河南商丘房产开发财务测算报告容积率25和35.docx

1、河南商丘房产开发财务测算报告容积率25和35项目财务测算和进度计划 一、 分别规划设计容积率为3.5和2.5两种方案进行财务测算：（一）容积率为：3.51.面积测算 本项目建设用地面积：57495.8（约86亩），总建筑面积：244130；其中：地上住宅建筑面积：183190，地上商业建筑面积：15940，幼儿园：2000，公厕：100，地下建筑面积：42900。表1：商丘项目一期建筑面积明细（31亩）序号 名 称面 积（）一建设用地面积20769.2二建筑基地面积5440三总建筑面积86110四地上总建筑面积26层416507269017层231002层商业7940五地下建筑面积地下储藏室3

2、220 13420地下车库10200表2：商丘项目二期建筑面积明细（55亩）序号 名 称面 积（）一建设用地面积36726.6二建筑基地面积9150三总建筑面积158020四地上总建筑面积26层7374012854017层447002层商业8000幼儿园2000公厕100五地下建筑面积地下储藏室5980 29480地下车库235002、销售收入测算总销收入：表3：商丘项目一期销售收入预测（车位：0.5个/ 户）销售项目面积（）均价（元/ ）金额（万元）合计（万元）26层41650365015202.230617.217层23100350080852层商业794070005580车位250个（地

3、下）7（万元/个）1750表4：商丘项目二期销售收入预测（车位：0.6个/ 户）销售项目面积（）均价（元/ ）金额（万元）合计（万元）26层73740395029127.356353.317层447003800169862层商业800070005600车位580个（地下）8（万元/个）46402.成本测算表5：商丘项目一期成本测算类别项目名称面积（）单价（元）金额（万元）合计（万元）备注建安成本26层4165014506049.21266817层23100130030032层商业79401160921地下储藏室32201400450.8住宅地下车库1020022002244园内设施绿化道路园林

4、15329250383.2733.2热力站、供气调压站、变电箱350设计费用设计费用8611018155211.5审图费用861001.815.5地质勘察费用16咨询公司费用25土地 成本土地出让金31（亩）（2.5）35653899.8补交出让金30%334.81116万元规证费市政配套建设费31（亩）2000062244.2城市配套绿化费7269023167.2合同招投标及备案15监理费用1.5年30万4545面积测绘726901.611.611.6销售费用销售代理费1%306556售楼处280300084家具和陈列16广告推广150管理费用工资180680车辆及办公家具80日常管理费12

5、0其它不可预见费用300税费3060013%39783978总合计（万元）23027.3表2：商丘项目二期成本测算类别项目名称面积（）单价（元）金额（万元）合计（万元）备注建安成本26层73740145010692.323628.517层44700130058112层商业80001160928幼儿园2000800160公厕100300030地下储藏室59801400837.2住宅地下车库2350022005170园内设施园林绿化道路园林27576250689.41189.4热力站、变电箱供气调压站500设计费用设计费用15802018284.4387.8审图费用1580201.828.4地质勘

6、察费用30咨询公司费用45土地 成本土地出让金55（亩）（2.0）63257438.8补交出让金30%1113.83712万元规证费市政配套建设费55（亩）20000110423.6城市配套绿化费12854023295.6合同招投标及备案18监理费用1.5年40万6060面积测绘1285401.619.219.2销售费用销售代理费563531%563.5694.5售楼处5家具和陈列6广告推广120管理费用工资3501100车辆及办公用品30日常管理费220其它不可预见费用500税 费5635313%7325.97325.9总合计（万元）42267.74.利润测算表7：商丘项目利润测算表 单位：

7、万元项目期收 入成 本利 润一期30617.223027.37589.9二期56353.342267.714085.6合计86970.56529521675.55.盈亏平衡点（1）维持预测价格，商业和住宅售房率均要达到75.1%。如考虑投入资金的财务成本（30%/年），则售房率要达到79.6%。（说明：第一期投入5500万元，使用14个月；第二期投入：8000，使用10个月。合计财务成本：3925万元。）（2）考虑财务成本，商业和住宅全部售完最低价格线：商业：5500元/，住宅：2950元/。（二）容积率为：.51.面积测算 本项目建设用地面积：57495.8（约86亩），总建筑面积：1857

8、30；其中：地上住宅建筑面积：125690，地上商业建筑面积：15940，幼儿园：2000，公厕：100，地下建筑面积：42000。表1：商丘项目一期建筑面积明细（31亩）序号 名 称面 积（）一建设用地面积20769.2二建筑基地面积5440三总建筑面积64920四地上总建筑面积17层144005192011层295802层商业7940五地下建筑面积地下储藏室3000 13000地下车库10000表2：商丘项目二期建筑面积明细（55亩）序号 名 称面 积（）一建设用地面积36726.6二建筑基地面积9150三总建筑面积120810四地上总建筑面积17层288009181011层529102层

9、商业8000幼儿园2000公厕100五地下建筑面积地下储藏室5500 29000地下车库235002、销售收入测算总销收入：表3：商丘项目一期销售收入预测（车位：0.8个/ 户）销售项目面积（）均价（元/ ）金额（万元）合计（万元）17层144003850554423818.611层29580370010944.62层商业794070005580车位250个（地下）7（万元/个）1750表4：商丘项目二期销售收入预测（车位：0.94个/ 户）销售项目面积（）均价（元/ ）金额（万元）合计（万元）17层2880042501224044173.111层52910410021693.12层商业800

