物业经营管理.docx
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物业经营管理
第一章物业经营管理概述
一、单项选择（每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意）
1、物业经营管理强调为业主提供（）服务，满足其物业投资收益或企业发展战略及主营业务发展目标的要求。
C、价值管理
2、物业经营管理服务的目标，是从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实践（）的基础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力.
D、物业价值最大化
3、市级购物中心建筑面积一般在（）
A、3万平方米以上
4、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中处在总包位置的是指（）物业管理企业。
A、管理型
5、一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上，称为（）
C、复式公寓
6、（）是一种新型的房地长服务业务，其主要功能是通过对人和工作的协调，为企业或事业单位创造一个良好的生产、办公环境。
D、设施管理
13、关于零售商业物业的表述，不正确的是（）。
C、零售商业物业是指用于商业经营活动的小型店铺
14、资产管理公司通过（），来聘用、解聘和调配物业管理企业。
A、监控物业的运行绩效
15、管理型物业管理企业与专业型物业管理企业的区别，表述不正确的是（）
A、专业型物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，在物业管理活动中出在总包的位置
16、根据资产组合理论，不正确的是（）。
C、理性的投资者将选择风险最小的那个组合
二、多项选择题（每题2分，每题中的备选项中，有2个或2个以上选项符合题意。
错选或多选，本题不得分；少选，所选每个选项0.5分）
1、物业经营管理是（）等活动不断拓展，交叉和融合的结果，是贯穿与物业整个寿命周期的综合性管理服务。
A、物业管理B、房地产开发
C、房地产资产管理D、房地产组合投资管理
E、设施管理
2、物业经营管理强调为业主提供价值管理服务，满足其（）的需求。
A、物业投资收益B、企业发展张略
C、主营业务发展目标D、物业维修养护
Ｅ、延长物业的自然寿命
3、人们主要依照写字楼（）等对其进行等级划分
A、收益能力B、所处位置
C、楼宇设计和装修状况D、使用时间
Ｅ、投资者內性
4、对分散产权的零售商业物业进行集中统一的专业化物业经营管理服务的益处有（）。
A、利于选择优良租户
B、利于优化零售商业的业态组合
C、利于实现业主总体利益的最大化
D、可使商业辐射区域覆盖整个城市
E、能满足各种顾客层次的一站式购物消费和一站式享受的需求
5、物业经营管理与传统物业管理的关系，表述不正确的是（）
A.物业经营管理活动不包括对物业本身的维系、养护、管理
B、传统物业管理强调为物业提供价值管理服务
C、物业经营管理强调满足业主物业投资收益、企业发展战略及主营业务发展目标的需求
D、写字楼、零售商业等收益性物业完全可以通过物业经营管理活动，像企业那样为业主或投资者创造利润和回报
E、物业保值、增值要求物业管理从传统的物业运行管理服务，向策略性的物业投资价值管理方向拓展
7、工业物业是为人类生产活动提供空间的物业，包括（）等。
A、工业厂房B、仓库用房
C、高新技术产业用房D、研究与发展用房
E、写字楼
8、酒店和休闲娱乐设施是为人们的商务或公务旅行、会议、旅游、休闲、康体娱乐活动提供空间的建筑，包括（）等
A、写字楼B、高尔夫球场
C、休闲度假村D、赛马场
E、花园公寓
9、设施管理的对象，主要是（）等
A、高新技术企业用房B、医院设施
C、科研教学设施D、政府办公楼
E、甲级住宅楼
13、房地产资产管理公司的主要工作任务和目标包括（）
Ａ、负责管理物业管理企业和设施管理公司
Ｂ.监督物业管理企业和设施管理公司的行为
C、指导物业管理企业和设施管理公司为物业发展制定战略计划
D、使管理范围内的物业在所处的子市场内实现价值最大化
E、满足业主、租户和物业管理企业的要求
14、一个资产管理公司通常负责几处不同的物业，资产管理一般按照（）的分类原则来管理物业。
A、物业类型B、地理位置
C、物业新旧程度D、物业产权类型
E、物业运营成本
15、房地产组合投资管理的内容包括（）。
A、理解和执行物业业主的投资目标
B、评价物业管理企业和设施管理公司的表现
C、审批资产管理公司提出的更新改造计划
D、以经风险调整和的组合投资回报最大化为目标来管理资产
E、在合适的时机购置和处置物业资产
16、房地产投资的利润是通过（）途径创造出来的。
A、在极好的条件下从开发商手中购买物业
B、通过物业管理保障物业始终处在正常的尊坐状态
C、在合适的时机售出物业
D、在极好的条件下从原主手中购买物业
E、在持有期间以现金流入量的现值最大化为目标来经营物业
