秦皇岛市物业管理条例.docx

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秦皇岛市物业管理条例

秦皇岛市物业管理条例

《秦皇岛市物业管理条例》

目 录

第一章总则

第二章业主、业主大会与业主委员会

第三章物业服务企业

第四章前期物业管理

第五章物业管理服务

第六章物业使用与维护

第七章监督管理

第八章法律责任

第九章附则  

第一章 总则 

第一条 为了规范物业管理活动，维护物业管理各方合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，促进文明城市建设，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理适用本条例。

本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋以及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护和管理，维护物业管理区域内环境卫生和相关秩序的活动。

第三条 市、县（区）人民政府应当将物业管理纳入现代服务业发展规划、社区建设规划和社区治理体系，制定并落实现代物业服务业扶持政策，鼓励采用新技术、新方法，依靠科技进步提高物业管理和服务水平，促进本市物业管理工作的规范和健康发展。

第四条 本市建立市、县、乡三级物业管理工作体系，按照属地管理原则开展相关工作。

市房产行政主管部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。

县（区）房产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

第五条 市、县（区）人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立由街道办事处、乡（镇）人民政府召集，房产、城市管理、公安、民政等县（区）部门和社区居（村）民委员会、业主委员会（业主代表）、建设单位、物业服务企业、专业经营单位等各方代表参加的物业管理联席会议制度，共同研究、协调解决辖区内物业管理重大问题；建立物业管理纠纷调解机制，加强人民调解与行政调处、仲裁、司法裁判的有效衔接，妥善解决物业管理产生的矛盾纠纷。

第六条 物业管理行业协会应当加强行业自律管理，规范服务行为，依法制定和组织实施自律性规范，组织业务培训，调解物业服务企业之间的纠纷，协助房产行政主管部门开展有关监督管理工作，促进行业健康发展。

第七条 业主大会和业主委员会、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目承接查验、物业服务费用、物业服务质量评估等活动。

物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规的规定和委托合同的约定提供专业服务，接受市房产行政主管部门监督管理，出具的评估报告应当真实、客观、全面。

物业服务第三方评估坚持市场化导向和自愿的原则。

物业服务第三方评估机构监督管理办法由市房产行政主管部门制定。

第二章 业主、业主大会与业主委员会 

第八条 房屋所有权人为业主。

尚未登记取得房屋所有权，但基于买卖、赠与、继承、拆迁或者征收补偿等法律行为已经合法占有该房屋的人，认定为物业服务关系中的业主。

物业管理区域内的业主可以成立业主大会，选举业主委员会。

业主较少且经全体业主一致同意决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会和业主委员会职责。

第九条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当在三十日内书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府，并报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：

（一）物业管理区域证明材料；

（二）房屋以及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；（五）共用设施设备交付使用证明材料；（六）物业服务用房配置证明材料；（七）其他有关的文件资料。

第十条 物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，三十户以上业主或者占业主总人数百分之五以上的业主可以向街道办事处、乡（镇）人民政府提出筹备业主大会的书面申请。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当自收到业主书面申请之日起两个月内，组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。

物业管理区域内，具备成立首次业主大会会议筹备组条件，而业主未提出申请的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当组织、指导业主推荐业主代表并成立首次业主大会会议筹备组。

第十一条 首次业主大会会议的筹备经费由房产行政主管部门会同价格主管部门确定，由建设单位承担。

建设单位应当在取得房屋预售许可证之前，将首次业主大会会议筹备经费交至街道办事处、乡（镇）人民政府设立的专用账户。

首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置公示，接受全体业主监督。

第十二条 首次业主大会会议筹备组的人员结构、组织方式按照国家、省的有关规定执行。

筹备组应当将成员名单以及相关信息在物业管理区域内显著位置公示，公示期不得少于十五个工作日。

第十三条 筹备组应当按照国家、省的有关规定做好制定业主委员会委员候选人产生办法、草拟管理规约、业主大会议事规则和确定业主委员会委员候选人名单等召开首次业主大会会议的各项筹备工作，并将有关内容在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公示。

业主对公示内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十四条 物业管理区域内业主超过三百户的，可以幢、单元、楼层为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议，推选以及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，也可以通过电子通信、互联网等渠道实名参加讨论和表决。