10、070005600车位580个（地下）8（万元/个）4640价格变化说明（均价提高300元/）：（1）容积率由3.5调整为2.5，容积率降低，建筑物高度降低，小区可容纳的户数和人口减少约35%；（2）小区园林绿化成本提高了50元/；（3）小区车位由原先的0.55 个/户提高到0.9个/户。2.成本测算表5：商丘项目一期成本测算类别项目名称面积（）单价（元）金额（万元）合计（万元）备注建安成本17层14400130018728518.911层2958010503105.92层商业79401160921地下储藏室30001400420住宅地下车库1000022002200园内设施绿化道路园林153

11、29300459.9809.9热力站、供气调压站、变电箱350设计费用设计费用6492018116.9169.6审图费用649201.811.7地质勘察费用16咨询公司费用25土地 成本土地出让金31（亩）（2.5）35653565补交出让金规证费市政配套建设费31（亩）2000062196.4城市配套绿化费5192023119.4合同招投标及备案15监理费用1.5年30万4545面积测绘519201.68.38.3销售费用销售代理费238181%238.2488.2售楼处280300084家具和陈列16广告推广150管理费用工资180680车辆及办公家具80日常管理费120其它不可预见费用3

12、00税费2381813%3096.33096.3总合计（万元）17577.6表2：商丘项目二期成本测算类别项目名称面积（）单价（元）金额（万元）合计（万元）备注建安成本17层288001300374416357.611层5291010505555.62层商业80001160928幼儿园2000800160公厕100300030地下储藏室55001400770住宅地下车库2350022005170园内设施园林绿化道路园林27576300827.31189.4热力站、变电箱供气调压站500设计费用设计费用12081018284.4387.8审图费用1208101.828.4地质勘察费用30咨询公司

13、费用45土地 成本土地出让金55（亩）（2.0）63256696.3补交出让金30%371.31237万元规证费市政配套建设费55（亩）20000110339.2城市配套绿化费9181023211.2合同招投标及备案18监理费用1.5年40万6060面积测绘928101.614.819.2销售费用销售代理费441731%441.7572.7售楼处5家具和陈列6广告推广120管理费用工资3501100车辆及办公用品30日常管理费220其它不可预见费用500税 费4417313%5742.55742.5总合计（万元）32464.74.利润测算表7：商丘项目利润测算表 单位：万元项目期收 入成 本利

14、 润一期23818.617577.66241二期44173.132464.711708.4合计67991.750042.317949.45.盈亏平衡点（1）维持预测价格，商业和住宅售房率均要达到73.6%。如考虑投入资金的财务成本（30%/年），则售房率要达到78.9%。（说明：第一期投入5150万元，使用14个月；第二期投入：7250，使用10个月。合计财务成本：3615万元。）（2）考虑财务成本，商业和住宅全部售完最低价格线：商业：5500元/，住宅：3190元/。六、建议1.目前商丘房市，无论需求客户还是投资客户多数都处于观望状态，在项目所在地周边还是耕地（农村状）、规划道路也未修的情况

15、下，如达到报告所预测的销售价格还是需要增加小区卖点：如注重园林绿化、楼体品质和外观形象、小区周边规划道路还需活动市政部门尽快动工，并且在明年年初房产政策面基本确定后要加大市场推广力度。本项目最大的难处是：底商的兑现时间（道路未修好不能卖）。2.第二块地已经公示：公示的控规指标只会增加开发成本；指标：净地面积只有55亩，比原先计划的少15亩；地的东南二侧都退红线10米（第一块地南侧只退5米）；建筑限高为：24米（第一块地为35米）；容积率为2.0（第一块地为2.5）；地块公建要求配套：幼儿园、公厕、垃圾收集点、热分配室；控规指标还需在拍卖交易前多交涉改善。3.商丘春节前后近3个月，新房交易基本停

16、滞。例：帝景南苑1栋18层楼几十套房，春节前推出特价房价格：现金全款3100元/，贷款3800元/；节后仍然在打广告销售：现金全款3100-3200元/，贷款3800-3900元/。帝景南苑容积率约2.0，园林绿化还可以，位置极佳（神火大道西侧，北海路南侧150米），新楼盘发售中（已封顶）属于价格垫底（已售的楼盘大约均价在3700元/）。目前市场不容乐观，郑州楼盘市场春节期间只成交几套房，均价已跌破6000元/。.项目最终市场定价还需等待人代会后出台的相关房产政策，并且在政策出台后房产市场销售在随后个月中是否会出现：交易量和价格平稳上升。在当前设计确定前，还需尽块确定一家销售代理公司（最好是省

17、级的，地方的公司更多的是在行使售房工作，对于市场定位、宣传、促销和调整策略要差很多），让销售公司参与到设计定位，使设计定位与后期市场宣传销售紧密结合在一起。 商丘项目办 蒋 2012年2月22日项目工程进度计划表工期项目名称计划2011年2012年2013年时间1112123456789101112一期土地手续3.5月平面规划设计3个月用地规划许可2个月施工图设计2个月工程规划许可0.5月施工证1个月开工1.5年竣工验收3-5月二期前期开工手续7个月开工1.5年竣工验收3-5月销售进程计划表期项项目名称时间2011年2012年2013年计划1112123456789-12月一期市场调查7个月销售公司选定1.5个月售楼处建立2个月推广和积累3个月积累开盘售房6-9个月二期推广和积累3个月积累开盘售房8-10个月