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租赁合同

大连嘉和房地产开发有限公司

与

辽宁成大股份有限公司

荷兰jialefu中国控股有限公司

[物业租赁合同]

2001年月日中华人民共和国，辽宁省·大连

目录

一、总则…………………………………………………3

二、租赁及续约…………………………………………5

三、租金标准及计算方法和定金的支付………………6

四、公用事业……………………………………………8

五、停车场的收费及管理办法…………………………10

六、招牌…………………………………………………11

七、甲方的责任…………………………………………11

八、乙方的责任…………………………………………13

九、保险…………………………………………………16

十、双方的声明和保证…………………………………17

十一、甲方的声明和保证…………………………………18

十二、租赁物业的移交……………………………………19

十三、商场开业日的前提条件……………………………19

十四、合同违约和终止……………………………………20

十五、租金减免……………………………………………21

十六、关于二期物业租赁、租金、递增及支付办法……22

十七、关于乙方租赁区域内装修工程发包的办法………22

十八、附则…………………………………………………23

附件：

附件1总平面图

附件2各方的营业执照和授权委托书

附件3租赁物业平面图

附件4工程建设协议及附件

附件5租赁物业初步移交条件

附件6租赁物业正式移交条件

附件7乙方的招牌及其位置

附件8规划用地许可证和建设工程许可证

附件9房屋租赁许可证

附件10房地产证

物业租赁合同

本物业租赁（合同）由下述各方于2001年月日（中国、大连）签订：

甲方：

大连嘉和房地产开发有限公司：

一家依中国法律正式成立并存在的有限责任公司，其法定注册地址为中国辽宁省大连经济技术开发区淮河西路92号（企业注册号为：

2102411107199）。

乙方：

辽宁成大股份有限公司：

一家依中国法律正式成立并存在的股份有限公司，其法定注册地址为中国辽宁省大连市中山区人民路71号（企业注册号为：

2100001046931）。

丙方：

荷兰jialefu中国控股有限公司：

一家在荷兰登记注册的企业，其法定注册为Overschiestraat184P1062XKAmsterdam,theNetherlands（企业注册号为：

33261494）。

A、甲方是租赁物业的所有人，愿意将该物业租赁给一家著名的从事零售业务的公司。

B、乙方是一家在辽宁省工商管理局注册的大型外经贸综合性股份有限（上市）公司。

C、丙方是jialefu股份有限公司100%的子公司，主要功能是对中国进行投资。

jialefu股份有限公司为法国大型超市集团，是在世界二十几个国家和地区经营连锁超市的具有领先地位的公司之一。

D、乙方和丙方愿意在大连市建立一个合资公司，经营范围为：

根据国家所有的和当地相关法规在该市从事零售业务（“拟设立合资公司”）。

E、乙方和丙方愿意租赁甲方的物业拟在大连经营第二家超市。

F、因此，甲方、乙方和丙方达成协议，乙方和丙方共同租赁该物业，直到建立拟设立合资公司，在拟设立合资公司成立后，乙方和丙方将本合同项下的所有权利和义务转让给拟设立的合资公司。

因此乙方和丙方在本合同中及附件合并为一家以下称为“乙方”，甲方和乙方以下称为“双方”，单独一方以下称为“一方”。

双方达成如下协议：

一、总则

1.1序言

甲方兹保证并声明，甲方有权向乙方出租建筑物（定义见第1.2（b）条）。

1.2定义

在本合同中所有的条款均适用于甲方向乙方出租1—2期物业项目所涉及的范围。

（a）“分店营业执照”系指由大连市工商行政管理局为乙方或其关联公司位于大连市中山区鲁迅路19号地块所租物业而设分店的经营而颁发的营业执照。

（b）“建筑物”系指位于中国大连市中山区鲁迅路19号嘉和园小区工程1—2期的建筑物，该建筑物的详细位置，见本合同附件1总平面图。

（c）“公共区域”系指建筑物中乙方租赁物业内的由甲方指定为公用的入口、楼梯、走廊、电梯间、盥洗室和其它公共区域。

（d）“租赁物业初步移交”系指在甲方向乙方提供了本合同附件5所规定的，供乙方进入租赁物业并开始装修及安装施工所需的全部条件之后的移交。

（e）“租赁物业正式移交”系指在甲乙双方对租赁物业进行了联合验收并确认租赁物业达到本合同附件6所约定的全部条件之后，由甲方向乙方移交全部的租赁物业。

（f）“商场开业日”系指在已为商场经营取得所有必需的政府批准（包括但不限于本合同中定义的分店营业执照和房屋租赁证），并且乙方已完成了商场营业所需的装修、营业设备的安装和所必需的准备工作后，商场正式对外开业和经营的日期。