第十五条 筹备组应当自组成之日起三个月内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则并选举产生业主委员会之日起成立。

业主大会成立后，筹备组应当在五日内向业主委员会移交筹备期间的全部资料后自动解散。

划分为一个物业管理区域的分期开发建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。

首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

第十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。

采用书面征求意见的形式召开业主大会会议的，应当将征求意见书送达每位业主；无法送达的，应当在业主的建筑物专有部分所在单元显著位置公告。

征求意见书送达或者虽然未送达但公告后业主反馈意见的，视为业主已经参加业主大会会议。

需要业主大会会议投票表决的事项，应当采取实名可追溯的方式进行。

第十七条 业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，履行法律、法规规定的职责，接受业主的监督，不得有超越业主大会赋予的职权、侵害业主合法权益的行为。

业主委员会由五至十一人单数组成。

业主委员会委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力并认真履行《物业管理条例》所规定业主义务的业主担任，其本人及其配偶、直系亲属不得在本住宅小区建设单位、物业服务企业中任职或者占有股份，不得索取、收受建设单位、物业服务企业的利益或者报酬。

业主委员会实行任期制，每届任期由管理规约确定，最长不得超过五年，可连选连任。

业主委员会主任、副主任在业主委员会委员中推选产生。

业主委员会会议作出的决定应当经全体委员过半数同意。

业主大会和业主委员会的决定，对全体业主以及物业使用人具有约束力。

第十八条 业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，持下列文件向街道办事处、乡（镇）人民政府办理备案手续：

（一）业主大会成立和业主委员会选举的情况；

（二）管理规约；（三）业主大会议事规则；（四）业主大会决定的其他重大事项。

业主委员会办理备案手续后，可持备案证明向公安机关申请刻制业主大会印章和业主委员会印章。

业主委员会任期内，备案内容发生变更的，业主委员会应当自变更之日起三十日内将变更内容书面报告备案部门。

第十九条 业主委员会应当及时在物业管理区域内显著位置公示下列情况和资料，随时接受业主查询：

（一）管理规约、业主大会议事规则；

（二）业主大会和业主委员会的决定；（三）物业服务合同；（四）住宅专项维修资金的筹集、使用情况；（五）物业共用部位、共用设施设备的使用和收益情况；（六）占用业主共有的道路或者其他场地增设的机动车车位使用和经营收支情况；（七）业主大会和业主委员会工作经费的收支情况；（八）其他应当向业主公示的情况和资料。

前款第四项至第七项规定的事项应当每半年公示一次。

第二十条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主分摊。

有公共收益的，工作经费可以在收益中列支。

工作经费的筹集、管理和使用办法由业主大会决定。

业主委员会组成人员工作津贴可以在公共收益中列支，由业主大会决定并按照财务要求建账、入账。

第二十一条 业主委员会委员有下列情形之一的，其委员资格自行终止：

（一）因物业转让、灭失等原因不再是业主的；

（二）丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的；（三）因重大疾病等原因无法履行委员职责的。

业主委员会委员有下列情形之一的，经业主委员会三分之一以上委员或者持有百分之二十以上投票权数的业主提议，业主大会或者业主委员会根据业主大会的授权，可以决定是否终止其委员资格：

（一）以书面方式提出辞职请求的；

（二）利用委员身份谋取私利的；（三）侵害其他业主合法权益的；（四）没有正当理由，拒不履行委员职责或者业主义务的；（五）法律、法规、管理规约等规定的其他不宜担任委员会委员情形的。

业主委员会委员资格终止的，应当在物业管理区域内显著位置公布。

第二十二条 业主大会和业主委员会会议的召开、业主委员会的换届及其委员的补选等工作，按照国家、省的有关规定开展。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当充分发挥对相关工作的指导、监督作用。

第二十三条 业主委员会任期届满后或者业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案资料、印章以及其他属于全体业主所有的财物的，其他业主委员会委员可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决；协调不成的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决。

第二十四条 物业管理区域内未成立业主大会的，发生物业服务企业停止服务或者其他重大、紧急物业管理事件，需要业主共同决定解聘、选聘物业服务企业或者其他事项的，由街道办事处、乡（镇）人民政府指导并协助业主共同依法表决有关事项。

