保障性廉租住房建设项目可研报告40.docx

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保障性廉租住房建设项目可研报告40

第一章总论………………………………………………………4

第二章建设背景及必要性………………………………………7

第三章政策保障…………………………………………………9

第四章项目地址与建设条件…………………………………10

第五章建设内容及规模………………………………………12

第六章建设方案………………………………………………14

第七章节能节水………………………………………………36

第八章工程进度及建设管理…………………………………38

第九章建设项目招投标………………………………………43

第十章环境影响及评价………………………………………45

第十一章建设投资估算及资金筹措……………………………51

第十二章财务评价………………………………………………55

第十三章社会效益综合评价……………………………………55

第十四章结论…………………………………………………56

附件

第一章总论

一、项目基本情况

（一）项目名称：

廉租住房建设项目

（二）项目性质：

新建

（三）建设地点：

本项目位于桂梧高速路口东北侧。

（四）项目用地：

项目选址范围内建设用地为国有土地，用地性质为二类住宅用地。

工程建设规划净用地面积XXX平方米。

土地取得方式为行政划拨。

二、研究范围及主要编制依据

（一）研究范围

广西维业经济管理咨询有限公司受项目业主委托，对廉租住房建设项目进行可行性研究并提交《廉租住房建设项目可行性研究报告》，其主要研究范围包括：

项目背景及必要性、建设条件、建设内容与规模、建设方案、投资估算及资金筹措、财务分析、社会效益综合评价等。

（二）主要编制依据

1、《廉租住房保障办法》中华人民共和国建设部九部委162号令；

3、《住房保障三年规划》

4、项目其他有关资料

三、可行性研究的主要结论

（一）项目建设必要性

住房保障制度是社会保障制度的重要构成部分，因而，建立完善的住房保障体系，改善低收入家庭的居住条件，是各级政府构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要工作。

根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于300元的家庭总户数为3,243户。

全市住房未达标的中低收入家庭5,109户。

根据全市房屋安全大检查结果，我市现有C、D级危险房屋637幢，建筑面积7.6万㎡。

近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生，仅是河东老城区需搬迁住户就有5,879户。

这些都是政府逼切需要解决的难题。

（二）建设内容及规模

本项工程总建筑面积为AAAA㎡，其中廉租房AAAA套、建筑面积AAAA㎡，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积AAAA㎡。

（三）工期安排

根据项目的规模和前期工作情况，工程建设期初步确定为2年，具体安排为：

2011年5月底以前，完成可行性研究、建设资金筹集等前期准备工作。

2011年8月底以前，陆续完成施工图设计和工程招投标工作。

2011年9月至2013年9月底以前，完成工程建设，同步完成小区配套道路、管网工程。

（四）投资规模

本项目概算建设投资XXXX万元，其中：

土地费用XXXX万元、建安工程费34,378.65万元，工程其它费用XXXX万元，基本预备费2,077.77万元，按总建筑面积平均造价元2,359.54／㎡。

（五）资金来源

本项目建设资金来源：

1、中央财补助

2、本级财政自筹。

（六）资金使用计划

本项目建设资金一次性筹措到位，按工程进度逐步使用。

（七）结论

本项目建设，是政府在房地产价格非理性增长的背景下，为中低收入家庭解决住房问题、保障和改善民生、促进社会和谐进步的重大举措。

同时，对于遏制房市的过度投资投机，促进我国房地产健康、稳定发展也有积极作用。

根据对建设条件、工程方案、财务可行性的分析研究，本工程建设条件具备，工程方案合理，财务分析可行。

综上所述，项目建设十分必要而且可行。

第二章建设背景及必要性

－、项目建设的必要性

党的十六届四中全会提出全面构建和谐社会，按照民主法治、科学发展、安定有序、维稳优先的方针，加快推进和谐社会建设。

社会保障是保持社会稳定和实现社会和谐的长效机制，如果广大人民群众可以享有可靠的社会保障，就可以安居乐业。

因而，建立完善的住房保障物质基礎和保障制度，改善低收入家庭的居住条件，是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定的重要举措。

