房地产经营管理讲义全.docx
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房地产经营管理讲义全
房地产经营管理讲义
一、容提要
1、房地产的种类；
2、房地产投资的特性；
3、房地产投资的形式与利弊；
4、房地产投资的风险及风险与投资组合。
二、考试要求
1、了解房地产投资，投资组合的概念，房地产投资风险类型及其对投资者行为的影响。
2、熟悉房地产投资的形式及利弊。
3、掌握房地产投资的种类及投资特性。
第一节 房地产的种类
从房地产开发程度上划分，房地产可分为土地、在建工程和建成后的物业三种类型。
一、土地
土地是房地产的一种原始形态，通过在土地上继续投资，就可以最终达到为人类提供入住空间的目的。
土地属于房地产的畴并是其中最重要的组成部分。
土地又可分为未开发的土地和已开发的土地两种类型。
前者基本上属于农村集体土地，后者通常属于城市国有土地，当然，在一定条件下前者可以向后者转化。
依土地所处的状态不同，土地又可分为具备开发建设条件、立即可以开始建设的熟地和必须经过土地的再开发才能用于建设的毛地。
除土地开发费用外，土地开发过程中的不确定性和风险，是导政毛地和熟地之间价格差异的主要因素。
对于房地产投资者来说，购买熟地进行开发建设时，虽然土地费用支出通常高于购买生地自行完成土地开发（拆迁、安置、补偿）后再建设的方式，但由于缩短了开发周期，减少了投资风险，因此是许多投资者愿意选择的方式。
例题、对于房地产投资者来说，购买熟地比购买生地进行开发建设，有[ ]特点？
A、土地费用高 B、投资风险减少 C、投资风险增加 D、开发周期缩短 E、开发周期延长
答案：
ABD
二、在建工程
在建工程是指已经开始工程建设但尚未竣工投入使用的房地产，是房地产开发建设过程中的一种中间形态。
受原有投资者融资能力、管理能力、投资策略以及市场环境因素变化的影响，房地产市场上总存在一些针对在建工程的交易行为，如将在建工程转让、抵押等。
因此，针对在建工程的价值评估和投资分析，也是房地产投资分析的重要容。
三、成后的物业
所谓建成后的物业，即通常所说的已通过竣工验收、可投入正常使用的建筑物及其附属物。
按其当前的使用状态，可分为空置和已入住（允许有部分空置）两种情况。
按照建筑物的用途不同，可分为下列几种形式：
1、居住物业。
居住物业一般是指供人们生活居住的建筑，包括普通住宅、公寓、别墅等。
这类物业的购买者大都是以满足自用为目的，也有少量作为投资，出租给租客使用。
2、商业物业。
商业物业有时也称收益性物业或投资性物业，包括酒店、写字楼、零售商业用房、出租商住楼等。
这类物业的购买者大都是以投资为目的，靠物业出租经营的收入回收投资并赚取投资收益，也有一部分是为了自用、自营的目的。
由于入住商业物业的经营者的效益在很大程度上取决于其与社会接近的程度，所以位置对于这类物业有着特殊的重要性。
3、工业物业。
工业物业通常是为人类的生产活动提供入住空间，包括工业厂房、高新技术产业用房、研究与发展用房（又称工业写字楼）、仓储用房等。
工业物业既有出售的市场，也有出租的市场。
4、特殊物业。
对于赛马场、高尔夫球场、汽车加油站、飞机场、车站、码头、高速公路、桥梁、隧道等物业，常称为特殊物业。
特殊物业的市场交易很少，因此，对这类物业的投资多属于长期投资，投资者靠日常经营活动的收益来回收投资、赚取投资收益。
例题：
按照建筑物的用途不同，建成后的物业可分为[ ]形式？
A、居住物业 B、商业物业 C、工业物业 D、特殊物业
答案：
ABCD
第二节 房地产投资的特性
一、位置的固定性或不可移动性
房地产资产最重要的一个特性是位置的固定性或不可移动性。
它不仅受地区经济的束缚；还受到其周围环境的影响，所谓“房地产的价值就在于其位置”。
房地产不能脱离周围的环境而单独存在，就是强调了位置对房地产投资的重要性。
