河南商丘房产开发财务测算报告容积率25和35.docx
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河南商丘房产开发财务测算报告容积率25和35
项目财务测算和进度计划
一、分别规划设计容积率为3.5和2.5两种方案进行财务测算：
（一）容积率为：
3.5
1.面积测算
本项目建设用地面积：
57495.8㎡（约86亩），总建筑面积：
244130㎡；其中：
地上住宅建筑面积：
183190㎡，地上商业建筑面积：
15940㎡，幼儿园：
2000，公厕：
100㎡，地下建筑面积：
42900㎡。
表1：
商丘项目一期建筑面积明细（31亩）
序号
名称
面积（㎡）
一
建设用地面积
20769.2
二
建筑基地面积
5440
三
总建筑面积
86110
四
地上总建筑面积
26层
41650
72690
17层
23100
2层商业
7940
五
地下建筑面积
地下储藏室
3220
13420
地下车库
10200
表2：
商丘项目二期建筑面积明细（55亩）
序号
名称
面积（㎡）
一
建设用地面积
36726.6
二
建筑基地面积
9150
三
总建筑面积
158020
四
地上总建筑面积
26层
73740
128540
17层
44700
2层商业
8000
幼儿园
2000
公厕
100
五
地下建筑面积
地下储藏室
5980
29480
地下车库
23500
2、销售收入测算
总销收入：
表3：
商丘项目一期销售收入预测（车位：
0.5个/户）
销售项目
面积（㎡）
均价（元/㎡）
金额（万元）
合计（万元）
26层
41650
3650
15202.2
30617.2
17层
23100
3500
8085
2层商业
7940
7000
5580
车位
250个（地下）
7（万元/个）
1750
表4：
商丘项目二期销售收入预测（车位：
0.6个/户）
销售项目
面积（㎡）
均价（元/㎡）
金额（万元）
合计（万元）
26层
73740
3950
29127.3
56353.3
17层
44700
3800
16986
2层商业
8000
7000
5600
车位
580个（地下）
8（万元/个）
4640
2.成本测算
表5：
商丘项目一期成本测算
类别
项目名称
面积（㎡）
单价（元）
金额（万元）
合计（万元）
备注
建
安
成
本
26层
41650
1450
6049.2
12668
17层
23100
1300
3003
2层商业
7940
1160
921
地下储藏室
3220
1400
450.8
住宅地下车库
10200
2200
2244
园
内
设
施
绿化道路园林
15329
250
383.2
733.2
热力站、供气调压站、变电箱
350
设
计
费
用
设计费用
86110
18
155
211.5
审图费用
86100
1.8
15.5
地质勘察费用
16
咨询公司费用
25
土地成本
土地出让金
31（亩）
（2.5）
3565
3899.8
补交出让金
30%
334.8
1116万元
规证
费
市政配套建设费
31（亩）
20000
62
244.2
城市配套绿化费
72690
23
167.2
合同招投标及备案
15
监理费用
1.5年
30万
45
45
面积测绘
72690
1.6
11.6
11.6
销售费用
销售代理费
1%
306
556
售楼处
280
3000
84
家具和陈列
16
广告推广
150
管理费用
工资
180
680
车辆及办公家具
80
日常管理费
120
其它不可预见费用
300
税费
30600
13%
3978
3978
总合计（万元）
23027.3
表2：
商丘项目二期成本测算
类别
项目名称
面积（㎡）
单价（元）
金额（万元）
合计（万元）
备注
建
安
成
本
26层
73740
1450
10692.3
23628.5
17层
44700
1300
5811
2层商业
8000
1160
928
幼儿园
2000
800
160
公厕
100
3000
30
地下储藏室
5980
1400
837.2
住宅地下车库
23500
2200
5170
园内
设施
园林
绿化道路园林
27576
250
689.4
1189.4
热力站、变电箱
供气调压站
500
设
计
费
用
设计费用
158020
18
284.4
387.8
审图费用
158020
1.8
28.4
地质勘察费用
30
咨询公司费用
45
土地成本
土地出让金
55（亩）
（2.0）
6325
7438.8
补交出让金
30%
1113.8
3712万元
规证
费
市政配套建设费
55（亩）
20000
110
423.6
城市配套绿化费
128540
23
295.6
合同招投标及备案
18
监理费用
1.5年
40万
60
60
