公共设施管理制度.doc
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公共设施管理制度
1目的:
规范公用设备设施管理及维修工程施工管理工作，保持设备设施良好状态，确保接管公用设备设施发挥正常功能。
2范围:
适用于公司各项目。
3职责
3.1管理处经理负责对公用设备设施保养维修工作进行检查、监督，审批检修计划、维保方案及预算。
3.2维修主管负责公用设备设施台帐的建立工作，解决技术难题，制定维修方案及预算，并负责组织维保计划的实施及对供方的监控工作。
3.3维修班班长负责各项维修保养工作的具体落实和检查工作。
3.4设备责任人负责公用设备设施保养维修的日常工作。
4本文对公用设施的分类定义是：
4.1电系统：
高压环网柜、变压器、配电柜、动力柜、控制柜（箱）、公共照明、供电线路和楼内公共区域及室外、地下车库的照明线路、开关、配电箱及灯具等。
4.2给排水系统：
包括雨水井、污水井、化粪池、自来水管网、污水管网、雨水管网及提供生活用水的水箱间、水泵房、中水系统等。
4.3电讯系统：
公用天线及卫星电视系统，有线电视等。
4.4安防系统：
闭路监控系统、门禁系统及停车场道闸系统、可视对讲系统、红外线周界防越系统、巡更系统等。
4.5电梯。
4.6燃气系统：
指调压箱及园区管网。
4.7消防系统：
消防控制台及喷淋、报警、消火栓、卷帘门、消防水泵等。
4.8园区公用设施：
指水景观、儿童娱乐设施、老年人娱乐设施、园区护栏、园区道路等。
4.9房屋本体及其附属设施：
防雷系统、外墙面、楼梯间、通道、屋面、道路、连廊、地下车库等。
4.10维修工程：
指公共设施、设备的大中修工程，开发商委托的维修工作。
5方法和过程控制
各类设备（设施）维保周期一览表
检查类别
设备名称
每日
巡查
每周
检查
半月
检查
每月
检查
两月
检查
季度
检查
半年
检查
每年
检查
低压配电室
是
是
否
是
否
否
是
是
高压配电室
是
是
否
是
否
否
是
是
电梯
否
是
否
是
否
是
否
是
给排水系统
否
是
否
是
否
否
是
是
水箱间、水泵房
是
是
否
是
否
否
是
是
电讯系统
否
是
否
是
否
否
否
是
安防系统
否
是
否
是
否
是
否
是
防雷接地
否
否
否
否
否
否
否
是
公共照明系统
否
是
否
是
否
否
是
否
燃气系统
是
是
否
是
否
是
否
是
消防系统
否
是
否
是
是
是
否
是
水景观
是
否
否
是
否
是
否
否
5.1设备房管理
5.1.1设备房内严禁吸烟，严禁堆放易燃、易爆及与管理无关的物品，并按消防规定配足有效灭火器材。
5.1.2设备房门应有“机房重地、非请勿进”标识，进出随手关门，重要设备房应有防鼠措施。
5.1.3设备房中重要设备上端如有排污管等设施时，应在该设备上端加设喇叭口等设施，做好防护措施，以保证重要设备的使用。
5.1.4参观来访者要进入设备房，须由部门经理同意，并指定专人陪同方可进入，并在《来宾登记表》上做好登记。
5.1.5设备责任人负责每日检查设备房，记录设备运行数据，每周清洁设备房一次。
设备房安排有值班员的，上述工作由值班员完成，但设备责任人仍负有每日巡视的责任。
5.2设备保养维修的监督
5.2.1维修主管每周负责检查监督保养维修工作，发现问题及时处理，并记录在《设备（设施）检查记录表》中。
5.2.2设备检修等级按以下分类进行：
5.2.2.1日检：
属巡视检查维护。
对设备房及设备周围环境进行清洁，检查设备有无漏水、漏油等现象，如实记录运行数据，确认设备运行状态是否有异常情况。
5.2.2.2周、月检：
属预防性检查。
对设备性能进行全面检查，对故障隐患部位进行修理或调整，预防事故，保证设备正常运行。
5.2.2.3季（半年）检：
属维护性修理。
