世纪滨江.docx
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世纪滨江
一、温江区概况
（一）自然条件
天府温江，人杰物阜。
成都市第一个卫星城；四川省第一个小康县；西南地区最大的国家级经济开发区——成都海峡两岸科技产业开发园区所在地；国家级生态示范区；跻身全国经济综合实力百强县（区）；2002年4月撤县建区；2005年9月成功举办全国第六届花卉博览会。
同时，成都地铁建设1、2号线路过温江，给温江交通提供了便利。
为“温江花园”项目的开发添加了又一机遇。
温江区位于成都平原腹心，东临成都市青羊区，南毗双流县，西接崇州市，北接郫县、都江堰市。
幅员面积277平方公里。
气候温和湿润，属亚热带季风性气候，夏无酷暑，冬无严寒，岷江正流金马河及其支流江安河、杨柳河、清水河流经区境。
全区属典型的平原地区，地势平坦，无山无丘，境内海拔最高647.4米、最低511.3米，森林覆盖率达28.9%。
东距成都市中心16公里左右，南距双流机场21公里左右，幅员面积277平方公里，辖10镇182个村，总人口约33万人，是成都的七个卫星城之一。
温江自然环境优越，居成都上风上水之地，空气清新，是温、郫、都（温江、郫县、都江堰）国家级生态示范第一县，它是全国的花木种植基地，有花木亩苗圃12万余亩，近1000余种，森林覆盖率达到了28.9%，占整个成都市一半以上的森林覆盖率，另有金马河、江安河、杨柳河、青水河交错纵横，如4条玉带一样缠绕温江城区。
“金温金”是居家投资的福地，向来有“成都后花园”之美称。
（二）行政区划
温江区现辖四个街道办事处、六个城镇：
柳城街办、公平街办、涌泉街办、天府街办，和盛镇、永盛镇、金马镇、永宁镇、万春镇、寿安镇。
全区2004年进行了乡镇调整，柳城、涌泉、天府、公平成立街道办事处，纳入温江城区，踏水、镇子并入万春镇，柳林部分并入金马镇，通平、玉石并入寿安镇，天府部分并入和盛镇。
万春、永宁镇列为重点小城镇。
（三）版块划分
板块
区域
发展现状
代表楼盘
杨柳河板块
东至凤溪大道、西至红泰路、
北至战备渠、南至南熏大道
目前在售项目较多的板块，开发项目分布在杨柳河两侧，良好的自然条件和较成熟的配套是吸引购房者最重要的因素。
海峡新城、
江南房子
老城区板块
东至江安河、西至凤溪大道、
北至战备渠、南至柳城大道
温江房地产开发最早的区域，房地产开发较为成熟，周边配套最为完善。
红泰瀚城
光华大道板块
北至南熏大道、南至温泉大道
大盘集中，实力开发商集中的区域，具有交通优势，但目前配套尚不完善。
2005年花博会的主馆场位于本板块，大大加快本板块房地产开发力度。
仁和·春天大道
万春板块
成温邛高速公路北测
依托花博会的分会场，开发西部旅游、娱乐、地产为一体的复合地产，带动本板块的其他物业的开发。
置信·国色天香
（四）交通状况（交通便捷---地铁四号线，光华大道，轻轨正在规划）
温江区距成都市中心约19公里，距市区二环路8公里，车程分别为30分钟、8分钟，距双流国际机场18公里。
318国道（即成温邛高等级公路）、光华大道（双向八车道）和即将动工的草金公路3条城市干道将温江与成都市紧密联络。
（五）经济状况
温江在成都市内经济地位比较
地方生产总值
（亿元）
位次
第三产业
位次
社会消费品
零售总额
位次
全市存款
余额
位次
成都市
2371
1181
999.2
4477
锦江区
235.24
2
144.8
3
193.2
1
青羊区
217.2
3
159.09
2
121.7
2
金牛区
267.43
1
169.84
1
94.4
3
武侯区
215.45
4
141.02
4
89.7
4
成华区
189.15
6
97.43
5
66.5
5
龙泉驿区
98.22
8
36.5
9
32.3
10
青白江区
83.84
11
22.17
14
20.3
16
新都区
128.92
7
41.95
8
39.4
8
78.79
2
温江区
81.71
12
27.2
11
19.4
17
45.05
7
金堂县
57.37
15
21.38
16
25.1
14
28.11
10
双流县
196
5
84.51
6
46.2
6
133.16
1
郫县
85.54
9
30.69
10
26
13
59.46
4
大邑县
48.09
