房地产估价师评估师基础知识试题库含答案 4.docx
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房地产估价师评估师基础知识试题库含答案4
2020年房地产估价师考试专用
房地产估价师（评估师）考试题库
注意事项：
1．试卷中所有试题均来自历年真题，均含有答案与详细解析
2．本试卷适宜于2019年-2020年房地产估价师考前冲刺使用。
第I卷（选择题）
评卷人
得分
一、单项选择题
1．（）是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
A.地籍图
B.房产分户图
C.房产分幅图
D.房产分丘图
答案：
C
『答案解析』本题考查的是房产图。
房产分幅图是房产登记和建立产籍资料的索引和参考资料。
参见教材
P160。
2．房屋征收的核心是（）。
A需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋，收回同有土地使用权
B.不需要房屋使用权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权
C.需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权
D.不需要房屋所有权人的同意而强制取得其房屋，收回国有土地使用权
答案：
D
3．经济适用住房建设用地应在建设用地年度计划中统筹安排，并可采取（）方式供应。
A.行政划拨
B.拍卖出让
C.招标出让
D.挂牌出让
答案：
A
4．影响商品的供给的主要因素不包括（）。
A商品价格
B偏好
C政府政策
D预期
答案：
B
解析:
影响商品供给的主要因素有：
商品本身价格、其他商品价格、生产技术的变动和生产要素的价格、政府政策、厂商对未来的预期。
5．房屋拆迁纠纷的当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉，人民法院（）。
A应在5个工作日内立案受理
B应在5个工作日内决定是否立案受理
C应在受理后60日内作出判决
D不予受理
答案：
D
解析:
当事人达成仲裁协议的，一方向人民法院起诉的，人民法院不予受理。
6．某居住区住宅用地面积17.8公顷，建有42栋住宅，分别为：
6栋24层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为900m2、21600m2;16栋13层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、14040m2;20栋8层的住宅，每栋基底面积和建筑面积分别为1080m2、8640m2，则该居住区住宅平均层数为（）层。
A7.9
B11.9
C12.1
D19.0
答案：
B
7．可以股息、红利形式参与企业经营收益的分配，但不能通过市场转让获取交易差价的证券是（）。
A.股份
B.股票
C.股单
D.公司债券
答案：
C
8．（）就是特定商品的潜在购买者数量。
A.市场规模B.合格有效市场C.有效市场D.潜在市场
答案：
A【解析】：
参见教材P107
9．房地产权利人法定名称改变或者房地产现状、用途变更时，应申请（）登记
A、他项权
B、转移
C、初始
D、变更
答案：
参考A
10．下列关于过热与房地产泡沫的说法，不正确的说法是（）。
A.可以用市场价格背离实际价值的程度来度量房地产泡沫
B.房地产过度开发比房地产泡沫的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落
C.当房地产泡沫产生时，市场还处在上升阶段;而出现过度开发的现象时，市场已经开始下滑了
D.“过热”表现为投资者基于土地开发利用的目的而加大投资，通常是为获得长期收益;而“房地产泡沫”则表现为市场参与者对短期资本收益的追逐，他们不考虑土地的用途和开发，通常表现为增加现期的购买与囤积，以待价格更高时抛出
答案：
B
【答案解析】房地产泡沫比过度开发的严重程度更高，危害更大，属于房地产市场不正常的大起大落。
11．当可供比较的互斥方案寿命期相同，期效益也基本相同时，宜采用的比选方法是（）。
A.净现值法
B.差额内部收益率法
C.费用现值法
D.内部收益率法
答案：
C
12．（）是指国家以土地所有者的身份将土地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