17、下列关于专业型物业管理企业的表述，正确的有（）
A、受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任
B、通常以专业分包的形式获得物业管理业务
C、也以直接接受业主委托的形式获得物业管理业务
D、同时具备物业策略管理和物业运行管理能力
E、由其提供专业管理服务，既能提高管理效率和质量，也能有效控制和降低管理成本
19、大宗房地产投资组合中，物业管理或设施管理、资产管理和组合投资管理之间的相互关系的表述如下（）。
A、物业管理和设施管理定位在现场操作层面的管理
Ｂ、房地产组合投资管理公司负责管理物业管理企业和设施管理公司
C、房地产资产管理公司会努力地分散投资，以减少投资组合的整体风险
D、为了实现投资者所拥有的房地资产价值最大化的目标，三个层次的物业经营管理必须进行有效的协调，并根据市场需求的变化主动地调整经营策略
E、房地长组合投资管理公司必须协调不同的资产管理公司，以平衡整个投资组合的现金流需求
20、物业经营管理中的战略性工作包括（）。
A、确定战略B、构建信息基础
C、决策分析Ｄ、进行资产组合
E、成本管理
第二章房地产投资及其区位选择
一、单项选择题
6.公寓的租户希望获得洗衣服务，出租人就增加自动洗衣房，这表明出租人考虑了房地产投资的（）。
A.适用性B.差异性C.长期性D.政策性
7.国外研究表明，公寓、酒店的经济寿命是（）年。
A.40B.50C.60D.70
8.（）是指面向现有运行中的房地产，以获取物业所有权或使用权为目的的投资。
A.房地产债券投资B.房地产间接投资
C.房地产开发投资D.房地产置业投资
10.以下关于房地产开发投资的表述，不正确的是（）。
A.房地产开发投资者通过转让其开发的房地产产品收回投资，获取开发利润
B.房地产开发投资通常属于长期投资
C.房地产开发投资形成房地产市场上的增量供给
D.房地产开发投资者将建成后的房地产用于出租或经营时，开发投资就转变成了置业投资
12.房地产投资企业通过资本市场融资时，房地产债券或股股票的投资者，也就分享了房地产投资的部分收益，成为（）。
A.MBS投资者B.REITs投资者
C.房地产直接投资者D.房地产间接投资者
16.住房抵押贷款证券化是指将金融机构所持有的（）转化为可供给投资者持有的住房抵押支持证券，以达到筹措资金、分期房地产金融风险等目的。
A.住房开发抵押贷款债权B.个人住房抵押贷款债权
C.经济适用住房抵押贷款债权D.住房公积金抵押贷款债权
20.从房地产投资的角度来说，风险（）。
A.是获得预期收益的不确定性
B.是无法估计获得预期收益的可能性
C.是未获得预期收益可能性的大小
D.实际收益与预期收益的差别
21.投资者将资金投入房地产后，失去了其他投资机会，同时也失去了相应可能收益的风险，称为（）。
A.收益现金流风险B.个别风险C.比较风险D.时间风险
二、多项选择题
2.以下关于房地产直接投资和间接投资的表述，正确的有（）。
A.直接投资是指投资者直接参与房地产开发或购买工程，参与有关管理工作
B.间接投资主要是将资金投入与房地产相关的证券市场
C.直接投资可分为开发投资和置业投资两种形式
D.开发投资者一般是从长期投资的角度出发，希望获得收益
E.间接投资者不直接参与房地产经营管理工作
3.房地产间接投资的具体形式包括（）。
A.置业投资B.购买房地产开发、投资企业的债券C.购买REITs
D.购买房地产开发、投资企业的股票E.购买MBS
4.关于房地产间接投资的下列表述，正确的有（）。
A.从购买土地使用权开始B.从购置房地产开始
C.以获取物业所有权或使用权为目的
D.将资金投入与房地产相关的证券市场的行为
E.不需直接参与房地产经营管理工作
5.按资产投资的类型划分，房地产投资信托公司分为（）。
A.权益型B.抵押型C.质押型D.保证型E.混合型
7.房地产投资之弊在于（）。
A.流动性差B.投资数额巨大C.投资建设期长
D.投资回收期长E.需要专门的知识和经验
8.下列关于系统风险和个别风险的表述，正确的有（）。
A.系统风险是指市场供求风险
B.较之个别风险，系统风险不易判断和控制
C.或然损失风险属于个别风险
D.周期风险属于个别风险
E.持有期风险属于个别风险
9.投资者在进行房地产投资决策时，应（）。
A.根据项目风险大小确定相应的投资收益水平
B.根据风险管理的能力选择投资方向
C.根据风险周期变化的特点把握投资时机
D.避免机会成本
E.尽量选择政府鼓励的项目进行投资以降低政策风险
10.仅对市场内个别项目产生影响、可以由房地产投资者控制的个别风险包括（）。
A.购买力风险B.比较风险C.收益现金流风险
D.或然损失风险E.时间风险、持有期风险
11.狭义的区位含义，包括某一具体投资项目所处的（）。
A.宏观位置B.中观、微观位置
C.社会环境D.竞争环境E.经济环境
12.避免政策风险的有效方法，包括选择（）的项目进行投资。
A.政府鼓励B.有收益保证C.有税收优惠政策
D.国有资产参股项目E.灰色区域项目
13.下列选项中，属于未来经营费用风险的有（ ）。