国务院温家宝总理在今年全囯人大政府工作报告再次强调：

“加快健全房地产市场调控的长效机制，重点解决城镇中低收入家庭住房困难，切实稳定房地产市场价格，满足居民合理住房需求。

”

“进一步扩大保障性住房建设规模。

今年要再开工建设保障性住房、棚户区改造住房共1000万套，改造农村危房150万户。

重点发展公共租赁住房。

中央财政预算拟安排补助资金1030亿元，比上年增加265亿元。

各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入。

”

“建立健全考核问责机制。

稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责，市县人民政府负直接责任。

对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任。

”

由此可见，推进保障性住房建设工作，既是各级党委、政府的工作重心，也是构建社会主义和谐社会、保证社会稳定、促进经济发展的长效机制。

1、解决低收入家庭的住房困难，政府应当负起责任。

我国住房制度改革，确立了房地产市场作为住房资源配置的主渠道，但低收入家庭由于支付能力不足，难以通过市场自行解决住房问题，被排斥在市场之外，因而孕育乃至产生了诸多的不稳定因素。

一个完善的住房制度必然是由市场机制和住房保障制度有机构成、各负其责的制度。

既要充分发挥市场机制的作用，也要积极发挥政府保障的作用。

因此，解决低收入群体的住房困难，十分需要政府介入，通过建立住房保障制度，保障低收入家庭的基本居住权，消解因住房问题引起的社会差别和不稳定因素。

2、解决低收入群体的住房问题已经刻不容缓

根据民政局2010年最新的初步统计数据显示，全市人均月收入低于300元的家庭总户数为3,243户。

全市住房未达标的中低收入家庭5,109户。

根据全市房屋安全大检查结果，我市现有C、D级危险房屋637幢，建筑面积7.6万㎡。

近两年，老城区的危旧房屋自然倒塌的现象时有发生。

据市住建委提供的数据，河东老城区需搬迁住户有5,879户，这些都是政府逼切需要解决的难题。

3、当前房价过快上涨，使住房保障制度建设更具紧迫性

随着市场经济的发展，不可避免地会出现贫富分化，形成一定数量的中、低收入群体。

近两年，我国部分城市房价处于高位上涨的阶段，房价上涨越快，住房保障的矛盾越突出，对住房保障的需求越迫切。

当前，由于住房保障制度不够健全，即便是低收入群体，也只能通过市场解决住房问题。

低收入群体住房问题随着房价的持续攀升而日益凸显，尤其是低收入群体的住房支付能力和房价之间的差距呈逐步扩大之势。

因此在今年全国两会上，不少全国人大代表和政协委员呼吁，各级政府必须加大廉租房和经济适用房建设力度，解决中低收入、贫困家庭的住房问题，实现社会不同阶层人民均能有房可住，解除他们的后顾之忧，促进社会的稳定发展。

二、我市保障性住房建设概况

我市从2007年底开展保障性安居工程建设。

至2010年底，我市市本级建设廉租房2,815套，总建筑面积15.7万平方米，总投资约2.3亿元；相对缓解了部份贫困家庭的住房困难，但由于政府财力所限，还未能够满足多达几千户住房困难户“居者有其屋”的最低需求。

2011年自治区下达我市保障性住房建设任务比去年大大增加，全市须建设廉租住房5,000套；其中市本级新建3,670套，建筑面积19.55万平方米。

第三章廉租房政策

我国的保障性住房建设，是政府从供给面入手实施住房保障的一种方式。

我市的廉租房政策的内涵是：

由政府直接投资兴建公共住房，政府以实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。

保障对象既有需要特别救助的低收入、有特殊住房需求的老年人和残疾人，也有部分买不起商品房的中、低收入者。

此外，我市的廉租房供给方式还从支持产业发展的需要，同时解决专业人才的住房困难问题。

凡在我市重点产业、高新技术产业或市政府重点培育的大企业、大集团就业而且收入偏低、无住房的人员，以及在我市城区工作满3年、具有全日制大学本科以上学历的外来大学毕业生，均可以申请租赁廉租房。