A.土地使用权的出让B.土地使用权的转让
C.土地使用权划拨D.土地使用权赠与
答案：
A
13．实行按劳分配的物质条件是（）。
A.社会生产力发展水平相对低下
B.旧的社会分工的存在
C.生产资料社会主义公有制
D.劳动的谋生性质
答案：
A
14．2006年12月，刘某与甲房地产开发企业签订商品房预售合同，约定所购住宅楼套内建筑面积为100㎡，套内封闭阳台面积为6㎡。
2007年3月，房屋通过竣工验收。
经实测，刘某所购住宅共有建筑面积分摊系数为0.25。
2007年5月，房屋交付给刘某。
2007年6月，刘某领取了房屋所有权证。
2007年7月，刘某将该套住宅转让。
甲房地产开发企业对该套住宅的保修期从（）起计算。
A.2006年12月B.2007年3月
C.2007年5月D.2007年6月
答案：
C
『答案解析』本题考查的是商品房交付使用。
商品住宅的保修期从商品住宅交付之日起计算。
2007年5月，房屋交付给刘某。
因此，从2007年5月起计算。
参见教材P98。
15．污染大气的硫氧化物中以（）数量最多、危害最大。
A、一氧化硫
B、二氧化硫
C、三氧化硫
D、一氧化碳
答案：
【正确答案】B
【答案解析】本题考查的是气态污染物及其危害。
污染大气的硫氧化物中，以二氧化硫的数量最多，危害最大。
参见教材P44。
16．从科学可操作性上看，能够用于判断一个评估价值误差大小或准确性的是（）。
A.估价对象的真实价值
B.估价对象的重置价格
C.估价对象的实际成交价值
D.合格估价师的重新估价结果
答案：
D
『答案解析』本题考查的是房地产估价误差应在合理范围内。
注意题干中的“可操作性”这个重要的关键提示，没有这个提示，A也是正确的，但是有了可操作性的限制，则只有D为正确答案。
参见教材P9。
17．商业银行为房地产开发公司提供贷款属于其银行业务中的（）。
A、负债业务
B、资产业务
C、中间业务
D、代理业务
答案：
【正确答案】B
【答案解析】
本题考查的是商业银行资产业务。
商业银行资产业务是指银行将其资金通过各种途径运用出去以获得收益的业务。
商业银行资产业务主要包括贷款和投资（购买有价证券）两大类。
参见教材P236。
18．下列关于达成拆迁房屋补偿协议后，拆迁纠纷处理方式的表述中，不正确的是（）。
A拆迁当事人达成仲裁协议的，应采取仲裁方式
B拆迁当事人没有达成仲裁协议，可向人民法院提起民事诉讼
C拆迁当事人达成仲裁协议，一方向人民法院提起诉讼，人民法院不予受理
D诉讼或仲裁期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行
答案：
D
解析:
诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。
19．《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定了工业用地出让最高年限为（）年。
A.40
B.50
C.60
D.70
答案：
B
20．投资额不足总投资额（）且未经批准中止开发建设连续满1年的土地属于闲置土地。
A25%
B20%
C15%
D10%
答案：
A
解析:
A。
下列土地属于闲置土地：
已动工开发，但开发建设面积不足应开发建设面积的1/3，或者投资额不足总投资额25%且未经批准中止开发建设连续满1年的。
评卷人
得分
二、多项选择题
21．城市发展战略要达到一系列的指标，其中经济指标包括（）。
A、国内生产总值
B、人均国民收入
C、第一、二、三产业的比例
D、绿色GDP
E、人均资源占有量
答案：
【正确答案】ABC
【答案解析】
经济发展指标包括国内生产总值等经济总量指标、人均国民收入等经济效益指标以及第一、二、三产业之间的比例等经济结构指标。
参见教材P10。
22．根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为（）。
A、信用债券
B、公募债券
C、担保债券
D、抵押债券
E、私募债券
答案：
【正确答案】BE
【答案解析】本题考查的是债券的分类。
根据债券的发行是否采用公开发行方式进行分类，债券可分为公募债券和私募债券。
参见教材P280。
23．下列关于拍卖保留价规则，说法正确的是（）。
A、保留价是拍卖的必备条件
B、保留价的修改权从属于保留价的确定权，归委托人享有
