综合体租金测算方案三篇.docx
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综合体租金测算方案三篇
综合体租金测算方案三篇
篇一：
综合体租金测算方案
购物公园
租金测算方案
一、租金体系设计：
（一）租金定价方法：
租金水平类比法――以某各大零售商圈的平均租金水平为基础，推测本商圈与本项目的租金水平。
租金水平是商家设店选择商圈的重要因素之一。
（二）基准价格设定：
1、基准价格：
为科学设计本项目租金体系，须以本项目一楼的平均租金价格为基准，来厘定各楼层的均价和价格体系。
2、标的价格：
以购物类、服饰品牌店铺作为厘定租金价格的标的，餐饮、娱乐、服务类商铺的租金根据楼层租金和项目实际情况作出相应调整。
二、本项目租金水平分析：
租金水平类比法：
1、某市区一层街铺的租金水平：
地点
1层平均租金
（元/平米/月）
1层街铺租金水平
（元/㎡/月）
1层内铺租金水平
（元/㎡/月）
80
60-150
120
80-200
160
120—280
30
25-40
180
150-250
120-180
50
40-80
20-40
80
70--130
30-60
平均租金价格
100
2、影响租金水平的关键因素包括：
1、供求关系――价格的决定因素
2、销售业绩――价格的支撑因素
3、综合成本――价格的成本因素
可将上述3大关键因素分解为以下影响零售商业租金水平和商家选址信心的10大要素，并作加权分析：
商圈类比
租赁项目类比
项次
要素
分值
评估标准
1.
商圈
地位
20
1）城市核心商圈：
20
2）城市主要商圈：
15
3）正待形成商圈：
5－10
10
15
20
5
5
20
5
15
2.
交通
状况
5
1）交通便捷，停车便利：
5
2）交通停车条件一般：
3
3）交通拥挤，停车不便：
1
3
1
1
5
5
1
5
1
3.
客流
数量
10
1）客流较大：
10
2）客流量一般：
6
3）客流量小：
2
6
6
10
2
2
10
2
6
4.
消费
层次
5
1）消费能力强：
5
2）消费能力一般：
3
3）消费能力较低：
1
3
5
5
1
3
5
3
3
5.
铺位
供求
20
1）供不应求：
20
2）表现一般：
15
3）需求较弱：
5
20
20
20
15
5
20
15
15
6.
硬件
设施
5
1）硬件完备，动线舒适：
5
2）硬件一般，动线一般：
3
3）硬件较差，动线较差：
1
3
3
3
3
5
3
5
3
7.
品牌
实力
5
1）实力品牌商参与运营：
5
2）实力、影响力一般：
3
3）实力、影响力较弱：
1
3
3
5
1
5
5
5
3
8.
定位
规划
10
1）定位清晰、规划特色鲜明：
10
2）定位规划特色比较清晰：
6
3）缺乏统一定位规划：
2
6
6
10
2
10
10
6
6
9.
招商
推广
10
1）品牌商家纷纷进驻：
10
2）品牌商家部分进驻：
6
3）品牌商家意向进驻：
2
10
6
10
2
6
10
6
6
10.