对设备进行清扫、加油、调试。
5.2.2.4年检：
属恢复性修理。
对设备局部解体，除进行月检的工作内容外，应着重恢复设备的电气性能、机械和精度，检修或更换主要零部件及附属装置。
5.2.2.5大修：
属彻底性修理。
对设备进行全部解体，全面检查、试验、探伤、调试，更换全部不合格零部件及附属装置。
大修应结合小区发展的需要进行技术改造。
维修主管应视设备运行情况及时提请设备大修报告，经管理处经理和品质管理部审核后报小区业委会批准执行。
5.2.2.6供方保养维修：
依据合同内容，进行定期保养及故障处理。
5.2.3各管理处应建立设备（工具）汇总表和设备管理台帐、档案，将设备及设备检修情况、重要零部件更换情况在档案中予以记录，并相应在《公用设施保养维修记录表》或《供方设备保养维修记录表》中予以记录。
5.2.4对重要设备，特别是进口设备的易耗零部件，管理处应有适量的贮备，以便对突发故障的及时处理。
5.2.5年度检修计划由管理处在每年十二月十五日前上报品质管理部审核。
管理处应严格执行年度计划，如因特殊原因需变更检修计划时间，应提前一周报品质管理部核准。
5.2.6管理处应设专人负责保存必要的、与运行设备设施相符合的技术图纸、产品说明书及相关资料，以便系统地、历史地掌握设备状态。
5.3维修工程
5.3.1开发商委托的维修工程（如房屋质量问题）
5.3.1.1接到开发商委托的维修工程任务后，维修主管应及时组织人员编制维修方案及预算，填写《维修工程审批表》。
《维修工程审批表》按照5.3.1.1条款报批外，还需报开发商审批后方可实施。
5.3.1.2维修主管组织工程的实施。
工程施工应按照各专业施工规范及验收标准要求进行。
5.3.1.3工程施工完毕后，维修主管要及时通知开发商验收并填写《维修工程验收单》。
5.3.2委托供方维修的维修工程
管理处难以处理的问题，可提请专业供方解决。
5.3.2.1由供方施工的工程，对供方的选定及控制按照BVKWY-PZ-09《分包服务管理制度》文件要求执行。
5.3.2.2维修主管组织人员对供方编写的施工方案及预算进行初审，初审结果填入《维修工程审批表》中，并按照5.3.1.1或5.3.2.1条款报批后方可通知供方施工。
5.3.2.3供方施工时，要严格按照施工规范，要遵守园区各项管理规定，要听从管理处管理人员的管理。
如有违章、违纪现象管理处有权进行处罚。
5.3.2.4工程施工完毕后，供方施工负责人要及时通知维修组验收。
接到通知后，维修组应组织人员（及开发商）及时验收，并填写《维修工程验收单》。
5.3.3维修施工组织
5.3.3.1施工材料、备件、设备：
对工程材料的采购及验收，责任部门要严格把关，杜绝劣质材料、备件及设备流入现场并使用。
5.3.3.2施工时，维修组应在施工现场设置标识，并要求施工人员或单位做好围挡或安全护栏。
5.3.3.3根据工程规模及周期，由客户服务中心在小区或施工现场附近园区张贴对业主的通知。
5.3.3.4维修主管对施工现场要进行监督检查。
5.3.3.5维修主管负责安排供方施工人员到客户服务中心办理施工人员登记及《临时出入证》。
5.4供配电系统管理
5.4.1管理处应严格遵守《供用电协议》（或其他有效性文件），明确高低压设备的分界点及供配电设备的产权属性，并保存相关资料。
5.4.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处，它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响本小区的供电安全。
5.4.3低压带电作业安全注意事项：
5.4.3.1严禁在感性负载的主回路中或电流互感器的二次回路中作业。
5.4.3.2维修主管向管理处经理汇报带电检修设备的原因、时间，并经批准后方可进行检修。
检修时，维修主管必须指定一名现场监护人。