18
18.65
17
24.4
15
30.65
9
蒲江县
26.05
19
8.05
19
12.1
19
13.09
12
新津县
50.1
17
18.28
18
16.9
18
24.11
11
都江堰市
84.02
10
42.3
7
41
7
66.71
3
彭州市
77.32
13
26.2
12
37.4
9
53.1
5
邛崃市
57.01
16
22.21
13
29.9
12
39.19
8
崇州市
58.78
14
21.41
15
31.1
11
49.98
6
国家统计局农调总队进行的全国县（市）社会经济综合发展指数测评结果，温江进入全国百强县，排在第77名。
温江在全国县（市）综合指标位序
县（市）名
综合位次
发展水平位次
发展活力位次
发展潜力位次
双流县
74
63
66
1506
温江区
77
57
87
1695
郫县
89
68
155
1726
（六）人口状况
温江区面积277平方公里，经统计全区总人口329323人，其中，非农业人口145240人，乡村人口184083人。
（七）消费状况
温江城区本地消费者（主力购房群体）35-45岁的对本项目在温江城区的相对位置地理位置教为敏感，对生活配套设施比对整体环境更为重视，但对于购房的相对价格是最为关注的话题，由于温江房地产市场市场程度不是很高和温江居民的经济收入的限制，还有经过近年温江房地产开发对沉积消费能量的释放，温江城区本地的消费潜力不是很大。
消费者的家庭收入状况、消费者的年龄状况和消费者的家庭人数以及他们购买的动机都影响着消费者的购房行为，温江的消费者主要是家庭收入为中等收入的工薪族。
购买人群
购买动机
工作为主者-企业法人高管
具备最大的购买能力收入与教育程度更高,希望追求舒适与个性
度假者-在市区有房
希望在节假日过一点的郊外的生活
新婚者
暂住,将来希望另外找房子,因夫妻都有工作,所以房租负担不重
成人教育者
外来务工的年轻人,在工作之余相继续充电,住宅离学校近,方便学习
好动者
年轻未婚,活泼爱玩.向往郊外的休闲及娱乐的生活
二次置业者
手头有富裕的资金,看中楼盘在学校附近,有出租或升值的可能
看家庭住户
有子女,并重视有了利于子女成长的学习环境和居住环境
（八）市场现状概况
温江，地处国家级生态示范区，拥有鱼凫城遗址、鱼凫王墓、柏灌王墓、陈家桅杆、宋代文庙等一批国家级和省市级文物保护单位，初步形成了以温泉旅游为龙头，生态农家旅游、古文化寻踪旅游和美食旅游相配套的旅游格局。
在中心城工作，郊区住家的人群呈进一步增长的趋势。
温江已成为成都人中心城工作郊区住家的首选区域之一。
温江被称为成都的后花园，以地域为商品住宅市场细分变量的意义是明显的，不同地域的消费者在价格承受能力，在对环境、配套设施的要求等方面有较大的差异。
而且这些需求差异是可以通过差异化的产品和营销策略来满足的。
现在的温江，已经成为大城西品质居家的最佳代言，其住宅项目从光华大道到大学城，从江安河畔到公园居家，从独栋别墅到手工洋房，再到精装公寓，温江的住宅产品，房地产发展与城市的建设、规划相得益彰，金温江带来的是国际花园城市的盛世居家。
服务业发展逐渐加快。
围绕“兴三优二，一三联动”产业发展战略，全区在交通运输、仓储和邮政业，批发和零售业，金融业，房地产业等四大基础产业稳步提升的基础上，新兴服务业也加快了发展步伐，积极引进和加快建设了新光三越百货、伊藤洋华堂、珠江国际商业中心、华西医院永宁分院等项目。
温江区内现共有81家在开发的开发商，经济带动作用非常巨大。
2009年，温江区全年GDP实现16.1%的增长。
房地产从一度过热走向低迷再到如今呈现“量价齐升”的增长格局，离不开政企合作的良好互动。
2010年，温江区共实现商品房成交量235万方，同比增长69%。
最近，区委区政府在认真研究、全面调研的基础上，将投入大量资金重点改善区内的水质和便民设施，力争为房地产业的发展创造良好的服务和条件。
未来，将把温江建设成田园城市的中国典范。
（九）目前销售及开发情况
由于四川周边地区到温江置业的人群渐多，选择到温江安年养老的消费动向初露端倪。
随着温江境内相关大盘的启动，温江房地产整体发展可能取得新的突破，使更多的非温江消费者选择到温江置业。
这使得温江区对房地产的刚性需求量很大。
因此楼盘多以预售的形式销售，开发商圈地多，观望意识较浓。
