大庆物业管理条例.docx

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大庆物业管理条例

大庆市物业管理条例

（草案修改稿征求意见稿）

目录：

第一章总则

第二章业主、业主大会与业主委员会

第三章物业服务与管理

第四章物业的使用与维护

第五章监督管理

第六章法律责任

第七章附则

第一章总则

第一条【立法目的及依据】为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，改善人民群众生活和工作环境，促进社会和谐，根据《中华人民共和国物权法》《物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条【适用范围】本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理，适用本条例。

第三条【基本原则】物业管理应当坚持以人为本、依法诚信、业主自治、专业服务、政府监管、行业自律的原则。

第四条【政府扶持】市、县（区）人民政府应当将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，建立和完善专业化、社会化、市场化、信息化的物业管理机制，鼓励采用新技术、新方法提高物业管理和服务水平。

第五条【管理机制】市、县（区）物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。

发改、规划、建设、城管、价格、公安、市场监管、人防、水务、环保、房产、工信、财政、民政、消防等行政管理部门应当按照各自职责，做好物业管理区域内的相关监督管理工作。

街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府按照规定的职责负责辖区内物业管理活动的指导、协调和监督工作。

居民（村民）委员会应当给予配合和协助。

第六条【行业自律】物业管理协会应当加强行业自律管理，规范从业行为，促进物业服务企业依法诚信经营。

第二章业主、业主大会与业主委员会

第七条【业主界定】房屋的所有权人为业主。

已经合法占有房屋但尚未办理所有权登记，法律、法规规定可以认定为业主的，从其规定。

第八条【首次业主大会会议召开条件】物业管理区域内，已交付的房屋专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十的，可以筹备召开首次业主大会会议。

建设单位应当自前款规定的条件具备之日起七日内，向物业所在地的街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府报送房屋及建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图等文件资料。

建设单位已经注销的，由前期物业服务企业履行报送义务。

街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府应当自收到建设单位或者前期物业服务企业报送的文件资料之日起十日内，在物业管理区域内显著位置公告可以召开首次业主大会会议的情况。

第九条【筹备指导】业主筹备召开首次业主大会会议的，应当书面告知物业所在地的街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府，并接受其指导、协助和监督。

符合首次业主大会会议召开条件的，街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府应当自收到业主提出的书面告知之日起六十日内，指导、协助业主成立首次业主大会会议筹备组。

第十条【筹备组成立】筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府代表、居民（村民）委员会代表组成。

筹备组成员人数应当为单数，业主代表所占比例不得低于筹备组成员总人数的百分之五十。

筹备组组长由街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府的代表担任。

业主代表由街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府组织业主推荐产生。

筹备组应当自成立之日起七日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。

业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府协调处理。

县（区）物业管理行政主管部门应当对筹备组工作给予协助。

第十一条【首次业主大会会议召开】筹备组应当自成立之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。

首次业主大会会议应当讨论决定管理规约、业主大会议事规则、选举业主委员会等事项。

首次业主大会会议召开后，筹备组自动解散，并自解散之日起十日内做好相关资料、财物的移交工作。

第十二条【业主大会成立】业主大会自首次业主大会会议通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十三条【业主大会会议形式】业主大会会议可以采取业主到达会场集体讨论的形式，也可以采用向业主书面征求意见等形式。

需要投票表决的，表决结果应当连同每位业主的意见，在物业管理区域内显著位置公示，公示时间不少于七日。

第十四条【筹备经费】首次业主大会会议的筹备经费，由建设单位承担。

筹备经费按照物业管理区域规划核准总建筑面积每平方米0.3元的标准核算，最高不得超过十万元，最低不得少于一万元。

筹备经费实行专款专用，使用情况应当在物业管理区域内显著位置公示。

如有结余的，结余部分根据业主大会的决定，可以用于业主大会、业主委员会工作经费。

第十五条【业委会选举产生及备案】业主委员会由五至十一人的单数组成，每届任期三至五年，委员可以连选连任，具体人数、任期由业主大会议事规则规定。

业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府以及县（区）物业管理行政主管部门备案。

县（区）物业管理行政主管部门应当自备案之日起七日内，通过物业管理行业信息平台，向社会公开业主大会成立、业主委员会选举产生的情况。

第十六条【候补委员】业主委员会委员实行差额选举的，未当选且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。

