万达广场含五星级酒店项目可行性研究报告.docx
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万达广场含五星级酒店项目可行性研究报告
第一章总论
1.1项目概况
项目名称：
XX万达广场（含五星级酒店）项目（以下简称“本项目”）
项目性质：
新建
建设地址：
XX区凤西路
项目业主：
XX万达广场投资有限公司（筹备）
法人代表：
项目建设内容及规模：
XX区万达广场项目建设内容包括购物中心、室外步行街、高档住宅区、商住精装公寓、五星级酒店、5A甲级写字楼、车库及规划区内的配套设施建设。
项目占地面积：
约19.37公顷（290.4亩）。
总建筑面积95.5万平方米，其中地上建筑面积77.4万平方米，地下建筑面积18.1万平方米。
建设周期：
3.75年（2009.10-2013.6年），其中购物中心建设周期为2年（2009.10-2011.11年）
项目总投资：
项目总投资为408658.87万元，其中开发建设投资405658.87元，经营资金3000万元。
资金来源：
本项目总投资408658.87万元，其中业主自筹资本金146600万元，占项目总投资的35.87%，申请银行贷150000万元，占总投资的36.71%，其他资金来源于项目预售收入。
1.2项目业主简介
项目业主为XX万达广场有限责任公司，公司于2009年10月筹备设立。
大连万达集团成立于1988年，已发展成为以商业地产、高级酒店、文化产业、连锁百货为四大支柱产业的大型企业集团，资产400亿元，年销售额300亿元，年纳税20亿元。
万达集团在全国四十多个城市投资项目，已在全国开业19个万达广场，6家五星级酒店，持有的收租物业面积达到300万平米，万达集团计划到2010年，资产超过600亿元，年销售收入超过400亿元，年利润超过60亿元，年纳税超过30亿元，开业40个万达广场、16家五星级酒店、70家影城600块电影银幕、25家连锁百货，持有的收租物业面积超过600万平米，成为中国一流的企业集团。
大连万达集团股份有限公司作为母公司，按照规范的法人治理结构进行运作，公司设立股东大会，是最高的权利机构；同时公司设有董事会，成员共9人，其中董事长1人，代表股东大会对公司的日常业务和重大经营决策行使权利，完全体现股东的利益。
在公司日常管理当中，总裁下设执行总裁，各副总裁直接向执行总裁负责，由执行总裁对集团业务进行全面管理，并向总裁及董事会负责。
万达集团经过多年发展，逐渐形成现代化、公司化、高效化的新型现代企业制度，并不断完善公司治理结构和激励机制。
各地项目公司作为万达集团项目开发主体，均为万达集团全资子公司，独立法人。
同时，集团设立“项目管理中心”，专门负责在项目开发过程中，从前期规划设计、招投标、计划施工、乃至营销策划、竣工验收等方面，对项目公司进行全面的管理和指导，使得集团积累多年的开发经验在各项目中得到共享，确保每个项目成功开发、销售和开业，实现资源的最优化配置和共享。
从2000年开始万达“沃尔玛+底铺销售”的第一代店模型试水，到“城市综合体”的第三代店模型批量复制，万达集团已拥有６家五星级酒店、5家全国大型连锁万千百货店、以及36家万达电影城为主的文化产业。
1.3编制依据
●委托单位委托意见
●《重庆市城乡总体规划（2007—2020年）》
●《综合体项目附图（地块位置图）》
●《附图——项目地块的具体位置及四至》
●《项目设计方案》（初稿）
●《XX区城市综合体（含五星级酒店）开发项目合作协议》
●《投资项目可行性研究指南》
●国家发展改革委、建设部《关于印发建设项目经济评价方法与参数的通知》（第三版）
●本项目适用的国家及地方标准、规范、法规等。
1.4主要技术经济指标
主要技术经济指标
表1-1
序号
指标名称
单位
指标
备注
1
总用地面积
亩
290.40