面积测绘
128540
1.6
19.2
19.2
销售费用
销售代理费
56353
1%
563.5
694.5
售楼处
5
家具和陈列
6
广告推广
120
管理费用
工资
350
1100
车辆及办公用品
30
日常管理费
220
其它不可预见费用
500
税费
56353
13%
7325.9
7325.9
总合计（万元）
42267.7
4.利润测算
表7：
商丘项目利润测算表单位：
万元
项目期
收入
成本
利润
一期
30617.2
23027.3
7589.9
二期
56353.3
42267.7
14085.6
合计
86970.5
65295
21675.5
5.盈亏平衡点
（1）维持预测价格，商业和住宅售房率均要达到75.1%。
如考虑投入资金的财务成本（30%/年），则售房率要达到79.6%。
（说明：
第一期投入5500万元，使用14个月；第二期投入：
8000，使用10个月。
合计财务成本：
3925万元。
）
（2）考虑财务成本，商业和住宅全部售完最低价格线：
商业：
5500元/㎡，住宅：
2950元/㎡。
（二）容积率为：
２.5
1.面积测算
本项目建设用地面积：
57495.8㎡（约86亩），总建筑面积：
185730㎡；其中：
地上住宅建筑面积：
125690㎡，地上商业建筑面积：
15940㎡，幼儿园：
2000，公厕：
100㎡，地下建筑面积：
42000㎡。
表1：
商丘项目一期建筑面积明细（31亩）
序号
名称
面积（㎡）
一
建设用地面积
20769.2
二
建筑基地面积
5440
三
总建筑面积
64920
四
地上总建筑面积
17层
14400
51920
11层
29580
2层商业
7940
五
地下建筑面积
地下储藏室
3000
13000
地下车库
10000
表2：
商丘项目二期建筑面积明细（55亩）
序号
名称
面积（㎡）
一
建设用地面积
36726.6
二
建筑基地面积
9150
三
总建筑面积
120810
四
地上总建筑面积
17层
28800
91810
11层
52910
2层商业
8000
幼儿园
2000
公厕
100
五
地下建筑面积
地下储藏室
5500
29000
地下车库
23500
2、销售收入测算
总销收入：
表3：
商丘项目一期销售收入预测（车位：
0.8个/户）
销售项目
面积（㎡）
均价（元/㎡）
金额（万元）
合计（万元）
17层
14400
3850
5544
23818.6
11层
29580
3700
10944.6
2层商业
7940
7000
5580
车位
250个（地下）
7（万元/个）
1750
表4：
商丘项目二期销售收入预测（车位：
0.94个/户）
销售项目
面积（㎡）
均价（元/㎡）
金额（万元）
合计（万元）
17层
28800
4250
12240
44173.1
11层
52910
4100
21693.1
2层商业
8000
7000
5600
车位
580个（地下）
8（万元/个）
4640
价格变化说明（均价提高300元/㎡）：
（1）容积率由3.5调整为2.5，容积率降低，建筑物高度降低，小区可容纳的户数和人口减少约35%；
（2）小区园林绿化成本提高了50元/㎡；（3）小区车位由原先的0.55个/户提高到0.9个/户。
2.成本测算
表5：
商丘项目一期成本测算
类别
项目名称
面积（㎡）
单价（元）
金额（万元）
合计（万元）
备注
建
安
成
本
17层
14400
1300
1872
8518.9
11层
29580
1050
3105.9
2层商业
7940
1160
921
地下储藏室
3000
1400
420
住宅地下车库
10000
2200
2200
园
内
设
施
绿化道路园林
15329
300
459.9
809.9
热力站、供气调压站、变电箱
350
设
计
费
用
设计费用
64920
18
116.9
169.6
审图费用
64920
1.8
11.7
地质勘察费用
16
咨询公司费用
25
土地成本
土地出让金
31（亩）
（2.5）
3565
3565
补交出让金
规证
费
市政配套建设费
31（亩）
20000
62
196.4
城市配套绿化费
51920
23
119.4
合同招投标及备案
15
监理费用
1.5年
30万
45
45
面积测绘
51920
1.6
8.3
8.3
销售费用
销售代理费
23818
1%
238.2
488.2
售楼处
280
3000
84
家具和陈列
16
广告推广
150
管理费用
工资
180
680
车辆及办公家具
80
日常管理费
120
其它不可预见费用
300
税费
23818
13%
3096.3
3096.3
总合计（万元）
17577.6
表2：
商丘项目二期成本测算
类别
项目名称
面积（㎡）
单价（元）
金额（万元）
合计（万元）