（g）“设施”系指使用租赁物业和商场业务经营所需的电话、电视接口、自动坡梯、货梯、消防设施及其他设施。

（h）“竣工验收报告”系指证明租赁物业的施工建设已经完工并已由大连市建筑质量监督部门进行验收并出具的验收报告。

（i）“房地产证”系指由大连市房地产管理局颁发的包括租赁物业范围在内的国有土地使用证及房屋所有权证。

（j）“租赁期限”系指自租赁物业初步移交之日起为第一个租约年和租期的起始日至第贰拾（20）年的期间。

（k）“租赁物业”系指建筑物1-2期工程的地上一层及地下一层，甲方租赁给乙方用作超市的总建筑面积约为贰万壹仟平方米（21000㎡），分两期移交，详见本合同附件3中所附租赁物业平面图。

（l）“房屋租赁许可证”系指由大连市房地产管理局为允许甲方租赁物业向甲方颁发的房屋租赁许可证。

（m）“租金”系指本合同第三条和第十六条内规定的乙方应向甲方支付的1—2期物业租金（未包括地下二层停车场的面积及物业管理费）。

（n）“招牌”指乙方按照本合同第六条的规定设置和安装的招牌、指示牌和标志牌。

（o）“场地”系指本合同附件1所附总平面图中所载的租赁物业占地和建筑物红线范围以内标明的土地。

（p）“商场”系指乙方在租赁物业内开办和经营的大型超市、商城、购物广场。

（q）“公用事业”系指由乙方使用并付费的给、排水、电、气、供热等。

（r）“月”系指公历月，连续30天为壹个公历月。

（s）“年”系指公历年，连续12个月为壹个公历年（租约年）。

（t）“1—2期工程”是指甲方在该项目中租赁给乙方用作超市部分的物业。

该工程分两期开发，一期与二期移交给乙方的时间相差壹拾玖（19）个月，其中一期工程建筑面积壹万伍仟平方米（15000㎡），二期工程建筑面积陆仟平方米（6000㎡）。

（u）“装修工程发包办法”是指在1—2期物业乙方租赁区域内由乙方负责装修、装潢、安装、消防、设备购置等工程项目，经双方协商乙方同意总包给甲方施工。

（v）“未明确的事项及责任”是指本合同和附件4工程建设协议及附件中未列明的事项及条款。

二、租赁及续约

2.1租赁

根据中华人民共和国《城市房屋租赁管理办法》、《合同法》以及中国和大连市的有关规定，甲方同意将位于建筑物约定范围内的租赁物业在本合同约定的租赁期限内出租给乙方，并同意乙方有权使用建筑物的公共区域和公共设施。

乙方同意承租该物业并根据本合同第3.1条、第3.2条、第3.3条及第3.4条的规定向甲方支付租金及物业管理费。

2.2租赁物业的用途

乙方租赁的物业将用于经营商业零售业务，包括经营商场、商城、购物广场及其他零售业务、快餐厅、设置办公室、仓库及乙方营业范围内的其他商业项目。

2.3租赁期限

租赁期限为自租赁物业初步移交之日起为租期的起始日至第贰拾（20）年。

2.4免租期

自租赁物业初步移交之日起至180天为免租期，因甲方没有尽本合同约定的义务造成物业不能按时正式移交，则免租期应根据实际的延误时间相应延长（乙方的原因除外）。

2.5租赁期限届满延期、续约

租赁期限届满时，乙方有优先选择是否延期续约的权利。

乙方应在不迟于租赁期限届满前玖拾（90）天，按本合同第18.13条的规定，书面通知甲方其是否决定行使上述选择权。

如果乙方在通知中表明延长租赁期限要求续约，则甲、乙双方应另行签订延期续约协议。

除非双方另有协议，延长期限为壹拾至贰拾（10—20）年由乙方选择续约期年限。

延长续约期的租金应以本合同租赁期限第贰拾（20）年的当年租金为基数，加2.5%的年增幅比例进行调整，即：

（第贰拾年的当年租金基数×2.5%）+第贰拾年的当年租金额=续约期的起始租金标准，该延期协议的其它方面应采用本合同规定的相同条款和条件。

三、租金标准及计算方法和定金的支付

3.1租金及增幅比例

（a）本条所规定的租金是指甲方一期工程中所出租壹万伍仟平方米（15000㎡）给乙方用作超市经营壹个租约年的年租金750万元人民币（未包括二期的租金和停车场的物业管理费）。