候补委员人数最多不得超过业主委员会委员总人数的百分之五十。

候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。

具体选举办法由业主大会议事规则规定。

第十七条【委员、候补委员资格】业主委员会委员、候补委员应当由热心公益事业、责任心强、具有一定组织能力的业主担任。

业主有下列情形之一的，不得担任业主委员会委员、候补委员；已经担任的，应当辞职或者予以罢免：

（一）本人、配偶及其直系亲属在为本物业管理区域提供物业服务的企业任职或者有其他利害关系的；

（二）违反本条例第四十四条规定，且未整改的；

（三）无正当理由拒不交纳物业服务费用或者拒不交存住宅专项维修资金的；

（四）索取或者非法收受建设单位、物业服务企业财物或者其他利益的；

（五）其他违反法律、法规、管理规约的规定以及有不良社会诚信记录的。

鼓励符合条件的居民（村民）委员会委员、中共党员、人大代表、政协委员等参选业主委员会委员。

第十八条【业委会职责】业主委员会应当根据法律、法规的规定履行职责，执行业主大会决定的事项。

业主委员会应当加强对物业服务企业履约情况的日常监督，每年至少组织两次业主问卷调查和满意度测评。

业主委员会应当加强对管理规约实施情况的监督，对违法违规行为及时予以制止。

业主委员会应当公开全体委员的联系方式，随时接受业主的询问、投诉和监督。

业主委员会应当在物业管理区域内显著位置及时公开对物业服务企业履约情况、管理规约实施情况的监督结果以及接受业主询问、投诉和监督及其处理的情况。

第十九条【业委会会议】召开业主委员会会议的，应当书面告知物业所在地的居民（村民）委员会，并听取其建议。

业主委员会会议作出的决定应当书面告知居民（村民）委员会。

第二十条【业委会换届改选】业主委员会任期届满前三个月，应当在物业所在地的街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府的指导、协助和监督下成立换届改选小组，由换届改选小组组织召开业主大会会议选举产生新一届业主委员会。

换届改选小组成立至新一届业主委员会选举产生期间，业主委员会不得就选聘和解聘物业服务企业、调整物业服务收费等事项组织召开业主大会会议。

业主委员会应当自换届改选小组成立之日起十日内，将其保管的档案资料、印章以及财物移交给街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府代为保管。

业主大会、业主委员会依法需要使用的，街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府应当及时提供。

街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府应当自新一届业主委员会备案之日起十日内，将其代为保管的档案资料、印章以及财物移交给新一届业主委员会。

第二十一条【财务管理】业主大会应当建立规范的财务管理制度。

业主大会、业主委员会工作经费和物业共用部位、共用设施设备经营所得收益应当按照财务要求建账、入账，每半年在物业管理区域内显著位置公示一次。

业主委员会应当妥善保管财务原始凭证以及相关会计资料。

第二十二条【财务审计】业主对业主大会有关财务收支情况有异议的，可以要求查询财务原始凭证以及相关会计资料。

经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议对业主大会有关财务收支情况进行审计的，业主委员会应当自收到业主提议之日起三十日内，组织召开业主大会会议决定是否委托有资质的中介机构进行审计。

对业主委员会是否进行经济责任审计，可以在管理规约和业主大会议事规则中规定。

第二十三条【印章管理】业主委员会应当建立规范的印章管理制度，指定专人保管印章。

使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定。

第二十四条【工作经费】业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担。

工作经费可以由业主分摊，也可以从物业共有部分经营所得收益中列支。

由业主分摊的，业主大会可以委托物业服务企业在收取物业服务费用时代为收取。

业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定由物业服务企业对业主大会、业主委员会工作经费给予捐赠和支持的，从其约定。

第二十五条【代行机构】物业管理区域内有下列情形之一的，物业所在地的街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府可以指定居民（村民）委员会临时代行业主委员会的职责：

（一）不具备成立业主大会条件的；

（二）具备成立条件但未成立业主大会，经街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府指导后仍不能成立业主大会的；

（三）业主委员会不履行职责达一年以上或者无法正常开展工作，需要调整或者重新选举产生业主委员会，经街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府指导后仍不能作出调整决定或者选举产生新一届业主委员会的。

居民（村民）委员会应当自业主委员会选举产生之日起停止履行代行职责，并做好相关资料、财物的移交工作。

第三章物业服务与管理

第二十六条【物业管理区域划分原则】物业管理区域划分应当考虑共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，遵循相对独立、便于管理的原则，按照下列标准进行划分：

（一）按照建设用地规划许可证确定的红线图范围划定；

（二）规模过大、划分为一个物业管理区域不便于管理的，配套设施设备能够分割并独立使用，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域；

