高板式高层建筑商务楼工程可行性研究报告.docx
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高板式高层建筑商务楼工程可行性研究报告
1总论
1.1项目概况
1.1.1项目情况
项目名称：
高板式高层建筑商务楼工程可行性研究报告
项目地址：
长兴龙山新区
项目规划用地面积18857平方米，总建筑面积为67186平方米，其中地上52410平方米，地下14776平方米。
地上为三栋61.5米高板式高层建筑，主要功能为商务办公楼；地下为地下车库、地下自行车库、人防工程及附属设备用房等。
1.1.2建设单位情况
建设单位：
长兴县龙山建设开发有限公司
法人代表：
地址：
长兴县雉城镇县前街402号
1.2项目的建设必要性
1.2.1实践长兴县龙山新区发展规划的需要
自公司成立以来，本着经营城市的理念，先利用自有资金和借入银行贷款将龙山新区的“生地”转为“热地”，按规划要求着重体现龙山新区最佳投资环境和最佳人居环境的价值。
一期内行政大楼、大剧院、图书档案馆、会议中心、餐饮中心、三大广场及和睦塘公园、齐山公园、梅花公园等一批体现时代精神和精美艺术的标志性建筑。
二期3.4平方公里城市建设已经启动。
三期3平方公里城市设计已经完成，新区道路建设已延伸到二、三期内。
老城区的长兴中心农贸市场、与长兴．中迁建项目在2008上半年相继完工。
新建兴国商务楼工程，又将成为长兴城市建设和提升城市品位的新亮点，同边开发地价因此又将得到一次大幅度的增值契机。
1.2.2本项目建设是加快长兴城市建设的需要
随着近几年长兴经济社会的快速发展，城市建设呈现新面貌。
2009年全县市政建设投入资金35亿元，比2006年增长49.5%，中心城市建成区面积扩展到38平方公里，建成区内集聚人口30万人，城市框架拉大至48平方公里，城市化率达到56%。
以上数据客观显示长兴城市的建设速度是相当快速的，城市化水平不断提高。
浙江省《环杭州湾地区城市群空间发展战略规划》提出长兴中心城市在2020年将发展成为一个50万人口的大城市的目标。
长兴总体规划明确至2020年城市用地规模达80平方公里。
城市化水平达到76%。
因此，未来大约十年的时间，必须积极拓展城市空间，集聚城市人口，加强城市建设，以实现长兴城市的高度城市化和现代化。
1.2.3实现长兴县龙山新区商务区规划目标的需要
本项目位于长兴县龙山新区长水港以西大剧院以北地块，西隔拟建行政服务中心与兴国路相邻，南北有规划支路，商业较发达、居民密度较大、收入层次较高和交通便利的优势，重点发展以行政办公、金融保险、信息产业、商务和商贸为主的、具有高科技含量的现代城市集群商业带，拉动和提升城市居民的生活消费水平和消费能级。
1.3可行性研究报告编制依据
1）《投资项目可行性研究指南》，2002，国家计委以计办投资[2002]15号文件，中国电力出版社
2）《建设项目经济评价方法与参数（第三版）》，2006，中国计划出版社
3）《长兴县国民经济和社会发展“十二五”规划纲要》
4）《长兴县城市总体规划》（2006-2020）
5）国家、浙江省及长兴县中心城市政府现行有关规定及文件
6）房地产开发机构发布的工程建设方面的标准、规范、定额
7）长兴县中心城市及项目周边地区市场调研和现场勘察资料
8）投资项目方签定的协议书或意向书
9）其他有关依据资料
10）项目批复文件
1.4主要技术经济指标与研究结论
表1.1长兴龙山新区兴国商务楼工程项目主要技术经济指标表
序号
项目
指标
单位
一
建筑类
1
总建筑面积
67186
㎡
2
占地面积
18857
㎡
二
投资类
1
项目投入总资金
万元
1.1
土地取得费用
7872.80
万元
1.2
前期费用
2015.58
万元
1.3
城市基础设施配套费
537.49
万元
1.4
建筑安装工程费
23515.10
万元
1.5
管理费用
848.52
万元
1.6
销售费用
648.83
万元
1.7
财务费用