A.建筑物功能过时所带来的风险
B.建筑物存在内在缺陷导致结构损坏的修复费用
C.未来不可预见的法律费用
D.实际收益和预期收益的差异随着持有期延长而加大
E.资本价值随着收益率的变化而变化
14.房地产投资的风险主要体现在（ ）。
A.投入资金的安全性 B.期望收益的可靠性 C.投资项目的变现性
D.资产管理的复杂性 E.投资项目的复杂性
15.房地产市场的周期可以分为以下（）阶段。
A.雏形B.复苏与发展C.繁荣
D.危机与衰退E.销匿
16.对房地产投资中“区位”含义的理解应包括（）。
A.地理位置
B.在城市社会经济活动中的位置
C.在整体市场供求关系中的位置
D.在未来城市发展建设中的位置
E.相对重要性不变的位置
17.居住物业的投资区位选择时要考虑的主要因素有（）。
A.市政公用和公建配套设施的完备程度
B.公共交通便捷程度
C.环境因素
D.居民人口与收入
E.政府控制环境污染的政策
18.选择写字楼物业投资区位时要考虑的主要因素有（）。
A.当地提供主要原材料的可能性
B.技术人才和劳动力攻击的可能性
C.易接近性
D周围土地利用情况和环境
E.与其他商业设施接近的程度
第三章房地产投资分析技术
一、单项选择题
5.收益性物业的运营费用是除（ ）外物业发生的所有费用。
A抵押贷款还本付息 B税金
C保险 D人员工资
7.（ ）是业主非常关心的问题也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面。
A潜在毛租金收入的最大化 B税前现金流的最大化
C净运营收益的最大化 D税后现金流的最大化
8.关于物业经营过程中的准备金，下列表述不正确的是（ ）。
A准备金又称大修基金
B用于物业的日常维修和更新改造
C如果这部分资金来自物业的收益，应从物业现金流中扣除
D小区内的非住宅物业的准备金在《物业管理条例》中称作专项维修资金
9.目前我国的营业税的税率为（ ）城市维护建设税和教育费附加在市区分别为营业税额的（ ）和（ ）。
A 12% 4% 3% B 12% 5% 3%
C 5% 10% 3% D 5% 7% 3%
12.关于资金的时间价值，下列论述不正确的是（ ）
A同样数额的资金在不同时点上的价值差别称为资金的时间价值
B从投资者的角度看，资金的增值特性使其具有时间价值
C从消费者的角度看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的补偿。
D资金时间价值的大小，取决于通货膨胀率的大小。
16.下列关于设备磨损的表述，不正确的是（ ）
A设备有形磨损是设备在使用或闲置过程中发生的实体性磨损
B由于社会经济技术环境变化造成的设备贬值是设备有形磨损
C设备有形磨损使设备精度降低，设备最终丧失使用价值
D无形磨损不表现为设备原始价值的贬值
17.关于设备磨损的补偿，不正确的是（ ）
A有形磨损的局部补偿是修理
B无形磨损的局部补偿是现代化技术改造
C有形磨损的完全补偿是现代化技术改造
D无形磨损的完全补偿是更换
18.设备更新的核心工作是确定设备的（ ）
A价值 B自然寿命
C技术寿命 D经济寿命
19.设备经济分析中的沉没成本等于旧设备（ ）减去其当前市场价值后的差值
A原值 B账面价值
C历史价值 D入账价值
20.关于设备更新分析的表述，不正确的是（ ）。
A只考虑未来发生的现金流量
B也要考虑以前发生的现金流量及沉没成本
C一般只比较设备的费用
D设备更新分析以费用年值法为主
二、多项选择题。
1.在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各时点上实际发生的（ ）叫做现金流量。
A.资金流入 B.资金流出
C资金的投入 D资金现值
E.资金将来值
2.对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括（ ）等。
A.土地费用、建造费用 B.还本付息
C.税金 D比较成本
E.运营费用
3.空置和收租损失是指（ ）。
A.空置的面积不能产生租金收入
B.租出的面积没有收到租金
C.出租面积的变化导致租金减少
D.租金水平的变化导致租金减少
E.可出租面积的减少而少收的租金
4.收益性物业的运营费用包括（ ）等。
A.空置和收租损失 B.抵押贷款还本付息
C.房产税和所得税 D.为租客提供服务的费用
E.物业管理费用
5.财务净现值是指按（ ），将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和。
当NPV≥0时，该项目在财务上是可以接受的。
A.基准收益率 B目标收益率
C投资回报率 D现金回报率
E内部收益率
6.“两税一费”是指（ ）。
A.房产税 B.城镇土地使用税
C.教育费附加 D.营业税
E.城市维护建设税
7.下列关于物业的税前现金流的表述，不正确的有（ ）。
A是业主的税前收入
B从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息，就得到物业的税前现金流