19.37公顷
2
总建筑面积
㎡
955000
2.1
购物中心
㎡
158,500
2.2
商住公寓式写字楼
㎡
60,000
2.3
五星级酒店
㎡
54,000
2.4
商务酒店
㎡
8,000
2.5
甲级写字楼
31,000
5.6
商铺（含室外步行街）
90,000
5.7
住宅区
553,500
3
停车位
个
3490
大商业车库1000个（持有）、酒店、甲级写字楼250个（持有），住宅车库2000个
3
容积率
4.0
4
绿地率
25%
5
总户数
5006
6
总投资
408658.87
7
开发利润总额
万元
67965.86
开发期
8
年平均投资利润率
%
3.91
9
平均偿债备付率
2.09
10
投资回收期
年
4.05
包括建设期
11
财务内部收益率
%
14.46
基本收益率：
10%
12
财务净现值
万元
4742.05
计算期5.25年
1.5研究主要结论
一、项目的建设实施是全面深入落实胡锦涛总书记关于重庆“有步骤地推进城市建设和改造，优化城市功能，改善人居环境，提高城市建设质量”的相关指示精神的重要举措。
二、该项目符合当前市场需要，并根据市场需求而定位，因此在市场竞争中有更大的抗风险性。
三、项目的前期工作及项目规划工作到位，考虑到了市场及项目建设中可能遇到的各种问题，项目的前期准备工作充分，为项目的成功奠定了良好的基础。
四、从项目的财务分析中可以看到，项目的财务指标理想，抗风险性强，是比较理想的开发项目，财务盈利能力较强。
五、该项目建成后，完善了所在地段的规划功能，提升了区域中心城市形象、完善城市功能、带动就业、增加地方财政税收；改善了房地产市场的供应体系，提升了人居质量；增加了社会有效需求，促进地区社会经济协调发展。
由此该项目会对板块的房地产市场开发档次有一个较大的提升，对改变沙坪坝区在重庆房地产市场大格局中的地位将产生积极有利的影响。
综上所述，本项目是可行的，也是必要的。
建议业主尽快实施。
项目实施中企业应加强项目宣传推广和形象打造工作，制定科学合理的市场销售价格，在销售过程中严格控制降价销售；加强工程进度控制、质量控制、成本控制。
第二章沙坪坝区经济社会现状及发展战略
2.1.沙坪坝区经济社会现状
2008年，全区人民在区委、区政府的坚强领导下，认真贯彻落实党的十七大精神和重庆市“3.14”总体部署，进一步解放思想、扩大开放，在全面实施经济结构优化升级调整中，全区经济运行总体平稳，经济总量在“重庆市一小时经济圈”中继续保持领先，财政收入、企业赢利、城乡居民收入保持平稳增长。
2.1.1综合经济
2008年，全年实现地区生产总值（GDP）271.2亿元，按可比价格计算，比上年增长12.1％，保持了平稳的增长。
1998-2008主要年度沙坪坝区GDP总量
2008年第一产业实现增加值4.3亿元，同比增长2.5％，第二和第三产业分别实现增加值142.7亿元和124.2亿元，同比分别增长12％和12.7％。
三次产业结构为1.6：
52.6：
45.8。
二三产业增加值占地区生产总值的比重由1998年的94.4％上升为98.4％。
2008和1998年沙坪坝区产业结构对比
从三次产业对经济增长的贡献程度看：
第二产业贡献率为52.7％，拉动经济增长6.4个百分点，其中工业拉动经济增长6.5个百分点；第三产业贡献率为46.9％，拉动经济增长5.7个百分点，其中，批零住宿餐饮业拉动2.7个百分点，其它服务业拉动2.6个百分点。
按常住人口计算，人均生产总值由上年的25983元增加到30250元，按现行汇率折算为4416美元（现行汇率1：
6.85）。
2.1.2第一产业（农业）
2008年我区实现农林牧渔业总产值6.2亿元，同口径（下同）比上年增长1.0%。
