浙江某市住宅工程质量分户验收实施细则试行secret.docx
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浙江某市住宅工程质量分户验收实施细则试行secret
所工程
住宅分户检验监理细则
编制:
审核:
批准:
设监理有限公司
工程项目监理部
二○一〇年二月
所住宅工程分户
检验实施细则
第一条为了加强住宅工程质量管理，保障住宅工程质量安全和使用功能，落实工程建设各方主体的质量责任，根据国务院《建设工程质量管理条例》等法律法规以及国家有关工程质量标准规范，结合本市实际，制定本细则。
第二条本细则所称住宅工程质量分户验收，是指建设单位组织工程建设相关主体在对住宅单位工程质量竣工验收前，按照国家工程质量验收规范和本细则要求，对住宅工程的每一户（套）进行验收。
分户验收的范围不包括住宅楼内的楼道、电梯厅、车库、地下室等公用设施、设备和小区内配套的公用设施、设备、商铺等非居住建筑。
第三条住宅工程质量未经分户验收，建设单位不得组织单位工程竣工验收、不得交付使用，质量监督机构不出具工程质量监督报告，建设行政主管部门不予竣工验收备案。
第四条住宅工程质量分户验收应依据国家、省、市工程质量验收规范、技术标准、技术规定、经审查合格的施工图设计文件、工程施工合同等进行。
第五条住宅工程质量分户验收应当依据设计图纸的要求，在确保工程地基基础和主体结构安全可靠的基础上，以检查工程观感质量和使用功能为主，主要包括以下内容：
（一）楼地面、墙面和天棚面层质量；
（二）门窗安装质量；
（三）栏杆安装质量；
（四）防水工程质量；
（五）室内空间、构件尺寸；
（六）给排水系统安装质量；
（七）室内电气工程安装质量；
（八）其它国家和省有关规定、标准要求分户检查的内容。
第六条住宅工程质量分户验收应按以下要求进行：
（一）分户验收由建设单位组织实施，建设单位、施工单位、监理单位相关人员组成分户验收小组，编制分户验收方案。
已选定物业公司的，物业公司应参加住宅分户验收工作。
（二）设计单位应介入分户验收过程，对验收过程中发现的质量问题及时提出处理意见。
（三）分户验收应逐户、逐间进行，并做好记录。
验收具体内容应按照《住宅工程质量分户验收内容及要求》（表1）进行。
分户验收后，如实填写《住宅工程质量分户验收记录》（表2）由建设单位（项目）负责人、施工单位项目经理和总监理工程师及物业公司项目负责人签字并加盖各方有效公章。
对于建设单位有其他特殊质量要求的住宅工程及精装修住宅工程的分户验收内容及所用表格可自行确定。
第七条《美凯国际寓所工程分户验收记录》应作为《住宅工程质量保证书》的附件，在房屋交付时一并交给住户。
第八条分户验收中发现影响结构安全或不符合要求的检查点（处），应进行加固、返修、整改，直至符合。
对一些确难以整改，且不影响结构安全的检查点（处），
或目前施工技术确难以解决的一些影响主要使用功能的质量问题，应在验收记录中详细说明不符合的主要原因和不符合的实际质量状况，在交付使用时由建设单位告知用户并协商解决。
第九条分户验收合格后，将整个单位工程的分户验收情况进行汇总，填写《住宅工程分户验收汇总记录》（表3），建设、施工、监理、物业、设计单位各方项目负责人或总监理工程师分别签字并加盖公司法人公章。
《住宅工程分户验收汇总记录》一式六份，建设、施工、监理、设计、物业各方分别留存一份，另一份在竣工验收前报送质量监督机构。
第十条住宅工程竣工验收前，质量监督机构应对分户验收记录复核检查，检查采用随机（在建设单位、施工单位、监理单位在场情况下抽签确定）抽查若干套进行，抽查数量按照每一单位工程总户数确定，50户以下的抽取户数不少于2户，50户以上的不少于3户且不少于1%，质量监督机构发现分户验收表格记录不清、实质性内容填写不符合要求、相关数据作假或无追溯性，或发现有一检查点（处）的验收结论与实际情况相悖时，即认定所有分户验收无效，质量监督机构应责令建设单位重新进行该单位工程的分户验收。
对于重新分户验收的工程，质量监督机构应当再次进行复核检查，且抽查数量比上一次扩大一倍。
第十一条住户与建设单位对于住宅分户验收记录表中实测数据或检查结论有争议的，由双方当事人委托相应资质的中介机构检测鉴定，相关费用由责任方承担。
因分户验收引起的双方纠纷，本着协商解决的原则，协商不成的，由双方当事人采取申请仲裁或向法院起诉等途径解决。
第十二条建设单位对住宅工程分户验收工作负总责，各参与单位及相关人员对分户验收工作和检测数据真实性负责。
第十三条未列入本细则的验收内容，工程质量不符合标准规范的，不免除相关主体的质量责任，相关质量问题处理及质量保修等仍按相关法律法规执行。
表1
住宅工程质量分户验收内容及要求
