惠州市城市住房建设规划.docx
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惠州市城市住房建设规划
惠州市城市住房建设规划
（2006—2010年）
2006年9月18日
惠州市城市住房建设规划（2006—2010年）
第一章总则
第一条为适应惠州市经济社会发展，构建和谐社会，合理调整住房供应结构，稳定住房价格，根据国家、省有关要求，结合惠州市实际，编制本规划。
第二条本规划是指导惠州市区规划范围近期城市住房建设项目安排的依据。
在规划期限和规划范围内进行的住房土地使用与工程项目建设必须符合本规划。
第三条规划编制依据：
（一）《国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（国办发[2006]37号）；
（二）《关于落实新建住房结构比例要求的若干意见》（建住房[2006]165号）；
（三）《转发国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见的通知》（粤府办[2006]50号）；
（四）《关于住房建设规划编制工作的指导意见》（粤建房字[2006]103号）；
（五）《转发建设部关于落实新建住房结构比例要求的若干意见的通知》（粤建房字[2006]100号）；
（六）《惠州市市域城镇体系规划》（2006-2010年）；
（七）《惠州市城市总体规划（2006—2020年）》（纲要）；
（八）《惠州市经济社会发展“十一·五”规划》；
（九）《惠州市“十一·五”城市建设规划》；
（十）《惠州市土地利用总体规划（1997—2010）》。
第四条规划范围为《惠州市“十一·五”城市建设规划》确定的惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江三大组团的核心区，规划土地总面积约1800平方公里。
其中：
惠城组团包括桥东、桥西、江北、江南、龙丰、河南岸、小金口、水口、三栋等镇（办事处）；惠阳—大亚湾组团包括淡水、秋长、沙田等镇（办事处）及大亚湾全区；仲恺—陈江组团包括仲恺高新区、惠环、陈江、潼侨等镇（办事处）。
第五条本规划的规划期限为2006—2010年。
第六条规划编制原则：
（一）努力完善住房保障体系，满足广大群众的基本住房需求，促进房地产业平稳健康发展；
（二）结合资源环境条件，充分考虑城市各类住房需求，合理确定各类住房的建设规模。
既要坚持市场化方向，又要重点发展满足当地居民自住需求的中低价位、中小套型的普通商品房，以及经济适用房、廉租房等保障性住房；
（三）调整住房供应结构，引导资源节约型住房消费。
按照总量与项目相结合的原则，统筹落实新建商品住房结构比例要求。
在新审批、新规划的商品住房总面积中，套型建筑面积90平方米以下（含90平方米，下同）的住房（含经济适用房、廉租房）面积所占比重达到70%以上。
（四）充分考虑城镇中低收入居民家庭对交通、公共服务等设施条件的需求，合理安排中低价位、中小套型的普通商品房、经济适用房、廉租房等保障性住房等建设用地的区位，改善中低收入群众的生活环境，降低生活成本。
（五）合理安排住宅用地。
科学引导已出让住宅用地的开发，对部分不符合规划要求的出让土地依法进行盘整收回，同时严格控制新供应的住宅用地，使惠州规划范围的房地产市场朝国家宏观调控的方向健康发展。
第二章“十·五”期间住房现状、需求和供应分析
第七条“十·五”期间，惠州经济社会的快速发展，为“十一·五”城市建设发展奠定了坚实基础。
惠州市委、市政府积极把握行政区划调整、中海壳牌南海石化项目落户建设及国际国内产业调整等历史性的发展机遇，以科学的发展观和“五个统筹”的思想指导城市规划建设，强化城市基础设施建设，着力打造城市优势产业、改善人居环境，努力提高城市综合竞争力，取得了明显成效。
2000年获得中国优秀旅游城市称号，2001年获得国家卫生城市、国家园林城市、国家环保模范城市称号，2003年又摘取了中国人居环境范例奖。
（一）经济发展。
“十·五”期间全市GDP年均增长12.8％，人均21911元；产业结构不断优化，三次产业比重由“九·五”末期的14.0：
58.1：
27.7调整到“十·五”末期的10.3：
57.2：
32.5，第二产业成为拉动GDP增长的主要动力。
政府财政能力明显增强，2005年地方财政一般预算收入达到34.7亿元，年均增长21.8％。
惠州城市居民家庭年人均可支配收入达到14884元。
经济快速健康发展为房地产业的发展提供了有力的支撑。
（二）城市建设。
2003年6月经国务院批准，惠州行政区划进行了调整，惠州市区面积由原来的419平方公里扩大到2672.3平方公里，增加了5.38倍。
城市规划区范围包含了惠城区、惠阳区及大亚湾经济技术开发区，其中惠城、惠阳—大亚湾、仲恺—陈江为中心城区。
