的《商品房预售面积测绘报告书（变更）》（原件），测绘报告书应就变更的具体内容进行说明；

（7）预售资金监管银行、监理公司变更的，还应收取与原监管银行、监理公司签订的解除资金监管协议（原件），与新监管银行、监理公司签订的《商品房预售资金监管协议书》（原件）；

（8）联建各方分房面积和部位发生变更的，还应收取联建各方签定的变更分配方式的《房屋分配协议》（原件），涉及安置被征收人房屋变更的，需经房地产管理部门审批同意。

（9）涉及征收或拆迁安置还房变更的，还应收取征收或拆迁部门出具的同意征收或拆迁安置还房变更的说明及明细。

申请换发预售许可证的，收取

（1）

（2）项要件。

3、办理商品房预售许可遗失补办的，应收取：

（1）《重庆市商品房预售（许可）变更登记申请审批表》（原件）

（2）已在公开发行的报刊上发布的《商品房预售许可证遗失声明》（原件）

（3）遗失的《商品房预售许可证》（复印件），申请人无法提供《商品房预售许可证》（复印件）的，应出具相应说明。

（二）办理收件手续

受理人应认真检查申请人填写的表格和提交的资料，对漏报漏填、印章不齐、原件与复印件不符、申请材料不全、不符合法定形式的，不予受理，并当场告知申请人补充完善。

对填写完整、证照齐全、原件与复印件一致、申请材料齐全、符合法定形式的，开具受理通知书。

受理通知书包括申请单位名称、联系人名称、申请资料名称、件数、受理人姓名、受理日期等内容。

受理通知书一式两份，一份申请人收执、一份归入卷宗存档。

受理人将清点后的卷宗传递给承办部门，并在收件登记簿上做好传递记载。

二、审查与决定

审查与决定，是指审批机关对申请人的申报资格、提交的资料进行审查，决定是否准予预售许可、预售变更许可、预售许可遗失补办的过程。

审查与决定分为初审、复审、最后决定。

（一）初审

商品房预售许可（新办）初审分为外业审查和内业审查。

1、外业审查

初审人与其他工作人员到项目现场进行查勘，查勘申请预售项目的工程进度是否达到规定要求。

外业审查人员应为两人或两人以上。

2、内业审查

审查申请表格。

逐项审查《重庆市商品房预售（许可）登记申请审批表》栏目，审查填写的内容是否与申报资料一致，印章是否一致；

审查提交资料是否齐全。

审查各批准文件之间的主体逻辑关系是否一致，印章是否齐全；

审查《商品房预售面积测绘报告书》所测绘的面积、层数、用途是否与《建设工程规划许可证》所批准的建筑面积、层数、用途一致；属出让土地的，还要审查《土地出让合同》上约定的总建设规模是否与《商品房预售面积测绘报告书》、《建设工程规划许可证》所批准的建设规模是否一致；

属商品房联合开发项目的，审查联建各方是否共同取得土地使用权且办理《房地产权证》；审查《土地出让合同》上是否约定了各自分房面积，如《合同》上有约定，约定的分房面积是否与《联建房屋分配协议》上双方约定的一致；《土地出让合同》未约定的，审查提交的《联建房屋分配方案》对联建各方分配方式是否明确；

涉及征收或拆迁还房的，审查《征收或（拆迁）安置还房明细说明》确定的还房面积和部位是否在《商品房预售面积测绘报告书》上所测绘的面积和楼层中；

审查房地产行政主管部门出具的物业服务用房具体位置和面积的说明是否与《商品房预售面积测绘报告书》中测绘的物业服务用房的面积和部位一致。

按以下方式确认该项目可售面积：

根据《土地出让合同》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售面积测绘报告书》、《联建房屋分配方案》、《征收或（拆迁）安置还房明细说明》、《前期物业服务合同备案证明》确定准予预售的面积。

如《商品房预售面积测绘报告书》上所测绘建筑面积超过《土地出让合同》上约定的计价面积，超出面积在2%（含）以内的，以《商品房预售面积测绘报告书》所测绘建筑售面积作为预售面积；超出面积在2%以上的，应以《土地出让合同》约定的计价建筑面积为预售面积，其余部分面积予以扣除，土地管理部门对超出部分面积作出处理意见或重新修订《土地出让合同》后，根据处理意见或重新修订的出让合同决定是否核发超出部分面积的预售许可；

