陕西石鼓山商业旅游住宅综合项目浅思.docx
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陕西石鼓山商业旅游住宅综合项目浅思
石鼓山商业旅游住宅
综合项目浅思
第一篇、文化底蕴
第二篇、项目定位
第三篇、宝鸡市场
第四篇、项目整体营销
第五篇、推广思路与营销活动
第六篇、媒体广告
第七篇、一期项目营销
第八篇、销售管理
第九篇、销售中心与样板间
第一十篇、别墅产品个案的定位、目标客户群分析
项目整体销售策划构思
第一篇、文化底蕴
宝鸡市周秦文化体验式旅游及生态住宅小镇
——周秦古镇
宝鸡市重点发展产业之一旅游业
我市旅游业要充分发挥资源优势，打响文化旅游品牌，推进文化与旅游的融合，把文化旅游产业打造成新的主导产业。
大力弘扬宝鸡特色文化。
深度挖掘以姜炎文化、周秦文化为主的历史文化，以民间艺术、西府民俗为主的传统文化，整合文化资源，加快实施重点旅游项目。
以打造国内一流旅游目的地为目标，优化旅游业布局，开发精品旅游项目，加快文化旅游产业发展。
建设周秦文化产业示范区，实施中华礼乐城二期、石鼓山古玩城等重点项目。
了解周秦文化，感观周秦韵味
陕西—宝鸡
陈仓
陈仓就是今天的陕西省宝鸡市。
就是我国八百里秦川的西府。
历史悠久、人文荟萃、风光秀丽。
5000年前华夏始祖炎帝诞生于陈仓（宝鸡）姜水之滨。
岐山、扶风的周原，曾是3000年前周国的都城。
这里出土的数以万计的青铜器是我国青铜器文化顶峰的杰作。
这里是我国历史发展的重要时期，春秋战国的古战场，也是中国历史文化的发源地之一。
在这里有商周时代的新石器文化，也有仰韶文化以及龙山文化的遗址。
应该说在这里出土石鼓有它极深的历史根基。
周秦文化之代表
——石鼓文化
石鼓，为战国时代秦国刻石。
石鼓共有十枚，形似鼓状，每件石鼓上以籀文刻四言诗一首，共十首，其内容为记述秦王游猎之事，故石鼓又称为猎碣。
字迹磨损很多，今藏在北京故宫博物馆。
《石鼓文》在书法史上有承前启后的重要地位。
它的字体是典型的秦国书风，并对后来秦朝小篆的出现产生了很大影响。
同时其本身的艺术成就也很高，它的结体方正匀整，舒展大方，线条饱满圆润，笔意浓厚，在《石鼓文》字里行间已经找不出象形图画的痕迹，完全是由线条组成的符号结构。
本图为《石鼓文》局部。
石鼓于唐初在陕西陈仓地区发现,故有“陈仓十碣”之称。
其身上带着中国的苦难史。
周秦文化旅游胜地
——周秦古镇
以周秦文化、石鼓文化为核心，周秦小镇体验式旅游为依托，建立以体验式商业旅游、宝鸡市高档住宅、河畔别墅为主体的综合性生态家园。
第二篇、整体定位
寻觅清新空气的地方
环顾宝鸡，只有“周秦古镇”
2008年，我初到宝鸡，当我踏上宝鸡这片乡土的那一刻，我的感官神经为之一振，多么美丽的城市，一条渭河从城市的中央流过，这座城市就沿河屹立。
清新，多么的清新的空气，没有烟尘，还很湿润。
钢筋水泥林立的都市中，要找到清新的空气实在不容易，现代都市的喧嚣与烟尘让我们避之不及，而又没有地方可以躲藏。
可是近年来，原本环境清新的宝鸡，也已经不再一片蔚蓝的天空，这里的发展虽不及大城市的翻天覆地，但也有着日新月异的变化。
宝鸡市区的房地产商们沿街开发，一栋栋住宅楼如雨后春笋般矗立在宝鸡市最繁华的地段，喧嚣的城市在不断地成长着，深夜的灯火通明，彻夜的车水马龙，购房者的心中似乎有些许遗憾，但可供他们的选择并不多。