C当净运营收益不足以支付抵押贷款还本付息额时，该现金流是负值
D从物业税前现金流中扣除所得税，即得到物业税后现金流
E如果物业没有抵押现金贷款安排，税前现金流就等于物业的净运营收益
8.关于单利计息和复利计息的表述，正确的有（ ）。
A单利计息是仅按本金计算利息，利息不在生息
B复利计息是按本金加上先前计息周期所累积的利息进行计息
C我国个人储蓄存款和国库券的利息以单利计算
D在投资分析中，一般采用单利利息
E复利利息时，n个计息周期后的本利和计算公式为Fn=P（1+i*n）
9.下列属于设备有形磨损的是（ ）。
A封存的设备因自然力产生的磨损
B设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值
C技术进步因素的影响，社会上出现了新型设备，从而使原有购买的设备贬值
D设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏
E政府通过税收政策限制污染环境的设备使用
10.下列关于房地产置业投资过程中现金回报率的表述，正确的有（ ）。
A是指每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率
B该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
C税前现金回报率计算中，年现金收入等于净运营收益扣除还本付息后的净现金流量
D现金回报率属于动态盈利能力指标
E现金回报率即资本化率
11.关于设备寿命的表述，正确的有（ ）。
A自然寿命主要取决于有形磨损的速度
B技术寿命主要取决于有形磨损的速度
C技术进步速度越快，设备的技术寿命越长
D经济寿命是使投入使用的设备等额年总成本最低或等额年净收益的使用限期
E经济寿命是由无形磨损决定的
12.在房地产投资分析中将房地产投资的收益分为（ ）两部分。
A财务内部收益率 B现金回报率
C权益回报 D现金回报
E还本付息
13.静态盈利能力指标一般有（ ）。
A财务内部收益率 B现金回报率
C静态投资回收期 D投资回报率
E投资负债率
14.动态盈利能力指标一般有（ ）。
A资产负债率 B现金回报率
C动态投资回收期 D财务内部收益率
E财务净现值
15.清偿能力指标包括（ ）。
A资产负债率 B借款偿还期
C偿债备付率 D现金回报率
E财务净现值
16.关于房地产置业投资过程中投资回报率的表述，正确的有（ ）。
A是指每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率
B净收益一般由税后现金流量与还本付息所获得的物业权益增加的价值构成
C该指标反映了初始现金投资或首付款与年现金收入之间的关系
D该指标反映初始权益投资于投资者实际获得的收益之比
E计算投资回报率时，物业升值所带来的收益不得计入净收益
17.下列关于资产负债率的叙述正确的有（ ）。
A资产负债率高，则企业的资本金充足，企业应变能力强
B是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标
C属于短期偿债能力指标
D资产负债=净资产合计/负债合计×100%
E可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度
第四章收益性物业价值评估
一、单项选择题
1.物业价格构成中，土地取得成本一般是由购置土地的价款和（）等构成。
A契税
B土地占用税
C土地增值税
D土地出让金
2.物业开发成本中，水、电、燃气、热力等设施的建设费用，属于（）。
A前期工程费
B基础设施健身费
C建筑安装工程费
D公共配套设施建设费
3.在物业估价中，物业开发商自有资金应得的利息计入（）。
A管理费用
B投资利息
C开发成本
D开发利润
4.（）是指某类物业在市场上的平均水平价格，是该类物业大量成交价格的抽象结果。
A理论价格
B总价格
C市场价格
D单位价格
5.成交过程中买卖双方都有自己所愿意接受的价格，下列有关表述不准确的是（）。
A卖价总有一个最低界限，买价总有一个最高界限
B在卖方市场下，成交价格会偏向最高买价
C当买者的最高价格等于卖者的最低价格时，交易可能成功
D最高卖价和最低买价构成了成交价格的可能区间
6.物业估价是为了特定的目的，对特定的物业（或物业权益）在特定的时点的（）价格或价值进行测算和判定。
A市场
B正常
C理论
D客观合理
7.在评估一宗物业的客观合理价格或价值时，一般要求同时采用（）种以上估价方法。
A1
B2
C3
D4
8.（）是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格作适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
A市场法
B成本法
C收益法
D趋势法
9.（）是先分别求取估价对象在估价时点时的重新构建价格和折旧
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