（b）自免租期满后的第一个月至第十二个月为租金起始年（该起始年等于壹个租约年），该壹个租约年年租金为人民币750万元整（柒佰伍拾万元整）。

（c）租金年增长率为：

第一、第二个租约年为零；自第三个租约年第一个月开始以后每个租约年年租金增长率定为2.5%（百分之二点五）。

3.2租金的计算方法及支付

乙方应按月于每月初前伍个工作日内向甲方支付当月租金，甲方则应按时提供相关的发票或收据，一期物业每个租约年每月租金计算方法为：

750万元÷12个月=第1—2个租约年期间每个月的租金标准，自第三年起以后每个租约年及每月的租金计算方法为：

前壹年租金额+（前壹年租金额×租金年增长率）÷12个月=当年每个月的租金标准，租期结束后乙方再续约的年租金标准及增长率应按本合同第2.5条及相关规定执行。

3.3预付款及定金的支付

预付款及定金：

乙方向甲方分四次预付一期物业前两个租约年标准的租金即人民币1500万元整（壹仟伍佰万元整）作为预付款及定金。

第一次：

签定正式合同后在伍个工作日内乙方向甲方支付一期物业前两个租约年租金的20%，即人民币300万元整（叁佰万元整）；

第二次：

该项目正式开工后在伍个工作日内乙方向甲方支付一期物业前两个租约年租金的30%，即人民币450万元整（肆佰伍拾万元整）；

第三次：

物业初步移交后在伍个工作日内乙方向甲方支付一期物业前两个租约年租金的30%，即人民币450万元整（肆佰伍拾万元整）；

第四次：

物业正式移交后在伍个工作日内乙方向甲方支付一期物业前两个租约年租金的20%，即人民币300万元整（叁佰万元整）；

一期物业自初步移交后的第181天起（因免租期为180天）为计租金的起始日，乙方向甲方支付的预付款及定金用于抵扣前两个租约年的一期物业租金，抵扣完后该物业以后的租金支付办法应按本合同第3.2条的规定执行。

3.4其他费用和支出

（a）因与租赁物业有关的其它费用：

根据中国和大连市法律和规定需由甲、乙双方各自交纳的所有税费应由相关各方各自承担；因本合同而发生的租赁合同登记费、印花税则由双方平均分摊。

（b）乙方发生的公用事业费用按本合同第4条的规定由乙方承担。

3.5欠款通知

如果一方未能支付其应按本合同规定支付的任何费用或支出，则另一方可选择支付该费用或支出，并按本合同第18.13条的规定向欠款的一方发出欠款通知。

该欠款一方应于收到该通知后在伍（5）个工作日内支付。

3.6货币和帐户

乙方应按时将本合同项下应付的所有款项，支付到甲方书面指定的帐户上。

所有款项应以人民币支付。

3.7滞纳金

任何款项如逾期并在发出欠款通知后在伍（5）个工作日之内支付，应自到期日起直至该款额全额付清为止应收滞纳金。

滞纳金每日按照欠款额的1%（百分之一）计收。

根据本合同承担任何付款义务的一方，可从该付款中扣除另一方所欠该方的任何金额，且不负责支付所扣除款项的任何利息。

3.8其他付款

除本合同规定的付款条件外，乙方不对甲方承担任何其他任何付款的义务。

四、公用事业

4.1连接与责任

甲方应向乙方提供满足乙方全面营业要求所必需的、与租赁物业直接相连接的持续不断的公用事业，包括提供每天100吨的供水容量、3200千伏安双回路的供电容量供应，以满足乙方经营商场的需求。