验收项目
验收内容
检查方法
验收标准
参照标准、备注
1、楼地面、墙面、天棚
楼地面空鼓、裂缝、起砂
小锤轻击和观察检查
地面空鼓面积不应大于400cm2,且每自然间不多于2处可不计；不得出现裂缝和起砂。
GB50209-2002
5.3.45.3.6
墙面、天棚空鼓、裂缝、脱层和爆灰
无空鼓、脱层；距检查面1ｍ处正视无裂缝和爆灰
GB50210-2001
4.3.5
GB50204-20028.2.1
2、门窗
外窗窗台高度
钢尺检查，每个窗台不少于一处
窗台或落地窗防护栏杆高度不低于900mm且不得有负偏差
GB50352-2005
6.10.3GB50096-1999
3.9.1
外窗渗漏
观察检查
外窗及周边无渗漏
《建筑法》第六十条
门窗开启
开启和关闭检查，手扳检查
开启灵活、关闭严密；分户门等不松动、不晃动
GB50210-2001
5.3.4
GB50210-2001
5.1.11
安全玻璃
对照合格证观察检查
应使用安全玻璃的不得使用非安全玻璃
发改运行（2003）2116号第六条
双层玻璃
对照图纸检查玻璃层数
玻璃层数必须与图纸一致
经审查的施工图
3、栏杆
栏杆高度
钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最小值）
阳台、上人屋面栏杆六层及以下不低于1.05米;七层及以上不低于1.10米,不得有负偏差
GB50368-2005
5.1.5
GB50368-2005
5.2.2
3、栏杆
竖杆间距
钢尺测量，每片栏杆不少于3处（每片栏杆记录最大值）
临空处栏杆净间距不应大于0.11ｍ
GB50210-2001
12.5.9
防攀爬措施
观察检查
有水平杆件的栏杆或花式栏杆应设防攀爬措施（金属密网、安全玻璃等）
GB50352-2005
6.6.3
护栏玻璃
结合资料观察检查
必须使用钢化玻璃或钢化夹层玻璃，厚度不应小于12mm，当临空高度超过5ｍ时，必须采用钢化夹层玻璃
GB50210-2001
12.5.7
4、防水
屋面渗漏
雨后或淋水试验检查
屋面无渗漏、无积水
GB50207-2002
10.0.5
卫生间等有防水要求的地面渗漏
蓄水24小时后放水，最小蓄水深度不得小于20mm
无渗漏、排水顺畅
GB50209-2002
4.9.8
外墙渗漏
观察检查
墙面无渗漏、滴水线无爬水
《建筑法》第六十条
5、室内空间、构件尺寸
室内净高
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测5点（其中距墙、柱四角300～500mm处各测1点，中间测1点）。
最大负偏差不超过20mm
室内净开间、净进深
使用激光测距仪或钢卷尺进行测量，每个房间（除厨房、卫生间等外）抽测2处，（其中距墙、柱四角300~500mm处各测1处）无墙体则测柱间净距（距柱边处各测1处）。
极差（实测值中最大值与最小值之差）不超过20mm
6、给排水安装
预埋管道标识
观察检查
暗敷的给水、排水管道均应在相应位置作出明显标记
GB50242-2002
安装固定
观察检查
给水、排水、卫生器具、阀门、水表等安装固定牢固、支架间距位置符合要求
GB50242-2002
管道渗漏
试水检查
给水管道、阀门、水嘴等无渗漏；排水管灌水后管道及接口无渗漏
GB50242-2002
管道坡向
观察检查
管道坡向正确、无倒坡
GB50242-2002
伸缩节、阻火圈
观察检查
排水塑料管必须按设计要求位置设伸缩节，如设计无要求时，伸缩节间距不得大于4m；高层建筑明设排水塑料管道是否设置阻火圈或防火套管
GB50242-2002
地漏水封高度
观察检查
地漏水封高度不得小于50mm或设置存水弯
7、电气安装
插座相序、接地
使用“漏电开关测试仪”逐个检查
“漏电开关测试仪”无接错显示
GB50303-2002
22.1.2、3.1.7
户内配电箱（盘）
观察和开、关触电保护器动作
照明配电箱（盘）内配线整齐，回路编号齐全，标识正确；箱（盘）内开关动作灵活可靠
GB50303-2002
6.1.9、6.2.8
照明试验
通电检查
照明系统通电试运行正常
GB50303-2002
23.1.1
等电位
观察检查
等电位连接端子齐全、位置正确
8、其它
烟道设置
观察检查
烟道表面无裂缝，出屋面高度符合规范要求
空调孔、板设置
观察检查
空调孔、板位置、大小正确，排水坡向正确
表1－1
住宅工程室内空间尺寸质量分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
房间
设计净高
实测值（mm）
计算值（mm）
H
H1
H2
H3
H4
H5
L1
L2
L3
L4
净高