每个城市都有自己的高新区，高新区的崛起速度就是这座城市的发展速度。
高层建筑成为区域发展快慢的标志，住宅就这样一栋栋拔地而起。
在这缺少绿化，风沙较大的新兴园区中，购房者又失去了原本向往的优雅环境和清新空气。
住宅周边的喧嚣与吵杂的环境，势必也会跟随着高新区的勃勃生机而进入你的生活，那一刻，你又何去何从！
就在整个宝鸡市购房者彷徨之际，周秦古镇，这以周秦文化、石鼓文化为核心，周秦小镇体验式旅游为依托，建立以体验式商业旅游、高档住宅、河畔别墅为主体的综合性生态文化家园在宝鸡市闪亮登场了。
归真
从城市突破的飞翔
——心灵自由的“周秦古城”
有一种互相矛盾的社会现象：
乡下人向往城市，因为城里人富有现代气息的生活方式和前沿的都市文明；城里人喜欢把去乡村当作惬意的度假，除了潜意识中飘荡着一丝“廊桥遗梦”的诱惑之外，乡村的朴素和自由也让他们难以抗拒。
如果追溯社会发展历史，最初的人类都住在乡下。
农业、手工业和畜牧业产生并进步飞速，剩余产品的交换萌生商品经济，“城市化”的原生形态就是商品交换行为的聚集。
一直以来，由于城市现象标志了人类社会的发展方向，城市以外的人群才纷至沓来。
物极必反，因为人口巨增和商品工业化发展过快，城市都不可避免地染上了现代综合症，环境恶化、交通拥挤等都让城市人心浮意躁，竞争压力、就业危机、纷纭的人际关系让城市人对自由生存空间的追求更加强烈。
“鹤舞白沙，我心飞翔”是何等的宠辱偕忘，“少无适俗韵，性本爱丘山”是一代城市脊梁-中生代对原真性情的呼唤。
“周秦古镇”迎合人们对这种生存状态的渴望，将对人性的尊重予以极致倾情的演绎。
我们决意将梦幻般的“周秦古城”奉献给那些关爱自我、反感羁绊的城市人。
世间本无绝对的自由，但换个角度去理解它，你就知道自由就是“不受外界干扰的快乐，不被他人左右的心境”。
每当黄昏临遇，太阳把她的最后一滴光芒倾注在仿佛悠然世外的“周秦古镇”，你，我，你的家人我的家人你的亲友我的亲友，带着从容入梦！
建筑
辉映全球的中国民居
——传统建筑与现代建筑相互辉映的“周秦古镇”
建筑是一个民族文化和历史的符号，是一种有国界和个性的情感诉求方式，但它可以被全世界的人认同、理解。
“大杂居，小聚居”是中国多民族特征的体现，也因此形成了独具魅力的中华建筑文明。
城市建筑，无疑是城市内涵和地域文明的凝固，是城市人群的情感寄托之一，应该有着鲜明的城市特色。
可自20世纪90年代以来，数种建筑“洋风”扑面而来，让国人目不暇接而盲目崇尚异域风格，于是，传统的、在全世界享有盛誉的中国建筑风格日渐黯淡于房地产业的推进中，大量不伦不类、不明所以的洋式建筑却如雨后春笋般亮相于大江南北。
来华的外国友人诧异，有深沉民族情结的国人或惋惜、或痛心。
因此对那些能够坚守民族建筑的房地产界同行，永远值得我们赞赏。
周秦古镇，秉承周秦文化特色，融合中国传统建筑精髓，充分体现中国传统建筑的精华而摒弃“杂布”学派的思维，巧妙组合各种建筑符号，在各种原有地方风格上加以创造和发展；外观古朴，住宅内部强调实用性，采用现代智能配套等相关设施，力求合乎现代人生活习惯，达到现代人的理想生活标准。
只有独特的，才是个性和宝贵的。
“周秦古镇”只是一个传承民族建筑精品的开始，更多“故园”必将像春天一样“复苏”。
园林
我的家，我的园林
——精品园林的“周秦古镇”