C、委托人拥有保留价的确定权
D、拍卖人拥有保留价的确定权
E、保留价通常是仅限委托人和拍卖人等有限人知情
答案：
【正确答案】BCE
【答案解析】
本题考查的是保留价原则。
保留价并非拍卖的必备条件。
委托人拥有保留价的确定权。
所以AD选项不正确。
参见教材P389。
24．属于房屋产权转移登记情形的有（）。
A翻建
B扩建
C分割
D抵押
E裁决
答案：
C,E
解析:
转移登记是指房屋因买卖、赠与、交换、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移而进行的登记。
25．下列可由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的有（）。
A酒泉卫星发射基地
B南水北调工程用地
C北京某CBD商圈
D某市政府办公楼
E经济适用房
答案：
A,B,D
解析:
由县级以上人民政府依法批准，划拨土地使用权的建设用地有：
（1.国家机关用地和军事用地;
（2.城市基础没施与公益事业用地;
（3.国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
（4.法律、行政法规规定的其他用地。
26．根据建筑安装工程费用项目组成，下列属于建筑工程安装工程规费的包括（）。
A、差旅交通费
B、工程排污费
C、住房公积金
D、社会保障费
E、危险作业意外伤害保险费
答案：
【正确答案】BCDE
【答案解析】
本题考查的是工程造价的构成。
差旅交通费属于企业管理费。
参见教材P129。
27．廉租住房保障资金的来源有（）等。
（2009年试题）
A.地方财政预算安排
B.中央财政专项补助
C.住房公积金增值收益
D.土地出让净收益
E住宅专项维修资金
答案：
：
ABCD
答案：
《廉租住房保障办法》第九条规定，廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金;
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额;（三）十地出让净收益中安排的廉租住房保障资金;（四）政府的廉租住房相金收入;（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
28．根据建筑安装工程费用项目组成，直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括（）。
A、人工费
B、材料费
C、环境保护费
D、文明施工费
E、施工机械使用费
答案：
【正确答案】ABE
【答案解析】
本题考查的是工程造价的构成。
直接工程费是指在施工过程中耗费的构成工程实体的各项费用，包括人工费、材料费、施工机械使用费。
参见教材P129。
29．住房置业担保公司的实有资本以（）为主。
A.政府预算资助
B.资产划拨
C.房地产骨干企业认股
D.社会集资
E.个人集资
答案：
ABC
30．将影响房地产价格因素分为一般因素、区域因素和个别因素时，下列选项中属于个别因素的有（）。
A、经济发展状况
B、物价
C、环境状况
D、规模
E、建筑结构
答案：
【正确答案】DE
【答案解析】本题考查的是房地产价格影响因素的分类。
个别因素如该房地产的区位、用途、规模、土地形状、地形、地势、建筑结构、建筑物新旧程度等。
参见教材
P122。
评卷人
得分
三、判断题
31．受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时，可以适当赚取差价。
（）
答案：
×
『答案解析』本题考查的是房地产销售中禁止的行为。
受托房地产中介服务机构在代理销售商品
房时，不得收取佣金以外的其他费用。
参见教材P113。
32．金融活动中必然存在借贷双方：
一方是贷出资金方，即资金供给者;另一方为借入资金方，即资金需求者。
（）
答案：
对
33．不动产登记费按照不动产的面积收取。
（）（2015年试题）
答案：
×
答案：
不动产餮记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积或者价款的比例收取。
具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定。
34．抵押房地产投保的，抵押人应当将保险单移送抵押权人保管。
在抵押期间，抵押人为保险赔偿的第一受益人。