管理
服务
10
1）统一专业管理和服务：
10
2）统一管理：
6
3）无统一管理或管理较差：
2
2
2
2
2
10
6
6
2
总计：
100
66
67
86
38
56
90
58
60
修正率
本项目得分/其余项目得分*100%
85%
84%
65%
147%
62%
97%
93%
各商圈一层街铺
平均租金（元/月/㎡）
80
120
160
30
修正价格（元/月/㎡）
修正率*各商圈一层街铺平均租金
77
100
104
58
150
30
50
本项目--租金
（元/月/㎡）
修正价格合计/4
84.8
租赁项目类比价格：
凯达（修正率62%）
金旺旺（修正率97%）
新天地（修正率93%）
本项目
楼层
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
平均价格
（元/月/㎡）
修正价格
（元/月/㎡）
租金
（元/月/㎡）
一层租金
（内铺）
150
93
30
29
50
47
56.3
结论：
采用租金水平类比法，本项目1层室内的套内面积租金水平为：
楼层
租金（元/月/㎡套内面积）
一层室内
56.3
二、本项目租金价格：
（一）多层综合商业项目各楼层租金价格的比例关系，通常为二楼为一楼租金水平的65%，三楼为一楼的50%，四楼为三楼的75%，负一楼为一楼的40%，根据以上综合分析，并依照各楼层的业态规划，本购物中心的租金定价建议为：
（以实际面积计、单位：
元/㎡/月）
楼层
纯租金均价
（元/月/㎡套内面积）
地下1层
22.5
1层街铺
84.8
1层室内
56.3
2层街铺
55.1
2层室内
36.6
3层街铺
42.4
3层室内
28.2
4层室内
21.2
平均
43.4
（二）考虑到同一楼层商铺位置的优劣，在达到平均租金的情况下，根据位置优劣将租金水平上下浮动10元/月/㎡左右，厘定各楼层区间的租金价格带。
（三）根据以上考量，本项目的租金价格体系如下：
（以实际面积计、单位：
元/㎡/月）
楼层
租金均价
（元/㎡/月）
A类商铺
（中庭及主通道边
店铺）
B类商铺
（其他位置店铺）
租金均价+10元
租金均价+20元
租金均价-10元
租金均价
-20元
地下1层
22.5
超市
1层街铺
84.8
94.8
104.8
74.8
1层室内
56.3
66.3
46.3
2层街铺
55.1
65.1
45.1
2层室内
36.6
46.6
28.6
3层街铺
42.4
52.4
32.4
3层室内
28.2
38.2
18.2
4层室内
21.2
平均
43.4
⏹在上述楼层租金价格表的基础上，制定各铺位的租金价格（详见附表）。
⏹根据商家品牌、规模、价值等因素，餐饮、娱乐、服务类店铺在实际招商执行过程中，租金在上表基础上会作出适当调整（提高或降低）
（四）落实到项目的不同业态，餐饮、娱乐、服务类的商业项目对租金的承受能力相对较弱，在租金设立上必须与购物类进行区分，需要给予餐饮、娱乐、服务类项目租金支持，通常为不高于购物类租金的70％。
餐饮、娱乐、服务类的租金水平参考各楼层租金均价标准，以不高于每楼层租金均价的70％厘定价格；
（五）由于购物中心第一年的商铺租金价格会根据不同业态、不同品类、不同品级的品牌、以及招商态势、同业竞争等众多因素影响，租金价格会有所调整，不可能完全按照既定租金价格执行。
因此本租金价格体系是对外招商的参考性执行价格，在实际执行过程中将有部分调整（适当提高或降低）。
（六）对于一个传统的市场商圈、新的购物中心，首要问题是要尽快吸引优质商家进驻，实现既定定位和规划，并在保持商家稳定经营的基础上，与商家一起共同做旺市场。
本项目需要时间进行培育，在尚未形成庞大、持续、中高消费的客流支撑的情况下，商家业绩必定会受到很大限制，以至于对租金的承受能力比较有限。