第三章 物业服务企业 

第二十五条 物业服务企业依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定享有权利，履行义务。

物业服务企业不得以业主拖欠物业服务费用、不配合管理为由，减少服务内容或者降低服务质量；不得通过中断供水、供电、供气、供热或者利用门禁、电梯控制系统限制业主出入等方式损害业主合法权益。

第二十六条 物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公示；信息发生变动的，物业服务企业应当及时更新：

（一）物业服务企业项目负责人的基本情况、联系方式、物业服务投诉电话；

（二）物业服务合同约定的服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、收费方式等；（三）电梯、消防、监控等专业设施设备的日常维修保养单位的名称、资质、联系方式和应急处置方案等；（四）业主交纳物业服务费用、公共水电分摊费用情况，住宅专项维修资金使用情况，接受委托经营的物业共用部位、共用设施设备所得收益和支出情况；（五）其他应当公示的信息。

实行物业服务费用酬金制的，除公示前款规定的信息外，还要公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。

业主对公示内容有异议的，物业服务企业应当及时答复，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主表决决定，可以对第一款第四项、第二款内容进行审计并公示审计结果，物业服务企业应当予以配合。

第二十七条 市房产行政主管部门应当建立物业服务企业及其项目负责人信用管理信息系统，对物业服务企业及其项目负责人从事物业服务活动实施动态监督管理，定期对物业服务项目开展专项检查，向社会公布信用信息评价结果。

市房产行政主管部门负责制定物业服务企业及其项目负责人信用管理办法，对物业服务企业及其项目负责人实行信用积分管理。

县（区）房产行政主管部门负责对本辖区物业服务企业及其项目负责人的违法违规行为进行检查、处理、记分，将结果录入信用档案，并通知物业服务企业及其项目负责人。

街道办事处、乡（镇）人民政府和社区居（村）民委员会应当协助开展辖区内物业服务企业及其项目负责人信用的征集、核查工作。

 第四章 前期物业管理 

第二十八条 前期物业管理，是指业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效之前的物业管理。

建设单位负责选聘物业服务企业实行前期物业管理，签订前期物业服务合同，监督物业服务企业履行前期物业服务合同。

第二十九条 住宅物业的建设单位应当按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招标投标的方式选聘物业服务企业提供前期物业管理服务，并签订前期物业服务合同；投标人少于三个或者总建筑面积不超过三万平方米的住宅物业，经县（区）房产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘物业服务企业。

市房产行政主管部门负责制定物业服务企业招标投标监督管理办法，建立统一的招标投标平台，为建设单位、业主和业主大会选聘物业服务企业提供服务和指导。

第三十条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同的附件应当包括前期物业服务合同和临时管理规约。

前期物业服务合同应当载明下列内容：

（一）物业服务内容、标准、费用、期限和委托代收费事项；

（二）各分项服务的标准（含人员配置）和费用的分项测算；（三）分项费用以及其与主要成本变动联动调整的约定；（四）共用部位和共用设施设备清册；（五）物业服务标准的评估方式；（六）物业承接查验；（七）利用共用部位、共用设施设备开展经营活动所得收益的核算以及分配办法；（八）违约责任和合同解除的条件；（九）与前期物业服务有关的其他事项。

临时管理规约应当载明下列事项：

（一）业主定期交纳物业服务费用的义务；

（二）业主使用、出租房屋的规定；（三）建设单位履行监督物业服务企业服务质量的义务；（四）对物业服务企业服务质量的评估标准和评估办法；（五）共用部位、共用设施设备产生的供水、供电、供气、供热等费用的分摊方式；（六）与物业管理有关的其他事项。

物业服务企业应当自前期物业服务合同签订之日起十五日内，将前期物业服务合同报县（区）房产行政主管部门备案。

第三十一条 新建物业，建设单位应当按照建设工程规划许可证载明的地上总建筑面积百分之零点五、最低不少于一百平方米的标准配置物业服务用房，主要用于物业服务企业开展物业服务和业主委员会日常办公。

物业服务用房配置不符合前款规定的，规划主管部门不予审核通过。

第三十二条 物业交付时，建设单位应当向物业买受人提供使用说明书和质量保证书，并按照国家规定的保修期限和保修范围承担物业保修责任。

第三十三条 建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同，应当约定其所交付物业的共用部位和共用设施设备的配置和建设标准。