第四章项目选址及建设条件

一、项目选址

项目建址位于高速路口东北侧。

二、建设条件

1、自然条件

属亚热带季风气候区，气候温和，雨量充沛，多年平均降雨量1,478.2mm，降雨量主要集中在4－9月，约占全年降雨总量的71％。

日降雨量≥50mm的暴雨天数多年平均在4.1～5.2天之间，最多年份为8～12天；降雨量≥100mm的大暴雨天数多年平均为0.5～1.1天，最多年份2～3天；最大日降雨量可达334.5mm，市区年平均气温21.1℃。

2、水文特征

内河流属珠江流域西江水系，市区内有西江、浔江、桂江等河流。

浔江、桂江水位受雨汛影响显著，平水期和洪、枯水期水文要素差值较大。

据统计资料，多年平均径流量为2,198×108m3，多年平均流量6,633m3/s，最高水位27.67m，最低水位2.50m，最大水位变幅25.17m，最大流量54,500m3/s，最小流量720m3/s。

本项目所处位置不受径流量大小和水位高低因素的影晌。

3、交通运特条件

的交通特点是地处三江（西江、浔江、桂江）、一线（洛湛铁路）、六路（桂梧、南梧、广梧高速、207、321、324国道）的多元交汇点上。

本项目地处于桂梧高速进入市区的新路口，距离汽车站、火车站不超两公里，区位优势明显，交通十分便利。

4、项目配套工程条件

项目地位于成熟市区，供水、排水、燃气、通讯、网络、电力等市政配套设施齐全．

（1）联水。

项目供水来自本市自来水厂的城市管网，其供水能力充沛．

（2）排水。

项目污水排入市政污水管，雨水采用明沟排放．

（3）联电。

项目地电源来自本市电业局，用户用电配电线路为单回路供电，变（配）电供电能力充足，能移保证项目建设所需的用电要求。

5、生活配套设施条件

项目地为规划内的城市商住区，出行交通、文化教育、医疗卫生、银行邮电等生活配套设施完善．

6、工程地质条件

本项目建设场地参考第四期工程的勘察结果，规划区内工程地质构造为素填土、冲积层、坡粘土、花岗岩残积土和燕山早期花岗岩基岩，场地区域稳定性好，属于工程建设基本适宜区。

7、水文地质条件

本项目场地地下水类型为潜水，主要赋存于原生和次生隙中，场地地下水来源于大气降水和东侧地表水体补给，场地内地层均为弱透水性，水力梯度小，一般水交替循环较慢．根据分析结果，土和地下水对钢筋混凝土和钢筋混凝土中的钢筋有微腐蚀性影响。

8、地质构造与地展效应

项目位于广西山字型构造南东翼、东西褶皱带内的梧州向斜区，先后经历了加里东运动、华力西运动、印支运动、燕山运动和喜马拉雅运动，发生了一系列褶皱及构造断裂，白垢——龙圩断裂从本场地附近经过，该断裂活动始于广西运动，断续延伸至中生代，自笫三纪以来，已趋于稳定，因此场地区域稳定性好。

根据《建筑抗震设计规》GB50011-2001（2008版），抗震设防烈度为6度，设计地震分组为第一组，基本地震加速度值为0.05g。

三、项目周边概况

本项目位于二环路內侧，近年来，随着城市建设进程的加快和“城乡一体化工程”的推进，农村人口逐步向城镇转移，城市化进程进一步加快，居民生活水平得到迅速提高，区域周边房地产、物流等产业发展迅速。