其中，种植业产值32264万元，比上年增长6.1%；林业产值585万元，比上年增长11.3%；牧业产值19847万元，比上年下降16.2%；渔业产值2135万元，比上年增长24.6%；农林牧渔服务业产值7091万元，比上年增长25.9%。
主要农产品产量列表如下：
2008年沙坪坝区主要农产品产量
指标名称
单位
2008年
同口径比上年±％
粮食
吨
27942
+2.9
＃稻谷
吨
16077
+11.9
蔬菜
吨
137815
-1.9
水果
吨
4514
-2.8
肉类
吨
4263
+3.5
＃猪肉
吨
2433
+13.5
生猪出栏
头
31652
+4.1
鲜奶
吨
8239
+36.6
鲜鱼
吨
2710
+2.3
2.1.3第二产业（工业和建筑业）
2.1.3.1工业
工业生产持续稳定增长，全年实现工业增加值130.4亿元，按可比价格计算，比上年增长13.8％。
其中规模以上工业企业368家，实现增加值122.7亿元，比上年增长13.9％；全年规模以上工业企业实现利润总额16.8亿元，比上年增长7.9％；工业经济效益综合指数再创新高，达到190.6％，比上年提高12.9个百分点。
工业内部结构进一步优化。
在全部工业中，规模以上工业增加值比重由2007年的89.1％提高到2008年的94.1％；全年规模以上工业企业完成新产品产值145.0亿元，比上年增长12.8％；实现工业品出口交货值54.4亿元，比上年增长48.4％；产销衔接率保持较好水平，工业产品产销率达98.5％。
1998－2008年沙坪坝区工业经济效益综合指数
2.1.3.2建筑业
建筑业保持稳定较快增长。
全区具有资质等级建筑企业170家，完成总产值89.3亿元，比上年增长27.1％；完成施工面积787.6万平方米，比上年增长8.1％；竣工面积303.4万平方米，比上年增长15.2％。
2.1.4第三产业
2.1.4.1交通运输、邮电业和旅游业
全年交通运输、仓储和邮政业实现增加值8.2亿元，比上年增长13.0％。
全年完成公路货物运输量1224万吨，比上年增长9.5％；完成公路旅客运输量1441万人次，比上年增长3.7％；完成邮政业务总量11627万元，比上年增长11.1％；全年共接待旅游者994万人次，比上年增长7.6％，实现旅游营业收入8.5亿元，比上年增长5.0％。
2.1.4.2国内贸易
全年全区批发零售业实现增加值42.0亿元，住宿餐饮业实现增加值7.2亿元，分别比上年增长17.0％和12.5％。
在三峡广场中心商贸圈和周边专业市场、社区商业、餐饮业等的带动下，全年共实现商贸销售总额480亿元，比上年增长27.0%；实现社会消费品零售总额154.8亿元，比上年增长25.3%。
其中批发零售业实现零售额132.9亿元，比上年增长25.6％，住宿餐饮业实现营业额18.0亿元，比上年增长22.7％；限额以上商贸单位300家，实现零售额71.8亿元，比上年增长33.4%。
凯瑞商都、重百沙坪商场、王府井百货、国美电器、苏宁电器、好又多百货、家乐福超市、嘉茂购物中心8大商场全年累计实现零售额32.4亿元，同比增长32.9％。
1998－2008年沙坪坝区社会消费品零售总额
市场物价总体水平经历上半年的攀升后，下半年开始逐月回落，全年城市居民消费价格指数为105.6％。
2.1.4.3财政金融
金融总体平稳，全年实现增加值3.5亿元，比上年增长0.4％。
全年完成财政总收入44.3亿元，比上年增长6.6％。
地方预算内财政收入25.7亿元，比上年增长20.1％；一般预算收入24.3亿元，比上年增长20.3%；地方预算内财政支出38.0亿元，比上年增长14.5％。
2008年末，全区金融机构人民币存款余额467.3亿元，比年初增长17.0％，其中城乡居民储蓄存款263.7亿元，比年初增长19.1％；全区金融机构人民币贷款余额270.9亿元，比年初增长12.0％。