本项目应以相对较低的租金价格入市，可以采取“低开高走”的策略。
篇二：
综合体租金测算方案
1租赁面积构成
租赁面积由主力店租赁面积、次主力店租赁面积、步行街商铺的租赁面积三部分构成
1.1主力店（次主力店）租赁面积为建筑面积，由下列三部分组成：
a，各区域的套内建筑面积。
b，地上公摊面积（包括公共大堂、楼梯间、步行街通向主力店的通道、设备用房、管井、出屋面的楼梯间和设备机房等）。
c，地下公摊面积（包括楼电梯间、设备用房、管井、卸货区、服务用房等主力店所属的设施，而商业综合体项目的商管物业用房、消控中心、开闭所等空间不在此列）。
1.2步行街商铺的租赁面积为套内建筑面积（不含管井）。
1.3在进行租赁面积计算前应获得商管对租赁范围的确认。
提交租赁面积时，应包括各区域的总建筑面积及面积构成明细。
2租赁面积计算原则
2.1套内建筑面积
外墙取围护结构的外墙外边线。
如玻璃幕墙、铝板等装饰外墙同时兼围护结构时，应取幕墙、铝板的外边线；内隔墙按墙体中心线计算（有装修设计图的以最终内装施工图为准）。
室内步行街商铺及主力店靠近室内步行街一侧，面积计算应算至分隔墙靠近室内步行街公共区域一侧外边线。
对要求单独设置地下卸货区、设备用房以及专用疏散楼梯等设施的业态，应单独计算这些区域的面积，计入套内建筑面积（专用管井各层均计入套内建筑面积）。
其他部分按照国家相关规范要求计算。
2.2地上公摊面积
1首层公共区域（如各业态共同使用的公共大堂）计入地上公摊面积。
2其它楼层公共区域：
由本层业态分摊。
如出现同一楼层有两个及两个以上业态时，则将该层应分摊的总公摊面积按照各业态的套内建筑面积比例进行分摊。
3步行街连接主力店的通道：
步行街直通主力店的，步行街和主力店各分摊通道面积的一半；步行街通向公共区域的，通道面积全部由步行街分摊。
4公共楼梯间按照每层面积计入每层业态的公摊面积（每层有多个业态的按各个业态的套内建筑面积比例再行分摊），公共楼梯间出屋面部分视作屋面面积，不计入租赁面积。
疏散楼梯间及塔楼核心筒问题：
——疏散楼梯间在本层分摊，一层疏散楼梯间计算计入一层公摊面积内。
——塔楼核心筒不计入租赁面积。
5主力店与步行街合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照各占一半面积分摊。
主力店之间合用卫生间、楼电梯间、公共管井按照套内建筑面积比例分摊。
主力店单独使用卫生间计入主力店套内建筑面积。
6屋顶面积：
屋顶公摊面积不计入租赁面积，但在提供给商管的租赁面积表中，需将该部分公摊面积作为一个子项与租赁面积分别列明，由商管本着集团利益最大化的原则，在与客户洽谈时具体掌握。
2.3地下公摊面积
非独立设置设备机房的主力店（除商管与百货合用外）在计算租赁面积时可不计算其地下公摊面积。
但出于集团利益最大化的考虑，在提交的面积指标中，非独立设置设备机房的主力店也提供地下公摊面积，并单独列出，便于商管对整体经营面积的掌握。
商管与百货地下合用设备机房，按照商管（室内步行街）与百货各自的地上套内建筑面积比例进行分摊，并计入公摊面积。
2.4次主力店要求
对于有特殊要求的次主力店，在接到商管的具体要求后，应将次主力店租赁区域分解为净使用面积、套内建筑面积和建筑面积三部分（快时尚店需提供净使用面积），并在图纸上用不同的阴影标注，便于商管与客户确认。
计算细则：
（对于计算原则中主力业态计算原则解释）
一、百货：
1、百货位于步行街中段的连通口分隔线应以租赁线准，且与步行街玻璃墙平齐；百货位于中庭的连通口分界线为弧形时，其租赁线也为弧形；消防卷帘位置尽量与租赁线一致（按照最终消防审批意见），弧形区域可根据百货布局设置为折线型。
2、地下层通往机房及辅助用房的通道不计入租赁面积。
