北镇市商业调研报告范本.docx
《北镇市商业调研报告范本.docx》由会员分享,可在线阅读,更多相关《北镇市商业调研报告范本.docx(6页珍藏版)》请在冰豆网上搜索。
北镇市商业调研报告范本
北镇市租赁市场
调研报告
第六事业部
2010-9-3
一、前言
北镇市位于省市东部,前身为北镇满族自治县,升县级市后改称为北宁市,几年后最终定名为北镇市,位于省市东部,东接黑山县,西邻义县,南与市毗邻,北与市搭界交通十分便利。
全市现有人口53.3万,共158000多户。
有满、汉、回等19种民族,其中满族人口32.7万人,占全部总人口的62.4%。
主要商业分布在景观街和中街步行街一带,以中百商厦(联营)、大河商城与沿街门市构成了其核心商业地带。
二、具体租赁市场调研分析
(一)紫金湾服饰街
1、经营区划及户数
楼层
主营品项
户数
负一层
佳家福超市
1
一层
服装、美发、运动
16
二层
服装、鞋、裤子
17
三层
家具卖场
略
2、经营品项占比
品项
数量
占比
美发美容
5
15%
美甲
4
12%
小百
5
15%
运动
1
3%
男装
4
12%
女装
9
27%
鞋
2
6%
裤子
3
9%
合计
33
100%
3、主流户型:
40㎡
4、租金价位:
60-70元/月.㎡
5、综述
该商业街规模较小,除一家超市与三层家具卖场外,共有33家门市店。
其门市店当多为品牌商品,所经营的品牌有:
柒牌、邦威、劲霸、达芙妮、七匹狼、小魔怪等国二、三线男女装和运动品牌商品。
但因为当地消费者消费能力有限,品牌商品对于大多中低收入百姓来说还是比较奢侈的,所以来此地消费大多为固定消费群体及一些收入较高的消费人群。
品牌经营业者大多为当地区域代理,有一定经济实力,由于时间匆忙,有的品牌业主尚未接洽。
建议此客户群体可作为当地招商对象的重点。
(二)中街步行街
1、地址:
北镇市景观街与广宁路交叉口以北
2、各品项数量及占比
品项
数量
占比
首饰加工
7
7%
服装
25
26%
小百
5
5%
童装
2
2%
床品
2
2%
银行
2
2%
食品
4
4%
美发
1
1%
鞋
12
11%
烟草
3
3%
金店
1
1%
化妆品
4
4%
裤子
7
7%
包
1
1%
影楼
1
1%
运动
6
7%
音像
1
1%
电器
1
1%
五金
2
2%
药店
1
1%
游戏厅
1
1%
超市
1
1%
衣
1
1%
自行车
1
1%
合计
104
100%
3、主流户型:
40㎡
4、租金价位:
120-160元/月.㎡
5、综述
北镇商业步行街主要以服装、鞋帽、日杂、五金为主的商业门市步行街,其他品类商品相对较全,客流量较好,业户经营稳定。
无转兑现象存在,少数门市偶有转租现象。
所经营的品牌有:
红蜻蜓、真维斯、;骆驼、华伦天奴、贵人鸟,相对紫金湾服饰街而言,这里的商品档次更有差异化,能满足不同的消费群体,且商品种类更加齐全。
所以该商业街无论从租金价格还是人气方面,都要好于紫金湾服饰街。
品牌经营业者都是当地的区域代理商,可作为当地招商的重点客户群体。
(三)大河商城
1、商场自然状况
(1)商场全称:
大河商城
(2)地址:
北镇市广宁西路
(3)性质:
民营
(4)法人:
娄河
(5)成立时间:
2009年5月
(6)营业时间:
8:
30-17:
00
(7)经营方式:
零售
(8)营业面积:
5800㎡
(9)主营品项:
服装、小百、运动
2、商场经营状况
(1)各楼层品项及户型
楼层
经营品项
主流户型
营业面积
一层
服装、运动、小百
20-22㎡
1450㎡
二层
服装、衣
10-11㎡
1450㎡
三层
服装
10-11㎡
1450㎡
四层
无
10-11㎡
1450㎡
(1)各楼层租金价位及买断价格(无税费)
楼层
租金价位(元/月.㎡)
买断价格(元/㎡)
抵押金(元/户)
一层
18-22
8000-10000
500
二层
11-15
8000-10000
500
三层
8-12
8000-10000
500
四层
无
无
500
备注:
商场收取管理费2元/月.㎡
(2)各楼层商铺数量、商铺出租率
楼层
商铺数量
营业中的商铺
商铺出租率
一层
35户
28户
80%
二层
52户
33户
63%
三层
68户
30户
44%
四层
72
0
0%
(3)辐射区域:
县及周边乡镇
(4)货品来源:
西柳、
(5)经营者构成:
以本地人为主
3、各楼层描述
(1)一层:
在正门主通道两侧有两家阿迪和耐克的形象店,但店货品数量少,样式单一、品种不全。
一层共有商铺35户,均为大户型20㎡左右的档口,且商铺基本已经全部被买断,形式为40年的使用权。
商场几乎无客流,也无任何商业管理,相比而言商场物业设施较为完善。
除阿迪、耐克为品牌外,卖场几乎都是低档散货,价格在30-120元之间。
(2)二层:
主流户型与一层相比较小,主要在10-112㎡之间,空铺率也较大,整层的商铺出租率在63%。
货品档次较低,价格在20-100元之间,均来自或西柳的散货。
二层卖场几乎没有客流,所闲置的部分商铺商场对外采取免租金的方式租赁,租赁业户只需支付管理费和电费就可进场挂货经营。
(3)三层:
整层商铺出租率才达到44%,大部分买断业户都无力自营,所以闲置的买断商铺都贴着转租转兑的广告。
商场仍然对没有出售的商铺采取免费出租的政策,卖场根本见不到客流,经营业者无所事事,自由散漫。
货品档次较低,价格带均在50-150元之间,且都是换季下架的旧版货品。
4、综述
大河商城成立于2009年4月,当时只对外出售的1、2层,同年9月3层正式对外营业。
商场的老板娄河被当地人成为北镇市“首富”,带有很浓重的社会色彩,“黑白两道”均给这位老板三份面子。
商场部管理分为两大块,及销售业务和物业管理业务。
销售的价格在8000-10000元/㎡,1层的商铺价格约在20万元/个,二、三层约在10万元/个。
销售业务只负责对外出售商铺的使用权,不负责已出售和未出售的商铺对外招商工作。
买断业户如不自营,只能自己对外出租商铺。
未出售的商铺,由商场负责物业管理方面的部门对外进行招商,但方法极为原始,无任何广告和活动策划,只是在档口外面贴上一免费出租的A4打印广告。
买断业户对外转租的价格极低,在8-20元/月.㎡,大部分买断业户对大河商城极为失望,基本都想对外转兑自己的商铺。
四层商铺暂时没对外出售和营业,处于闲置状态。
该商场的物业设施领先于当地平均水平,但无任何商业经营管理经验是该商场的致命弱点。
由于该商场四层以下的商铺大部均以出售,所以针对我司外埠买断招商任务的具体情况,该商场已买断的客户,可作为地一大道项目买断招商的重点。