房地产资产的不可移动性，要求房地产所处的区位必须对开发商、置业投资者和租客都具有吸引力，也就是说能使开发商通过开发投资获取适当的开发利润，使置业投资者能获取合理、稳定的经常性收益，使租客能方便地开展经营活动以赚取正常的经营利润并具备支付租金的能力。
房地产投资价值的高低，在很大程度上取决于其所处地区物业的整体升值潜力，而不仅是看其当前净租金水平的高低。
由于房地产的不可移动性，投资者在进行投资决策时，对未来地区环境的可能变化和某一宗具体物业的考虑是并重的。
通过对城市规划的了解和分析，就可以做到正确地和有预见性地选择投资地点。
例题：
房地产投资不可移动的特性，要求房地产所处区位必须对[ ]都有吸引力。
A、置业投资者B、开发商C、承包商D、租客
答案:
ABD
二、寿命周期长
房地产投资是一种长期投资。
因为土地是不可毁灭的，投资者在其上所拥有的权益通常在40年以上，而且拥有该权益的期限还可以依法延长；地上建筑物及其附属物具有很好的耐久性。
房地产同时具有经济寿命和自然寿命，经济寿命是指在正常市场和运营状态下，房地产产生的收益大于其运营成本，即净收益大于零的持续时间；自然寿命是指房地产从地上建筑物建成投入使用开始，直至建筑物由于主要结构构件和设备的自然老化或损坏，不能继续保证安全使用的持续时间。
自然寿命一般要比经济寿命长得多，其较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命，因为如果对建筑物进行一些更新改造、改变建筑物的使用性质或改变物业所面对的租客类型，投资者就可以用比重新购置另外一宗房地产少得多的投资，继续获取可观的收益。
应该指出的是，税法中规定的有关固定资产投资回收或折旧年限，往往是根据国家的税收政策来确定的，并不一定与房地产的经济寿命或自然寿命相同。
例题房地产的经济寿命是指物业开始使用至[ ]的时刻。
A、收益为零 B、产出的收益超过其使用成本 C、净收益为零D、收益率小于基准收益率
答案：
C
三、适应性
房地产本身并不能产生收益，也就是说房地产的收益是在使用过程中产生的。
由于这个原因，置业投资者及时调整房地产的使用功能，使之既适合房地产市场的需求特征，又能增加置业投资的收益。
房地产投资的这个特性被称为适应性。
四、不一致性
市场上不可能有两宗完全相同的房地产，房地产市场上的产品不可能做到标准化，房地产投资也是在某一个细分市场上的投资。
土地由于受区位和周围环境的影响不可能完全相同；两栋建筑物也不可能完全一样，即使是在同一条街道两旁同时建设的两栋具有相同设计形式的建筑物，也会由于其部附属设备、临街情况、物业管理情况等的差异而有所不同，而这种差异往往最终反映在两宗物业的租金水平和出租率等方面。
五、政策影响性
政策影响性是指房地产投资容易受到政府政策的影响。
由于房地产在社会经济活动中的重要性，各国政府均对房地产市场倍加关注，经常会有新的政策措施出台，以调整房地产商品在生产、交易、使用过程中的法律关系和经济利益关系。
而房地产不可移动等特点的存在，使得房地产很难避免这些政策调整所带来的影响。
政府在土地供给、住房、金融、财政税收等方面政策的变更，均会对房地产的市场价值、进而对房地产投资的经济效果产生影响。
六、对专业管理的依赖性
投资房地产需要管理。
房地产开发投资所需要的管理是不言而喻的，它需要投资者在获取土地使用权、规划设计、项目融资、工程管理、市场营销等方面具有管理经验和能力；置业投资也需要投资者考虑租客、租约、维修、保安等问题。
即使是置业投资者委托了专业物业管理公司，也要与物业管理人员一起制定有关的市场策略和经营中的指导原则。
此外，房地产投资还需要会计师、律师等提供专业服务，以确保投资的总体收益最大化。
七、相互影响性
政府在道路、公园、博物馆等公共设施方面的投资，能显著地提高附近房地产的价值。
第三节 房地产投资的形式与利弊
一、房地产投资的形式