2008年末，全区共有证券经营机构5家，股市投资者15.3万人，比上年增长10.0％；全年成交金额633.4亿元，比上年下降39.7%。
全年保费收入42664万元，比上年增长69.0％，其中财产险保费收入12455万元、人身险保费收入30209万元。
全年共赔偿和给付各类保险金6272万元，比上年下降10.2％，其中财产险赔款5844万元、各项人身险给付428万元。
2.1.4.4房地产业
全年全区房地产业（含物管、中介等）实现增加值14.4亿元，比上年增长0.3％；全年完成房地产开发投资64.1亿元，比上年下降13.6％；房屋施工面积754万平方米，比上年增长15.2％，其中新开工面积221万平方米，比上年下降4.7％；商品房销售面积220万平方米，销售额69.5亿元，分别比上年下降9％和10.3％；房屋竣工面积148万平方米，比上年增长0.3％。
2.1.4.5服务业
全年全区营利及非营利其他服务业共实现增加值48.9亿元，比上年增长13.9％。
其中信息、计算机服务软件业、租赁商务服务、居民服务、文化体育娱乐业等营利性服务业实现增加值8.6亿元，比上年增长6.0％；科研、教育、卫生、社会福利、公共管理等非营利性服务业实现增加值40.3亿元，比上年增长15.8％。
科教文体卫等社会事业得到大力发展。
2008年全区专利申请数为1557件，其中发明专利申请数586件；授权专利数996件，其中授权发明专利数180件。
截止年底，全区共有各类中小学校107所，专任教师总数6517人，中小学招生数33396人，在校中小学生数109678人，毕业生数34117人；学龄儿童入学率达到100%；年末幼儿园数141所，在园儿童数15839人。
2.1.5固定资产投资
2008年实现全社会固定资产投资188.3亿元，比上年下降7.1％。
其中，建设与改造投资124.2亿元，比上年下降3.4％；工业投资33.6亿元，比上年下降35.9％，工业投资占全社会固定资产投资的比重为17.8％，比上年下降8个百分点。
1998－2008年沙坪坝区固定资产投资总量
2.1.6对外经济
对外贸易稳步增长。
据海关统计，2008年全区完成外贸进出口总值9.4亿美元，比上年增长45.2％。
其中进口1.4亿美元，比上年增长4.3％；出口8.0亿美元，比上年增长56.0％。
利用外资规模继续扩大。
实际利用外资金额2.5亿美元，比上年增长1.5倍。
利用内资保持较快增长。
全年实际利用内资（国内市外）53.0亿元，比上年增长58.3％。
全区利用内资的重点地区主要来自福建、广东、上海和四川等省市，以上四省市来区资金达39.4亿元，占全区利用内资总额的74.2%。
2.1.7城市建设和环境保护
城市建设稳步推进。
年末我区自来水生产能力达到23万吨/日，全年供水总量为6275万吨，其中生活用水量为3611万吨。
环境保护工作的力度进一步加大，我区人居环境状况得以改善。
2008年全年环境空气质量达到或好于二级的天数达到276天，比去年同期增加16天；酸雨频率为75%，比上年同期下降了25个百分点；嘉陵江高家花园断面的饮用水源水质达标率达到100%。
2.1.8人口、人民生活与社会保障
2008年末，全区常住人口90.2万人，比上年增加1.1万人；全区户籍人口为76.1万人，比上年增加0.7万人，其中非农业人口58.1万人，比上年增加1万人；户籍人口总户数达到25.7万户。
城乡居民生活水平同步提高。
全年城市居民人均可支配收入15875元，比上年增长14.4％。
其中略占20%的中低收入居民人均可支配收入8523元，略占60%的中等收入居民人均可支配收入15706元，略占20%的中高收入居民人均可支配收入33563元；全年农村居民人均纯收入6734元，比上年增长18.3%。
其中工资性收入3882元，比上年增长17.9%。
就业和社会保障工作得以加强。