（三）分期建设项目或者两个以上单位开发建设的项目，其配套设施设备和相关场地共用的，应当划分为一个物业管理区域。

但是，其主要配套设施设备和相关场地能够分割并独立使用的，在明确配套设施设备管理、维护责任的情况下，可以划分为不同的物业管理区域；

（四）不同物业管理区域地理上自然连接且规模较小，业主未入住前经各自的建设单位同意，并已向物业买受人明示的，或者业主入住后经各自的业主大会同意的，可以合并为一个物业管理区域。

影响消防通道、避难场所、燃气使用安全、楼宇通道、电梯使用以及共用设施设备共有功能的，不得分割划分为不同的物业管理区域。

第二十七条【物业区域划分及备案】新建物业拟实行物业管理的，建设单位应当在取得商品房预售许可证或者现房销售前，向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案物业管理区域。

本条例施行前已经划分物业管理区域，但尚未备案的，由物业服务企业向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案。

未选聘物业服务企业的，由业主委员会或者临时代行业主委员会职责的居民（村民）委员会备案。

本条例施行前已经建成并交付，但尚未划分物业管理区域或者划分不清发生争议的，以及物业管理区域已经划分确需变更的，由物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门在征求街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府、相关部门和单位、居民（村民）委员会和业主意见后确定。

第二十八条【物业服务办公用房配置】建设单位应当按照下列标准在物业管理区域内无偿配置物业服务办公用房：

（一）物业总建筑面积五万平方米以下的，按照不低于建筑面积一百平方米提供；物业总建筑面积在五万平方米以上二十万平方米以下的，按照物业总建筑面积的千分之二提供；超过二十万平方米的，除按照二十万平方米的千分之二提供外，超出部分按照千分之一的标准提供；

（二）应当为地面以上、三层以下的独用成套房屋，但配置电梯的除外；

（三）应当具备供水、生活污水排放、供电、供气、供热、通信以及采光、通风等使用功能，安装独立的经检定合格的供水、供电、供气、供热等计量器具；

（四）应当按照建设工程规划许可证及其附图中载明的位置、面积与新建物业同步设计、同步施工、同步交付；分期开发建设的物业，应当按照相对集中、方便服务的原则，进行合理布局和建设。

规划行政主管部门在核发建设工程规划许可证时，应当在许可证及其附图上载明配套建设的物业服务办公用房的具体位置和面积。

物业服务办公用房不得计入公摊面积，属于全体业主所有，由物业服务企业无偿使用。

任何单位和个人不得改变物业服务办公用房的用途。

业主委员会议事活动用房从物业服务办公用房中按照物业服务办公用房总建筑面积的百分之十调剂，但不得少于二十平方米。

第二十九条【物业招投标平台】本市建立统一的物业管理招标投标平台和评标专家库。

建设单位、业主大会选聘物业服务企业的，应当通过物业管理招标投标平台公开招标。

但是，法律、法规规定可以采取协议方式选聘的，从其规定；业主大会决定续聘的，可以直接与物业服务企业续签物业服务合同。

建设单位应当在取得商品房预售许可证之前或者现房销售前三十日完成前期物业服务企业的选聘工作，并在销售现场公示物业服务企业及收费标准。

物业服务企业投标前，应当持营业执照等相关证件、资料到市物业管理行政主管部门进行信息采集。

第三十条【物业服务合同签订及备案】建设单位、业主大会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同，对物业服务事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的使用、物业服务办公用房、合同期限、违约责任等内容进行约定。

物业服务合同自签订之日起十五日内，应当向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案。

建设单位选聘的，由建设单位持物业服务合同、临时管理规约等资料备案。

业主大会选聘的，由物业服务企业备案。

县（区）物业管理行政主管部门应当自备案之日起七日内将备案情况书面告知物业所在地的街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府。

第三十一条【承接查验及备案】物业服务企业承接物业时，应当与建设单位或者业主委员会对物业共用部位、共用设施设备进行查验，双方共同确认查验记录，签订承接查验协议，对物业承接查验基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方的权利义务、违约责任等事项作出明确约定。

不具备承接查验条件的，物业服务企业有权拒绝承接。

物业服务企业应当自物业交接之日起三十日内，将物业承接查验协议、查验记录向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门备案。