从房地产投资形式来说，房地产投资分为直接投资和间接投资两类。
直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买房地产的过程，参与有关的管理工作，包括从购地开始的开发投资和物业建成后的置业投资两种形式。
间接投资主要是指将资金投入与房地产相关的证券市场的行为，房地产的间接投资者不需直接参与有关投资管理工作，具体投资形式包括：
购买房地产开发投资企业的债券、股票，购买房地产投资信托基金、房地产抵押支持证券等。
二、房地产直接投资
（一）房地产开发投资
房地产开发投资是指投资者从购买土地使用权开始，通过在土地上的进一步投资活动，即经过规划设计和施工建设等过程，建成可以满足人们某种入住需要的房地产产品，然后将其推向市场进行销售，转让给新的投资者或使用者，并通过这个转让过程收回投资获取开发利润的过程。
房地产开发投资属于短期投资，它形成了房地产市场上的增量供给。
当房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租（如写字楼、公寓、别墅、货仓等）或经营（如商场、酒店等）时，短期开发投资就转变成了长期置业投资。
（二）房地产置业投资
房地产置业投资的对象可以是开发商新建成的物业（市场上的增量房地产），也可以是房地产市场上的二手货（市场上的存量房地产）。
这类投资的目的一般有两个：
一是满足自身生活居住或生产经营的需要；二是作为投资将购入的物业出租给最终的使用者，获取较为稳定的经常性收入。
这种投资的另一个特点是在投资者不愿意继续持有该项置业投资时，可以将其转售给另外的置业投资者，并获取转售收益。
例如，某公司以300万元购买了一个250平方米的写字楼单位，并将其中的100平方米用作本公司的办公室，将剩余的150平方米租给另一个单位使用，每年扣除维修管理费用后的净租金收入是30万元。
经过10年之后，该公司为了财务安排方面的需要，将购买的250平方米写字楼全部转售出去，扣除销售税费后的净转售收人为450万元。
可以看出，该公司的置业投资，同时达到了自用（消费）、获取经常性收益、投资保值和增值等几个方面的目的。
三、房地产间接投资
（一）购买住房抵押支持证券
个人住房抵押贷款证券化兴起于20世纪70年代，经过近30年的发展，已成为美国、加拿大等发达资本主义国家住房金融市场上的重要筹资工具和手段。
所谓抵押贷款证券化，就是把金融机构所持有的个人住房抵押贷款债权转化为抵押支持证券（MBS），然后通过出售证券融通资金，购买证券的投资者也就成为房地产间接投资者。
购买抵押支持证券的投资者可以间接地获取房地产投资的收益。
（二）购买房地产开发投资企业的债券、股票
为了降低融资成本，越来越多的大型房地产开发投资企业希望通过资本市场直接融资，以支持其开发投资计划。
通过公司直接或间接上市，解决了房地产开发所需的资本金投入问题。
债券或股票的投资者，也就分享了部分房地产投资收益，成为间接的房地产投资者。
（三）投资于房地产投资信托基金
房地产投资信托基金（REITs）是购买、开发、管理和出售房地产资产的公司。
REITs选择投资的领域非常广泛且具有很多优越性：
第一，收益稳定，因为REITs的投资收益主要来源于其所拥有物业的经常性租金收入；第二，REITs投资的流动性很好，投资者很容易将持有的REITs的股份转换为现金。
这是因为，其股份可在主要的交易所交易，买卖房地产投资信托基金的资产或股份比在市场上买卖房地产更容易。
四、房地产投资的利弊
（一）房地产投资之利
1、相对较高的收益水平
房地产开发投资中，大多数房地产投资的股本收益率相对于储蓄、股票分红、债券等其他类型的投资来说，收益水平是较高的。
2、能够得到税收方面的好处
置业投资的所得税是以毛租金收入扣除经营成本、贷款利息和建筑物折旧后的净经营收入为基数以固定税率征收的。