434.15
万元
1.8
预备费
1018.23
万元
2
资金筹措
37000
万元
2.1
项目资本金
10000.00
万元
2.2
银行借款
20000.00
万元
2.3
销售收入投入
7000
万元
三
财务类
1
净现值（税后ic=8%）
669.15
万元
2
内部收益率（税后）
14.84%
%
3
静态投资回收期（税后）
1.91
年
4
借款偿还期
1.79
年
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”项目经测算，预计总投资为37000万元，预计总销售收入为43255.2万元，经计算，该项目的盈利水平较高、偿债能力较强，而且销售收入及建设投资等不确定性因素基本处于可控范围之内，因此，项目可行，值得投资。
2项目选址及建设条件
2.1项目所处区域
长兴位于浙江省最北端，东临太湖、西倚天目，北邻江苏宜兴市，西接安徽广德县，地处长江三角洲的中心腹地，县域面积1430平方公里，辖16个乡镇和1个省级经济技术开发区，人口62万，是长江三角洲经济区迅速崛起的新兴城市。
改革开放以来，特别是近年来，长兴国民经济保持稳定增长，综合实力进一步增强，人民生活水平不断提高，社会事业全面进步。
2007年长兴县实现地区生产总值193.47亿元，人均GDP3800美元，财政总收入28亿元，其中地方财政收入15.36亿元，城镇居民人均可支配收入为19552元，农民人均纯收入达到9538元。
长兴县先后获得全国卫生县城、国家园林城市、全国文化先进县、全国科技进步先进县、省文明城市、省教育强县、双拥模范县五连冠等称号。
长兴在全国综合势力百强县和县域经济基本竞争力百强县的排名已上升到56位和62位。
长兴县经济及财政的快速增长，加快了城市化建设进程。
近年来城市基础设施建设投入逐年扩大，累计投入近50个亿。
通过城市基础建设，中心城市框架进一步拉开，目前城市建成区面枳已达到25平方公里，城市框架拉大到35平方公里，集聚人口20万，城市化水平达到预期。
城市垃圾处理厂，管液化气站、污水处理厂等一大批公益事业项目相继建成；体育馆、青少年宫、游泳馆等文体设施一应俱全；省内一流标准的大剧院、图书馆、档案馆等先后投入使用，城市综合功能不断增强。
同时长兴县以创建“四张名片”为载体，大力开展生态环境建设，进一步美化、洁化、绿化、亮化城市，以山水园林景观凸现城市特色，先后建成了齐山植物公园、台基山遗址公园、和睦塘公园等，城市绿地达到924公顷，城市绿地率、绿化覆盖率、人均公共绿地三大指标分别提高到37.2%、42.2%和11.1平方米。
坚持高水准设计城市街景，一批优秀设计、精品建筑相继建成，城市品位不断提高，人居环境越来越舒适。
随着长兴城市“东扩、西延、北拓”高标准、高起点的基础设施建设，加快了城市周边土地的建设开发，一座设施完善、环境优美、经济发达的山水园林型现代化新兴城市已初具形态。
一、基础设施
区内基础设施完善、发达。
沈海热电厂提供充足的电力，进行各项投资所需的水、煤气等供应充足。
工业用地上建筑、必要的专用设备在数量和质量上，居于长兴县中心城市前列。
二、居住条件
长兴县龙山新区是长兴县中心城市最适合于居住的城区之一，沿岸花团锦簇、树木葱荣、景色优美，适合开发高档住宅区；特别是已建成的行政中心、市民广场、植物园、图书馆、大剧院，周边地区适合建设金融、保险、高档写字楼等商贸服务设施。
除此之外，房地产业发展潜力巨大。
三、人才资源
长兴县龙山新区的劳动力资源极为丰富，劳动人口近20万，多所技工学校、职业学校，每年可培养出可塑性极强的技术工人5000多名。
2.2项目建设地点
2.2.1项目位置
东：
长水港
南：
长兴大剧院
西：
行政中心及市民广场
北：
规划道路
2.2.2周边配套设施提高了项目的宜居性
项目地块所在地是城市中心热点区域，西临行政中心；北为长兴县中心城市重点初中107中学，正东为浙江省重点中学长兴县中心城市第一高级中学；周边有“君越华府”“新城丽景”“风铃绿州”为首的等高档生活社区；有“浙北大厦”大型商业卖场；西面为长兴市民广场和行政中心，东临长水港，草木繁茂。