备注
建
安
成
本
17层
28800
1300
3744
16357.6
11层
52910
1050
5555.6
2层商业
8000
1160
928
幼儿园
2000
800
160
公厕
100
3000
30
地下储藏室
5500
1400
770
住宅地下车库
23500
2200
5170
园内
设施
园林
绿化道路园林
27576
300
827.3
1189.4
热力站、变电箱
供气调压站
500
设
计
费
用
设计费用
120810
18
284.4
387.8
审图费用
120810
1.8
28.4
地质勘察费用
30
咨询公司费用
45
土地成本
土地出让金
55（亩）
（2.0）
6325
6696.3
补交出让金
30%
371.3
1237万元
规证
费
市政配套建设费
55（亩）
20000
110
339.2
城市配套绿化费
91810
23
211.2
合同招投标及备案
18
监理费用
1.5年
40万
60
60
面积测绘
92810
1.6
14.8
19.2
销售费用
销售代理费
44173
1%
441.7
572.7
售楼处
5
家具和陈列
6
广告推广
120
管理费用
工资
350
1100
车辆及办公用品
30
日常管理费
220
其它不可预见费用
500
税费
44173
13%
5742.5
5742.5
总合计（万元）
32464.7
4.利润测算
表7：
商丘项目利润测算表单位：
万元
项目期
收入
成本
利润
一期
23818.6
17577.6
6241
二期
44173.1
32464.7
11708.4
合计
67991.7
50042.3
17949.4
5.盈亏平衡点
（1）维持预测价格，商业和住宅售房率均要达到73.6%。
如考虑投入资金的财务成本（30%/年），则售房率要达到78.9%。
（说明：
第一期投入5150万元，使用14个月；第二期投入：
7250，使用10个月。
合计财务成本：
3615万元。
）
（2）考虑财务成本，商业和住宅全部售完最低价格线：
商业：
5500元/㎡，住宅：
3190元/㎡。
六、建议
1.目前商丘房市，无论需求客户还是投资客户多数都处于观望状态，在项目所在地周边还是耕地（农村状）、规划道路也未修的情况下，如达到报告所预测的销售价格还是需要增加小区卖点：
如注重园林绿化、楼体品质和外观形象、小区周边规划道路还需活动市政部门尽快动工，并且在明年年初房产政策面基本确定后要加大市场推广力度。
本项目最大的难处是：
底商的兑现时间（道路未修好不能卖）。
2.第二块地已经公示：
公示的控规指标只会增加开发成本；指标：
净地面积只有55亩，比原先计划的少15亩；地的东南二侧都退红线10米（第一块地南侧只退5米）；建筑限高为：
24米（第一块地为35米）；容积率为2.0（第一块地为2.5）；地块公建要求配套：
幼儿园、公厕、垃圾收集点、热分配室；控规指标还需在拍卖交易前多交涉改善。
3.商丘春节前后近3个月，新房交易基本停滞。
例：
帝景南苑1栋18层楼几十套房，春节前推出特价房价格：
现金全款3100元/㎡，贷款3800元/㎡；节后仍然在打广告销售：
现金全款3100-3200元/㎡，贷款3800-3900元/㎡。
帝景南苑容积率约2.0，园林绿化还可以，位置极佳（神火大道西侧，北海路南侧150米），新楼盘发售中（已封顶）属于价格垫底（已售的楼盘大约均价在3700元/㎡）。
目前市场不容乐观，郑州楼盘市场春节期间只成交几套房，均价已跌破6000元/㎡。
４.项目最终市场定价还需等待人代会后出台的相关房产政策，并且在政策出台后房产市场销售在随后４个月中是否会出现：
交易量和价格平稳上升。
在当前设计确定前，还需尽块确定一家销售代理公司（最好是省级的，地方的公司更多的是在行使售房工作，对于市场定位、宣传、促销和调整策略要差很多），让销售公司参与到设计定位，使设计定位与后期市场宣传销售紧密结合在一起。
商丘项目办●蒋
2012年2月22日
项目工程进度计划表
工期
项目名称
计划
2011年
2012年
2013年
时间
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
一期
土地手续
3.5月
平面规划设计
3个月
用地规划许可
2个月
施工图设计
2个月
工程规划许可
0.5月
施工证
1个月
开工
1.5年
竣工验收
3-5月
二期
前期开工手续
7个月
开工
1.5年
竣工验收
3-5月
销售进程计划表
期项
项目名称
时间
2011年
2012年
2013年
计划
11
12
1
2
3
4
5
6
7
8
9-12月
一期
市场调查
7个月
销售公司选定
1.5个月
售楼处建立
2个月
推广和积累
3个月积累
开盘售房
6-9个月
二期
推广和积累
3个月积累
开盘售房
8-10个月
升级会员 