从会计角度来说，建筑物随着楼龄的增长，每年的收益能力都在下降，所以税法中规定的折旧年限相对于建筑物的自然寿命和经济寿命来说要短得多。
这就使建筑物每年的折旧额要比物业年收益能力的实际损失高得多，致使置业投资者账面上的净经营收益减少，相应地也就减少了投资者的纳税支出。
3、易于获得金融机构的支持
由于可以将物业作为抵押担保品，置业投资者可以较容易地获得金融机构的支持，得到其投资所需要的大部分资金。
房地产本身也是一种重要的信用保证。
金融机构通常认为作为抵押物的房地产，是保证能按期安全地收回贷款的最有效方式。
4、能抵消通货膨胀的影响
由于通货膨胀的影响，房地产和其他有形资产的重建成本不断上升，从而导致了房地产和其他有形资产价值的上升，所以说房地产投资具有增值性。
又由于房地产是为人类生活居住、生产经营所必需的，即使在整个经济的衰退过程中，房地产的使用价值仍然不变，所以房地产投资又是有效的保值手段。
5、提高投资者的资信等级
由于拥有房地产并不是每个公司或个人都能做到的事，所以拥有房地产便成了占有资产、具有资金实力的最好证明。
这对于提高置业投资者或房地产资产拥有者的资信等级、获得更多更好的投资交易机会具有重要意义。
例题：
与其他投资相比，房地产投资的优点有[ ]。
A、够得到税收方面的好处B、能抵消通货膨胀的影响C、自然寿命长D、变现容易E、提高投资者的资信等级
答案：
ABE
（二）房地产投资之弊
房地产投资也不是十全十美的，也有缺点。
这些缺点突出表现在：
1、变现性差。
房地产被认为是一种非流动性资产，其销售过程复杂且交易成本较高，因此它很难迅速无损地转换为现金。
2、投资数额巨大。
3、投资回收周期较长。
4、需要专门的知识和经验。
由于房地产开发涉及的程序和领域相当复杂，参与房地产开发投资时就要求投资者具备专门的知识和经验。
此外应该指出的是，本节介绍的房地产投资的形式与优缺点主要是针对直接投资而言的。
对于小额投资者来说，他们实际上可以通过购买房地产公司发行的股票、房地产投资信托公司的债券等间接地进行房地产投资。
第四节 房地产投资的风险
一、房地产投资风险的基本概念
（一）风险的定义
从房地产投资的角度来说，风险可以定义为获取预期投资收益的可能性大小。
当实际收益超出预期收益时，我们就称投资有增加收益的潜力；当实际收益低于预期收益时，我们就称投资面临着风险损失。
风险涉及到变动和可能性，而变动常常又可以用标准方差来表示，用以描述分散的各种可能收益与均值偏离的程度。
一般来说，标准方差越小，各种可能收益的分布就越集中，投资风险也就越小；反之，标准方差越大，各种可能收益的分布就越分散，风险就越大。
房地产投资的风险主要体现在投入资金的安全性、期望收益的可靠性、投资项目的变现性和资产管理的复杂性四个方面。
通常情况下，人们把风险划分为对市场所有投资项目均产生影响、投资者无法控制的系统风险和仅对市场个别项目产生影响、可以由投资者控制的个别风险。
二、系统风险
（一）通货膨胀风险
通货膨胀风险也称购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比，购买力降低给投资者带来的风险。
（二）市场供求风险
市场供求风险是指投资者所在地区房地产市场供求关系的变化给投资者带来的风险。
具体表现为租金收入的变化和房地产本身价值的变化，这种变化会导致房地产投资的实际收益偏离预期收益。
（三）周期风险
周期风险是指房地产市场业的周期波动给投资者带来的风险。
正如经济周期的存在一样，房地产市场也存在周期波动现象。
房地产市场的周期可分为复与发展、繁荣、危机与衰退、萧条四个阶段。
（四）变现风险
变现风险是指急于将商品兑换为现金时由于折价而导致资金损失的风险。
房地产的销售过程复杂，属于非货币性资产，流动性很差，其拥有者很难在短时间将房地产兑换成现金。
因此，当投资者为偿债或其他原因急于将房地产兑现时，常常蒙受折价损失。
（五）利率风险
调整利率是国家对经济进行宏观调控的主要手段之一。