项目所在地的自然环境优越，区位条件良好。
2.2.3长兴新一轮发展规划为项目提供了无限想象空间
根据长兴县中心城市的发展战略，在沿龙山大道、明珠路将建设大型的商场、星级的宾馆、高档的写字楼，使这里成为新兴的商贸圈。
2.3建设条件
2.3.1建设场地范围及环境
项目选址四周城市道路（或规划道路）、管网、地形等标高，排水方式等：
该地块位于长兴县兴国路以东，周边有城市规划道路。
项目拟采用市政自来水管网、水泵站及水池联合供水。
场地西侧有供水主干管通过，接管十分方便。
场区周围有高压电缆，能满足项目建设使用过程中用电要求。
污水收集干管与周边道路污水干管连接，可进入城市污水处理厂集中处理。
该项目地理位置优越，环境优美。
周边配套的市政基础设施已经形成，交通条件相当便捷。
2.3.2地形、地貌、水文气象、工程地质条件
1.地形地貌
项目建设用地区域，地形相对平坦开阔，边缘局部斜坡地形坡度平缓，坡度角为5～8º，地貌类型属于冲（湖）积平原，周围环境良好。
2.水文气象条件
长兴气候宜人，属亚热带海洋性季风气候，总特征是：
光照充足、气候温和、降水充沛、四季分明、雨热同季、温光协调，适宜农作物的生长。
长兴环境优美，大气质量达到国家一级标准，水体质量极大部分在二类水体以上。
历年平均气温15.6℃，气温年际间变幅在±0.5~0.7℃之间，年际气温极差为1.2℃。
历年月际间的气温变化幅度要比年气温波动大得多，其中以1月份气温年际变差最大。
年降水量：
年均1309mm。
其中3~9月是全年降水集中期，占年雨量的75%以上。
降水季节分布特点：
夏季最多，冬季最少，春季多于秋季。
年平均雨日为144天，占全年天数的39.6%。
由于境内地形的不同，降水地理分布也存在着明显差异。
近年冬季除部分山区地带外，基本无降雪。
年均日照时数1810.3小时，历年平均日照百分率为41%，光照分配较均匀。
年耕作2—3熟。
水文地质：
项目建设用地范围内地下水较为丰富，为潜水，该地下水对建筑物基础无腐蚀性。
（1）长兴县属亚热带海洋性季风气候。
（2）场地位置：
北纬30°43′-30°11′，东经119°33′-120°06′之间
（3）多年平均风速：
1.8m/s
（4）30年一遇最大风速：
21.9m/s
（5）最热月月平均相对湿度：
68%
（6）全年雷暴日数：
50d/a
（7）全年主导风向：
北偏东20°方位（1951-1979），夏季以西南风为主
（8）年平均相对湿度：
72%
（9）当年最小湿度（三月）：
63%
（10）多年来平均日照时间：
1320.3小时
（11）雨季为当年的5月～9月
多年来年平均降雨量960.7毫米
降雨量最多年平均雨量1100.2毫米
最大降雨量1294.8毫米、最小691毫米。
（12）年霜雪期为当年的11月至次年的3月初，约为60～100天。
3.工程地质条件
通过岩土工程钻探，拟建场地地基主要为中风化灰岩，地基土层较简单，层厚均匀，性质变化大，岩土层的工程地质特征依序分述如下：
（1）杂填土：
灰黄色，松散，稍湿，含铁锰质及少量云母，上部含植物根茎。
下部素填土主要由软可塑状粉质粘土组成，该层全场分布，层厚为0.5-2.5m。
（2）淤泥：
灰褐色，流塑，具臭味，局部含腐殖质。
该层上部局部为有机质土，有机质含量极高。
该层全场分布，层顶埋深：
0.5-2.5m，层厚2.3-6.0m。
（3）粉质粘土：
上部灰色，下部褐黄色，硬可塑，含铁锰质结核，刀切面较光滑，任性中等。
该层全场分布，层顶埋深：
4.20-7.50m，层厚5.0-11.0m。
（4）粉质粘土：
褐红色，棕红色，硬可塑—硬塑，局部含有约5-10%的砾石，成分为石英砂岩，粒径2-5cm。
该层全场分布。
层顶埋深：
11.9-16.2m层厚：
6.4-9.10m
（5）中风化灰岩：
灰色，岩心呈柱状，风化裂隙发育，厚层状构造。