县（区）物业管理行政主管部门应当自备案之日起七日内将备案情况书面告知物业所在地的街道办事处（社区工作站）或者乡镇人民政府。

物业服务企业应当将承接查验有关的文件、资料和记录建立档案，并妥善保管；退出物业管理区域的，应当在退出前十日向业主委员会或者临时代行业主委员会职责的居民（村民）委员会移交承接查验档案。

物业专有部分由业主查验。

出现质量问题的，由业主向建设单位提出；业主向物业服务企业提出的，物业服务企业应当及时转告建设单位；建设单位应当承担维修责任。

第三十二条【承接查验条件】实施承接查验的物业，应当具备下列条件：

（1）建设工程竣工验收合格，取得规划、消防、环保等行政管理部门出具的认可或者准许使用文件，并经建设行政主管部门备案；

（二）供水（含二次供水）、排水（含生活污水排放）、供电（含高压供电）、供气、供热、通信、有线电视等市政公用设施设备按规划设计要求建成，供水、供电、供气、供热已安装独立计量表具，并与相关专业经营单位办理完成交接手续；二次供水设施设备还应当提供卫生许可批准文件；

（三）教育、邮政、医疗卫生、文化体育、环卫、社区服务等公共服务设施已按规划设计要求建成；

（四）公共照明、道路、绿地和物业服务办公用房等公共配套设施按规划设计要求建成，并满足使用功能要求；物业服务办公用房还应当经过房屋内墙涂刷、顶棚吊顶或者涂刷、地面铺砖及卫生间防水处理等装饰装修；

（五）电梯、消防设施、压力容器、电子监控系统等共用设施设备取得使用合格证书；

（六）物业使用、维护和管理的相关技术资料完整齐全；

（七）法律、法规规定的其他条件。

第三十三条【物业收费】物业服务收费应当遵循合理、公开、费用与服务质量和水平相适应的原则，实行按服务等级收费制度。

市、县价格行政主管部门应当加强对物业服务收费的监督管理工作。

实行政府指导价的，由市、县价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准和相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。

具体收费标准由建设单位或者业主大会与物业服务企业根据规定的收费基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定，并报物业所在地的县（区）价格行政主管部门备案。