3、对消防卷帘设置在租赁线后的项目，租赁线到消防卷帘的之间的面积与步行街按50%的比例进行分摊。
二、超市：
1、超市的设备机房约需1000平方米左右，规划院提供设备用房面积参考表，最终测算面积以超市实际使用的机房面积为准。
2、步道梯面积，按照单层投影面积计算。
三、XX院线：
1、影城如采用专用疏散楼梯，每层疏散楼梯都计入影城面积。
2、大堂卫生间为影城组成部分，原则上算影城面积；若影城所在层有其他业态，且无卫生间，需借用影城大堂卫生间，则影城大堂卫生间应按照影城与其他业态套内面积比进行分摊。
3、如影城所在层有其他娱乐业态，娱乐楼客梯与之按面积比例分摊，如有其他非娱乐业态，娱乐楼客梯不与之分摊。
4、其他业态机房或设备用房不应设置于影城租赁区域内。
四、儿童业态：
1、儿童业态均已设置独立卫生间，则室内街的公共卫生间不计入其公摊面积。
2、专用的疏散楼梯每层均计入租赁面积，合用疏散楼梯按照面积比例分摊。
五、其他计算要求：
（总租赁面积不减少的原则下进行各业态的面积测算）
1、墙体原则上算至外墙外表面，与其他业态交接处墙体算至墙中，如遇双层墙则算至外墙墙中。
2、核心筒及核心筒内的机房竖井类均不计入租赁面积，核心筒之间的通道须计入租赁面积。
3、移交电子版的租赁面积图纸上需标注管井用途、面积及使用方等相应信息。
4、移交租赁面积图纸时需统一标准执行图纸规范，并规范套内和公摊两种图例。
5、中庭、挑空部位的自动扶梯面积不计入租赁面积。
6、地下一层各业态与停车场共用的疏散楼梯需计算分摊面积（按照各占一半面积分摊）。
篇三：
综合体租金测算方案
1、横向比较——>根据同类型、同地区、同地段类似项目的租金水平（一楼多少、二楼多少），然后得出一个整体的租金水平，然后在根据不同的业态租金承受水平去推算。
这个是根据市场的客观现状得出的租金水平，一般是应该是比较客观的。
存在问题：
没有完全两个相同的项目；不管是地段、物业的档次、商业规划、业态规划、招商运作等都不一样。
2、回报率倒推——>根据物业的开发成本，设定一个基本的回报率（如8%），去推算整体的租金水平；然后根据楼层租金差去计算各层的租金水平。
这个方法一般是财务部比较喜欢使用的办法，有些大型超市是根据自己的投资回收期反推。
存在的问题：
市场能够承受的租金水平是动态的，这个分析模式是静态分析；市场租金承受水平和投资之间不是充分条件和必要条件之间的关系。
3、细分业态推算——>百货、超市、餐饮、娱乐、散铺在特定的城市或区域一般都有自己的租金计算方式和承受范围，根据自己项目的特点和商业规划，分别计算各个业态的租金，然后得出一套租金计算体系。
这个是我现在正在企图使用的办法之一。
存在问题：
涉及的细节问题太多，不好把握。
同一个业态存在位置不同、需求面积不同、品牌价值不同、租赁楼层不同等诸多不易控制的问题。
4、固有理论分析——>什么拉屎指数、怕死指数、费血指数，就是我上面帖子附件里面所提到的那些理论。
这个租金计算方法个人感觉好像实用性不高，念书的时候代数学的不好。
可能代理公司忽悠开发商还有点用处。
因此也没办法展开说。
存在的问题：
数据的采集比较复杂；并且数据的准确性很难把控。
下面结合福建商业行情，说下餐饮娱乐的租金情况。
娱乐业租金应该是所有所有业态中较低的一种，一般大型娱乐业租金接受程度与大型、百货卖场接近。
酒吧：
30—80元/平米·月；
kTV：
20—40元/平米·月；
滑冰场：
30元左右/平米·月；
游乐场、电影院：
30—50元/平米·月。
餐饮业租金水平较娱乐业为高，最高可接近零售业态租金水平，具体价格参考本地零售业态租金。
一般中餐馆可接受租金最高80元/平米·月；
西餐如有合适位置可接受较高租金，最高可能接近200元/平米·月，一般租金水平在50—120元/平米·月；