“周秦古镇”的园林设计将以周秦文化为底蕴，包罗北方皇家园林、江南私家园林、四川古典园林、岭南庭园、景观小品等，并根据不同风格住宅院落作园林布置，在差异中达成统一，于对比中体现缤纷。
“周秦古镇”，以文化旅游为主题的综合开放项目，园林的设计可谓重中之重，秉承“为您想得更多，让您住得更好”的经营理念，致力于高品质房产的开发，在园林环境方面的思索几近殚精竭虑。
“周秦古镇”1．24的容积率已属罕见，39%的超大绿地率更是匪夷所思。
在“周秦古镇”内，小桥流水人家，庭前花开花落的景象，融合现代水景喷泉与小品景观的设计，桢楠、香樟、银杏、翠柏等乔木繁盛成荫，芙蓉、海棠、紫薇、梅花等花树相互辉映，其它如竹、兰、菊、荷等不胜枚举。
回归自然重在身心与自然相融，在“周秦古镇”，家就等于园林，回家就等于回归自然。
水系
水、居住及思想
——非凡水系的“周秦古镇”
融进水里的不单是泥沙，还有文化和历史，譬如中国有长江和黄河，埃及有尼罗河，法国有塞纳河。
“澹泊以明志，宁静以致远”归根结底是一种水的境界。
“未看山，先看水，有山无水休寻地”，如果山是男人，水应该是女人。
女人可以让男人沉默，水让山的内涵更丰富。
水是女儿，也是母亲，对于整个人类。
与水为邻，可以有“寒浪拍空”的慑人气势，也能心如止水般洞察芸芸众生。
所以说，水是思想，水在流动，正如思想需要进步。
家是思想停泊的港湾。
流水与居家不能分开，茵香河滋润着“周秦古镇”的每一寸土地，她的水系布置因此脉脉相通而无丝毫泛滥。
“周秦古镇”的水系设计彰显不凡：
水系无明显聚合的所谓“湖”，因势利导，理成曲池横塘，、宛转溪流，且将水系与建筑巧妙的穿插、渗透、融合，以体现自然风韵；并用堤、岛划分水面，以增加园景层次，山水因借，相得益彰；或把建筑点缀于水中，或将建筑临岸布置，或让建筑的三面凸入水中，或使建筑物跨越河道、溪涧之上，或对伸入水中的建筑基础采用下部架空，或将水池在中，轩庭环抱。
凭借完善科学的水环境工程系统，“周秦古镇”引水于茵香河，潺潺流水从每户古城人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，体味恬淡从容的人生意境。
“行到平原莫问山，只看水绕是真龙”。
潺潺流水从每户周秦古镇人家的屋前或宅后缓缓淌过，临水而居，容易体味恬淡从容的人生意境。
凭借完善科学的水环境工程系统，引水于地下，水质甘冽纯净，以水淘菜濯衣自是形神自然，倘若掬她入口则会乐不可支、宠辱偕忘。
在古城的主要河道，乘一页扁舟，顺流而下，故时情景齐入眼帘，感觉人在画中，画在诗中；河中鱼翔浅底，锦鳞游戏，或上或下，忽隐忽现，戏荇弄藻，搅乱一池春水，曲尽无拘无束；抬头又见古韵小桥，以为身在南方水乡——一曲小桥-流水-人家如此悠扬。
沿护城河而行，但见水气氤氲，烟云明灭，水波激荡，间陈以塔桥、石垣、扁舟、亭台、舞榭于其间；水村野市，渔艇客船，桥梁水车，茅蓬楼阁，捕鱼呼渡说尽此处美景万千；两岸青树翠蔓，蒙络摇缀，参差披拂，驻足小憩，可于长亭短榭望江天寥廓；远处林渚交叉，烟笼寒水，迷蒙滋润，更增秀色。
再点缀湖泊于各住宅院落，白日观赏鱼儿轻盈戏水，夜来留连于荷塘月色。
幽静的环境，郁葱的山川，清润的大气，深远的空间，组成一幅光影交辉、变幻无穷的幽静意境。
四合院式的商业
四合院里故事多
——围合而居的“周秦古镇”体验式商业街
在聚居时代没有出现时，“人类”尚未产生。