甲方应保证乙方所需公用事业应由甲方在建筑物中的其它商业区域使用的同一供应者提供，且在价格、方式和条件方面均与甲方所享受者相同。

4.2公用事业费用的支付

（a）乙方应负责支付其使用的公用事业的全部费用。

用水、用电的收费应按照单独的计量表记录读数，并按政府有关部门规定的标准缴费。

（b）在条件允许的情况下，乙方有权直接向有关的公用事业的供应商支付与使用公用事业有关的任何收费或费用。

（c）任何计量表如已将乙方租赁物业外任何其他方的用量记录在内，则乙方无义务据此为任何其他方所耗用的公用事业付款。

建筑物中有关水、电等公用事业损耗费用由各方和建筑物中所有公用事业的使用者根据各自的实际用量按比例分摊承担。

（d）地下二层停车场及通道的水、电等运行费用由乙方承担。

（e）甲方不得向乙方就公用事业计收除相关的标准收费以外的任何收费或费用。

（f）乙方应按有关公用事业收费部门的收费时间及要求交缴纳公用事业费用。

（g）鉴于甲方的供水为二次供水，故甲方向乙方征收的水费不得超过自来水公司收费标准的30%。

4.3公用事业的中断和终止

租赁期限内，除非不可抗力因素或者乙方未按照本合同第3.1条、第3.2条和第4.2条的规定支付相应的款项超过叁（3）个月，甲方在任何其他情况下不得中断、终止任何公共事业的供应。

因甲方违反本条规定、疏忽、过失、作为或不作为等招致的任何索赔、求偿和损失（包括律师费），甲方应向乙方作出一切补偿，并使乙方免受伤害。

另外，在甲方违反本条的规定时，乙方有权终止本合同。

但是在甲方没有过错而因第三人过错造成中断、终止公用事业的供应时，甲方将不承担任何责任及损失的赔偿，不受本条约束。

五、停车场的收费及管理办法

5.1停车场的收费

（a）该建筑物的地下二层停车场因甲方没有收取乙方的物业租赁费，在乙方完成装修、设备安装后具备经营条件时无偿交给甲方经营管理。

乙方顾客凭购物小票在乙方营业时间内免费停车，甲方凭所收的购物小票每个月末统计后报给乙方结算，即乙方收到该结算单后在伍（5）个工作日内向甲方支付该笔费用，收费标准按当地物价部门规定的再优惠50%（百分之伍拾）结算。

（b）地下停车场的照明、清洁管理、消防监控、通风系统及设备设施维修更新运行等费用由乙方负责。

（c）地下停车场具体管理细则由甲方自行制定。

5.2停车场管理及服务

甲、乙双方应各自提供与停车场有关的以下服务：

（a）甲方应提供受过充分防火培训称职的保安人员并配备充足的设备在商场营业时间内执行停车场的收费、票及保安任务。

（b）乙方应安装安全设施及门禁系统，并保持其受到良好维护，且保证商场营业时间内均由受过专业技术培训的人员操作。

（c）乙方应安装足够的消防设备及防火设施，并保持其受到良好维护包括停车场内的火灾警报器和烟感器。

（d）乙方应安装足够的照明设施，并保持其受到良好维护，以保证整个停车场及通道在任何时候均有足够的照明。

（e）乙方应向停车场提供定期的清洁服务。

六、招牌

乙方有权经政府有关部门同意后按本合同附件7中约定的数量、尺寸，在外墙位置展示总计不超过叁（3）块的招牌、指示牌和标志物（合称为“招牌”），而不必向甲方支付任何费用。

