梁慧星物权法司法解释一的理解与适用中.docx

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梁慧星物权法司法解释一的理解与适用中

梁慧星：

物权法司法解释

（一）的理解与适用（中）

现在回过头来讲，动产物权变动规则。

物权法第二十三条：

“动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，但法律另有规定的除外。

”第二十四条：

“船舶、航空器和机动车等物权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

”按照第二十三条的规定，动产物权变动规则，是“自交付时发生效力”，即“交付生效主义”。

条文附有“但书”：

“法律另有规定的除外”。

此“法律另有规定”，指第二十四条关于特别动产物权变动的规定：

“未经登记，不得对抗善意第三人”，即“登记对抗主义”。

将第二十三条和第二十四条结合起来理解，我国物权法规定，特别动产物权变动实行“登记对抗主义”，特别动产之外的动产（一般动产）实行“交付生效主义”。

“交付生效主义”是什么意思？

意思是：

以动产的“交付（即移转占有）”作为物权变动的判断标准（公示方法），于出卖人将出卖标的物交付于买受人之时，买受人即取得标的物所有权。

“交付生效主义”容易理解，例如，你到商店买手机，选定手机、谈好价钱，售货员开票，你到收银台付款，回来将付款凭证交给售货员，售货员将你选定的那台手机交给你、你接过（占有）该手机（即完成交付），你即于此时取得该手机的所有权。

“登记对抗主义”是什么意思？

“登记对抗主义”，是相对于“登记生效主义”而言的。

按照我国现行不动产登记制度，例如房屋买卖，实行“登记生效主义”，以到登记机构办理不动产登记（产权过户登记）为生效条件。

即使出卖人交了房、买受人取得对房屋的占有甚至进行装修并居住了好多年，只要未到登记机构办理产权过户登记，买受人仍然得不到房屋的所有权。

物权法第十四条规定，“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。

”这叫“登记生效主义”，是一种最严格的登记制度。

相对而言，我国对特别动产实行的“登记对抗主义”，是一种比较宽松的制度。

例如机动车买卖、机动车抵押，不要求必须登记，是否办理过户登记、抵押登记，由当事人自己决定。

按照“登记生效主义”，如不动产买卖、不动产抵押，是必须登记，不登记不生效（即买受人得不到所有权、抵押权人得不到抵押权）；按照“登记对抗主义”，如机动车买卖、机动车抵押，不要求必须登记，即使不登记（只要交付）也生效（买受人得到所有权、抵押权人得到抵押权），但是，因为没有登记，你会承担某种风险，你得到的所有权、抵押权，在效力上有某种缺陷，即“不能对抗善意第三人”。

顺便指出，虽然法律规定实行“登记对抗主义”，你如果购买机动车或者接受机动车抵押借款，为了保险起见，最好还是到登记机关办理过户登记、抵押登记为好。

这里介绍物权的效力。

物权是什么权利呢？

物权法第二条规定：

“本法所称物权，是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利”。

可见，物权具有“直接支配性”和“排他性”。

物权是一种具有直接支配性和排他性的权利，民法理论上称为绝对性的权利，不仅有支配效力、排他效力，还有追及效力、对抗效力。

所谓支配效力，指所有人将所有物置于自己的占有、控制之下；排他效力，指排除任何人对标的物的侵害，任何人侵害标的物，均将构成违法行为（侵权行为、犯罪行为）；追及效力，指标的物被他人非法占有时，所有人可以追及于该地而取回标的物；对抗效力，指物权（特别是所有权）可以对抗世界上任何人，任何人都不能予以剥夺。

理论上称物权为绝对权、对世权，就体现在物权具有对抗效力。

现在回头讲特别动产的“登记对抗主义”。

“登记对抗主义”的意思是，法律不要求必须登记，买受人可以登记，也可以不登记，即使不登记，只要完成“交付”也可以得到所有权。

像二手车买卖，签订买卖合同后买受人付款，按照物权法第二十三条规定，出卖人将汽车钥匙交付给买受人，买受人占有车钥匙表示交付完成，他就得到了汽车的所有权。

但是，买受人得到的所有权有个缺陷，其对抗效力不完全，买受人凭借该所有权可以对抗很多人，但不能对抗“善意第三人”。

因为，按照物权法第二十四条规定，机动车等特别动产的物权变动规则是“登记对抗主义”，虽然车钥匙的交付就转移了该车的所有权，但“未经登记，不得对抗善意第三人”。

假如张三对你购买的、因交付（车钥匙）而取得所有权的该汽车主张权利，法庭一旦认定张三属于“善意第三人”，法庭就会作出判决剥夺你对该汽车的所有权，判决该汽车属于张三所有。

