工业用地综合绩效评价 - 上海市土地学会.pptx

工业用地综合绩效评价 - 上海市土地学会.pptx

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,高魏上海市地质调查研究院20146上海,交流内容,一、课题背景二、研究内容及创新三、成果应用四、下一步工作设想,一、课题背景,国家生态文明建设战略十八大：

“五位一体”总体战略。

十八届三中全会：

加快建立生态文明制度。

上海经济转型升级要求上海十二五规划：

加快建设“四个中心”，推进产业结构调整。

2014年政府工作报告：

强化资源节约和环境保护，推进生态宜居城市建设。

一、课题背景,东京嘉巴黎上海1/31/9国际比较,定、宝山常熟江阴张家港,3.6亿元/km275%50%50%02468国内比较,上海土地利用状况土地利用结构呈现“两高两低”特征,土地利用绩效水平与国内外城市相比较还有差距,上海市现状工业用地分布图,一、课题背景,上海市土壤地球化学环境图（铅）,上海市土壤地球化学环境图（镉）,上海土壤和地下水环境状况土壤和地下水环境不容乐观，部分老工业基地（开发区）土壤地下水污染严重；大部分工业用地供应环节、使用过程中其土壤和地下水环境未纳入监管范围。

一、课题背景,第六次规土会议：

建设用地规模“负增长”,104、195和198区域，在转型利用过程中，水土污染问题不可忽视,典型区域桃浦化工区高桥石化工业基地吴淞工业区闵行经济技术开发区嘉宝生态走廊,二、研究内容及创新,土壤环境质量调查土壤污染风险评价土壤修复经济经济评估土地利用综合绩效评估工业用地弹性出让年期研究,首次把地球化学研究内容纳入土地资源管理学科领域，填补相关领域研究空白，在“创新驱动升级、经济转型发展”要求下，有利于提升工业用地二次开发科学管理决策水平。

学科交叉,一是开展了工业用地转型利用土壤污染风险评价研究，构建出适用于转型后为农用地、居住用地、公共服务设施用地（公共场地）、商服用地、工业用地等5种不同利用方式的风险评价模型，提出了土壤修复目标值计算模型，进一步优化丰富了污染风险评价的方法理论体系；二是开展了“点”上的工业用地转型土壤修复技术经济评估研究和“面”上的工业用地转型土壤适宜性分析，提出了土壤污染修复技术路径和整体优化方案；,三是构建工业用地综合绩效评价体系，实现由“经济指标评价”向“经济、社会、生态综合评价”模式转变，推进土地全要素、全生命周期管理；,内容创新,四是基于企业生命周期研究，率先开展了工业用地弹性出让年期制度研究，完善了工业用地的退出和流转机制，有效推动了本市工业用地出让制度的改革与政策创新。

立足土地管理实际，结合管理需求，加强研究成果向政策性文件的应用转化。

应用深化,研究创新,二、研究内容及创新,呼吸摄入皮肤吸收,概念模型,

（一）土壤污染风险评价,一级风险评价,蒸汽或飘尘,蒸汽或飘尘,蒸腾作用,呼吸摄入,误食土壤,皮肤接触,蒸腾作用,呼吸摄入,表层土,亚表层土,地下水,二级风险评价,工业用地商服用地居住用地公共用地农用地,不同转型方向,

（一）土壤污染风险评价,风险评价结果,学科交叉,首次把地球化学研究内容纳入土地资源管理学科领域，填补相关领域研究空白，在“创新驱动升级、经济转型发展”要求下，有利于提升工业用地二次开发科学管理决策水平。

一是开展了工业用地转型利用土壤污染风险评价研究，出适用于转型后为农用地、居住用地、公共服务设施用地（公共场地）、商服用地、工业用地等5种土地利用方式的风险评价模型，研究成果更具实践应用价值；,二是开展了“点”上的工业用地转型土壤修复技术经济评估研究和“面”上的工业用地转型土壤适宜性分析，为提出污染场地的最优修复方案及土地规划最优化建议提供科学依据；三是构建工业用地综合绩效评价体系，实现由“经济指标评价”向“经济、社会、生态综合评价”模式转变，推进土地全要素、全生命周期管理；,内容创新,四是基于企业生命周期研究，率先开展了工业用地弹性出让年期制度研究，完善了工业用地的退出和流转机制，有效推动了本市工业用地出让制度的改革与政策创新。

