第六节房地产损害赔偿估价解读.docx

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第六节房地产损害赔偿估价解读

第六节　房地产损害赔偿估价

知识点一：

房地产价值损失的原因及9种类

房地产损害一般来说，是指房屋本身的损害，主要包括房屋实体损害、功能损害、经济损害及环境损害等方面。

由于房连着地，房地为一体，受损害的房屋在实体贬值、功能贬值、经济贬值的同时，连同房屋占用的土地也会带来经济价值贬值。

房地产价值损失一般是指由于房地产所在区域环境发生变化或者房地产本身出现各种质量问题导致的估价对象房地产的价值和正常房地产之间的差值。

（一）因规划修改给房地产权利人的合法权益造成损失

在《选址意见书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》或者《乡村建设规划许可证》发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

经依法审定的修建性详细规划、建设工程设计方案的总平面图不得随意修改；确需修改的，城乡规划主管部门应当采取听证会等形式，听取利害关系人的意见；因修改给利害关系人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。

因规划修改、变更对房地产价值造成损失的具体情况主要体现在以下5方面：

1．房屋本身的规划修改、变更导致的房地产价值损失

导致房屋本身的规划修改、变更情况主要有：

规划用途变更、规划限高变更、容积率变更、及建筑设计方案变更等等，主要体现在控制性详细规划指标的调整上。

2．小区内部的规划修改、变更导致的房地产价值损失

导致小区内部的规划修改、变更情况主要有：

小区规划用途变更、小区规划限高变更、小区容积率变更、小区规划设计方案变更及小区配套设施变更等等。

3．小区周边规划

小区周边规划修改、变更一般不会直接影响房地产实体，主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。

4．房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产价值损失

房地产所在的区域规划修改、变更导致的房地产损失，涉及到房屋本身的规划修改、变更，则主要体现在控制性详细规划指标的调整；若不涉及房屋本身的规划修改、变更，则具体情况与小区周边规划修改、变更导致的房地产损失相似，同时应考虑区域职能定位变更等方面对房地产价值的影响。

5．房地产所在区域大型基础设施建设修改、变更导致的房地产价值损失

城市大型基础设施建设的修改和变更主要通过房地产的外部性对房地产价值产生影响。

如原有的地面道路建成了横贯城市中心的高架快速路；原有的安静街巷改建成了道路等级较高的双向四车道；小区外的绿地上建成了散发异味的垃圾中转站等等，居民原有安静的居住环境或商户的经营氛围被破坏，相关住宅或商业房地产价值往往会发生明显减损。

（二）因在相邻土地上建造建筑物给相邻房地产造成价值损失

例如在自己的土地上建造建筑物妨碍了相邻建筑物的通风、采光和日照等而使相邻房地产价值减损；又如新买的商品房，开发商承诺的内容在交房时未能兑现，对面又修了一幢楼，购房者自身房屋的采光、通风受到损害使其居住品质降低。

（三）因环境污染造成房地产价值损失

房地产周边环境受到污染，如受到噪声、辐射、水、土壤和空气等污染，必然会给房地产的使用者造成较大的身心损害，从而导致房地产价值减损。

（四）因工程质量缺陷造成房地产价值损失

工程质量缺陷损失是指由于房屋工程质量缺陷造成房屋买受人的权利、使用功能、人身安全受到侵害导致的房地产经济价值的减损。

（五）因施工中挖基础不慎使邻近建筑物受损，造成邻近房地产价值损失

如地铁沿线的建筑，往往由于地铁的施工，破坏了相邻房屋的基础结构、房屋主体结构，导致相邻房屋的价值减损甚至报废。

（六）因异议登记不当，造成房地产权利人损害

如开发商往往对小区建筑物共有部分的所有权登记缺失、登记模糊，将应当属于小区所有业主共有的配套建筑设施对外进行销售，使业主丧失了对该共有部分的产权；又如开发商将已经设定了抵押权等他项权利的商品房对外销售，造成了房屋受让人的房产存在潜在处置的风险，是受让人权利受到损害。