（）
答案：
×
35．注册结构工程师分为一级注册结构工程师和二级注册结构工程师。
（）
答案：
√
36．建设工程施工活动中形成的有关工程施工管理文件，应当由注册建造师签字并加盖执业印章。
（）
答案：
√
37．集体上地上的征收行为，按照《上地管理法》等有关法律、法规执行。
（）
答案：
√
38．目前，我国住房供应政策是以商品件住房供应为主。
（）（2014年试题）
答案：
：
√
答案：
目前，我国的住房供应政策是以商品性住房供应为主体，同时，对低收入住房同难家庭以及中等偏下收入、新就业大学生、外来务工人员中的住房困难群体提供保障。
39．享有不动产物权的，处分该物权时，依照法律规定需要办理登记的，未经登记，不发生物权效力。
（）
答案：
√
40．实行政府指导价的物业服务收费，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。
（）
评卷人
得分
四、综合分析题
41．甲房地产开发企业（以下简称甲企业）通过招标方式在丙省丁市取得一宗国有建设用地使用权，上地用途为商业，因开发商自身原因闲置1年后申请办理了《建设工程施工许可证》，3年后项目建成，由于经营不善，甲企业将项目转让给了乙房地产开发企业（以下简称乙企业）。
1.该建设用地使用权出让合同应由（）与甲企业签订。
A.丙省人民政府
B.丙省人民政府土地管理部门
C.丁市人民政府
D.丁市人民政府土地管理部门
答案：
D
2.甲企业申请领取《建设工程施工许可证》应具备的条件为（）。
A.已确定施工企业
B.已取得《建设工程规划许可证》
C.有保证工程质量和安全的具体措施
D.建设资金已经落实，到位资金原则上不得少于工程合同价的50%
答案：
ABC
3.甲企业转让给乙企业的标的为（）。
A.建设用地使用权
B.房屋承租权
C.房屋所有权
D.土地所有权
答案：
A
4.乙企业取得建设用地使用权年限最高为（）年。
A.36
B.37
C.46
D.47
答案：
A
5.应按照（），向甲企业征缴土地闲置费。
A.投资额的20%
B.土地出让价款的20%
C.工程造价的20%
D.转让金额的20%
答案：
B
42．A房地产开发公司于2015年1月1日，通过出让方式获得B市C县规划区内一地块，从事住宅楼开发建设。
并于次日签订了建设用地使用权出让合同，交纳土地山让金6000万元，合同约定2015年3月1日开始动工建设。
后由于开发公司原因，该项目直到2016年5月1日才开始动工建设。
同时A房地产开发公司为提高整体投资效益，准备将临街的地块建成商业门市。
答案：
B
1.该项目除临街的地块建成商业门市外，其余的住宅楼建设用地出让最高年限为（）年。
A.40
B.50
C.60
D.70
2.按照规定，A房地产升发公司应在签订了出让合同后（）日内，支付全部地价款。
A.30
B.60
C.90
D.120
3.按闲置土地的规定，应向A房地产开发公司征缴（）万元的上地闲置费。
A.1200
B.1300
C.1400
D.1500
答案：
A
4.A房地产开发公司要改变该项目部分土地用途，必须取得（）的同意。
A.出让方
B.B市人民政府城乡规划主管部门
C.B市人民政府城市土地主管部门
D.C县人民政府城乡规划主管部门
答案：
AD
5.经同意，A房地产开发公司改变该项目部分土地用途，（）。
A.必须变更或重新签订出让合同
B.不需变更或重新签订出让合同
C.必须相应调整地价款
D.不用调整地价款
答案：
AC
6.本例中，该项目建设用地使用权出让合同签订的责任主体是（）。
A.B市人民政府与A房地产开发公司
B.B市人民政府土地主管部门与A房地产开发公司
C.C县人民政府与A房地产开发公司
D.C县人民政府土地主管部门与A房地产开发公司
答案：
D
7.根据围土资源部令第33号规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权，不可能采取的出让方式是（）。
A.招标
B.拍卖
C.协议出让
D.挂牌出让
答案：
C
8.根据有关土地政策规定，A房地产开发公司取得上述建设用地使用权后，不被无偿收回十地使用权的最迟动工开发时问为（）。
A.2016年2月底
B.2016年3月底
C.2017年2月底
D.2017年3月底
答案：
C
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