本土开发商较多，外埠实力机构较少。
已建、待建特色大盘，主题开发比较明确。
二、温江楼盘信息
（一）温江区楼盘信息
温江主要楼盘信息
区域
编号
名称
规模
地址
电话
1
边城香格里
温江光华大道（花博会对面）
82600835
2
中新公园大道
温江光华大道清泉北街66号
82005050
3
仁和春天大道
温江光华大道西、江安河畔,成都七中实验学校对面
82602999
4
恒大城
温江光华大道三段花博会主场馆对面（温江区政府新址旁）
82003777
5
七彩花都2期
温江新城芳兴西路（花博会公园北大门）
82717222
6
水映岛
花博会傍边
82009666
7
泰基花溪谷
温江光华大道西,花博会主场馆正对面
82601555
光华大道
8
香堤湾
温江光华大道上（仁和春天大道背后）
6656332266565533
9
彩蝶园
温江光华大道三段
82600338
10
森宇美茵河谷
温江光华大道花博会对面
82602222
11
西花汀
江光华大道临近温江城区1公里处,距光华大道垂直距离约200米
82602333
12
锦绣森邻
温江光华大道旁温江新城（紧挨花博会场馆）
82600001
13
东立光华杏林
成都七中
87465099
14
凯德风尚
成都七中
82009191
15
金河谷
温江温江区光华大道三段江安河畔成都七中实验中学旁
82607999
16
朝阳·时代西锦
150亩
温江花都大道温江中学对面
86083118
17
蓝光·香碧歌庄园
136亩
温江光华大道江安河畔（奥林匹克花园北侧）
82006969
18
珠江克莱国际公寓
60亩
温江光华大道花博会碧落湖公园西侧
8260111882601818
19
西班牙森林
80亩
温江光华大道三段以北
82766666
20
银诚归墅
110亩
温江光华大道三段柳城街道燎原村九组
80668888
21
丽晶港
225亩
温江光华大道与公金路交汇处
82681111
1
中铁瑞景澜庭
108亩
温江光华大道右侧,花都大道西段
67208999
2
上栖美塾
36亩
温江麻市街五医院正门旁
82762666
3
和音·晶座
12亩
温江泰康东路（白马庙市场后面
82718181
4
西蜀·尚都
温江南熏大道一段与长安路交汇处
67235959
5
春江·青龙湾
65亩
温江春江路（成都电力学院旁）
82795066
6
天府原里（1期）
403亩
温江海科路东段
82666662
7
书香秀筑
9亩
温江成大路（成都中医药大学旁）
82632311
主城区
8
金强·大学城
76亩
温江南熏大道与柳台大道交汇处（西南财大柳林校区旁）
82719999
9
鱼凫阳光
23亩
温江柳城镇鱼凫路（国色天乡旁）
82725777
10
海科名城
90亩
温江学府路
82676333
11
尚西花郡
50亩
温江花季街8号（温江区公平街办太极村3、5、6组）
82600022
12
巨龙环岛国际社区
47亩
温江城市公园内（柳城宾馆原址）
82666666
13
蓝光·紫檀山
70亩
温江江安河上游（温郫大道旁）
82612288
14
德坤雅逸居
82718008
15
漫城
温江南熏大道一段88号
82764666
16
静水香榭
温江鱼凫路（外北街）
82717366
17
德坤恬园
温江金府路中段
82718008
18
榕树岭
温江南熏大道与杨柳河交汇处（四川教育学院隔壁）
82775566
19
金色鱼凫
温江柳林路158号
82767799
20
国色天乡鹭湖宫
130亩
温江温江区万春镇国色天乡乐园旁
82612111
21
国泰·公园壹号
温江光华大道顶端文化路（紧邻温江公园）
82712888
1
美泉纪
100亩
温江鱼凫国都温泉大酒店向金马镇方向100米
82782266
2
花样年花样城
189亩
温江温泉大道三段
82008866
金马片区
3
悦水蓝山
150亩
温江金马国际体育城内
82781588
4
先生
97亩
温江金马温泉大道
85171111
5
月映长滩
98亩
温江金马镇
81715555
6
金马湖一号
550亩
温江金马
86787629
1
芙蓉锦绣
75亩
温江永宁“芙蓉古城”一期景区大门正对面
82695777
2
西贵堂
60亩
82697888
永宁片区
3
清溪·玫瑰园
335亩