年末全区登记失业人数为8949人，比去年同期下降了11.8%；失业人员再就业人数为1.5万人，比去年同期增长了43.3。
2008年全区城镇企业其本养老保险参保人数16.1万人，机关事业单位养老保险参保人数0.3万人，农村社会养老保险参保人数0.3万人，工伤保险参保人数13.8万人，生育保险参保人数11.0万人；享受城市居民最低生活保障的居民1.2万户，共2.1万人，享受农村最低生活保障的居民0.1万户，共0.2万人。
2.1.92009年上半年沙区各项主要经济指标稳步回升
2009年上半年，全区实现地区生产总值（GDP）134.8亿元，同比增速由2月份最低的0.2%逐月提高至8.4%；规模以上工业实现增加值60.4亿元，同比增速由2月份最低的-8.3%逐月提高至6.9%;全社会实现固定资产投资89.7亿元，同比增速由1月份最低的-5.8%提高至16.6%;社会消费品零售总额83.2亿元，同比增速由2月份最低的15.8%逐月提高至17.7%;实现地方预算内财政总收入14.8亿元，同比增速由4月份最低的-19.3%提高至13.7%。
目前全区经济呈现逐月回升的积极复苏迹象。
2.2沙坪坝区“十一五”规划纲要（节选）
2.2.1指导思想和发展目标
1、指导思想
以邓小平理论和“三个代表”重要思想为指导，以科学发展观统领经济社会发展全局，以构建和谐社会为目标，以经济建设为中心，立足科学发展，转变增长方式，着力自主创新，推进改革开放，促进社会和谐；坚持以人为本，落实“五个统筹”，走全面、快速、稳固、和谐的发展道路，在构建“一区两高地”基本形态中不断增强沙坪坝区的竞争力。
2、发展目标
“十一五”总体目标：
立足于服务全市发展大局，形成“一区两高地”总目标的基本形态，基本实现“一城三中心三基地”阶段性建设目标。
——经济总量明显扩大。
在优化结构、提高效益和降低消耗的基础上，本区生产总值年均增长12％，人均本区生产总值年均增长10％；第二产业增加值年均增长12％，工业增加值年均增长13％，规模以上工业增加值年均增长16％，第三产业增加值年均增长13％；全社会固定资产投资年均增长12％，社会消费品零售总额年均增长13％，出口额年均增长10％；实际利用区外资金年均增长13％。
——经济结构明显优化。
城市化率达到80％，非农产业增加值比重提高2个百分点；高新技术产业增加值占本区生产总值比重达到33％；单位本区生产总值能源消耗下降20％以上，工业固体废物综合利用率达到80％。
——经济效益明显提高。
地方预算内财政收入年均增长13％，规模以上工业经济效益综合指数达到150。
——社会事业明显进步。
高中阶段教育入学率达到95％，人口自然增长率控制在0.9‰以内，儿童“四苗”接种率保持98％。
——生活条件明显改善。
城镇居民人均可支配收入年均增长8％，农村居民人均纯收入年均增长8％；城镇登记失业率控制在4％左右；城镇职工基本养老保险参加人数达到21万人以上，城镇基本医疗保险参加人数达到23万人以上；新型农村合作医疗参合率达到90％。
——环境质量明显好转。
城区环境空气质量优良率达到75％，万元工业增加值二氧化硫（SO2）排放量下降到25千克，万元工业增加值化学耗氧量（COD）排放量下降到4千克，城市生活垃圾无害化处理率达到90％，森林覆盖率达到23％。
2.2.2搭建现代化发展平台，凸显东中西功能特色
按照生产要素流动和资源集聚趋势，采用“板块式”生产力布局，明确东中西功能定位和十大重点支撑板块，发挥产业集群效应，形成东中西功能互补、良性互动、各具特色的发展格局。
努力提升东部核心区，东部作为重庆主城核心区，以服务、教育、都市型生产功能为主，体现城市繁荣繁华，是全区经济发展重要支撑，重点建设四个板块。
三峡广场大商圈。
定位于重庆市具有文化艺术特色商贸中心的主要展示区，沙区商贸商务中心。
以三峡广场为核心，逐步向小龙坎、天星桥、梨树湾拓展，形成特色鲜明、错位互动的大商圈，重点发展现代服务业。