乙方招牌的摆放不得破坏租赁物业及建筑物的结构安全，如果乙方或乙方转租的承租人还需在外墙增加招牌时，需向甲方交费，具体收费标准按有关规定执行或双方协商。

七、甲方的责任

在租赁期限内，甲方除履行本合同项下其他义务外还应负有以下责任：

7.1安静享用和独家使用

甲方应保证乙方对其所租赁的物业独家使用权，并不得将租赁物业重新出租给任何第三方。

甲方应保证其扩建和改建租赁物业的进一步施工工程（如有的话）不得影响乙方的正常业务经营，并且甲方对于乙方因此而发生的任何损失承担责任。

甲方应保证，甲方及其代表、工作人员、代理人和被许可人开展的任何活动均不会对乙方安静享用和使用租赁物业造成或构成妨害、打搅或干扰。

甲方应确保乙方及其职工、顾客和转租承租人在租赁期限内，可随时不受妨碍地进入租赁物业和建筑物，并应享有乙方后续经营所需的条件和便利。

甲方如以何种方式将租赁物业的所有权全部或部分出售、转让、抵押或以其他方式处理，甲方的受让人或受益人将保证本合同项下的权利及义务对其具有约束力。

7.2政府审批和备案

甲方应协助乙方从政府部门领取分店营业执照以及经营商场所需的全部许可。

甲方应于整个租赁期限内，为本合同项下的租赁物业的租赁和交易获取所需的所有政府审批和其它审批（包括房屋租赁许可证），并保持该等审批的有效性，并应根据法律办理登记手续。

甲方应于本合同签署后将本合同向大连市房地产管理局或其他有关的政府部门备案。

备案有关费用，应按本合同第3.4（a）条规定办理。

7.3土地使用权

在租赁期限内，甲方将保证持续不断的拥有有关法律要求的房地产证，并根据中华人民共和国《城市房屋租赁管理办法》的规定支付在因本合同项下向乙方出租物业有关应该由甲方支付的所有税费。

7.4建设期的施工

（a）甲方应自行承担风险、支出施工费用，按照本合同附件4所规定甲方应该承担的工程项目施工。

（b）甲方应取得与该工程项目施工有关的全部所需的政府审批和其他审批文件，保持该批件有效。

（c）因甲方或其代表、工作人员、代理人、应邀者或被许可人在履行本合同时的任何行为、过失或疏忽所造成的损失均由甲方承担责任。

7.5维修及物业管理

甲方应对本合同附件4所规定的甲方施工项目在工程保质期内进行维修物业管理和更新使其在租赁期限内处于良好和适用的状态，此部分维修物业管理和更新费用由甲方承担。

乙方可通知甲方进行上述项目的维修。

甲方在接到乙方通知后，对上述甲方施工项目在乙方指定的期限内进行维修或排除故障。

如甲方收到乙方的任何通知48小时内不作答复，乙方有权自行或请他方进行维修和修理。

甲方在收到乙方的付款通知书后伍（5）个工作日内，补偿乙方因此支出的费用，乙方也有权自乙方当月应付给甲方的租金和物业管理费中扣除上述费用。

7.6清除废物

甲方应负责随时清除所租赁建筑物外的所有大体积的丢弃物和废弃物品，亦承担该清除工作的全部费用。

在乙方租赁物业区域以外一般垃圾的日常性清除工作由甲方或其代理人进行，有关费用由甲方承担。

7.7甲方的其他责任

（a）由于甲方责任发生火灾或由于甲方的责任造成从建筑物内、租赁物业外的任何地方向租赁物业内溢水或漏水，或由于建筑物内的虫害或害物的行为（由乙方过错或第三人过错或不可抗力因素所致者除外），而产生、导致或引发乙方或任何其他人士遭受的任何损失、损坏或人身或财产伤害，在明确为甲方责任后甲方应对乙方负责。

（b）甲方特此同意并承诺，如果因甲方的行为、疏忽、失误、或不作为（无论是否属有意），而因此导致或引发任何方发生损失、损害或伤害，致使该方针对乙方提出任何起诉、索赔、求偿、要求支付费用或承担责任，则甲方应对乙方予以全部赔偿。

（c）甲方保证建筑物红线范围内的道路畅通。

（d）在租赁期内甲方有义务协助乙方协调与大连市有关政府部门的关系。

八、乙方的责任

在租赁期限内，乙方除履行本合同项下其他义务外还应负有以下责任：

8.1经营的合法证件

乙方应自费取得其在租赁物业内经营商场的一切必要的合法证件，包括但不限于在租赁物业内进行能合法经营的营业执照和有关批文。

8.2装修施工

（a）乙方应自行承担风险、费用和支出按本合同附件4的规定，完成乙方负责的装修、装饰和安装、调试、维护等工作。

（b）乙方应取得与附件4所规定的施工有关的全部所需的政府审批和其他审批文件，保持该等审批有效。

（c）因乙方或其代表、工作人员、代理人、应邀者或被许可人在履行本合同义务时的任何行为、过失或疏忽所造成的任何损失均由乙方负责。

8.3维修及物业管理

（a）乙方应对本合同附件4所规定的乙方施工项目进行维修物业管理和更新，使其在租赁期限内处于良好和适用的状态，并承担全部的费用。

（b）乙方应对甲方交给乙方的租赁物业进行维修和更新（在一年内如有质量问题应由甲方负责），以保持租赁物业处于可营业状态（正常损耗除外），并在租期届满或本合同终止时将其交还甲方。