实行市场调节价的，由市、县价格行政主管部门会同物业管理行政主管部门制定物业服务等级标准和相应的物业服务费参考价格，并向社会公布；经评估需要调整的，应当及时调整。

具体收费标准由业主大会与物业服务企业充分协商后在物业服务合同中约定。

物业服务合同未约定或者未经业主大会同意，物业服务企业自行提供的服务，不得向业主收取费用。

第三十四条【物业费交纳】业主应当依据物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费。

业主未按照约定交纳物业服务费的，物业服务企业可以督促其限期交纳，也可以依法申请仲裁或者提起诉讼。

经仲裁裁决或者司法判决确认后仍不履行的，可以按照个人信用信息管理有关规定录入个人信用信息档案。

业主转让房屋所有权时，应当与物业服务企业结清物业服务费。

第三十五条【物业服务事项】物业服务事项应当包含下列内容：

（一）物业共用部位、共用设施设备的使用、管理和维护；

（二）公共区域环境卫生的维护；

（三）公共区域的秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；

（四）公共绿化的维护；

（五）物业使用中对禁止行为的告知、劝阻、制止和报告；

（六）物业维修、养护、更新和管理费用的账务管理；

（七）物业档案保管；

（八）法律、法规规定和物业服务合同约定的其他物业服务事项。

第三十六条【个性化服务】鼓励物业服务企业根据业主的需求，结合企业的实际，围绕下列事项，无偿为业主提供个性化服务：

（一）疏通室内排水管道、更换水龙头；

（二）更换门锁、照明开关、灯泡；

（三）代收代发邮件快递、临时保管小件物品；

（四）房屋代售、代租及临时性代管；

（五）其他服务事项。

第三十七条【法定职责】物业服务企业应当按照法律、法规规定和物业服务合同的约定，提供质价相符的服务，并遵守下列规定：

（一）符合物业服务的规范和标准；

（二）及时向业主告知安全合理使用物业的注意事项；

（三）接受业主委员会的监督，定期听取业主的意见和建议，改进和完善服务；

（四）及时向物业管理行政主管部门报送物业管理相关数据信息；

（五）配合做好社区建设、社区管理工作；

（六）协调建设单位、专业经营单位及时处理物业使用和管理中的有关问题；

（七）每半年公布一次物业服务合同的履行情况；

（八）妥善保管业主资料信息；

（九）法律、法规规定的其他义务。

第三十八条【信息公开】物业服务企业应当将下列信息在物业管理区域内显著位置公开，并及时更新：

（一）物业服务企业营业执照、项目负责人的基本情况及联系方式、客服和工程维修电话；

（二）物业服务合同约定的物业服务事项、服务标准、收费项目、收费标准、收费依据等；

（三）物业的建筑面积、位置、建成年限、绿地面积、停车泊位、物业服务办公用房等基本情况；

（四）电梯、消防、监控安防等共用设施设备日常维修、保养、检测单位的名称、资质、联系方式、应急处置方案及相关资料；

（五）水、电、热等公共能耗总量、明细及费用分摊方式；

（六）由物业服务企业负责的物业共用部位、共用设施设备经营收益的使用情况；

（七）实行酬金制的物业服务费收支情况；

（八）房屋装饰装修及使用过程中的结构变动等安全事项；

（九）应当公开的其他信息。

前款第五项至第七项规定的内容，应当每年至少公开一次。

业主对公开内容有异议的，物业服务企业应当及时予以答复。

第三十九条【重大事项报告】物业管理区域内发生下列情形之一的，物业服务企业应当采取应急防范措施，及时通知专业经营单位，并立即向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门及相关行政管理部门报告：

（一）发生火灾、爆炸、自然灾害等造成人身伤亡或者危及建筑物安全的；

（二）建筑物及其附属设施设备存在安全隐患，危及业主以及建筑物安全的；

（三）发生群体性突发事件，影响社会和谐稳定的；

（四）发生系列盗抢事件，危及业主人身财产安全的；

（五）其他严重影响业主正常生活的事件。

专业经营单位、物业管理行政主管部门及相关行政管理部门在接到物业服务企业的通知或者报告后，应当依法立即采取处理措施。

物业服务企业应当配合做好相关处理和救助工作。

第四十条【公共服务保障】物业服务企业不得以部分业主拖欠物业服务费、不配合管理等为由，擅自撤离物业管理区域或者停止物业服务，不得采取中断供水、供电、供气、供热等方式限制或者变相限制专业服务。

第四十一条【物业服务企业的退出】物业服务合同期限届满三个月前，建设单位、业主大会应当重新选聘物业服务企业。

选聘新的物业服务企业的，原物业服务企业应当在物业服务合同依法解除后十五日内退出物业管理区域，并配合新选聘的物业服务企业办理交接手续，不得以物业服务中的债权债务纠纷未解决、阶段工作未完成等为由拒绝退出。

原物业服务企业退出物业管理区域前，应当维持正常的物业管理秩序。

第四十二条【履约保证金】鼓励物业服务企业在承接物业时，与建设单位或者业主大会约定向物业所在地的县（区）物业管理行政主管部门设立的专门账户交存一定数额的履约保证金，用于兑现依法履行物业服务合同、退出物业管理区域并移交相关资料、财物的承诺。

履约保证金实行企业交存、政府监管、专户存储的原则，交存标准可以按照承接物业的总建筑面积核算，五万平方米以下的不低于二万元；五万平方米至十万平方米的不低于五万元；十万平方米至二十万平方米的不低于十万元；二十万平方米至五十万平方米的不低于十五万元；超过五十万平方米的，除按照五十万平方米的交存标准核算外，每超出五万平方米加收一万元，不足五万平方米的不加收。

第四十三条【自行管理】经业主大会决定，或者经专有部分占建筑物总面积过半数且占总人数过半数的业主同意，业主可以对物业自行管理。

自行管理应当接受物业所在地的街道办事处（社区工作站）、乡镇人民政府和县（区）物业管理行政主管部门的指导、协助和监督，不得违反法律、法规的规定，不得损害社会公共利益，不得侵害业主和他人的合法权益。

自行管理的物业服务方式、服务事项、服务质量、服务费用等事项，由业主协商确定。

电梯、消防、电子监控等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备管理，应当委托专业机构进行检测、维修和养护。

第四章物业的使用与维护

第四十四条【物业使用的禁止行为】物业管理区域内禁止下列行为：

（一）擅自改变物业规划用途、设计用途；

（二）损坏、擅自变动房屋建筑主体、承重结构；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自改变、破坏房屋外貌；

（五）非法处分、损坏、擅自占用、改动物业共用部位、共用设施设备；

（六）存放易燃、易爆、剧毒、放射性物质或者超负重物品；

（七）擅自设置、改变烟道、排风、排水管道；