第五章建设内容及规模

一、建设内容

本项目建设内容包括廉租房住宅、小区配套用房、地下停车场及设备用房、为小区服务的商业用房、规划红线内的配套基础设施建设工程等。

二、建设规模

本项目总建筑面积为XXXX㎡，其中廉租房XXX2套、建筑面积XXX㎡，其它用途包括商业用房、物管用房、地下车库等建筑面积XXX㎡。

具体建设内容见下表：

第六章建设方案

一、总平面布置

（一）设计依据

1、主要设计规范和标准

①《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

②《民用建筑设计防火规范》；

2、《民用建筑工程总平面初步设计深度图样》05J804；

3、业主提出的设计要求。

（二）平面布置

根据用地条件，X幢共1X个单元形成较规整的布局，各住宅楼保持合适的间距，有利于日照及自然采光通风。

在小区东西南侧邻城市规划道路，退红线约X米，建筑物与红线距离8～10米。

小区中心布置较大面积集中绿地，辅以环绕住宅楼四周绿地，提高绿化率，有利于净化空气。

设入口花园，以利交通组织和提升小区形象。

（三）竖向布置

该场地由东北向西南自然坡向，高差较小。

室内外高差控制在0.450～0.900米左右。

将场地进行平整，使场地平齐于城市道路，尽量减少挖填方工程量，并使建筑有良好的视觉形象，同时为场地内雨水、污水排放提供了便利条件，城市道路与室外场地的连接方式采用平坡式连接。

（四）交通组织

小区的交通依据场地实际状况，设主入口和消防紧急出口各一个，小区主入口设入口花园，地下车库出入口设于南北侧。

小区入口道路宽度为27米。

在住宅楼周边形成宽度为8.5～21米的环形通道，满足消防要求，以供平时及交通疏散时使用。

地下车库出入口宽度7.5米。

在小区东北侧增设一地下停车场出入口，使小区的交通顺畅、安全、宁静。

（五）无障碍设计

小区道路及室内外公共场所凡有高差的节点，均按《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001设置无障碍坡道，方便残疾人安全通行。

（六）绿化

场地四周均退红线满足防护绿地规划宽度要求。

小区入口设入口花园，设4个中心绿地、运动健身场地，沿小区内道路的两侧及在楼与楼之间布置绿地。

顺透空围墙布置隔离绿化带，东北角有市政公共绿化广场，小区绿地和区外周边道路绿化带遥相呼应，使内外景观互相交融，生态环境资源得到充分利用，力争营造一个优美的环境空间。

（七）主要技术经济指标

1、规划净用地面积：

27,702㎡（41.595亩）；

2、规划总建筑面积：

184,921.4㎡；

X

二、建筑方案

（一）设计依据

（1）主要设计依据中已列举的有关规范；

（2）《建筑设计防火规范》GB50016-2006；

（3）《城市道路和建筑物无障碍设计规范》JGJ50-2001；

（4）《屋面工程技术规范》GB50345-2004

（5）《建筑工程建筑面积计算规范》GB/50353-2005；

（6）《民用建筑工程建筑初步设计深度图样》05J802；

（7）与本工程有关的其它国家和地方现行规范、规定和标准。

（二）平面设计

平面设计注重功能的实用性和面积的紧凑性，结合保障性住房的特点，设计方案在限定面积范围内，平面布置力求紧凑合理，不浪费面积，对每个功能空间的尺度经过精心布局，使人的活动和家具布置相适宜，并且在相同面积情况下尽可能多分隔出可用的功能空间。

从充分利用土地的角度出发，设计了4个大小不一的景观中庭，上百米尺度大中庭景观空间，有利于日照的解决，并给中心绿化营造留有巨大发挥余地。

小中庭，尺度适宜，绿化丰富，最大程度地给小区居民提供了更大的景观空间和休闲场所。

本项目重点关注建筑节能技术，如通风、采光的设计，建筑墙体保温、太阳能的有效利用等。

1、户型组合

住宅户型均为小户型，主要为一室一厅一卫、二室一厅一卫套型。

项目户均建筑面积为44.44㎡。

（详见附图）

2、非住宅用房

根据需要，部分住宅楼地面1层设计为架空层车场、商业用房、以及其他配套辅助用房。

（三）竖向交通设计

小区南北向均设有车行出入口、人行出入口及紧急消防出口。

各楼栋楼梯设置位置及形式详见建筑专业各层平面图及剖面图。

（四）立面设计

建筑造型根据总体布置、建筑规模、平面形式、使用功能、采用南方民居建筑设计表现形式，整体效果上满足不同方向视觉均较丰富、完整的要求，同城市环境具有良好的视觉关系，与周边建筑体量共同组成统一和谐的城市空中轮廓线。