类人猿从树上下来，是自然界发展的决定性进步，“社会”从此出现。
社会是人与人之间、群体与群体之间构成的复杂关系。
团结就是力量，部落的产生在很大程度上增强了人类把握自身命运的能力和信心。
部落在居住方式上的体现就是“围合”观念的加强，四合院正是围合的典型物质载体。
四合院观增强了社会凝聚力，又舒展了家庭亲和力。
前有厅堂门面，后又手工工坊。
前厅向来往游客展示其已经加工完成的商品，后堂的手工作坊可以让有兴致的游客自己动手制作。
无论是古老的笔墨纸砚的制作与雕刻，还是具有陕西民俗气息的剪纸艺术，或是与友人一起，像曹操刘备那样，亲自动手煮杯清酒豪气干云，再或者你与爱人一起动手磨点咖啡粉，煮杯温馨的咖啡，只要你愿意，这里都能让你留下美好的回忆。
一方天空，几户人家，来来往往，其乐融融——四合院绵延千年，包容世间“心气平和，事理通达”的百姓生活。
“小家”相加，变成“大家”，“大家”是一种“家”的升华，是“家”的较高境界。
但随着社会生产的迅速提高和人类个体生存本领的增强，居住方式开始趋于独立和封闭，四合院逐渐被人们疏远。
为什么我们说中国乡村民风淳朴？
难道城市就不可能有同样淳朴的民风？
“周秦古镇”的四合院用现实主义手法对上述两个问题作出圆满回答。
与通常封闭式成套商品房不同的是，四合院注重邻里交流，打破心理隔膜，提倡空间共享，充分亲近环境，给人足够的从容和放松，弱化现代社会人际交往中的敷衍、猜度和紧张。
中国乡村因为四合院而有淳朴民风，无疑，四合院也可以落户城市。
位于石鼓山下的“周秦古镇”，以四合院设计强调了人的本质属性——人是社会的产物，而社会是各种人际关系的总和。
四合院里故事多，“周秦古镇”再度阐明具有现代性的居住文明！
房子的完整概念
——配套卓越的“周秦古镇”
狭义的“房子”概念等同于“建筑物”，但“周秦古镇”的“房子”囊括了各种建筑物、构筑物和各种配套设施。
谁都知道买房是买一种生活方式，但生活方式应怎样完整体现却需不断探索和实践。
“精致生活每一天”是我们带给业主的享受与尊荣。
但没有完善的功能配套，任何生活方式都将失去载体。
“周秦古镇”的开发理念注定了项目在配套规划方面的包罗万象、以人为本：
荟萃数种陕西名小吃的传统小吃街、相互辉映的传统工艺品街；网球场、篮球场、羽毛球场、高尔夫练习场、门球场、乒乓球室等运动健身场所；中老年健康中心、专家特约门诊诊所、护理中心、少儿寄托中心、幼稚园、美容中心；诗书画社、报刊阅览室、户外书刊借阅网点、网吧、书吧；儿童游乐场、成人秋千、健身象棋、趣味酒吧、竹筏（独木舟）、水车；精品荟萃的购物中心、生态农庄；邮电所、安防中心等基础配套等。
不言而喻，“周秦古镇”的功能配套具有其它楼盘无法模仿的项目附加值，并折射出开发商对项目的“用心用情”！
物业
物业的保值增值要以科学完善的物业管理为前提。
周秦古镇将为业主提供全方位的物业管理服务：
——基本业务：
房屋建筑的维护、修缮与改造；
物业附属设备、设施的维护、保养与更新；
相关场地的维护与管理。
——专项业务：
治安保卫；
清扫保洁；
庭院绿化；
车辆管理。
——特色业务：
代办各种公用事业费；
代购车票、机票；
代订送报刊杂志；
代聘请家教、保姆、家庭护理；
提供打字、复印、传真、电子邮件服务；
提供常用健身设备；
提供各类书籍、报刊杂志借阅；
日常健康医疗诊断，提供常用药品；