单轴饱和抗压强度可达69Mpa，属硬质岩。
层顶埋深：
22.6-24.9m，最大揭露厚度5.10m。
2.3.3交通运输条件
建设场地周边都是新建的市政道路，分别是场地北侧的忻湖路，南侧为齐山西路。
周边交通状况良好。
现正在建设的到明珠北路正在建设之中，等到该路建成之后，交通运输条件会有更大的改善。
2.3.4防洪、防涝设施条件
本项目建设用地周边有天然河沟，防洪、防涝情况良好，雨水、山洪可以直接排入周边河沟。
综上所述，项目区内地形、气候、地质、水文、市政设施等建设条件良好，能满足项目建设的需要。
3市场分析
3.1长兴县中心城市写字楼市场分类研究
3.1.1酒店连体项目
此类项目是依托于较高档次酒店，酒店的开发商在开发酒店时将部分物业作为商务目的的招租，并与酒店物业统一管理，此类物业包括四星级酒店国际大酒店的写字楼项目，以及四星级酒店的写字楼项目。
3.1.2开发商持有项目
房地产开发商开发并持有的中高档写字楼物业，包括长兴利时建设开发有限公司的利时广场等。
3.1.3非专业房地产企事业单位持有项目
这类是由大型非专业房地产企事业单位开发小部分自用，大部分出租的写字楼项目，比较具有代表性的是明珠大厦、南方大厦等。
3.2项目影响因素分析
由于写字楼市场的影响因素众多而复杂，因此有必要对其进行归纳和分类。
本文主要从影响写字楼需求及价值的范围来分类归纳，划分为一般因素、区域因素和个别因素三类，各类中又有众多不同的次一级的影响因素、因子，构成写字楼的需求量影响因素体系。
3.2.1一般因素
一般因素是指对房地产需求量及其走势有普遍性、一般性和共同性的影响因素。
这类影响因素对房地产需求的影响一般是整体性的、全面性的，其覆盖范围可以是一个地区、一个国家乃至全球。
显然，这类影响因素对于具体某一宗房地产而言并不直接，但它们往往是决定具体房地产价值及其趋势的基础和关键。
一般因素中，主要有行政因素、经济因素、社会因素、人口因素、心理因素和国际因素等次一级因素。
一、行政因素
行政因素是指国家政策、法律、法规和行政法令对房地产市场和房地产需求的影响和干预。
行政因素中主要有土地制度、房地产价格政策、税收政策、信贷政策、城市规划与土地利用规划、土地使用权出让方式和行政隶属变更、居民收入与消费水平等因子。
二、经济因素
房地产业的兴衰是国家或地区经济情况的直接反映。
房地产业是基础产业，产业链长，其发展将直接影响和带动机械、建材、钢铁、水泥、运输、金融、装潢等相关行业的发展；反之，这些相关行业的发展也必将影响房地产业的发展。
经济因素中，主要有经济发展状况、财政收支与金融状况、居民收入与消费水平、物价与利率水平、储蓄与投资水平、社会消费品零售额等因子。
三、社会因素
社会因素是指一个国家或地区的社会状况对房地产需求和价值的影响，其影响因子主要有政治安定状况、社会治安程度、城市化水平、商业房地产投机等。
四、人口因素
人口因素是一个国家或地区的人口状况对房地产需求和价值的影响，主要有人口数量、人口素质、家庭人口规模等因子。
五、心理因素
房地产价值是房地产市场上房地产商品供需关系的反映，而价值的形成则是由人这一主体完成的。
在这一过程中，人的心理因素对房地产需求和价值的影响是不可忽视的。
影响房地产需求和价值的心理因素主要有购买与出售心态、欣赏趣味、消费时尚、攀比心理、价值观念等因子。
六、国际因素
房地产市场的发育与完善离不开国际环境的影响。
国际政治环境、国际经济状况、地区紧张或军事冲突、贸易关系与竞争状况等，都将明显影响我国的房地产市场需求和房地产价值，随着全球经济一体化，这些影响因素将更直接更明显。
3.2.2区域因素
区域因素是指写字楼所在市场和地区的特性对房地产需求量和价值水平的影响因素。
相对于一般因素而言，区域因素的影响范围要小，一般影响到一个城市或城市的一部分，也可能影响到多个城市，尤其是影响到大城市周围的卫星城镇。
影响写字楼需求和价值的区域因素主要有：
商圈规模、商服繁华程度、交通条件等。