2005年底，规划范围建成区面积128.82平方公里，比2001年增加了近一倍。
其中：
惠城区建成区面积57.64平方公里，惠阳城区（淡水、秋长、永湖）建成区面积29.42平方公里、大亚湾建成区面积19.70平方公里，惠环、仲恺、潼侨、陈江建成区面积22.05平方公里。
同时，城市功能不断完善，品位不断提高，一个人居环境优美的山水丽城、工业发达的现代石化数码名城已初具规模。
第八条现状住宅用地情况
（一）现状居住用地情况。
现状规划范围总居住用地4908.4公顷，占建成区的38.1％。
其中：
惠城区居住用地2291.9公顷，占总居住用地46.7％；惠阳居住用地1447.0公顷，占总居住用地29.5％；大亚湾居住用地460.7公顷，占居住用地9.4％；陈江居住用地708.8公顷，占总居住用地14.4％。
（二）“十·五”期间规划范围新增住宅用地情况。
“十·五”期间规划范围新增建设用地总量为7002公顷，其中新增居住用地2130.8公顷，占新增建设用地总量的30.43％。
第九条住房状况分析
截止2005年底，规划范围住房建筑面积总量为4337万平方米，人均住房建筑面积27.82平方米。
（一）“十·五”期间规划范围商品房建设情况。
商品房建设面积约1000万平方米，其中竣工面积275.6万平方米。
在竣工面积中，惠城竣工256.5万平方米，占总竣工面积的93.1％，惠阳竣工面积16.1万平方米，占总竣工面积的5.8％，大亚湾竣工面积3.0万平方米，占总竣工面积1.1％。
（二）住房套型结构比例分布。
从近5年商品住宅预售登记备案的情况分析看，套型建筑面积90平方米以下的占30%左右，套型建筑面积90平方米以上的占70%左右。
其中：
套型建筑面积为90-144平方米的商品住宅较受消费者青睐，占50%左右。
惠州规划范围预售登记备案的商品房套型结构表
2002年
2003年
2004年
2005年
2006上半年
总套数
8935
10415
14296
19003
9090
90平方米以下
2485
2713
4376
7541
2965
所占比例（%）
27.8
26
30.6
39.6
32.6
90平方米以上
6450
7702
9920
11462
6125
所占比例（%）
72.2
74
69.4
60.4
67.4
90-144平方米
4413
5374
8377
9540
4699
所占比例（%）
49.4
51.6
58.6
50.2
52.8
（三）直管公房和出租情况。
到2005年末，惠州规划范围直管公房面积14.63万平方米，出租面积14.15万平方米，（“十·五”期间直管公房出租面积情况见下表），出租率达96%以上，目前居住直管公房的住户约2900户，为解决现有城镇低收入家庭住房问题起到了积极的作用。
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
面积（万平方米）
14.17
15.11
14.62
14.42
14.63
出租面积（万平方米）
13.98
14.89
14.23
14.23
14.15
（四）城镇住房困难户的住房情况。
“十·五”期间，先后在惠城区中心区的河南岸石湖苑、惠泽南苑、南山花园和惠阳区中心城区建设经济适用房、廉租房共2504套，解决了部分城镇特困户和中低收入家庭的住房问题。
（五）住宅的空间分布情况。
规划范围住宅主要集中在惠城组团的河南岸、下埔、南坛、麦地、大湖溪、江北等地区，其次是惠阳区组团，主要原因是惠城、惠阳两个组团的配套服务设施比较完善，距离周边城镇组团较近，生活、出行比较方便。
第十条住房需求、供应、空置情况分析。
从近年的情况来看，惠州市住房一级市场供应充足，需求旺盛，呈逐年递增趋势，商品房空置面积略有增加。
2005年惠州市商品房空置率为27%，略微偏高。
住房需求、供应、空置表
2001年
2002年
2003年
2004年
2005年
供应（万平方米）
58
87.27
103.95
86.73
133.79
销售（万平方米）
45
56.36
86.12
101.13
149.39
空置（万平方米）
48
47.47
69.84
77.05
87.53
第十一条住房需求分析
（一）商品住房需求分析。
2006年6月，惠州市社会经济调查队对惠州规划范围2157户居民住房需求进行了抽样调查。
根据调查统计，79.8%的居民购房用于自用，13.6%的居民购房用于投资出租，其他目的占6.6%。
在住房套型建筑面积的选择方面，90平方米以下需求占27.3%，90—144平方米的套型需求量占60.2%，144平方米以上占12.5%。
选三房和四房单位的分别占58.1%和18.3%。
从以上数据显示，“十一·五”期间我市居民对商品住房需求量以三房二厅、套型建筑面积90—144平方米的住房为主。