立面以灰色，白色为主，使建筑颜色立即生动、协调。

（五）剖面设计

剖面设计根据使用功能、建筑造型、结构尺度、并结合地形高差综合考虑。

具体为：

商业层高为3.90-4.40m，住宅各层层高均为2.90m。

室内外高差不低于0.150m；楼梯每个梯段的踏步数不超过18级，也不少于3级；楼梯平台上部及下部过道处的净高，不小于2m，梯段净高不小于2.2m。

（六）建筑物无障碍设计

本项目楼、地面凡有水平高差的地方均有缓坡设计，可供残疾人车无障碍通行。

（七）建筑安全

①面积大于1.5m2的窗玻璃或玻璃底边离最终装修面小于500的落地窗，面积大于0.5m2的有框门玻璃均应采用安全玻璃（钢化玻璃或夹层玻璃）。

无框玻璃门应采用公称厚度不小于10mm的钢化玻璃。

安全玻璃厚度根据《建筑玻璃应用技术规程》JGJ113-2009表6.1.2-1选用。

②外墙饰面砖工程施工执行《外墙饰面砖工程施工及验收规程》JGJ126-2000的有关技术要求。

当基层的抗拉强度小于外墙饰面砖粘贴的粘结强度时，必须进行加固处理，加固后应对样板进行强度检测。

找平层材料的抗拉强度不应低于外墙饰面砖粘贴的粘结强度。

③安装在易于受到人体或物体碰撞部位的建筑玻璃，如落地窗、玻璃门、玻璃隔断等，应采取保护措施。

保护措施应视易发生碰撞的建筑玻璃所处的具体部位不同，分别采取警示（在视线高度设醒目标志）或防碰撞设施（设置护栏）等。

对于碰撞后可能发生高处人体或玻璃坠落的情况，必须采用可靠的护栏。

④楼梯杆扶手高度自踏步前缘量起不应小于900㎜。

靠梯井一侧水平长度大于500㎜时以及顶层，扶手高度自可踏面计算为1050㎜。

⑤阳台、外廊、室内回廊、内天井、不上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆（板）下部离地0.10m高度不应留空。

临空高度在六层及以下时,栏杆高度不应低于1.05m。

如底部有宽度大于或等于0.22m，且高度低于或等于0.45m的可踏部位，应从可踏部位顶面起计算。

⑥低窗台（窗台净高度低于0.8m或住宅窗台低于0.9m时）的防护措施应遵守以下规定：

窗台高度低于或等于0.45m时，护栏或固定扇的高度应自窗台面起算；窗台高度高于0.45m时，护栏或固定扇的高度可自地面起算（但护栏下部0.45m高度范围内不得设置水平栏栅或任何其他可踏部位。