实施承接查验的物业，应当具备以下条件：

（一）建设项目竣工验收合格，取得城乡规划、消防、环保等部门出具的认可或者准许使用文件，并经城乡建设行政主管部门备案；

（二）供水、排水、供电、供气、供热、通信、公共照明、有线电视等市政公用设施设备按照规划设计要求建成，供水、供电、供气等计量装置已按照专有部分一户一终端结算表和共有部分独立计量表配置；（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环境卫生、社区服务等公共服务设施已按照规划设计要求建成；（四）道路、车位、绿地和物业服务用房等公共配套设施按照规划设计要求建成，并满足使用功能要求；（五）电梯、二次供水、高压供电、消防设施、压力容器、监控系统等共用设施设备取得检验合格证书；（六）同一住宅建设项目分期建设的，已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置符合安全要求的隔离设施；（七）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；（八）法律、法规规定的其他条件。

建设单位将未达到交付条件的新建物业交付给买受人的，应当承担违约责任，并承担相应的前期物业服务费用。

第三十四条 物业承接查验应当按照国家规定的程序进行，并签订物业承接查验协议，作为前期物业服务合同的补充协议，与前期物业服务合同具有同等法律效力。

物业承接查验可以邀请业主代表以及街道办事处、乡（镇）人民政府和房产行政主管部门参加。

建设单位、物业服务企业、业主、业主大会和业主委员会可以委托第三方评估机构参与物业承接查验，物业承接查验的过程和结果可以公证。

物业承接查验费用的承担，由建设单位和物业服务企业在前期物业服务合同中约定。

没有约定或者约定不明确的，由建设单位承担。

第三十五条 物业承接现场查验二十日前，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：

（一）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；

（二）共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料；（三）供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等准许使用文件；（四）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（五）承接查验所必需的其他资料。

未能全部移交前款所列资料的，建设单位应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

物业服务企业应当对建设单位移交的资料进行清点和核查，重点核查共用设施设备出厂、安装、试验和运行的合格证明文件。

第三十六条 物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行现场检查和验收。

现场查验应当形成书面记录。

物业服务企业应当将物业共用部位、共用设施设备的数量和质量不符合约定或者规定的情形，书面通知建设单位，建设单位应当及时整改并组织物业服务企业复验。

第三十七条 百分之十以上的已交付使用物业业主，对建设单位选聘的物业服务企业的服务质量不满意，要求物业服务第三方评估机构评估的，建设单位应当委托其与业主、物业服务企业协商选定的第三方评估机构，对物业服务企业的履约情况进行评估。

协商不成的，由房产行政主管部门随机抽取第三方评估机构。

评估结果在一年内有效，并向全体业主公布。

经评估物业服务不符合履约标准的，建设单位应当要求物业服务企业整改或者依法更换物业服务企业，并向房产行政主管部门报告，由房产行政主管部门录入物业服务企业信用档案。

第五章 物业管理服务 

第三十八条 业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业订立的书面物业服务合同主要包括下列内容：

（一）业主委员会和物业服务企业的名称；

（二）物业管理区域的范围；（三）服务的内容；（四）服务的标准；（五）服务的费用及其调整程序；（六）合同的期限；（七）合同的解除；（八）违约责任；（九）双方需要约定的其他事项。

物业服务企业应当自物业服务合同签订之日起十五日内，将物业服务合同报县（区）房产行政主管部门备案。

第三十九条 物业服务合同（含前期物业服务合同）可以约定物业服务履约保证金。

物业服务履约保证金主要用于物业服务企业擅自退出、终止物业服务后，业主大会或者建设单位选聘新的物业服务企业前，物业管理区域内基本生活秩序的维护。

第四十条 除别墅外的住宅小区前期物业服务收费和保障性住房物业服务收费，实行政府指导价，由市、县（区）价格主管部门会同房产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，依法制定相应的等级基准价及其浮动幅度，并向社会公布。