洗车、汽车美容、衣物代洗、搬家服务；
提供照顾幼儿、接送小孩、陪伴老人、护理病人、家庭烹饪、临时管家服务；
业主或使用人委托的其他服务。
——经营业务：
室内装潢；
电器维修；
商务中心；
代理经租；
房屋置换；
其他服务。
第三篇、宝鸡市场
一、宝鸡市概况
宝鸡位于陕西关中西部，辖九县三区，总面积1.8万平方公里，总人口367万,其中市区面积555平方公里，人口55万。
改革开放以来，宝鸡先后被国家确定为综合经济体制改革、机构改革、金属改革和“优化资本结构”试点城市，经济发展水平在全国中心城市居中等偏上位置，是祖国西部新兴的工贸城市。
宝鸡地理位置优越。
位于陕、甘、川三省结合部，是连接西南、西北的交通枢纽。
陇海、宝成、宝中铁路在此交汇，是陇海铁路线上第三个大“十”字。
公路四通八达，已形成东连西安、西达兰州、北至银川、南接成都的四条干线和110条支线公路网。
2009年，在省委、省政府和市委的正确领导下，国民经济进入快速健康发展新阶段。
全年实现国内生产总值261.12亿元，同比增长12.6%，高于全国和全省平均水平，也是我市“九五”以来最好水平；完成大口径财税收入31.5亿元，其中地方财政收入10.6亿元，较去年实际增长14.1%。
结构调整成效显著。
一二三产业比例达到11:
51.4:
37.6；非公有制经济占全市经济总量的比重达到38%，较2002年提高3个百分点；县域经济呈现良好的发展势头。
农业产业化步伐不断加快，畜牧业产值占农业总产值的比重达到39.8%，较2002年提高3.8个百分点；以实现投资主体多元化为方向的国有企业改革进一步深化，工业经济走上多投入、大重组、速度快、效益好的路子，预计全年全市规模以上工业完成工业增加值78.54亿元，同比增长19%，工业经济对全市经济增长的贡献率达到54%；旅游、商贸等第三产业快速发展，城乡市场更加活跃，全年实现全社会商品零售额73.6亿元，同比增长11.5%。
全市实现旅游综合收入21亿元，同比增长16.7%。
人民生活水平进一步提高。
城市居民人均可支配收入7049元，农民人均纯收入1846元，同比分别增长8.7%和9.5%，人口自然增长率为3.31‰。
改革开放二十多年来，宝鸡经济和社会发展取得了巨大成就，特别是进入新世纪，全市上下坚持以经济建设为中心，解放思想，抢抓机遇，努力推进两个根本性转变，实现了经济持续快速增长，社会事业全面进步，人民生活水平不断提高，综合实力迈上新台阶。
消费品市场相对平衡，今年1-5月份，全市实现社会消费品零售总额26.58亿元，同比增长7.2％，其中市区增长8.7％，县及县以下分别增长6.3％和5.6％。
居民消费价格总指数同比增长0.8％，消费品市场总体呈现平衡态势。
2、宝鸡市商业格局与现状
宝鸡历史悠久，文化积淀深厚，随着城市规模的扩大，经济的发展，从而使宝鸡作为区域性商贸中心城市的功能不断加强，各类商业设施百花齐放，使整个宝鸡市呈现出一派繁荣兴旺的景象。
按商业项目所处的位置与市场定位来看，宝鸡市现有的商业格局大致可分为：
核心商业圈、次级商业圈、专业市场等三大类
a、核心商业圈
核心商业圈是一个城市商业的精髓所在，是城市的黄金地段，也是人量、车流量最为集中的地段，目前宝鸡的核心商业圈位于汉中路经二路交界处，并由其周边的商业设施共同组成宝鸡市中心的黄金商圈—经二路商圈。
b、专业市场