须注意的是，未经登记的、因交付而取得的所有权，只是不具有对抗“善意第三人”的效力，仍然具有对抗“善意第三人”之外的一切人（包括“恶意第三人”）的效力。

理解物权法第二十四条所谓“不得对抗善意第三人”，关键是要正确理解“善意第三人”概念。

因此第六条解释文，就是对物权法第二十四条中的“善意第三人”概念做解释。

前面提及，孙会长给我一个律师提问清单，问题9：

“如何理解物权法上的‘第三人’”？

要解释谁是“善意第三人”，须先解释谁是“第三人”。

下面先讲“第三人”是什么意思?

民法上的“第三人”概念，与债权（合同）的相对性原理有关。

债权（合同）是双方当事人之间的法律关系，罗马法称为“法锁”，通过这把“法锁”将债权人、债务人“锁”在一起。

因此，所谓“第三人”，是指债权（合同）双方当事人之外的人。

但须注意，合同双方当事人之外有许许多多人，单中国就十三亿人口，难道十三亿人都是“第三人”吗？

当然不是。

所谓“第三人”，既不是指合同双方当事人之外的一切人，也不是指双方当事人之外的任何人，而是指双方当事人之外的、与合同一方当事人有某种法律关系的某个特定的人。

合同法上的第三人，例如合同法第六十四条“向第三人履行合同”中的第三人，是指双方当事人之外的、那个“接受债务人履行”的特定人；合同法第六十五条“由第三人履行合同”中的第三人，是指双方当事人之外的、那个向债权人履行债务的特定人；合同法第一百二十一条所谓“第三人”，是指与合同债务人具有某种法律关系的人，如债务人自己的原材料供应商、建筑承包人、履行辅助人；合同法第五十二条第二款关于“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”规定中的“第三人”，特指双方当事人恶意串通加以损害的那个受害人。

侵权法第二十八条关于“损害是因第三人造成的，第三人应当承担侵权责任”的规定，所谓第三人是指未被列入被告的、实际造成原告损害的那个加害人。

侵权法第三十七条第二款规定，“因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；管理人或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任”，其中所谓第三人，是指那个实际造成受害人损害的加害人。

此外，侵权法第八十三条、第六十八条第三人行为导致动物造成损害、第三人造成环境污染的规定，所称第三人都是指的特定人。

民事诉讼法上的“第三人”概念，道理相同，是指诉讼双方当事人（原告、被告）之外的，与当事人一方（原告或者被告）有某种法律关系的特定人。

鉴于物权属于支配权和绝对权的性质，处于静止状态的物权，只有物权人与非物权人之分，不发生所谓第三人问题。

物权法上的第三人，必定发生在物权的动态（物权变动）关系中，指在导致物权变动（设立、转让、终止）的合同关系中，与当事人一方存在某种法律关系的特定人。

例如，第三人提供担保（第三人抵押、当事人质押）所谓第三人，是指用自己的不动产或者动产设定抵押权或者质权为债务人担保的特定人（物权法第176、179、203、208条）。

以转让对第三人的返还请求权替代交付（物权法第26条）所谓第三人，指合法占有动产的特定人。

请特别注意，以上所列举的“第三人”，都不发生“善意”、“恶意”问题。

发生“善意”、“恶意”的第三人，主要是两种情形：

其一，存在意思表示瑕疵的合同（法律行为）一方当事人主张合同（法律行为）无效或者予以撤销，该无效或者撤销可否对抗连续交易的后一合同关系的受让人。

例如，张三出卖某物给李四，李四再将该物出卖给王五，构成连续交易合同关系，前合同关系的当事人（张三、李四），以存在意思表示瑕疵（虚伪表示或者欺诈、胁迫）为由，主张前合同关系无效或者撤销，是否影响后合同关系的效力，取决于后合同关系买受人王五，是否知道（包括应当知道）前合同关系存在意思表示瑕疵？