（c）乙方应在接到甲方通知后对租赁物业内与甲方有关的设备设施出现的故障立即修理或排除故障，如乙方对甲方的任何上述通知在48小时内不作答复，甲方有权自行或请他方进行维修和修理，乙方应在收到甲方的付款通知后伍（5）个工作日内，付给甲方因此支出的费用，超过时间按本合同第3.7条规定执行。

8.4租赁物业的使用

乙方保证按本合同第2.2条规定的用途使用租赁物业，租赁物业正式移交后，由于乙方使用不当造成租赁物业及设备设施的损坏，所造成的一切损失均由乙方承担。

8.5清洁和清除废物

乙方应自费负责进行其自身的与租赁物业有关的清洁工作，随时清除租赁物业内的所有大体积的丢弃物和废弃物品，有关费用由乙方承担。

8.6保安

乙方负责自费聘用保安人员并安装其认为适于商场保安工作的安全设施，乙方保安人员负责乙方租赁物业范围内及与商场经营安全有关的保安工作，并与甲方保安部门协调配合。

8.7设备的拆除

租期届满或合同终止时，乙方对其自行投资安装的一切设备保留所有权，并可拆除所有设备（包括所有招牌以及租赁物业内乙方所建的装置和活动隔墙等）修复因拆除时对租赁物业发生的任何损坏，并自行承担费用。

如因拆除设备给甲方物业造成损坏且无法修复时乙方应赔偿甲方的损失。

8.8乙方对租赁物业的改造

乙方应有权于租赁物业正式移交后为商场营业和使用租赁物业进行经营之目的而自费安装所需的一切设施。

除本合同其他条款中规定的建设施工之外，在不影响建筑物结构和公共设施安全以及符合消防及有关规定的前提下，乙方应有权为商场营业之目的自费对租赁物业进行改造，但乙方所有设计、图纸和施工方案均应通知甲方，甲方在收到该设计、图纸和施工方案后应当在十五（15）日内回复乙方，甲方不得拒绝该等图纸，除非甲方能提供能使乙方满意的证据，证明该等图纸所拟定的方案将严重危及建筑物结构安全、消防安全及影响水泵、供水、防水、及电力等其它系统正常运行。

甲方经合理地事先书面通知乙方后，有权对该等安装和改造进行视查与合理拒绝。

8.9乙方转租租赁物业

乙方有权在租赁期限内将不超过整个租赁物业总建筑面积的40%（百分之四十）的部分转租给第三方，其第三方将保证任何部分甲方在本合同项下的利益不受转租之影响。

8.10乙方的保证和责任

（a）由于乙方责任发生火灾，或从乙方租赁物业内的任何地方向甲方或甲方承租人的区域内溢水或漏水，或由于乙方租赁物业内的害虫或害物的行为（由甲方过错或第三人过错或不可抗力因素所致者除外）而产生、导致或引发甲方或任何其他人士遭受的任何损失、损坏、或人身或财产伤害，乙方应对甲方负责。

（b）乙方特此同意并承诺，如果因为乙方的行为、疏忽失误或不作为（无论是否属有意），而导致或引发任何方发生任何损失、损害或伤害，致使该方针对甲方提出任何起诉、索赔、求偿、要求支付费用或承担责任，则乙方应对甲方予以全部赔偿。

九、保险

9.1甲方的保险责任

甲方应根据有关法律的要求为乙方租赁物业和公共设施投保并保持其投保期在乙方租赁期限内有效。

以下所有的保险范围均指乙方租赁的物业和公共设施。

（a）财产一切险：

甲方应就建筑物的外部及结构，甲方范围内的设置和租赁范围内甲方所设物品就财产一切险所列举的保险事故投保，保险金额应不小于重建或修复所需的全部费用。

（b）甲方在设置各种保险后应向乙方提供有国家级保险资格的公司出具的保险单。

9.2乙方的保险责任

（a）乙方有