物业服务收费等级基准价应当根据社会平均成本变动情况，每三年进行重新测算调整。

住宅小区成立业主大会的，物业服务价格由业主大会与物业服务企业约定。

物业服务企业不得违反物业服务合同约定，重复收费、超标准收费、收取额外费用或者擅自增加收费项目、扩大收费范围。

业主大会授权的业主委员会和物业服务企业可以共同委托物业服务第三方评估机构测算物业服务价格，测算结果作为物业服务合同的组成部分，对双方具有约束力。

第四十一条 业主应当依照法律、法规的规定和物业服务合同的约定履行交费义务。

业主欠交物业服务费用或者公共水电分摊费用的，物业服务企业、业主委员会可以通过上门催交、在物业管理区域内显著位置公布等形式，督促其限期交纳；逾期不交纳的，物业服务企业可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，可以申请人民法院强制执行并按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用档案。

业主转让物业的，应当结清物业服务相关费用。

物业受让人应当将物业权属转移情况、业主姓名、联系方式等及时告知物业服务企业。

第四十二条 物业服务合同期满三个月前，业主委员会应当组织召开业主大会会议，决定续聘或者选聘新的物业服务企业。

业主大会决定续聘的，业主委员会应当在物业服务合同期满前与物业服务企业续签物业服务合同。

业主大会决定选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当自物业服务合同终止之日起十五日内撤出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续。

物业服务企业提前解除物业服务合同的，应当与业主委员会协商；协商不成的，按照合同约定的争议解决方式解决。

双方协商或者争议解决期间不得单方终止履行合同约定的义务。

物业服务合同期满双方不续约或者提前解除合同的，业主委员会应当书面告知街道办事处、乡（镇）人民政府；物业服务企业应当书面告知县（区）房产行政主管部门。

物业服务企业或者业主委员会对不续约或者提前解除合同有异议的，街道办事处、乡（镇）人民政府可以在接到告知后五日内在物业管理区域内显著位置公告，并及时组织召开物业管理联席会议协调解决争议事项。

第四十三条 物业服务企业退出物业管理项目时，应当按照有关规定和合同约定办理交接手续，并移交下列资料：

（一）建设单位按照本条例第三十五条规定移交的资料；

（二）电梯、消防、监控等专业设施设备的技术手册、维护保养记录等相关资料；（三）物业管理用房、业主共有区域和共用设施设备资料；（四）物业管理服务期间配置的固定设施设备资料；（五）物业服务企业建档保存的物业改造、维修和养护资料；（六）利用共用部位、共用设施设备经营的账册和预收的物业服务费用、公共水电分摊费用交纳记录等资料；（七）其他应当移交的资料。

对拒不退出或者拒不移交资料的，业主委员会可以请求街道办事处、乡（镇）人民政府协调解决；协调不成的，由街道办事处、乡（镇）人民政府组织召开物业管理联席会议协调解决；有破坏共用设施设备、毁坏账册等违法行为的，由公安机关依法处理。

第四十四条 原物业服务企业不得以业主欠交物业服务费、对业主共同决定有异议等为由拒绝办理交接。

原物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域期间内，应当维持正常的物业管理秩序。

原物业服务企业拒不撤出物业管理区域的，新物业服务企业和业主委员会应当与原物业服务企业协商或者提交物业管理联席会议协调解决；协商或者协调不成的，可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

街道办事处、乡（镇）人民政府、县（区）房产行政主管部门应当加强对物业服务企业交接工作的监管。

原物业服务企业撤出物业管理区域，尚未选聘新物业服务企业的，街道办事处、乡（镇）人民政府应当会同县（区）房产、城市管理、公安、卫生、质监等部门组织提供应急服务。

应急服务内容仅限于垃圾清运、二次供水、电梯运行等维持业主基本生活秩序的服务事项。

街道办事处、乡（镇）人民政府应当在三个月内，指导或者组织业主依法选聘物业服务企业。

第四十五条 对交付时间长、配套设施设备不齐全或者破损严重的老旧住宅小区，市、县（区）人民政府应当结合实际，制定改造提升计划和后期管理办法，完善配套基础设施和公共服务设施，改善居住综合环境，及时处置危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，逐步实施物业管理，将改造提升资金纳入政府财政预算。

市、县（区）人民政府组织老旧住宅小区改造提升，应当统筹规划、合理布局物业管理设施，配置物业服务用房和物业经营用房。

物业经营用房所得收益经老旧住宅小区半数以上业主表决同意，可以用于补充物业服务费和住宅