一、商圈规模
自然形成，市民、商家所公认的商业集中区域，确定为商圈。
商圈规模的大小将直接影响商务客流量的大小，进而影响其价值。
商圈确定是商业房地产投资中非常重要的一个环节。
影响商圈规模的因子有：
商圈范围的大小、级别、总体规划、发展历史、商圈内居民的消费水平、人口数量等。
二、商服繁华程度
商服繁华程度是指一个城市或地区的商业服务业的集聚程度和对周围环境的影响程度。
商服繁华程度与一个城市的城市性质、规模、人口数量、经济发展水平等直接相关，并影响所在城市或地区的物质流、信息流和人流通量，从而影响到所在地区的商业房地产价值。
影响商服繁华程度的因子有：
商业街的道路类型、所有商店的总营业面积、商店的档次、商店的数量及经营业态、大型购物中心的个数、名特商店的家数、金融机构数量、娱乐中心的数量及档次、人口流量、治安状况等。
三、交通条件
交通条件是指一个城市或地区的交通通达程度。
交通条件的优劣将直接影响城市人流、物流的通达性及其交通运输成本（包括交通时间），明显影响人们的出行，从而影响商业房地产需求和价值。
影响交通条件的因子有：
交通流量、公交站点密度、公交线路数、道路通达程度等。
3.2.3个别因素
个别因素指具体影响某宗写字楼需求和价值的影响因素。
这类因素对房地产市场的影响程度和影响范围最小，但对具体商业房地产的影响却是最直接、最具体。
影响写字楼需求和价值水平的个别因素包括物理因素和交通便捷度。
一、资源因素
资源因素是写字楼宗地本身的条件，包括所处地段、地块位置、地块规模、临街宽度、临街深度、容积率、建筑密度、建筑物面积、层高、层数、停车场状况、基础设施状况等。
二、交通便捷度
交通便捷度有别于区域因素中的交通条件，它主要指具体某宗写字楼地产的交通便利程度。
影响因子有地块距地铁车站、主要公共站点的距离及便捷程度。
3.3项目STWO分析
3.3.1STWO分析简介
SWOT是一种分析方法，用来确定项目本身的竞争优势（strength），竞争劣势（weakness），机会（opportunity）和威胁（threat），从而将项目的战略与内部资源、外部环境有机结合。
因此，清楚的确定项目的资源优势和缺陷，了解项目所面临的机会和挑战，对于制定公司未来的发展战略有着至关重要的意义。
其中，s、w是内部因素，o、t是外部因素。
按照项目竞争战略的完整概念，战略应是一个项目“能够做的”（即组织的强项和弱项）和“可能做的”（即环境的机会和威胁）之间的有机组合。
SWOT分析的步骤：
1、罗列项目的优势和劣势，可能的机会与威胁。
2、优势、劣势与机会、威胁相组合，形成SO、ST、WO、WT策略。
3、对SO、ST、WO、WT策略进行甄别和选择，确定项目目前应该采取的具体战略与策略。
图3.1SWOT分析步骤
3.3.2优势
项目地块正处于兴国路西侧。
目前，龙山附近的星级宾馆有国际大酒店、维多利亚大酒店，随道沿明珠路、龙山大道的总部经济园的建设，未来的商流、客流量将十分巨大。
长兴县龙山新区将据此打造发展潜力巨大的龙山商贸圈。
一、地理位置优越
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”位于兴国路东侧，是城市交通内环线的主干道。
该地区处于是城市中心热点的地理位置，又处于规划中极具发展潜力的明珠路、龙山大道商业圈，“依繁华存在，享都市宁静”。
二、绿化与景观
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”地处新山新区，在景观方面正处于市民广场西面，登高远眺，密集而有序的绿化景观便展现在眼前。
三、成熟的环境配套
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”的周边，经过近几年开发，图书馆、大剧院、浙北大厦等现代商业、公共配套已经形成；而这里的文化氛围已经形成的，有省市的重点学校、医院等；邮政、银行、商业、宾馆和商务公寓等环境配套逐渐积聚和发展起来。