假如王五知道（应当知道）前合同存在意思表示瑕疵，王五即属于“恶意第三人”，因此张三与李四之间的前合同关系的无效或者撤销，将导致李四与王五之间的后合同关系亦无效或者撤销，此即前合同关系因意思表示瑕疵被确认无效或者被撤销，“可以对抗”（后合同关系的）“恶意第三人”；反之，假如王五不知道（不应当知道）前合同存在意思表示瑕疵，则王五属于“善意第三人”，因此张三与李四之间的前合同关系的无效或者撤销，不导致李四与王五之间的后合同关系亦无效或者撤销，此即前合同关系因意思表示瑕疵被确认无效或者被撤销，“不得对抗”（后合同关系的）“善意第三人”。

此项因意思表示瑕疵主张合同（法律行为）无效或者撤销不得对抗“善意第三人”制度，其立法目的在于保障市场交易安全，现行民法通则、合同法未有明文规定，正在制定中的民法总则（草案）规定在第一百二十四条、第一百三十条。

其二，物权变动关系中的“第三人”，存在于同一物权的重复交易（“一物二卖”）、重复抵押（“一物二押”）合同关系中，指后一买卖合同的买受人、后一抵押合同的抵押权人。

关于“一房二卖”，前面解读预告登记制度时已经谈及，因不动产物权变动实行“登记生效主义”，现房买卖不太容易出现“一房二卖”，“一房二卖”主要存在于商品房预售买卖合同，因此物权法创设预告登记制度以保护预售合同买受人能够得到房产所有权。

一般动产物权变动实行交付生效主义，一旦完成交付出卖人即失去对标的物的占有，不可能“一物二卖”。

唯特别动产物权变动实行“登记对抗主义”，于交付完成之后，买受人取得对标的物的占有（因此取得标的物所有权），但只要未到登记机关办理过户登记，登记簿上该动产所有权仍在出卖人名下，给“一物二卖”留下可能性。

于出卖人“一物二卖”情形，如何处理前合同买受人与后合同买受人（第三人）之间的利益冲突？

处理的标准是，看该第三人（后买受人）是属于善意或者恶意。

如果后买受人订立合同之时，知道（应当知道）出卖人已经将该特别动产出卖给他人，即属于“恶意第三人”，前买受人因交付而取得的所有权足以对抗该“恶意第三人”，法院据此判决确认前买受人已取得该特别动产所有权，并驳回后买受人取得该特别动产所有权的请求。

现在我们已经知道，物权法第二十四条所谓“善意第三人”，特指“一物二卖”情形后一买卖合同的买受人（及“一物二押”情形后一抵押合同的抵押权人）。

以机动车买卖为例,第一个买卖合同是出卖人甲（车主）将机动车出售给买受人乙，合同成立生效，买受人乙已经付款并取得车钥匙（完成交付），根据物权法第二十四条的规定，买受人乙已经取得该汽车所有权。

但因乙未到登记机关办理所有权过户登记，在登记簿上出卖人甲仍是该汽车（名义）所有权人，因此甲又与丙订立买卖合同，再将该车卖给买受人丙，并且与丙到登记机关办理过户登记，将该汽车所有权过户到后买受人丙名下。

如何解决前买受人乙与后买受人丙之间的利益冲突？

如果后买受人丙未办理过户办登记，则后买受人丙只是一般债权人，而前买受人乙因交付已取得该汽车所有权，按照物权效力优于债权的原则，乙对汽车享有的所有权足以对抗一切债权人，因此法庭应当保护前买受人乙、驳回后买受人丙的诉求；如果后买受人丙办理了过户登记，后买受人丙即属于甲乙之间（前一）汽车买卖合同的“第三人”，法庭如何判决，将取决于：

后买受人丙是属于“善意第三人”或者“恶意第三人”？

假如后买受人丙于订立买卖合同时，已经知道（应当知道）甲已经将该汽车出卖给乙的事实，则丙属于“恶意第三人”，按照物权法第二十四条的规定，前买受人乙因交付取得的对该汽车的所有权，足以对抗该“恶意第三人”。