（七）因非法批准征收、使用土地，给当事人造成损失

无权批准征收、使用土地的单位或者个人非法批准占用土地的，超越批准权限非法批准占用土地的，不按照土地利用总体规划确定的用途批准用地的，或者违反法律规定的程序批准占用、征收土地的，其批准文件无效，非法批准征收、使用土地，对当事人造成损失的，依法应当承担赔偿责任。

（八）因未能履约使他人工程停缓建，给他人造成损失

如材料供货商未按合同约定如期供货、资金提供方未按合同约定如期供款导致工程停建、缓建，从而造成工程无法按期完成，给相关当事人造成损失。

（九）因对房地产权利行使不当限制，给房地产权利人造成损失

如法院在进行房地产查封处理时，错误将不属于查封的房地产进行查封，由此给房地产权利人造成损失。

知识点二：

房地产损害造成的损失分析

（一）房地产损害的三种分类

1．按照房地产受损害的部位划分为三种类型：

①实物损害（又可分为实体损害和功能损害）；

②权益损害；

③区位损害（也称为环境损害）。

2．按照房地产可修复的损害和不可修复的损害划分

房地产可修复的损害是指恢复到损害前的状况或者好于损害前的状况，有的是修理，有的是更换。

a.可修复的：

 修复费用≤损害前的房地产价值－损害后的房地产价值

   b.不可修复的：

修复费用＞损害前的房地产价值－损害后的房地产价值

3．按照暂时性的损害和永久性的损害划分

a.暂时性房屋损害是指房屋修复后，因质量缺陷造成的房屋损害可以完全消除，安全、耐久、适用等方面能够符合国家相应标准以及合同约定的质量缺陷。

b.永久性房屋损害是指不可修复，或虽经修复后房屋可以安全使用，但在耐久性、适用性等方面达不到原标准的质量缺陷。

（二）房地产损害的赔偿金额

房地产损害造成的损失主要包括价值减损和相关经济损失，房地产损害赔偿金额的确定主要有以下4方法：

（1）可修复的赔偿金额＝修复费用＋相关经济损失

（2）不可修复的赔偿金额＝损害前的房地产价值－损害后的房地产价值

（3）可一定程度修复的，但不能完全恢复房地产价值的＝部分修复费用＋房地产价值减损额＋相关经济损失

（4）造成不可挽回损失的，赔偿金额为重置成本

知识点三：

房地产损害赔偿估价内涵及特点

（一）房地产损害赔偿评估内涵

房地产损害评估是房屋本身损害贬值和房屋贬值引起占用土地经济价值贬值的共同体贬值评估。

房地产损害评估主要有赔偿性房地产损害评估、房地产价值减损评估、各种类型的房屋质量缺陷损失评估等。

（二）房地产损害赔偿评估价值定义

房地产损害评估的价值标准采用公开的市场价值标准。

商品房质量缺陷评估的价值定义应当是估价时点的商品房实体缺陷状况、权利缺陷状况、区位缺陷状况造成的商品房价值减损的市场值。

（三）损害赔偿估价5特点

1．损害赔偿评估包括正价值评估与负价值评估；

2．损害赔偿评估不仅包括负价值评估，通常还包括相关经济损失评估；

3．损害赔偿评估的独一无二性更强，难以寻找到类似损害的赔偿实例；

4．损害赔偿评估对建筑等专业知识要求更高，需要大量专业帮助，需要损害程度鉴定；

5．损害当事人双方对估价结果都很关注，要求估价更加精准，说服力强。

通常需要出庭作证（专家证人），要求有较强的语言表达能力。

知识点四：

房地产损害赔偿估价方法选择

损害赔偿评估通常采用修复费用法（成本法）、损失资本化法、损害前后价差法、赔偿实例比较法。

（一）修复费用法（成本法）

修复费用法也称为成本法，该法是通过设定规划许可、采取其他工程措施、采用最合理的修复方案进行修缮以排除商品房缺陷所发生的各项费用，主要包括拆除工程费用、修缮工程费用、恢复工程费用、由于修复活动造成的直接经济损失而支出的补偿费用。

v＝cl＋c2＋c3＋c4－c5

式中   v—房地产损害评估值；

cl—拆除工程费用；

c2—修缮工程费用；

c3—恢复工程费用；

c4—直接经济损失；

c5—被拆除物残值。

（二）损失资本化法

损失资本化法是通过测算房地产效益的减损值与费用的增加值在净收益损失年限的现值和，或无质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和与有质量缺陷经济耐用年限正常净收益现值之和的差评估房地产的价值损失。