国家通过调整利率可以引导资金的投向，从而起到宏观调控的作用。
利率的升高会对房地产投资产生两个方面的影响：
一是对房地产实际价值的折减，利用升高的利率对现金流折现，会使投资项目的财务净现值减小，甚至出现负值；二是利率升高会加大投资者的债务负担，导致还贷困难。
利率提高还会抑制市场上的房地产需求数量，从而导致房地产价格下降、房地产投资者资金压力加大。
（六）政策风险
在房地产投资过程中，政府的土地供给政策、地价政策、税费政策、住房政策、价格政策、金融政策、环境保护政策等，均对房地产投资者收益目标的实现产生巨大的影响，从而给投资者带来风险。
避免这种风险的最有效的方法是选择政府鼓励的、有收益保证的或有税
收优惠政策的项目进行投资。
（七）政治风险
政治风险主要由政变、战争、经济制裁、外来侵略、罢工、骚乱等因素造成。
某些房地产开发商不履行正常的开发建设审批程序而导致工程停工，也是一种政治风险。
（八）或然损失风险
我们将火灾、风灾或其他自然灾害引起的置业投资损失所造成的风险称为或然损失风险。
例题：
下列风险，属于房地产投资系统风险的有[ ]。
A、持有期风险B、或然损失风险C、政策风险D、通货膨胀风险
答案：
BCD
三、个别风险
（一）收益现金流风险
不论是开发投资，还是置业投资，投资者都面临着收益现金流风险。
（二）未来经营费用的风险
这类风险主要是对于置业投资来说的。
如建筑物功能过时或由于建筑物存在在缺陷导致结构损坏所带来的风险。
（三）资本价值风险
物业的资本价值在很大程度上取决于预期的收益现金流和可能的未来经营费用水平。
预期的资本价值和现实资本价值之间的差异即资本价值的风险，在很大程度上影响着置业投资的收益。
（四）比较风险
投资者将资金投入房地产后，就会失去其他投资机会，同时也就失去了其他投资机会可能带来的收益。
这就是房地产投资的比较风险。
（五）时间风险
房地产投资强调在适当的时间、选择合适的地点和物业类型进行投资，这样才能使其在获得最大投资收益的同时使风险降至最低限度。
（六）持有期风险
持有期风险与时间风险有关。
一般来说，投资项目的寿命周期越长，可能遇到的影响项目收益的不确定性因素就越多。
四、风险对房地产投资方向选择的影响。
风险对投资者选择房地产投资方向的第一个影响，就是令投资者根据不同类型房地产投资风险的大小，确定其合理的投资收益水平。
所以不论投资的风险是高还是低，只要同样的投资产生的期望收益相同，那么无论选择何种投资途径都是合理的。
风险对投资者选择房地产投资方向的另外一个影响，就是使其尽可能归避、控制或转移风险。
例题：
在城市中心购买了一栋旧写字楼，可重建，也可装饰后出租经营，投资者面临[ ]。
A、资本价值风险B、或然损失风险C、变现风险D、时间风险
E、通货膨胀风险
答案：
ABDE
第五节 风险与投资组合
投资组合理论目前在房地产投资中的应用还不普遍，我们在这里了解什么是投资组合理论，为什么通过多种投资的组合可以降低投资风险。
一、投资组合理论
投资组合理论的主要论点是：
在相同的宏观经济环境变化下，不同投资项目的收益会有不同的反应。
换句话说，目标是在一个固定的预期收益率下使风险最低或是在一个预设可接受的风险下使收益最大化的投资组合。
例如，某人有一大笔资金，那他是把这笔资金全部投入到一个项目上去呢？
还是分开使用分别投入到不同的项目上去呢？
聪明而有理智的人通常都会选择后一种投资方式，因为这样做虽然可能会失去获得高额收益的机会，但也不至于血本无归。
图1-1表示两个投资项目都有相同的收益率，但对市场变化的反应不同。
假如以单一投资项目分析，它们各自的波动十分大，这也表示单一项目的投资风险颇大。
另一方面，若把这两个投资项目组合起来，便可以将两者的风险变化相互抵消，从而把组合风险降到最低。
当然要达到这个理想效果的前提条件是各投资项目间有一个负的协方差。
最理想的是一个绝对的负协方差关系。