立足土地管理实际，结合管理需求，加强研究成果向政策性文件的应用转化。

应用深化,研究创新,二、研究内容及创新,

（二）土壤污染修复技术经济评估,土壤污染修复技术经济评估,确定修复方案,桃浦化工区：

“点上”修复经济特征综合分析,根据场地土铜、乙苯、二上四种污染物,图4-9乙苯含量空间分布图,桃浦化工区：

“面上”场地污染评价,场地土壤环境质量等级图,场地中东部和北部地区环境评级为4级用地，多种污染物的单项污染物污染指数Pi1，说明土壤受铜、乙苯、二甲苯等污染物的污染较严重，需要进行修复；场地西南部土壤污染较轻，环境评级为1级用地，可以在进一步详细调查后转型为居住用地等；场地东南部大部分区域环境评级为2级用地或3级用地，可转型办公、商业、工业用地。

桃浦化工区生产性服务业功能区规划图,场地用地类型建议图,桃浦化工区：

基于转型需求的土地适应性分析,桃浦,化工区生产性服务业功能,规划图,场地用,地类型建议图,区域编号,现状分析,土地利用类型,转型目标优先发展其他建议,现有规划,规划建议,土壤污染较轻，区域原,A类先不存在对环境较严重,的工业厂区,农用地、居住或公共服务设施用地,转型为B类或C类用地,公共绿地、居住用地、商业办公居住综合用地、教育科研用地等,适宜转型为居住用地等。

与现有规划转型目标基本相符。

虽然存在一定的土壤污,B类尚未对人体健康造成风,险，但可能不适合植物或农作物的大面积生长，生态适宜性较差,染物，但污染并不严重，商服或其,他建设用地,转型为C类用地,居住用地、办公用地、商业办公居住综合用地等,适宜转型为办公用地、商业用地、或居住用地。

与现有规划转型目标基本相符。

土壤受到的污染较严重，,虽然进行了修复，但由区,于该区域长期存有较多,C类污染型的化工企业，尤,工业或仓其是染化八厂、金鹿化储用地工、桃浦焦化等企业，因此该区域的生态适宜性较差,限制转型居住用地、办公为A类用商业用地、研发地，酌情办公用地、市政转型为B设施用地、公共类用地绿地等,适宜转型为工业仓储用地、市政设施用地、办公商业用地。

北片区检测点多项污染物浓度超标，短期内不适宜转型为居住用地。

将居住用地布置在南边污染物浓度相对较低的区域，中间种植降解土壤污染物的绿化隔离带，与北片区的工业用地相隔，降低对居民的健康风险。

升级产业结构，淘汰落后产业，发展环境友好型工业。

桃浦化工区：

基于转型需求的土地适应性分析,学科交叉,首次把地球化学研究内容纳入土地资源管理学科领域，填补相关领域研究空白，在“创新驱动升级、经济转型发展”要求下，有利于提升工业用地二次开发科学管理决策水平。

一是开展了工业用地转型利用土壤污染风险评价研究，出适用于转型后为农用地、居住用地、公共服务设施用地（公共场地）、商服用地、工业用地等5种土地利用方式的风险评价模型，研究成果更具实践应用价值；,二是开展了“点”上的工业用地转型土壤修复技术经济评估研究和“面”上的工业用地转型土壤适宜性分析，提出了土壤污染修复技术路径和整体优化方案；,三是构建工业用地综合绩效评价体系，实现由“经济指标评价”向“经济、社会、生态综合评价”模式转变，推进土地全要素、全生命周期管理；四是基于企业生命周期研究，率先开展了工业用地弹性出让年期制度研究，完善了工业用地的退出和流转机制，有效推动了本市工业用地出让制度的改革与政策创新。

内容创新,立足土地管理实际，结合管理需求，加强研究成果向政策性文件的应用转化。

应用深化,研究创新,二、研究内容及创新,（三）工业用地综合绩效评价,工业用地综合绩效评价：

覆盖经济、社会、生态的综合评价体系,综合经济产出=经济绩效-土壤修复成本其中：

土壤修复成本=直接经济成本+时间机会成本,（三）工业用地综合绩效评价,按用地绩效类评价指标考核项目准入情况，纳入出让合同约定条款,水土环境监测结果作为本底值纳入出让合同附件,按综合绩效评价指标体系考核地块用地绩效合同履约情况,定期监测水土环境质量，发现污染，及时要求修复；污染严重的，按合同要求退出,按综合绩效评价指标体系考核地块用地绩效合同履约情况，以及区域内集约用地所处水平,水土环境监测结果作为一票否决指标，发现污染，要求修复并收回用地,工业用地综合绩效评价：