专业市场是在商品结构、经营方式、管理模式等方面具有一定专业特色的商业街，这类商业项目的辐射范围广，一般为区域性市场，主要以经营某一大类商品为主，具有商品结构、规格、品种齐全的特点，兼有批发和零售功能。
宝鸡现有的批发为住的市场有105服装市场、104小商品市场和101小商品批发市场等
二、项目区域环境
1、文化经济：
宝鸡市文化比较集中，宝鸡文理学院、宝鸡中学、宝鸡市园林设计院，宝鸡技术学院等大中院校。
另外还有铁五处小学，等宝鸡市比较知名的启蒙学校。
更重要的是桥南还是炎帝陵的所在地，历史悠久，本项目又毗邻石鼓山，可以说是周秦文化的发源地。
2、经济状况
陕西第二大城市主要以重工业为主，而在这些重工业中桥南可以占到50%以上，国家级高新开发区西区就在位于桥南火炬路。
桥南也是宝鸡大酒店，大的娱乐场所聚集的地方，餐饮业在这里发展迅速，已经成为了近年来该地区的主要行业之一。
3、交通情况
桥南交通便利，宝鸡公交有三分之一都经过这里，如：
10路，51路，七一厂班车等公交线路，为人们得出行提供了便利。
4、市政情况
这里各种市政配套设施齐全，如：
天然气，暖气，宽带，数字电视入户，不仅如此宝鸡市体育馆，宝鸡市体育场以及人民公园、石鼓山公园、青铜器博物馆为广大市民提供了便捷的运动休闲娱乐场所。
三、市场环境：
1、国家和地方利好政策应理性对待，切忌盲目趋从乐观临近年关，各大房地产开发商，代理销售公司普遍裁员，究其根本原因，则是地产企业的资金链出现问题。
现金流成为各大企业当下共同的关注焦点。
而房地产由于其涉及行业众多，投资巨大，在全球金融危机的大环境压力之下，快速回笼资金问题显得尤为突出。
08年在整体市场信心不足的情况下，国家和各地政府也在不遗余力的出台各项利好政策以刺激房地产市场的回暖，长期来看固然会产生其预期效果，然而这能否成为各大地产开发商坚守价格壁垒，坐等春天的理由仍值得我们深入思考。
2、以现金流为原则保存实力，把握“冷暖交替”特殊时期
现在降价或许不是最有利的时期，但一定是最安全的时期。
开发商应根据企业实际情况量力而行，理性解读国家政策，把握产品投放策略。
3、09年宝鸡楼市较之一线区域更加平稳，难见大起大落
国家和地方救市政策的目的在于房地产市场的健康良性发展。
既称之为良性，那么未来价格必然不会像之前那样大起大落，而是比较平稳的过渡，因而“冷暖交替”将会是一个相对较长的调整时期。
在此环境下，开发商的产品开发战略需要调整，购房者的消费习惯也用样需要理性调整。
对于宝鸡这个初步发展起来的地产市场而言，国家及地方的救市政策对楼市带来的影响较之国内一线城市将更加平稳，09年的宝鸡楼市必然会是一个相对缓和的一年。
第四篇、项目整体营销
一、项目基本资料
项目占地613亩，总建筑面积58.95万㎡。
涵盖产品由商业、高层住宅、联排别墅、独栋别墅组成。
1、商业部分分为：
A区（周秦）、B区（茵香别院）、C区（石鼓阁）
A区建筑面积：
4.83万㎡
B区建筑面积：
4.03万㎡
C区建筑面积：
6.48万㎡
2、高层住宅部D区（周秦新城）：
建筑面积35.33万㎡
3、别墅产品分为：
三产区（周秦庄园A区）和E区（周秦庄园B区）
三产区：
别墅建筑面积预计2万㎡
E区建筑面积：
4.43万㎡
本项目详细数据如下：
●总用地指标