需要指出的是，这种投资组合理论所做出的减少风险的方法并不能使投资组合变成毫无风险，从理论上说，风险是由系统性市场风险和个别性风险所组成。
通过投资组合理论的原则，虽然可以将个别性风险因素减少，但系统性风险因素仍然存在。
由于这个原因，系统性市场风险变成了某一种投资项目相对于整个市场变化反应幅度的评估。
通过适当的投资组合选择，投资者所面对的个别性风险差不多可以完全抵消，但系统风险仍然存在。
因此，投资者的应得收益便以补偿这个风险率为主，为：
式中：
--在某一时间段，资产j应有的预期回报；
--在同一时间段，无风险资产的回报；
--在同一时间段，市场的整体平均回报；
--资产J的系统性市场风险相关系数。
从公式中可以看到相关系数是代表系统性市场风险率的参考指标。
该公式表示：
一个投资项目在某一时间段上的预期收益率等于市场上无风险投资项目的收益率再加上这个投资项目的系统性市场风险的相关系数（这里假设应用了适当的投资组合）乘以该项目的市场收益率与无风险投资项目收益率之差。
在房地产投资评估中，一个影响很大但又很难确定的因素是折现率。
确定折现率的理想方法是采用机会成本加适当的风险调整值。
所谓机会成本，是资本在某一时间段最高和最安全的投资机会的收益。
这个收益差不多等于上述无风险的收益，例如国家债券的收益率或银行存款利率等。
投资者所期望的收益应至少等于这个机会成本再加上该项目的风险报酬。
假设整个投资市场的平均收益率为20%，国家债券的收益率为10%，而房地产投资市场相对于整个投资市场的风险相关系数是0.4，那么，房地产投资评估的模型所用的折现率按上述公式的分析应为：
R=10%+0.4*（20%-10%）=14%
例题：
某投资商欲进行写字楼置业投资，其目标收益率为12%，当前整个市场的平均收益率为15%，国家债券的收益率为3.5%。
此时，该地区写字楼市场相对于整个投资市场的风险相关系数是[ ]
A．0.57．B．0.74C．0.80D1.04
答案：
B
房地产开发经营与管理第2讲:
现金流量的构成及资金的时间价值（2004）
一、容提要
1、现金流量的构成；2、资金的时间价值与资金等效值的概念。
二、考试要求
1、了解现金流量、投资、成本、经营收入、利润和税金等概念。
2、熟悉资金时间价值概念。
3、掌握房地产投资分析中投资与成本的涵、资金等效值的概念。
三、容辅导
第二章房地产投资分析基本知识
资金投入的时间不同或者收益产生的时间不同，对投资经济效果的影响也不同。
作为房地产投资者，其投资可能来源于自有资金、融资贷款或其他融资渠道，其收益可能来源于出售、出租或经营，但在进行投资决策时，都无一例外地要把所有的支出和收入都折算到同一时间点，并通过一系列投资效果评价指标的计算，在各种可能的投资方案之间进行比较、分析。
因此，进行房地产投资分析时，必须准确把握与之相关的现金流量、资金时间价值、资金等效值计算和投资经济效果评价指标。
第一节 现金流量的构成
一、现金流量
房地产开发活动可以从物质形态和货币形态两个方面进行考察。
从物质形态上看，房地产开发活动表现为开发商通过对土地进行开发活动，使用各种工具、设备、建筑材料与建筑部件，消耗一定量的能源，最终生产出可供人类生产或生活入住的建筑空间。
从货币形态上看，房地产开发活动则表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。
对于房地产投资项目这样一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式（包括现金和其他货币支付形式）体现的资金流出或资金流入。
在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把各个时间点上
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