这种住房需求倾向不符合国家正在倡导的建立节约型社会的政策，应加大力度进行引导。
（二）经济适用房、廉租房需求。
根据惠州市房管局对规划范围社会各阶层面人员住房需求状况调查摸底和近两年来经济适用房建设销售情况分析，未来5年内经济适用房、廉租房需求主要有以下几种情况：
1.目前，市直机关、事业单位未参加房改的干部、职工仍有3000多户，按经济收入水平估算约有30％的职工即900户需购买经济适用房。
2.新分配的大、中专毕业生和企事业单位新增加的职工约25000人，有购房需求约2500户。
3.军队转业干部、复退军人大约1000人，有购房需求约500户。
4.规划范围新增加的住房特困户、危房户以及市政工程拆迁户约300户。
根据以上分析，“十一·五”期间经济适用房、廉租房需求量约为4200户，按4000套进行配套。
（三）低收入和住房困难标准。
低收入居民家庭，是指市城市居民家庭年人均可支配收入等于或低于统计部门公布的上年度惠州市城市居民家庭年人均可支配收入的家庭。
住房困难户的标准为人均住房面积在6平方米以下。
低收入群体和住房困难标准视我市经济社会发展水平做适当调整。
目前，我市现有特困户住房问题已基本解决。
第十二条“十·五”期间住房现状、供需分析结论：
一是惠州规划范围房地产市场总体发展态势是良好，供需基本平衡，稳中有升，没有出现大的波动。
二是开发建设水平大幅提高。
国内部分有实力、有水平、有档次的开发商和规划设计单位进驻惠州，推动了惠州市房地产开发建设的水平上了一个新台阶。
小区环境越来越好，住宅综合品质越来越高。
三是居民对住房的需求从“质”和“量”两个方面均有较大提高。
由于经济的发展，居民生活水平有了较大提高，居民对住房的需求提出了新的更高的要求，在“质”上，强调住区环境优美、建筑质量过硬、户型方正好用、使用率高；在“量”上，以三房二厅、套型建筑面积90—144平方米的住房为主，接近三分之二，在下一个五年规划中，要采取有效措施，大力引导住房需求向中小户型转变，这样才能与国家相关政策要求相适应。
第三章“十一·五”期间住房建设规划
第十二条住房建设目标。
建立完善的住宅建设和供应体系，着重开发建设一批规划合理、质量优良、配套完善、环境优美、体现以人为本的现代居住小区，提高房地产开发综合水平；进一步完善住房保障供应体系，按照国家关于对住房调控的宏观政策，结合惠州本地实际，加强对房地产开发行为的引导，重点推进中低价位、中小户型普通商品住宅，以及经济适用房、廉租房建设，有计划、有步骤地解决中低收入人群的住房问题；合理进行旧城居住区和“城中村”改造，逐步实现其综合环境改善，努力将惠州建设成为适宜人居住和创业的和谐城市。
第十三条“十一·五”期间人口规划。
根据《惠州市“十一·五”城市建设规划》，2005年规划范围内常住人口154.9万人，2010年底规划范围内常住人口224.2万人，规划期内增加69.3万人。
第十四条“十一·五”期间住宅建设用地规模预测。
根据《城市用地分类与规划建设用地标准》（GBJ137-90），人均居住用地控制指标为18.0-28.0平方米。
考虑惠州城市建设用地山、水较多、建设用地有效利用率不高的特点，按每人均26平方米的标准规划住宅建设用地。
（一）住宅建设用地总量。
69.3×26=1801.8（万平方米），
按1802万平方米计。
（二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地总量。
1802×70%=1261.4（万平方米），按1262万平方米计。
第十五条“十一·五”期间住宅建设规模预测。
住宅区内，除中学、小学、幼儿园、商业及其它公建配套以外，并考虑建设用地使用率不高等因素，规划确定住宅建筑净容积率平均按1.2计。
（一）住宅总量。
1802×1.2=2162.4（万平方米）
（二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）总量。
1262×1.2=1514.4（万平方米）
第十六条“十一·五”期间各类住房建设用地的空间布局。
（一）住宅用地总体空间布局。
规划范围应安排的住宅用地为1802万平方米，根据相关规划，结合各组团实际情况，惠城组团安排902万平方米，惠阳—大亚湾组团安排518万平方米，仲恺—陈江组团安排382万平方米。
（二）套型建筑面积为90平方米以下住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地量空间布局。
规划范围应安排的套型建筑面积为90平方米以下住宅建设用地量为1262万平方米。
根据相关规划，结合各组团的经济发展、产业布局等实际情况，惠城组团安排531万平方米，惠阳—大亚湾组团安排389万平方米，仲恺—陈江组团安排342万平方米。
第十七条“十一·五”期间每年度各类住房建设量和需安排的建设用地供应量，详见下表:
单位:
万平方米
年度住房建设总建筑面积
套型建筑面积为90平方米以下住房建筑面积
年度住房建设用地供应量
套型建筑面积为90平方米以下住房建设用地供应量
备注
2006年
430
301
358
250
2007年
470
329
392
274
2008年
410
287
342
239
2009年
420
295
350
245
2010年
432.4
302.4
360
254
合计
2162.4
1514.4
1802
1262
第四章2006—2007年住房建设安排
第十八条2006年住房建设安排（6月-12月）。
根据规划，2006年全年应安排建设用地量358万平方米。
上半年已经安排建设用地量182万平方米，下半年按计划再安排176万平方米。
（一）2006年下半年各类住房建设供地量、建筑量及套型控制要求。
在计划安排的176万平方米住宅建设用地中，计划建设住宅总建筑面积212万平方米，约2.23万套。
其中套型建筑面积为90平方米以下的中低价位、中小户型的住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地量为123.2万平方米，可建套型建筑面积为90平方米以下住宅约1.84万套；套型建筑面积为90平方米以上的住宅建设用地量为52.8万平方米。
（二）套型建筑面积为90平方米以下的中低价位、中小户型的住宅（含经济适用房、廉租房等）建设项目区位。
惠城区组团主要分布在江北火车站、汝湖、河南岸、麦地、下角、水口、马安等地；惠阳—大亚湾组团主要分布在秋长、淡水、三和、澳头、西区等地；陈江—仲恺组团主要分布在惠环西坑、惠台、平南、陈江、沥林等地。
（三）建设进度安排。
上述项目原则上须在年内动工，建设周期不超过2年。
第十九条2007年住房建设安排。
根据规划，2007年应安排建设用地量392万平方米，住房总建筑面积470万平方米。
（一）各类住房建设供地量、建筑量及套型控制要求。
在计划安排的392万平方米住宅建设用地中，计划建设住宅总建筑面积470万平方米，约4.95万套。
其中套型建筑面积为90平方米以下的中低价位、中小户型的住宅（含经济适用房、廉租房等）建设用地量为274万平方米，可建套型建筑面积为90平方米以下住宅总建筑面积约329万平方米，4.1万套；套型建筑面积为90平方米以上的住宅建设用地量为118万平方米。
（二）套型建筑面积为90平方米以下的中低价位、中小户型的住宅（含经济适用房、廉租房等）建设项目区位。
惠城组团主要分布在小金口、望江、东江新城、河南岸、金山湖、下角、水口、马安等地；惠阳—大亚湾组团主要分布在秋长、沙田、淡水、三和、澳头、西区等地；陈江—仲恺组团主要分布在潼侨、惠台、平南、陈江、沥林等地。
（三）建设进度安排。
所有项目在有关审批工作完成后一个月内必须动工，建设周期一般不超过2年，用地面积超过20万平方米的小区建设周期不得超过3年。
第五章规划实施措施
第二十条规范规划管理。
本规划是指导惠州规划范围2006-2010年住房建设的主要依据，一经批准，必须严格执行。
建立完善的住宅建设项目立项审批制度、土地供应申请、审批制度、规划管理审批制度，政府各有关职能部门要加强协作和联动，确保规划顺利实施。
第二十一条充分发挥政府的综合调控和引导职能。
一是要强化政府在规范房地产市场发展的调控和引导作用。
二是要建立健全房地产市场信息系统和信息发布制度，增强房地产市场信息透明度。
要完善市场监测分析工作机制，统计和房地产主管部门要定期公布市场供求和房价情况，全面、及时、准确地发布市场供求信息。
三是要加强闲置土地管理，加大土地盘整力度，确保住宅土地的供应。
四是要严格控制用地总量和规模总量，动态跟踪市场，严防超量开发，导致新的空置房产生。
第二十二条加大宣传力度。
充分发挥电视、广播、报刊、互联网等新闻媒体的作用，在保障公众对住宅建设规划的知情权、参与权和监督权的同时，针对目前惠州购房户偏向于选择中大户型住宅的消费心理，加强引导，使购房户转向购买中小户型的住宅，为规划实施奠定良好的社会基础。
第二十三条切实关心、关注低收入和困难家庭的住房建设问题，建立健全低收入和特困家庭的住房保障制度。
政府已经惠泽南苑、大石湖等地建设经济适用房，并在江北25号小区划出2万平方米用地由开发商代建经济适用房、廉租房。
“十·五”期间，政府确保投放经济适用房、廉租房4000套，平均每年800套（其中惠城区600套，惠阳120套、大亚湾80套）。
其中，廉租房每年建设60套，五年共建设投放300套，使低收入和特困家庭的住房得到有效保障。
第六章附则
第二十四条本规划由市规划建设局负责解释。
第二十五条本规划自批准之日起生效。
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