因此，法庭应当保护前买受人乙、驳回后买受人丙交付汽车的诉求，判决乙为该汽车所有权人，并否定丙对该汽车的所有权；假如后买受人丙于订立买卖合同时，不知道（不应当知道）甲已经将该汽车出卖给乙的事实，则后买受人丙属于“善意第三人”，按照物权法第二十四条的规定，前买受人乙因交付取得的对该汽车的所有权，对抗效力存在缺陷，不得对抗“善意第三人”丙。

因此，法庭应保护后买受人丙，作出该汽车所有权属于后买受人丙、否定前买受人乙对该汽车享有所有权的判决。

总结一下，司法解释第六条，是解释物权法第二十四条所谓“善意第三人”。

如前所述，法律上的“第三人”非指债权（合同）双方当事人之外的一切人、任何人，是指与当事人一方有某种法律关系的特定人。

物权法第二十四条所称“善意第三人”，仅指“一物二卖”情形的后合同买受人。

但在裁判实践中，有的法院、法官产生混淆，错误理解为，出卖人的债权人也属于第二十四条所谓“善意第三人”。

因此，司法解释第六条，从反面进行解释，将出卖人的“债权人”排除在“善意第三人”的范围之外。

在将出卖人的“债权人”排除之后，则物权法第二十四条所称的“善意第三人”也就确定了：

仅指“一物二卖”情形，不知道（不应当知道）前一买卖合同关系存在的后买受人。

按照类推解释方法，物权法第一百二十九条关于“土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，所称“善意第三人”，仅指重复互换、重复转让情形，不知道（不应当知道）前一土地承包经营权互换、转让合同关系存在的后取得人；物权法第一百五十八条关于“地役权自地役权合同生效时设立。

当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，所称“善意第三人”，仅指重复设定地役权情形，不知道（不应当知道）前一地役权设定合同关系存在的后地役权人；物权法第一百八十八条、第一百八十九条关于“抵押权自抵押合同生效时设立；未经登记，不得对抗善意第三人”的规定，所称“善意第三人”，仅指重复抵押情形，不知道（不应当知道）前一抵押合同关系存在的后抵押权人。

现在看司法解释第七条：

“人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出并依法生效的改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书，以及人民法院在执行程序中作出的拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书，应当认定为物权法第二十八条所称导致物权设定、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书。

”第七条解释文，所解释的是物权法第二十八条。

民法理论上，将导致物权变动的原因，大别为法律行为与法律行为之外的原因。

法律行为之外的、导致物权变动的原因，包括物权法第二十八条规定的法律文书和征收决定（公权力行使行为）、第二十九条规定的继承和遗赠、第三十条规定的事实行为。

物权法第二十八条规定：

“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

”其中，“人民政府的征收决定”含义明确，易于掌握，而“人民法院、仲裁委员会的法律文书”就难于掌握，因为人民法院和仲裁委员会的法律文书，并非只有一种类型。

因此需要最高人民法院进行解释，所称“人民法院、仲裁委员会的法律文书”，是指人民法院、仲裁委员会作出的哪些法律文书？

按照第七条解释文，物权法第二十八条所称“导致物权设立、变更、转让或者消灭的人民法院、仲裁委员会的法律文书”，是指人民法院、仲裁委员会在分割共有不动产或者动产等案件中作出的“改变原有物权关系的判决书、裁决书、调解书”，以及人民法院在执行程序中作出的“拍卖成交裁定书、以物抵债裁定书”。

问题1：

“法律文书的生效时间如何确定？

”对此，法律上并没有明文规定，根据程序法基本原理，人民法院的法律文书生效，分为三种情形：

（一）凡是允许当事人上诉的人民法院法律文书（判决书、裁定书），须送达当事人之后、上诉期届满当事人未上诉，法律文书（判决书、裁定书）才生效；

（二）不允许当事人上诉的法律文书（判决书、裁定书），自送达当事人时生效：

（三）无须送达的法律文书（宣告失踪判决、撤销失踪宣告判决、宣告死亡判决、撤销死亡宣告判决），自法律文书作出之时生效。

仲裁委员会的法律文书（裁决书），自送达当事人之时生效。

问题2：

“司法解释第七条关于法律文书种类和范围的解释，是否符合物权法第二十八条的立法本意？

”我认为，司法解释第七条关于法律文书种类和范围的解释，是符合物权法第二十八条立法本意的，但解释文所谓“改变原有物权关系的”法律文书，未明确解释“改变原有物权关系的”法律文书的具体类型，有必要进一步予以解释。