全过程绩效评价,学科交叉,首次把地球化学研究内容纳入土地资源管理学科领域，填补相关领域研究空白，在“创新驱动升级、经济转型发展”要求下，有利于提升工业用地二次开发科学管理决策水平。

一是开展了工业用地转型利用土壤污染风险评价研究，出适用于转型后为农用地、居住用地、公共服务设施用地（公共场地）、商服用地、工业用地等5种土地利用方式的风险评价模型，研究成果更具实践应用价值；,二是开展了“点”上的工业用地转型土壤修复技术经济评估研究和“面”上的工业用地转型土壤适宜性分析，提出了土壤污染修复技术路径和整体优化方案；,三是构建工业用地综合绩效评价体系，实现由“经济指标评价”向“经济、社会、生态综合评价”模式转变，推进土地全要素、全生命周期管理；,四是基于企业生命周期研究，率先开展了工业用地弹性出让年期制度研究，完善了工业用地的退出和流转机制，有效推动了本市工业用地出让制度的改革与政策创新。

内容创新,立足土地管理实际，结合管理需求，加强研究成果向政策性文件的应用转化。

应用深化,研究创新,二、研究内容及创新,（四）工业用地弹性出让年期研究,十七届三中全会：

建立最严格的节约用地制度需要从制度设计、技术标准、评价监管等方面进一步优化和强化工业用地最高50年年期出让，与企业生命周期不匹配，低效用地退出困难,50,50,企业生命周期,土地使用权年期,（四）工业用地弹性出让年期研究,出让年期研究：

企业生命周期研究采用“生存分析法”重点剖析了企业发展生命周期特征及其影响因素，得出：

上海工业企业平均生存年限10年，主要制造业企业平均生存年期在10-12年之间，企业进入的38年为高风险期，并综合土地储备成本、设备折旧、营业年限等因素，建议将工业用地出让年期设置为20年。

四个行业生存曲线,退出企业的生存时间分布情况（以通用设备制造产业为例）,生存时间,平均生存时间,出让价格研究：

地价方案,应用建议20年地价占50年的40%-60%，30年占60%-80%；在首次以弹性年期出让时，原则上20年可采用50%，30年采用70%，对于战略新兴、重点支持类产业比例可向下浮动，能耗高、产出低的向上浮动。

（四）工业用地弹性出让年期研究,续期制度研究：

续期考核,首次把地球化学研究内容纳入土地资源管理学科领域，填补相关领域研究空白，在“创新驱动升级、经济转型发展”要求下，有利于提升工业用地二次开发科学管理决策水平。

学科交叉,一是开展了工业用地转型利用土壤污染风险评价研究，出适用于转型后为农用地、居住用地、公共服务设施用地（公共场地）、商服用地、工业用地等5种土地利用方式的风险评价模型，研究成果更具实践应用价值；,二是开展了“点”上的工业用地转型土壤修复技术经济评估研究和“面”上的工业用地转型土壤适宜性分析，提出了土壤污染修复技术路径和整体优化方案；,三是构建工业用地综合绩效评价体系，实现由“经济指标评价”向“经济、社会、生态综合评价”模式转变，推进土地全要素、全生命周期管理；,四是基于企业生命周期研究，率先开展了工业用地弹性出让年期制度研究，完善了工业用地的退出和流转机制，有效推动了本市工业用地出让制度的改革与政策创新。

内容创新,立足土地管理实际，结合管理需求，加强研究成果向政策性文件的应用转化。

应用深化,研究创新,二、研究内容及创新,三、成果应用,土壤和地下水环境质量档案制度,存量工业用地转型开发前，国土资源管理部门委托开展场地土壤地下水地质环境检测，如发生污染的，应积极组织修复工作。

所有工业用地出让前须进行水土地质环境监测，并作为出让合同附件；在土地过程评估（达产前后3-5年1次）、到期评估（出让期满前1年）结合