如有可踏部位应从可踏部位起算）。

（八）装饰标准

①内墙面：

卫生间、厨房为白色瓷砖到顶，其他为乳胶漆。

②外墙面：

涂料墙面；

③天棚：

乳胶漆；

③楼地面：

户外水泥砂浆，户内水泥砂浆抹光。

1、室外部分

外墙面用墙面涂料装饰。

2、室内部分

内墙面：

卫生间墙面瓷砖到顶，其余为水泥混合砂浆，面罩白色涂料。

楼地面：

为水泥地面，卫生间铺防滑地砖，设备房间为水泥砂浆楼地面。

（九）门窗工程

设备用房为甲级防火门，管井门为丙级防火门，入户门为钢制防盗木门（定制），内门为实木门，外窗均为原色单框铝合金玻璃窗。

建筑外门窗的水密性等级：

不应低于现行国家标准《建筑外窗水密性能分级及检测方法》GB/T7108-2002规定的2级。

三、建筑结构

（一）设计依据

（1）建筑结构可靠度设计统一标准GB50068-2001；

（2）建筑工程抗震设防分类标准GB50223-2004；

（3）《建筑结构荷载规范》GB50009-2001；（2006年版）

（4）《砌体结构设计规范》GB50003-2001；

（5）《建筑抗震设计规范》GB50011-2001；（2008年版）

（6）《建筑地基基础设计规范》GB50007-2002；

（7）《混凝土结构设计规范》GB50010-2002；

（8）《砌体结构设计规范》GB50003-2001

（二）设计要求

1、根据《建筑结构可靠度设计统一标准》GB50068－2001，本工程的建筑结构安全等级：

二级；

2、建筑结构设计使用年限：

50年；

3、根据《建筑抗震设计规范》（GB50011－2001）（2008年版）附录A（我国主要城镇抗震设防烈度、设计基本地震加速度和设计地震分组）：

4、根据《建筑抗震设防分类标准》（GB50223－2008），本工程为丙类建筑。

5、根据《建筑地基基础设计规范》GB50007－2002，本工程的地基基础设计等级为丙级。

6、本地区基本风压为0.30KN/㎡；风荷载标准值为：

0.30KN/㎡。

地面粗糙度类别：

B类。

（三）结构设计

建筑均采用现浇钢筋砼框架结构为主，辅以楼、电梯间钢筋砼剪力墙作为主要抗侧力构件，形成整体性能好、抗震能力强、施工简便且较为经济的现浇钢筋混凝土混合结构体系，剪力墙的抗震等级为二级。

本项目地下室无上部结构部分，采用框架结构。

地下室有上部结构部分，抗震等级为二级，地下室无上部结构部分，抗震等级为三级。

建筑基础可选择条形基础或筏板基础，可根据下一步地质勘探资料进一步明确基础选型。

（四）主要结构构件材料

1、柱、剪力墙砼等级（层，砼等级）见下表：

2、圈梁、构造柱为C20，屋面构造柱、压顶梁为C25。

3、砌体材料（烧结页岩实心砖）及强度等级：

表5砌体材料强度等级表

4、钢材（钢筋、型钢）及焊接材料的选型：

钢筋：

直径≤10为冷轧带肋钢筋，应符合现行国家标准《冷轧带肋钢筋混凝土构件技术规程》的规定。

直径≥12mm时为HRB335级（或HRB400级）钢筋，应符合现行国家标准《钢筋混凝土用热轧带肋钢筋》（GBl499）的规定。

焊条：

HPB235钢筋，Q235B钢焊接：

E43系列；HRB335钢筋焊接：

E50系列；HRB400钢筋焊接：

E55系列。

（五）环境边坡及深开挖设计

采用放坡处理。

四、给排水

（一）设计依据

1、《建筑给水排水设计规范》GB50015-2003；

2、《住宅建筑规范》GB50368－2005；

3、《室外给水设计规范》GB50013-2006；

4、《室外排水设计规范》GB50014-2006；

5、《节水型生活用水器具》CJ164－2002；

（二）设计范围

1、本工程室内给水排水和消防给水系统设计。

2、本工程红线以内室外给水排水和消防给水系统设计。

（三）给排水现状

本工程附件规划道路已基本形成，给排水管网系统已至项目区。

本工程可就近搭接。

（四）给水

1、水源

本工程水源为城市自来水。

设进水管2条，管径为DN400mm，分别由小区东南侧接入。

要求水压不低于0.35Mpa。

2、用水量

（1）用水量：

最高日水量2,282m³，最大时水量254.5m³。

（2）主要用水项目及其用水量见下表：

3、水质

一般按生活饮用水水质考虑。

4、给水系统

由市政给水管进水管2条，管径为DN400mm，分别由小区东南侧接入小区内环形主管。

室外管网呈环状形敷设。

采用生活和消防合一给水系统。

环形供水主管为DN250。

室内生活和消防各自独立的给水系统（消防水详见消防设计）。

室内生活用水由室外主管接入，采用分区供水系统。

本工程室内给水系统分二个区。

（1）低区：

地下一层至地上八层为低区，由小区内环形主管直接供给；各支管管径为DN50。

（2）高区：

九层～屋顶层，由地下贮水池、加压泵供水系统供给，各支管管径为DN100。

5、管材

（1）室外管道选用钢丝网骨架塑料复合管；采用电热熔连接。

（2）室内管道DN65以上选用内筋嵌入式衬塑钢管；采用卡环连接；DN50以下采用给水聚丙烯管（PP-R管），热熔粘接。

6、卫生洁具：

采用节水型生活用水器具。

（五）排水

1、排水量

（1）污水量：

本工程污水量：

按生活给水量的90%计算，则最高日污水量2282m³