该法可分为三种类型，即①净收益减少收益年期不变型（即a少n不变）、②收益不变收益年期减少型（即a不变n少）、③收益及收益年期减少型（即a、n都少）。

（三）赔偿实例比较法

赔偿实例比较法也称市场法，该法通过类似房地产损害的实际赔偿金额的比较和调整，得出估价对象房地产损害的赔偿金额。

即将估价对象与在估价时点近期有过交易的类似房地产质量缺陷价值减损实例进行比较，对这些类似房地产质量缺陷价值减损作适当的修正，以此估算估价对象的房地产质量缺陷价值减损。

                   v＝p×fl×f2×f3

式中   v—房屋价值损失评估值；

p—可比实例补偿金额；

fl—补偿情况修正系数；

f2—补偿日期修正系数；

f3——缺陷状况修正系数。

采用市场法评估时，应当选取三个或三个以上类似房屋质量缺陷的可比实例；进行补偿情况修正，应当将可比实例补偿金额修正为正常补偿金额；进行补偿日期修正，应当将可比实例在补偿日期的补偿金额调整为在评估时点的补偿金额；进行缺陷状况修正，应当将可比实例房屋质量缺陷状况下的补偿金额调整为被评估房屋质量缺陷状况下的补偿金额

（四）损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法

）损害前后价差法损害前后价差法也称剩余法，该法是通过测算损害前的房地产状况的市场价值与损害后的房地产状况的市场价值之差。

而损害前后的房地产市场价值可采用市场法或收益法等方法进行评估。

即：

商品房价值减损值＝损害前的房地产市场价值－损害后的房地产市场价值

知识点五：

房地产损害赔偿估价的技术路线及难点的处理

【教材案例3－6】

××房地产估价报告

封面（略）

目录（略）

致估价委托人函（略）

注册房地产估价师声明（略）

估价假设和限制条件（略）

××市某房地产开发项目因政府规划变更所致的经济损失估价结果报告（节选）

一、估价委托人（略）

二、估价机构（略）

三、估价对象

1．估价对象基本情况

估价对象位于××市××区，东至××路，西至××路，南至××路，北至××路，毗邻钱塘江，距区政府约1500m，距在建的地铁站约2000m，至火车站约25分钟车程，至××国际机场约20分钟车程，附近有k195、k315、k327等多路公交站点，周边有各类大型居住物业及商务中心，地理位置优越，交通条件便利。

估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得

估价对象由甲公司于2004年6月以出让方式取得，由a、b两地块组成，总用地面积55093㎡，其中，a地块31950㎡，为住宅用地；b地块23143㎡，为商业、办公用地。

2005年市规划局《建筑方案设计批复》要求：

（1）a地块由四幢地上34层、地下3层的住宅建筑组成；

（2）b地块商业办公大楼（五星级酒店）为一幢主楼54层、地下3层、总高228m的大厦，同时要求该酒店必须开发为国家旅游局规定的五星级标准酒店。

为确保酒店建成为××区的精品工程，要求酒店总投资额在6亿元人民币以上或等值外币（注：

实际投资预算为10亿元人民币）。

其技术指标见下表：

表3－48

规划技术指标

a地块

b地块

合计

用途

住宅用地（设配套公建）

商业办公（含五星级酒店）

规划建筑面积（㎡）

95850（其中公建4370）

127286．5

223136．5㎡，不含地下建筑面积83388㎡

建筑密度

不大于18%

不大于30%

绿地率

不小于50%

不小于35%

泊车位

按户数1：

1以上，地面泊位不超过总车位的10%

客房不少于0．2个/每床位