总用地面积47.7H㎡建设用地面积35.1H㎡代征河道.河堤用地12.6H㎡总建筑面积58.95H㎡建筑密度24%容积率1.24绿地率39%停车数量4700辆地面停车数量600辆地下停车数量4100辆地下室面积26.62万㎡
A、总用地指标
总用地面积7.94H㎡建设用地面积6.78H㎡代征河道.河堤用地1.16H㎡总建筑面积4.83H㎡建筑密度31%容积率0.61绿地率42%停车数量755辆地面停车数量155辆地下停车数量600辆地下室面积3.87万㎡
B、总用地指标
总用地面积5.13H㎡建设用地面积3.60H㎡代征河道.河堤用地1.53H㎡总建筑面积4.03H㎡建筑密度31%容积率0.78绿地率36%停车数量281辆地面停车数量81辆地下停车数量200辆地下室面积2.64万㎡
C、总用地指标
总用地面积9.60H㎡建设用地面积8.21H㎡代征河道.河堤用地1.39H㎡总建筑面积6.48H㎡建筑密度27%容积率0.68绿地率35%停车数量1095辆地面停车数量95辆地下停车数量1000辆地下室面积6.18万㎡
D、总用地指标
总用地面积11.23H㎡建设用地面积9.56H㎡代征河道.河堤用地1.67H㎡总建筑面积35.33H㎡建筑密度19%容积率3.15绿地率37%停车数量2096辆地面停车数量96辆地下停车数量2000辆地下室面积10.04万㎡
F、总用地指标
总用地面积4.25H㎡建设用地面积3.17H㎡代征河道.河堤用地1.08H㎡总建筑面积3.85H㎡建筑密度32%容积率0.91绿地率41%停车数量345辆地面停车数量45辆地下停车数量300辆地下室面积3.89万㎡
E、总用地指标
总用地面积6.78H㎡建设用地面积5.31H㎡代征河道.河堤用地1.47H㎡总建筑面积4.43H㎡建筑密度17%容积率0.70绿地率40%停车数量128辆地面停车数量128辆
二、销售策略分析
营销方案一
项目一期销售为：
商业A区及别墅E区
商业A区建筑面积：
4.83万㎡
别墅E区建筑面积：
4.43万㎡
方案一检讨
优势：
1、商业A区位于石鼓山下，临近路，地理位置优越，投资客户对其地理位置会比较满意，意向客户的抗性点较其它两个商业地块弱。
2、A地块位于石鼓山下，其周边因素利于开发商对其炒作宣传，有利于项目整体形象宣传。
3、A地段的位置及周边环境最佳，初期销售在其三块商业地块中价位最理想，对项目初期回款的需求较为合适
4、别墅E地块位于商业A地块的正南向，其产品单套总价高，开发周期快，交屋时间短，利于项目前期的回款要求。
5、别墅区工程进度快，周期短，其地块营造绿化景观环境快，区域环境进展较快，有利于项目整体形象的提升。
劣势：
1、商业A地块位于本项目最北部，而别墅E|地块位于项目西南部，两地块相隔较远，其首尾不能相连，在项目整体开发布局上没有优势，此两个地块的开发彼此没有相互衬托，关联性较弱。
以此方案进行项目整体开发，商业区和住宅区要3到4年才能连接起来。
这对项目的完整性、连续性都是不利的。
2、商业A区的开发及日后运营，需要一定量的周边客户群支撑，而别墅E地块的产品类型及产品数量所产生的客户群和消费群的量是一定的，而已这样的人脉资源和人气是无力支撑其A地块4.83万平米的旅游商业的炒作和运营的。
3、商业A地块的商业价值
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