如《商品房预售面积测绘报告书》上所测绘建筑面积在《土地出让合同》上约定的计价面积内，但超出规划许可面积的，超出部分面积在3%（含）以内的，以《商品房预售面积测绘报告书》所测绘建筑售面积作为预售面积；超出规划许可面积在3%以上的，应该补办规划许可手续后，才可办理超出部分面积的预售许可；

拟预售项目按照规划许可的批准和土地出让合同约定进行修建，因商品房面积计算规则差异，造成《商品房预售面积测绘报告书》所测建筑面积超过《建设工程规划许可证》批准建设规模的，在测绘机构出具有关面积差异的说明后，以《商品房预售面积测绘报告书》所测绘的建筑面积为预售面积；

申报预售范围内的房屋涉及征收或拆迁还房的，预售面积应按照《房屋征收（或拆迁）还房安置明细说明》，扣除征收或拆迁还房面积；

联合开发项目的，应按照《土地出让合同》、《联建房屋分配方案》核发联建单位的预售面积；如联建一方为非房地产开发企业，应将该企业所分配的面积在预售总面积中扣除；

按照《前期物业服务合同备案证明》确定的物业用房位置面积，扣除物业服务用房面积；

按照规划管理部门确定的社区服务管理用房位置和面积，扣除社区服务用房的面积。

3、填写商品房预售许可（新办）初审意见

初审意见包括以下内容：

开发企业名称、项目名称、项目座落、项目性质（商品房或经济适用住房）；取得的土地权属证书、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》等证件的情况；现场查勘项目建设进度情况以及查勘人员姓名；涉及联建、房屋征收或拆迁安置还房、社区用房及物业服务用房的，明确联建分房面积、征收（或拆迁）安置还房和社区用房及物业服务用房的面积和位置；准予预售的面积；预售资金监管银行的名称；拟预售房屋占用范围内土地使用权是否设定抵押；初审人是否同意办理的意见；初审人姓名、初审时间。

商品房预售许可（变更）按以下要求进行审查：

1、审查申请表格和资料。

逐项审查《重庆市商品房预售（许可）变更登记申请审批表》栏目，审查其填写的内容是否与申报资料一致，印章是否一致。

审查提交资料是否齐全，审查各批准文件之间的主体逻辑关系是否一致，印章是否齐全。

2、根据变更申请的不同类型对提交资料进一步审查。

预售面积变更：

审查申报单位申请的内容是否与土地管理部门和规划管理部门同意其变更的批准文件一致；审查申报单位申请的内容是否与测绘单位出具的《商品房预售面积测绘报告（变更）》一致；

预售楼层、户型、用途变更：

审查申报单位申请的内容是否与规划管理部门同意其变更的批准文件一致；审查申报单位申请的内容是否与测绘单位出具的《商品房预售面积测绘报告（变更）》一致；

预售人名称、项目名称变更：

预售人名称变更的，审查工商行政管理部门更名批准文件；审查已变更的土地权属证书是否与变更后的一致；项目名称变更的，审查有权机关同意项目名称变更的批准文件；

预售资金监管银行变更：

审查与原监管银行、监理公司签订的《解除预售资金监管协议》及新签订的《预售资金监管协议》，栏目填写是否齐全，印章是否齐全。

3、填写商品房预售许可（变更）初审意见。

初审意见包括以下内容：

申请人名称、项目名称、项目坐落；已取得的《商品房预售许可证》证号；变更内容及取得的批准文件；是否同意变更的意见；初审人姓名、初审时间。

商品房预售许可遗失补办按以下步骤和要求进行审查:

1、审查申请表格和资料。

逐项审查《重庆市商品房预售（许可）变更登记申请审批表》栏目，审查其填写的内容是否与申报资料一致，印章是否一致。

审查是否已出具《商品房预售许可遗失声明》。

2、填写商品房预售许可遗失补办初审意见。

初审意见包括以下内容：

申请人名称、项目名称、项目坐落；已取得的《商品房预售许可证》证号；遗失申明情况；是否同意遗失补办的意见；初审人姓名、初审时间。

初审人应自受理之日起三个工作日内完成初审工作,并将签署了初审意见的登记案件传递给复审人。

（二）复审

复审人根据初审人签注的初审意见作如下审查：

1、申报资料是否齐全、完备；

2、初审人签注的初审意见是否符合规定；

3、复审人在复审中发现有问题的，经核实后退回初审人补正或直接纠正处理。

复审人应按以下内容签注复审意见：

1、是否同意初审人初审意见；

2、补正或更正初审意见的决定；

3、复审人姓名、签注意见时间。

复审人应在二个工作日内完成复审工作,并将决定办理的登记案件传递给最后决定人。

（三）最后决定

最后决定人应按以下内容签注决定意见：

1、是否同意复审人复审意见；

2、不同意复审人意见的，补正或更正复审意见的决定；

3、是否准予登记发证。

最后决定人应在一个工作日内完成最后决定工作，未经最后决定批准的案件不得编号、缮证、发件。

商品房预售许可（变更）的，复审和最后决定可合并为一个审批程序。

三、编号缮证

经过最后决定批准的登记案件由初审人员进行编号缮证。

预售许可证分为正本和副本，正本交房地产开发企业，副本交房地产交易权属登记机构。

（一）编号缮证

1、按照顺序号填写《重庆市商品房预售许可证》证号。

2、根据审批意见填写预售建筑面积。

3、按照《预售资金监管协议》填写预售资金监管银行。

4、属于商品房联合开发项目的，应将具备《国有土地使用权证》和房地产开发资质的单位作为预售主体填写到预售许可证中的预售人栏目中，其余作为联建单位填写到预售证的附记栏中，并在预售许可证附记栏中注明联建分房面积。

5、有征收或拆迁还房面积的，应在预售许可证附记栏中注明征收还房面积。

6、属经济适用住房项目的，应在附记栏中注明项目属于经济适用住房，并注明物价部门审价通知的文号。

7、按照最后决定人的审批时间填写发证时间。

8、在土地权属证书（原件）上批注：

“该宗土地上已建房屋*期*栋于*年*月*日办理商品房预售许可，预售许可证号为****，预售建筑面积为***平方米。

（二）盖章

盖章由审批机关指定专人负责。

盖章人在初审人员已经填写的正副本预售许可证核发机关栏，盖核发机关的“商品房预售登记专用章”。

将盖章的预售许可证正本复印一份归档。

在审批表最后决定栏中盖核发机关的“商品房预售登记专用章”。

在已经批注预售许可内容的土地权属证书上盖“商品房预售登记专用章”并复印一份存档。

（三）属变更登记和遗失补办的，应重新制作新的预售许可证正本。

新证号按“原证编号+附号”编写，附号按变更的次数逐次递增填写（如变更第一次为“原证号+附1号”，变更第二次为“原证号+附2号”，依此类推”）。

预售许可没有变更的内容转载到新证上，变更的内容按变更后的情况进行填写。

并在新证附记栏中批注：

“本证因预售内容变更后第*次换发，变更原因为***进行变更”。

变更的将原预售许可证正本收回归档，原副本留房地产交易权属登记机构保存。

属遗失补办的，在附件栏中注明本次为遗失补办。

编号缮证应在一个工作日内完成。

四、发件归档

（一）发件人由审批机关指定专人负责。

（二）发件人按下列程序发件：

1、收回收件时发给申请人的受理通知单；

2、查验领件人身份证明，确认领件人；

3、发给领件人《重庆市商品房预售许可证》正本并退回土地权属证书（原件）。

（三）归档

发件人将资料整理后移交档案管理部门整理、归档。

五、有关商品房预售许可撤销和注销的办理

（一）撤消。

1、因司法机关、仲裁机构生效法律文书予以撤销。

属因司法机关、仲裁机构生效法律文书予以撤销商品房预售许可的，应由原房地产开发企业申请，如原房地产开发企业不能申请的，由相关权利人代为申请。

申请时应提交申请书、身份证明、司法机关、仲裁机构予以撤销的生效法律文书、原核发的《商品房预售许可证》正本原件（无法提交的，应由申请人予以书面说明）等要件。

2、因司法机关强制要求行政机关撤销。

属于司法机关强制要求行政机关撤销的，由司法机关提交人民法院协助执行文书直接办理。

3、行政机关依职权撤销。

属因房地产开发企业以欺骗、贿赂等不正当手段取得的《商品房预售许可证》，或因预售许可审批机关的原因，错误核发《商品房预售许可证》的，预售许可审批机关可以根据相关材料撤销已核发的《商品房预售许可证》。

（二）注销。

上述三类撤销行为在预售许可审批机关完成审查后，收回原核发的《商品房预售许可证》正本，并在《商品房预售许可证》正本上加盖“注销”专用章后予以归档。

无法收回正本的，在审批时进行说明。

撤销后，应在当地公开发行报刊或当地政府房地产管理部门网站上公告注销。

并将公告注销情况通知《商品房预售许可证》副本保存单位。