净开间
净进深
最大偏差
极差
极差
极差
室内空间尺寸测量示意图
套型示意图贴图区，标注房间编号
验收结论
实测房间，合格房间，需整改处理房间：
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
注：
1、偏差为实测值与设计值之差的绝对值；极差为实测值中最大值与最小值之差，抽测不合格点数据在表内用笔圈出。
2、L，距墙（柱）角为300~500mm各测1点，中心处测1点。
表1—2
住宅工程门窗、栏杆安装质量分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
验收项目
验收记录
1
门窗安装
外窗台高度
2
外窗渗漏
3
门窗开启
4
安全玻璃
5
栏杆安装
栏杆高度
6
竖杆间距
7
防攀爬措施
8
护栏玻璃
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
表1－3
住宅工程楼地面墙面天棚抹灰质量和防水质量
分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
验收项目
验收记录
1
楼地面、墙面和天棚
楼地面空鼓、裂缝、起砂
2
墙面、天棚、空鼓、裂缝、脱层和爆灰
3
防水
屋面渗漏
4
卫生间等有防水要求的地面渗漏
5
外墙渗漏
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
表1－4
住宅工程给排水安装质量分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
验收项目
验收记录
1
预埋管道标识
2
安装固定
3
管道渗漏
4
管道坡向
5
伸缩节、阻火圈
6
地漏水封高度
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
表1－5
住宅工程电气安装质量分户验收记录表
总页第页
工程名称
房（户）号
检查日期
序号
验收项目
验收记录
1
插座相序、接地
2
户内配电箱（盘）
3
照明试验
4
等电位
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
验收人员：
验收人员：
验收人员：
验收人员：
表2：
住宅工程质量分户验收记录
总页第页
工程名称
房（户）号
号楼单元户
建设单位
开竣工日期
年月日－年月日
施工单位
监理单位
序号
验收项目
验收内容
验收结论及记录
1
楼地面、墙面和天棚
裂缝、空鼓、脱层、地面起砂、墙面爆灰
2
门窗
窗台高度、门窗开启、安全玻璃、玻璃层数
3
栏杆
栏杆高度、竖杆间距、防攀爬措施、栏杆玻璃
4
防水
屋面渗漏、卫生间等防水地面渗漏、外墙渗漏
5
室内空间、构件尺寸
室内净高、净开间
6
给排水安装
预埋管道标识、安装固定、管道渗漏、管道坡向、伸缩节阻火圈、地漏水封
7
电气
插座相序、接地、户内照明配电箱配置、照明试验、等电位连接
8
其它
烟道、空调孔设置等
分户验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
项目负责人：
（公章）
年月日
总监理工程师：
（公章）
年月日
项目经理：
（公章）
年月日
项目负责人：
（公章）
年月日
注：
本表一式五份，建设、监理、施工、物业、住户各一份。
表3
住宅工程分户验收汇总记录
工程名称
总户数
建设单位
验收户数
施工单位
监理单位
内容
验收情况
每户验收项目
功能性试验
验收结论
建设单位
监理单位
施工单位
物业公司
设计单位
（公章）
项目负责人：
年月日
（公章）
项目负责人：
年月日
（公章）
项目负责人：
年月日
（公章）
项目负责人：
年月日
（公章）
项目负责人：
年月日
填表说明：
1、本表是在建设单位组织分户验收的基础上，由施工单位填写汇总，监理复核，相关单位及人员签字盖章，公章为法人章。
2、本表一式六份，一份在送竣验前检查资料时一并送质监站，另外五份建设、监理、施工、物业、设计各一份。
3、验收户数指实际验收套数，一般与总户数一致。
4、验收情况是指分户验收过程质量情况描述。
5、每户验收项目是分户验收记录中的墙面、天棚、地面、门窗、栏杆、防水、几何尺寸、给排水、电器照明、安全玻璃等验收项目，验收几项就填写几项。
6、功能试验指屋面淋水试验、有防水要求的地面蓄水试验、有排水要求地面的泼水试验等。
应对每户试验情况进行描述。
7、验收结论是指符合要求或不符合时的实际质量状况说明。
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