小餐饮由于对商铺位置要求高，面积小，一般租金是整个街区所有业态中单位租金最高的。
一般是看位置报价，面积格局等在租金制定时重要性不强；
重点餐饮如XX和XX：
XX的租金接受能力比XX强，一般XX的租金单价可以达到正常零售业态租金的50%—70%，其租金测算有自己的标准；
XX在租金方面，首先测算整个区域的营业额，以可实现营业额的一定比例来制定可接受租金，面积大小根据街区可能产生的营业额来确定，他们在一个区域测算出较固定的年租金，不论给予面积多大，接受租金不能超过其内部给予的总租金上限。
很多时候大型餐饮娱乐也的引入，开发商不是单纯的收取固定的租金，很多是采取保底租金加营业额提成的方式来合作，素质进行联营。
餐饮娱乐行业租金制定没有固定的标准，一般是参考相近或相似条件的商铺市场行情来制定商铺租金。
不同类型和体量的餐饮租金标准也不相同，只能根据市场行情和物业条件来确定。
一般餐饮娱乐业店铺主要需解决的问题是消防、排污排气、供水供电标准、楼板负荷、空调制冷排烟等室外机组位，有的还要求提供垃圾间、排油烟风井、隔油池、广告位等。
不同业态情况差别甚大，需要具体商家确定，但是很多像供电供水、供水、消防、排污排气等都是需要店铺达到一定标准的。
房租和营业收入的月度比例是：
中餐15-18%
西餐15%-25%
火锅20%-30%
快餐及小吃30%
服装业态参考租金：
正常情况下服装业态一般分国际品牌服装、品牌服饰、运动休闲、童装、内衣等，这里暂不分男女装，女装比男装竞争更激烈，基本上服饰类最好的位置是被女装给占了，租金一般比男装高出一筹。
一般国际品牌服装都是在大型百货中设铺位的，以营业额扣点的形式经营，在百货中服装类扣点20%—25%，顶级品牌可以低至18%左右。
在商业街和其他独立商铺中，品牌男女装、运动、休闲服饰服饰大多是属于整个商业体租金的顶端（小餐饮例外），在服饰商业区的店铺争夺战时刻在进行着，品牌男女装、休闲服饰、运动品牌轮番拉升商铺租金，近年来以运动品牌的表现最引人注目。
这些品牌的形象店一般比所在区域平均租金高出10%—20%，甚至更多。
在福州顶级地段这些店铺租金价格在600—800元/平米·月。
在次级商圈气租金多在300—400元/平米·月。
独立童装店一般租金在50—200元/平米·月，属于租金接受度较低的业种。
内衣店铺租金较童装高，常与童装店铺区域相邻，一般租金可接受价格在100—300元/平米·月。
古玩字画类参考租金：
商铺一般都集中在专业市场，租金水平较低，在福州古玩字画专业市场只有少数沿街店铺租金单价达到接近100元/平米·月的水平（有的是面积比较小），大部分租金价格在20—50元/平米·月。
旅游纪念品是否有店铺单独销售就不清楚了。
家电数码参考租金：
很多大中型家电数码店都开始上楼开店了。
其中想苏宁、国美等品牌店最高租金接受能力可达到80元/平米·月，而像格里电器、松下等小主要商业业态租金制定标准及参考方案（餐饮、娱乐、文化、服装、家电类）提要：
在商业地产里面，租金的制定应该是一个复杂的体系，但是至今所见的研究理论不多
型品牌专业店租金接受能力较高可达商业街租金的平均租金单价以上。
凡事无绝对，有些商家处于某种考虑也有可能接受高与正常水平的租金，而某些重点位置由于运营商的某些想法可能给出很低的租金。
具有较长商业历史的街区，由于签约时间的不同店铺租金差距也是较大的。
个人认为最好保守点，不要透支商家未来利润抬升租金单价。
考虑以稍低与市场行情的租金价格入市是现阶段一般商业的较好选择，也有利于招商工作按照预定的规划进行，进行更好的品牌整合和整体经营管理，对商业的培养和持续经营有较大保证。
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