温江永宁镇开金路999号（芙蓉古城大宅门对面）
82660505
4
芙蓉古城紫薇园
146亩
温江永宁镇（外环线外700米）
82696122
三、“世纪滨江”项目概况
“世纪滨江”由四川西昌时达房地产有限公司倾力打造的以高层、小高层、多层为建筑类型，其建筑面积为200000平方米，占地面积为66670平方米，地处温江核心地段，位于温江杨柳河边，又地处高档宜居生态片区，周边水资源丰富，小区内部配套设施非常齐备，门前是通往城区的主干道，有101、102、103、104、309、703等路公交车经过，可直达温江客运中心及城内绝大多数地方，交通十分发达，出行十分便利，环境优雅，夏天凉爽，十分宜人，生活十分便利。
小区绿化率为40%，容积率为2.50，停车位为1:
0.7，总户数为1655户，其规划有6F多层花园洋房、11F板式小高层、26F点式高层采用围合布局的形式形态多个自然组团。
（一）周围配套设施
1、社区配套
现代人在购房时，对于校区及周边配套设施考虑较多，该楼盘周边配套较为齐全，周围有美好家园超市，九龙超市，红旗超市、互惠超市，医疗设备有温江区医院、温江中医院、成都市第五人民医院等配套，教育文化底蕴浓厚，周围有四川交通职业技术学院杨柳河校区，成都市温江区庆丰小学，温江区东大街第二小学，四川省教育学院温江校区，四川化工学校等校区。
同时银行金融有建设银行、工商银行、农业银行，餐饮设施有华亨酒店、龙腾火锅、雪柳渡风味居，休闲娱乐有商城、台球俱乐部、KTV、网吧等，休闲游乐有温江城市公园、置信城市公园、以及各大高校内篮球场、足球场等，周边社区有柏林小镇，学府美地，柳城阳光等小区。
2、交通状况
在温江选房者中，大部分都会考虑交通状况。
该楼盘有着较为便利的交通，有101、102、104、309、703等路公交车经过，可直达温江客运中心及城内绝大多数地方，交通极为便利。
3、周边楼盘
柏林小镇
物业类别：
住宅
装修情况：
毛坯
建筑类别：
花园洋房小高层多层
物业地址：
棠湖泊林小镇:
温江-成都温江杨柳河畔
售楼地址：
杨柳河边德通桥旁
交通状况：
309、703
开发商：
成都棠湖屋业发展有限公司
主要户型:
147－165平米
容积率：
1.57
绿化率：
40%
物管费：
电梯1元/平米，洋房0.9元/平米
环线：
郊县（区）
价格描述：
4785元/平方
占地面积：
80000.40平方米
建筑面积：
138722平方米
该项目德式风情生活小镇是温江比较有特色的建筑设计，别具一格的巴伐利亚风情的坡屋顶理，产品创新的引入“前庭后院”概念，使得生活空间更加宽绰。
小区给人以优雅的格调，营造出高舒适的受人欢迎的社区环境。
该项目主要户型为147-165平方米，户型集中偏大，属中高档次的住宅楼，满足了一般享受型购房者的特殊需求。
学府美地
物业类别:
公寓
建筑类别:
多层
物业地址:
学府美地:
温江-温江区南熏大道
销、预售证:
温房预售字第313
售楼地址:
温江柳台大道
价格描述:
最高价:
2760元/平方米
装修情况:
毛坯
占地面积:
30000平方米
总建筑面积:
52843平方米
绿化率:
35%
容积率1.80
单价：
起价2388元/㎡
价格说明：
一次性付款银行按揭
该项目的开发时间较早，从以上项目指标可以看出，销售价格起价较低，其规模较小，装修简陋，紧邻一个菜市场和商业综合市场，使得底层楼的生活环境较为嘈杂，但小区绿化环境好，户型设计更加人性化。
该小区业主多为居家者，附近学校的教师职工，以及当地的中老年二次置房者。
其目标客户的收入较为稳定，而采取的一次性付款，银行按揭付款方式减少了资金回收的风险，增加了尽早回收投资成本的机会，同时可为企业取得了一笔可观的利息收入。
四、“世纪滨江”的竞争对手分析
_一、DO-lala家项目
（一）、项目概况
该项目是由四川巨鸿房地产开发有限公司打造的，占地面积为12801平方米，建筑面积为73361平方米，其位于温江区德通桥路，四川农业职业技术学校对面，紧邻温江城区，属于城市中心与温江大学城交汇之地，门前是通往城区的主干道，有101、102、104、319、904、703路公交车，周围还有可直达成都市区309路，也可直达温江客运中心及城内绝大多数地方，生活十分便利。
以小户型,投资地产,教育地产为项目特色，容积率为4.80，绿化率在31.50%，停车位有441个，是由1栋32层和2栋18层的高层电梯公寓组成，通风采光良好。