三峡广场中心商圈主要布局综合百货零售业、中介服务业、金融服务业、文化服务业，充分发挥沙坪剧院、文化馆等文化设施作用，经常开展文化艺术表演展示活动，规划改造沙坪坝火车站，建设大型购物休闲中心、文化艺术活动中心、星级大酒店、商务中心；小龙坎片区主要布局特色零售和餐饮业，改造现有商贸设施；天星桥片区主要打造区行政商务中心，发展商务服务业、商贸餐饮业、医疗服务业、图书信息服务业，建设商贸设施和特色商业街；梨树湾片区集约发展专业批发市场，适时开发温泉旅游资源。
古镇、烈士陵园旅游区。
定位于沙磁文化、红岩文化重要基地，海内外游客来渝重要接待地，城区文化旅游、假日休闲基地。
将磁器口与烈士墓成片打造，范围2平方公里。
重点发展古镇旅游、红色旅游，主要布局传统特色餐饮业、旅游商品批发零售业、文化艺术商品批发零售业、文化艺术表演服务业。
保护性开发磁器口传统街区，完善烈士陵园旅游设施，开辟旅游连接通道。
滨江经济带。
定位于滨江休闲娱乐区，高品质住宅区，高级人才集聚地。
在保持江、岸、路、房、山有机联系的前提下，重点发展高品质房地产业，带动发展餐饮、娱乐、休闲业，突出“文化为灵魂、绿色为生命、碧水为映衬”的滨江风情。
重点打造四个节点，土湾节点将嘉陵江、滨江公园、平顶山公园连成一片，磁器口节点将嘉陵江、水码头、古镇、烈士陵园、歌乐山连成一片，双碑节点重点打造特钢与嘉陵厂沿江地块，井口节点重点打造农化厂沿江地块。
井口工业园。
定位于重庆市汽车摩托车及装备制造业基地的主要载体，占地6.6平方公里。
重点发展机电特色产业，主要布局汽车摩托车及零部件制造业，电器、内燃机等装备制造业，建设井口工业园Ｂ区，逐步完善与园区工业相配套的居住和服务功能。
2.2.3明确资源优势转化的方向
将资源优势转化为经济结构升级、竞争能力增强、文明进程加快的优势。
借智力密集支撑，集中引进符合集约型发展要求的投资，形成现代产业投资项目群。
针对知识人群、中高收入人群特点，发展个性化、高档化消费，调整商贸业结构，发展高品质房地产业、文化产业、医疗保健业、休闲娱乐业。
发挥科技成果富集优势，培育知识密集型产业，重点是高新技术和现代服务业。
满足人才对环境的要求，建设高品质生活区和工作区，成为人文生态城区的重要组成部分。
构建开放多样的终身教育体系，形成全民学习的浓厚氛围，推进社会文明建设。
2.2.4大力发展现代服务业
现代商贸业。
调整商贸业结构，提升中心商圈零售业档次，发展特色商品专卖店、特色餐饮业和便民利民的社区商业，发展与消费热点密切相关的医疗保健、休闲娱乐等新兴服务业。
现代物流业。
建设以土主铁路物流园为核心，以马家岩建材物流配送中心、梨树湾金属材料物流配送中心、上桥医药物流配送中心为支撑，以专业化交易市场为补充，以引进和培育现代物流企业为主体的现代物流体系。
建设和完善汽车、科技产品、通讯产品、旅游商品、纺织品、农产品等系列专业化交易市场。
房地产业。
以东部城区改造和西部新城开发为重点，在保证中、低收入人群住房需求的同时，鼓励发展高品质房地产业和商业地产。
积极发展房地产二级市场和房地产中介服务市场，规范房地产市场和物业管理，构建优良的房地产服务体系。
特色旅游业。
提升歌乐山名山游，建成歌乐山抗战文化传统街区；保护开发磁器口民俗文化游，打造老重庆风情餐饮区、古渡码头亲水流连区、金碧度假休闲区；做大做强红色游，完善红色精品旅游路线；加快开发温泉游，规划建设梨树湾温泉旅游度假中心；精心打造科技文化游，培育大学城、工业园区、高科技企业、抗战遗址旅游载体。
引进和培育一批有实力的旅行社，初步建成重庆市旅游强区。
文化产业。
发展图书音像业、出版印刷业、信息网络业、文化艺术培训业、文艺表演（演出）业、文化娱乐业，培育文化体育用
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