深厚的文化积淀、雄厚的科技实力、完善的基础设施，可满足多方面需求，形成良好的投资创业环境。
四、项目的建筑质量和内在环境
发展商丰富的开发经验，严谨的施工管理，先进的建筑技术，低能耗的功能设计，楼宇智能化的引入，生态环境的构建，是项目的质量保证和内涵所在。
3.3.3劣势
目前项目区域内未形成成熟的商住氛围，是销售不可忽略的难点。
3.3.4机会
一、地理位置具有发展潜力
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”是位于地理位置极具发展潜力和投资升值空间的多功能建筑。
二、项目顺应建筑潮流
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”是具有高品位、高素质、高智能、高质量、低能耗的生态建筑。
三、项目适应现代办公需求
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”在空间划分上的灵活性，即同一楼层中单元格局的处理可按需间隔，以适应不同买家的规模需要。
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”是“区隔任意，设置随意，功能惬意”的建筑。
四、提出“整合型商务楼”概念
随着中小企业、创意产业、跨国公司代表处的发展，引入“整合型商务楼”的理念，更具市场竞争优势。
写字楼的硬件标准、生活空间的灵活配置、行政商务资源的共享，“三位一体”的“整合型商务楼”概念的首次提出，为“长兴龙山新区兴国商务楼工程”确立了项目的整合优势。
3.3.5威胁
一、周边有类似销售项目
项目对面是正在销售中的商务公寓（利时广场商务公寓）。
二、商住楼有集中趋势
全市的行政办公楼盘、商务公寓楼盘项目大多处于地理位置优越、保有量丰富的状态。
三、缺乏商务氛围
区域内没有商务氛围，写字楼、商务公寓的原有量和现有量几乎为零，没有集中商务广场宇的优势。
3.3.6项目SWOT的综合分析
通过以上SWOT分析，得出只要策略处理得当，完全可以转化为对本项目有利的因素。
特别在劣势威胁中，只要控制、引导得当，这些影响不至于成为本项目的硬伤。
其他几点只能根据市场及项目实施进行修正。
所以从理论上来看，只要方法到位，本项目是完全可以成功的。
从市场消化能力来看，销售、租赁都会有一定的空间。
但从资金回笼的角度看，则应利用好优势，引入新的主题概念和卖点，以缩短销售周期、提高楼盘附加值。
作为城市内环线位置上价值型商务为主的物业，以发展商公司品牌与项目品牌相结合打造整体形象，在产品品质、资源配置上做实质性投资，以满足使用功能为主，客户群对高档写字楼外形象提升的要求。
“长兴龙山新区兴国商务楼工程”作为公建立项的产品，前期推广应深入，把握入市时机，力争各大楼盘销售暂缓期入市，以短平快的方式销售，以规避各大楼盘集中上市的风险。
同时要特别关注地缘甲级写字楼与周边商住客群，关注周边科研、政府单位的购买力，有意识从区域周边各项目分流买家。
4营销方案设计
4.1项目名称及产品定位
4.1.1定位阐述
1）位置、地段和未来升值是商务广场宇租、售行为重要因素，“长兴龙山新区兴国商务楼工程”在该方面具有一定的优势，而完美的外观设计，在区域内极具视觉冲击力，能够激发购买和入主的冲动。
2）综合素质高，在建筑期已能通过效果图等资料提前体现，基于项目的先天优势，买家对这方面的利益承诺应有一定的信心。
3）大厦自身的资源整合、智能管理、生态环境，不仅使得商务形象优越，而且更具个性，能给客户良好的观感和深刻的印象，这是定位中的“独特的卖点”。
4）长兴县政府的前景规划，使得保值、升值潜力得以提前体现，这是攻克市场观望心理的唯一出路。
这里，针对两种的心理：
5）引入“整合型商务楼”经营模式，准确针对目标客户，与目标客户形成广泛有
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