5.4.3.3作业人员必须戴绝缘手套和穿绝缘鞋。
5.4.4具体操作请参照各项目《高压配电室设备保养作业指导书》和《低压供配电室设备保养维修作业指导书》。
5.5水暖系统管理
5.5.1管理处应严格遵守《供用热协议》、《供用水协议》（或其他有效性文件），明确供用双方的分界点及设备的产权属性，并保存相关资料。
5.5.2工作人员在巡视设备中发现产权分界点处，它方管理的设备有异常情况时，应做好记录并及时告知它方，以免影响正常的供水工作。
5.5.3无自动切换功能的水泵每月做一次主、备泵手动切换并记录。
5.5.4采暖、自来水管网每年3至6月份进行年检。
除年检期间外，采暖系统在非供暖季要时刻处于充水保养状态。
5.5.5雨水（污水）泵、管网每年4至6月份进行年检。
5.5.6采暖、热水、自来水系统换热器、水泵等设备房设备每年7至9月份进行年检。
5.5.7水管的防腐涂层及管网支架的检修，应视情况而定，但至少5年应重新涂刷一次（特指非隐密部分）。
5.5.8泵房控制柜日常维护由设备责任人负责并记录。
5.5.9市政供水单位计划性停水，设备责任人应提前2天填写《停水/热/电/气/试消防设施申请单》，经维修主管审核、管理处经理审批后，通知客户服务中心，由客户服务中心提前1天以书面或发字幕的方式通知客户，并做好解释工作。
5.5.10管理需要计划性停水
5.5.10.1设备责任人应提前2天填写《停水/热/电/气/试消防设施申请单》，经维修主管审核、管理处经理审批后，通知客户服务中心，由客户服务中心提前1天以书面或发字幕的方式通知客户，并做好解释工作。
5.5.10.2计划性停水的时间安排，尽可能避开客户用水高峰期。
5.5.10.3由维修主管指定1名设备责任人提前1天作好停水/热检修所需工具、材料的准备工作，并检查。
5.5.11饮用水箱（池）每年由政府部门许可的清洗单位在每年四月、十月清洗，并将水样送指定部门检测，化验结果管理处存档。
5.6电梯管理
5.6.1电梯管理设备责任人必须对供方的维修保养工作质量进行监督，具体操作按照BVKWY-PZ-09《分包服务管理制度》文件规定执行。
5.6.2与供方签订保养合同时，应明确当出现保养不合格或不及时的扣款条款，维保合同中应明确零配件的价格。
5.7电讯系统管理
设备责任人应确保公用天线、卫星天线状态良好，每月对前端设备进行清洁除尘一次；每年对信号分配网络进行保养一次。
每年三月对天线支架和避雷装置检修一次，确保支架牢固，避雷装置安全可靠。
5.8安防系统管理
5.8.1报警装置、联动装置、管网末端试水装置的试验必须由设备责任人或专业技术人员在场，试验时不应妨碍小区正常秩序，报警装置的试验在不影响客户的时间内进行。
5.8.2消防水管的防腐涂层及管网支架的检修，根据使用情况至少5年重新涂刷一次（特指非隐密部分）。
5.8.3水流指示器每半年检修一次，检修前维修主管书面报管理处经理审批，并及时通知客户。
烟感、温感探头每一年清洁、测试一次，核对报警功能及地址码图是否一致，并做好记录。
5.8.4送风阀、排烟阀、每季度由设备责任人清洁一次，保证表面清洁、油漆完好无损、转动轴灵活、复位正常，在自动状态下联动正常，并做好记录。
5.8.5破玻璃火警按钮每季检查一次，保持报警按钮外表清洁、字迹清晰、玻璃完好无损、具有报警功能。
5.8.6送风、排烟风机每季清洁外部一次，保证运行正常。
5.8.7消防管阀门每月检查一次，保证阀门开关位置正确，特别是需要常开的阀门。
5.8.8消防泵、喷淋泵每半年试运行一次，保证手动、自动启动正常。
5.9消防系统资料管理
5.9.1保存完整的系统竣工图；设计更改文字记录；施工记录（包括隐蔽工程验收记录）；检验记录（包括绝缘电
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