下面是我的补充解释，第七条解释文所谓“改变原有物权关系的”法律文书，包括：

（一）人民法院的确权判决书；

（二）人民法院的破产财产分配判决书（裁定书）；（三）人民法院的清产还债判决书（裁定书）；（四）人民法院的以物抵债裁定书；（五）人民法院的强制拍卖成交裁定书；（六）人民法院的分割共有财产判决书，包括分割家庭共有财产、分割夫妻共有财产、分割合伙共有财产判决书；（七）人民法院的分配遗产判决书。

这里列举了七种法律文书，不一定周全，属于学理解释，仅供参考。

问题3：

“在执行实践中，执行当事人合意以物抵债，执行法院一般不出具以物抵债的裁定书，你怎么看这个问题？

”我认为，首先要理解执行法院执行的对象是什么？

当然是债权。

但不是普通的债权，而是由人民法院生效判决所确认的债权。

人民法院的判决一经生效，该债权就附上了法院的强制执行力。

虽然该债权附上了法院的强制执行力，债务人（执行义务人）仍然可以自愿履行，如果他自愿履行了，就达到了执行目的；如果执行义务人不自愿履行，执行法院将采取强制执行措施，包括查封、扣押、拍卖被执行人的财产，以实现执行目的。

在执行实践中，在强制拍卖成交之后，执行法院将作出“强制拍卖成交裁定书”，有时不需要拍卖，将被执行人的特定不动产或者动产折价抵偿给执行申请人，执行法院将作出“以物抵债的裁定书”。

可见，“强制拍卖成交裁定”和“以物抵债裁定”，都是在执行义务人不自愿履行的情况下，执行法院进行强制执行的结果。

执行过程中，执行当事人合意以物抵债，属于执行义务人自愿履行，执行法院并没有采取强制执行措施，执行法院不作出（不必要作出）“以物抵债裁定”，我认为是正确的。

补充一点，执行过程中，执行申请人与执行义务人协商达成的“以物抵债协议”，性质上属于“和解协议”，按照民诉法第二百三十条的规定，执行员应当将该“以物抵债协议”的内容记入笔录，由双方当事人签名或者盖章，自不待言。

下面看司法解释第八条：

“依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。

”为什么要作出第八条解释呢？

是因为有的法官和律师对物权法第三十一条有误解。

而物权法第三十一条是对非因法律行为取得物权的处分限制。

根据物权法第二十八条规定，“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。

”条文所谓“发生效力”，是指发生“物权设立”的效力、“物权变更”的效力、“物权转让”的效力、“物权消灭”的效力。

根据第二十九条规定，“因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力”。

条文所谓“发生效力”，是指发生“物权取得”的效力。

根据第三十条规定，“因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

”条文所谓“发生效力”，是指发生“物权设立”的效力、“物权消灭”的效力。

其中，发生“物权设立”效力、“物权变更”效力、“物权转让”效力，其结果是：

一方当事人因而取得（享有）物权。

请特别注意，根据以上三个条文取得（享有）的物权，如果属于“依照法律规定需要办理登记的”不动产物权，则在物权变动发生效力、权利人取得（享有）不动产物权之时，因尚未到登记机构办理不动产登记，该不动产物权归属状态与不动产登记簿上的记载是不一致的。

同理，如果属于动产，则在发生物权变动、权利人取得（享有）动产物权之时，因尚未占有该动产，该动产物权归属状态与公示方法（占有）是不一致的。

这种情形，如果允许该物权的权利人，在办理不动产登记或者完成动产交付（消除真实权利状态与登记簿记载的不一致）之前处分其物权，将必然导致财产归属秩序和市场交易秩序的混乱。