总户数为728户，户型面积区间为34—120平方米之间，主要以中小户型为主，配备宜居舒适的大户型，4平米小户，独立明厨明卫，带生活阳台设计；60平米两房拥有3个阳台设计；90平米户型两房可变三房；109平米三房拥有1.8米宽，近7米长的超大露台，这是同区域在售项目都没有的设计。
（二）周围配套设施
1、社区配套
购房者也对周边配套设施考虑较多，该楼盘周边配套较为齐全，教育文化底蕴浓厚，有四川农业职业技术学校，四川交通职业技术学院，成都中医药大学，四川化工学校、西南财经大学、四川教育学院、温江区实验幼儿园，庆丰街小学、东大街第一小学、温江区第二小学、温江二中、温江中学、成都市温江区实验学校等校。
周围有美好家园超市、互惠超市、红旗超市、九龙超市、农贸市场，医疗设备有成都市第五人民医院、温江区医院、温江中医院等，同时银行金融有中国银行、工商银行、交通银行、农业银行、中信银行、农村信用社、建设银行。
餐饮设施有华亨酒店、龙腾火锅、德庄火锅、雪柳渡风味居，休闲娱乐有极限歌城、台球俱乐部、KTV、网吧等，休闲游乐有城市公园、各大高校内篮球场、足球场等。
商业有人民商场、苏宁电器、柳城夜市、更有家私建材一条街、宏泰数码城等。
2、交通状况
购房者在买房的时候也会考虑交通状况。
该楼盘有着较为便利的交通，南熏大道和柳台大道两条温江城区主路分布两侧，有101、102、104、309、319、904、703等路公交车经过，可直达温江客运中心及城内绝大多数地方，交通极为便利。
3、优势分析
售楼部和工地选址较好且临近主要马路，使得受众比较容易识别，且交通条件便利，公交路线多，不用转车可直达温江客运中心及城内绝大多数地方，交通极为便利，休闲、购物以及观光条件优越，周围聚集很多高校，门前是通往城区的主干道，出行十分方便。
4、劣势分析
项目目前为期房，地块还没有在售，开发公司知名度及品牌度不大且竞争楼盘较为激烈。
二“雕刻时光”项目
（一）项目概况
该项目由四川信安金兰实业有限公司是打造的，占地面积为11630平方米平方米，建筑面积为57000平方米平方米，其位于温江凤溪大道北段，美好购物商场对面，温江繁华的时尚中心。
以宜居生态地产,小户型,配套商品房为项目特色，容积率为3.92，绿化率在30%，停车位有290个，总户数为525户，光华大道，成温邛高速，成青快速通道可到达项目，乘309、319、703路公交车在凤溪大道站下车也可到达项目。
步行5分钟内可达大型购物商场，农贸市场，银行，娱乐广场健身中心，最直接的享受了温江最成熟的生活配套，是温江高素质人群居住最集中的小区。
（二）周围配套设施
1、社区配套
该楼盘周边配套较为齐全，周围有美好家园超市，九龙超市，红旗超市、互惠超市，农贸市场，医疗设备有温江区医院、温江中医院、成都市第五人民医院等配套，周围有成都市温江区庆丰小学，温江区东大街第二小学，步行5分钟内可达大型购物商场，同时银行金融有建设银行、工商银行、农业银行，餐饮设施有华亨酒店、龙腾火锅、、雪柳渡风味居，休闲游乐有温江城市公园、置信城市公园，休闲娱乐有商城、台球俱乐部、KTV、网吧、娱乐广场健身中心、下沉式运动休闲广场等。
2、交通状况
光华大道，成温邛高速，成青快速通道可到达项目，乘309、319、703路公交车在凤溪大道站下车也可到达项目。
步行5分钟内可达大型购物商场，农贸市场，银行，娱乐广场健身中心，最直接的享受了温江最成熟的生活配套，交通十分方便。
3、优势分析
雕刻时光项目地处温江繁华的时尚中心，临近美好家园超市，是在售物业中居家最方便、配套最完善、增值潜力最高、空间最精致的综合型物业。
4、劣势分析
项目目前为期房，绿化率较低，周边楼盘竞争激烈，开发商知名度不大。
三“金水湾”项目
（一）项目概况
该项目占地面积为13840平方米，建筑面积为73775平方米，地处温江新城中心，紧邻温江地标性住宅社区－海峡新城，两项目均由成都金强实业开发，杨柳西路与南浦西路交汇处，距离成都三环15公里，国色天乡游乐场6公里，以宜居生态地产,打折优惠楼盘为项目特色，塔楼、高层为其建筑类别，其容积率为4.02，绿化率28.30%，地下车位有424个，总户数为504户，67-
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