为了维护财产归属秩序、市场交易秩序，有必要对所取得的物权予以限制：

于办理不动产登记或者完成动产交付之前，限制其处分。

对于非因法律行为取得的物权，于办理不动产登记或者完成动产交付之前限制其处分，也是出于维护物权公示、公信制度的要求。

按照物权法第三十一条的规定，非因法律行为取得（享有）的不动产物权，如果属于依照法律规定需要办理登记的，则在办理不动产登记之前，该不动产物权人所为处分（如转让、抵押），“不发生物权效力”。

所谓“不发生物权效力”，其含义是：

相对人（如受让人、抵押权人）得不到物权（所有权、抵押权）。

规定“不发生物权效力”，反过来，也就起到促使不动产物权人在处分不动产物权之前，到登记机构办理不动产登记，以消除真实权利状态与登记簿上的记载的不一致，维护和发挥不动产登记制度的目的和功能。

补充一点，在办理不动产登记或者动产交付之前，物权人的处分虽“不发生物权效力”，其债权（合同）效力不受影响，自不待言。

由上可知，物权法第三十一条，只是限制依照第二十八条至第三十条规定享有（不动产）物权的处分权能，该物权的其他权能（占有、使用、收益）和效力（优先效力、排他效力、追及效力）均不受影响。

当物权受到非法侵害时，权利人应受到物权法或者侵权法的保护，例如，依据物权法第三十四条请求返还原物；依据物权法第三十五条请求排除妨害或者消除危险；依据物权法第三十六条请求修理、重作、更换或者恢复原状；依据物权法第三十七条请求损害赔偿；依据侵权责任法第十九条的规定，请求损害赔偿。

此外，如果加害行为构成刑法上的侵犯财产罪，权利人还将受到刑法的保护。

但是，在实践中，有的法院、法官未能正确理解物权法第三十一条的规定，将条文“未经登记，不发生物权效力”（对“处分权能”的限制），误解为对物权（取得、享有）的限制，误解为该物权因此就不受法律保护了。

司法解释第八条的解释目的，就是要纠正、避免对物权法第三十一条的误解，明确告诉我们，没有办理不动产登记或者动产交付的物权，仍然受物权法、侵权法甚至刑法的保护，其根据物权法第三十四条至第三十七条请求保护其物权的，人民法院应当受理并予以支持。

现在看司法解释第九条：

“共有份额的权利主体因继承、遗赠等原因发生变化时，其他按份共有人主张优先购买的，不予支持，但按份共有人之间另有约定的除外。

”司法解释第九条至第十四条，是解释“按份共有人优先购买权”（物权法第101条）。

这里顺便介绍一下优先购买权。

优先购买权的实质，是对物权（所有权）的处分权能的限制。

我们可以发现一个现象，民法典制定的时间愈早，所规定的优先购买权类型愈多。

反之，民法典制定的时间愈近（晚），所规定的优先购买权类型愈少。

中国现行法上的优先购买权，只有两种：

一是合同法第二百三十条规定的承租人优先购买权；二是物权法一百零一条规定的按份共有人优先购买权。

合同法上的承租人优先购买权，最先由最高人民法院关于民法通则的司法解释所创设，合同法起草人将此司法解释制度上升为法律条文，规定在合同法第二百三十条。

应当特别注意，此承租人优先购买权，根据民法通则的解释意见，被认定为物权性权利，如果出租人没有通知承租人转卖租赁房屋，承租人可以诉请法院确认该转卖合同无效。

但在物权法生效之后，最高人民法院根据尽量限制物权性优先购买权的立法指导思想，变更对承租人优先购买权的解释立场，根据租赁合同司法解释（法释[2009]11号）第二十一条，出租人侵害承租人优先购买权情形，“承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。

但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。

”承租人优先购买权，被定性为债权性权利。

现在回头讲按份共有人优先购买权。

按照物权法定原则（物权法第5条），按份共有人优先购买权（物权法第101条），当然属于物权性权利。

这是毋庸置疑的，不需要再作解释。

需要解释的，是按份共有人优先购买权的适用对象（范围），及如何适用？

物权法第一百零一条规定：

“按份共有人可以转让其享有的共有的不动产或者动产份额。

其他共有人在同等条件下享有优先购买的权利。

”应当说，条文规定够清楚了：

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